La détermination de l’assiette de la servitude de passage pour cause d’enclave : actualité de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. Les conditions de reconnaissance de l’état d’enclave
A. L’unicité du fonds comme obstacle au désenclavement
Le droit de réclamer un passage sur le fonds de son voisin suppose, au préalable, que soit caractérisé un état d’enclave au sens de l’article 682 du code civil. Or, cette condition n’est pas remplie lorsque le propriétaire qui sollicite le désenclavement dispose déjà, par l’un de ses fonds, d’un accès à la voie publique. La troisième chambre civile a eu l’occasion de le rappeler avec une netteté particulière dans un arrêt du 9 juillet 2026, rendu en formation de section, qui précise les contours de la notion de fonds unique. Dans cette espèce, des acquéreurs avaient acquis par un même acte deux parcelles contiguës, l’une bâtie et disposant d’un accès à une rue, l’autre non bâtie et dépourvue d’une telle issue. Ils sollicitaient du juge la reconnaissance d’une servitude de passage sur le fonds de leurs voisins pour desservir la parcelle non bâtie, en invoquant son état d’enclave. Cette configuration, loin d’être exceptionnelle, illustre une difficulté récurrente du contentieux immobilier dans les zones périurbaines où le morcellement progressif des parcelles engendre des situations d’enclave partielle que le droit des servitudes a vocation à résoudre.
La Cour de cassation rejette le pourvoi en énonçant que, dès lors que les deux parcelles acquises « formaient un même ensemble immobilier » et que ce fonds unique « débouchant sur une rue, disposait ainsi d’un accès à la voie publique », l’état d’enclave n’était pas constitué (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 24-18.493, FS-D). La solution retenue par la Haute juridiction procède d’une logique rigoureuse : l’enclave s’apprécie à l’échelle de l’ensemble des parcelles appartenant à un même propriétaire, et non parcelle par parcelle. Par ailleurs, il importe peu que l’accès à la voie publique par la parcelle qui en est pourvue suppose le passage par un chemin dont les « conditions matérielles et physiques » pourraient être jugées inconfortables par le propriétaire, dès lors qu’un passage suffisant peut y être aménagé.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui refuse de reconnaître un état d’enclave lorsque le propriétaire peut, par l’aménagement de son propre fonds, se ménager un accès à la voie publique. À cet égard, la cour d’appel avait souverainement constaté que les acquéreurs « ne pouvaient ignorer que la parcelle […] constituait un terrain attenant à celui sur lequel la maison était bâtie, et que depuis ce terrain on ne pouvait accéder à la voie publique qu’en passant sur la parcelle [bâtie] ». En conséquence, la troisième chambre civile valide le raisonnement des juges du fond qui avaient légalement justifié leur décision de retenir l’absence d’enclave par le seul constat de l’unicité du fonds et de son débouché sur la voie publique. Cette position rejoint celle adoptée dans un arrêt du 2 juillet 2026, par lequel la Cour a également rejeté un pourvoi contestant le refus de désenclavement fondé sur l’absence d’état d’enclave caractérisé (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 25-12.491, F-D).
Par ailleurs, cette approche unitaire de la propriété immobilière aux fins d’appréciation de l’enclave n’est pas sans conséquence sur la structuration des opérations d’acquisition. L’acquéreur qui se porte candidat à l’achat d’un ensemble parcellaire ne saurait, postérieurement à l’acquisition, invoquer l’enclave de l’une des parcelles pour obtenir un droit de passage sur le fonds d’un tiers, alors même qu’il disposait, lors de la conclusion de la vente, d’une parfaite connaissance de la configuration des lieux et de l’absence d’accès indépendant de la parcelle litigieuse. En d’autres termes, l’unicité du fonds fait obstacle au désenclavement quand bien même le propriétaire n’aurait pas anticipé, au moment de l’acquisition, les difficultés pratiques d’aménagement d’un passage sur son propre terrain. Dès lors, le notaire instrumentaire et le conseil de l’acquéreur sont tenus d’une obligation de vigilance renforcée lors de l’analyse de l’état d’enclave des parcelles objet de la transaction.
B. L’enclave résultant de la division du fonds : le verrou de l’article 684 du code civil
Lorsque l’état d’enclave est la conséquence directe de la division d’un fonds unique, le régime de droit commun du désenclavement cède le pas devant les dispositions spéciales de l’article 684 du code civil. Ce texte dispose que « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes ». En d’autres termes, le propriétaire du fonds devenu enclavé par l’effet de la division ne saurait réclamer un passage sur les fonds de ses voisins qui n’ont pas participé à l’opération de division, le désenclavement devant être recherché prioritairement sur les parcelles issues du fonds divisé.
La troisième chambre civile a apporté une clarification doctrinale majeure dans un arrêt publié au Bulletin du 20 novembre 2025, en énonçant que « lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-17.240, FS-B). Cette formulation est décisive à un double titre. D’une part, elle écarte l’argument tiré de l’origine historique des parcelles, en jugeant que la réunion temporaire de parcelles entre les mains d’un propriétaire unique suffit à constituer un fonds unique, quand bien même ces parcelles auraient été enclavées avant cette réunion. D’autre part, elle précise que la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient ultérieurement vendues à un tiers, « sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil ».
Cette solution revêt une portée pratique considérable pour les praticiens du droit immobilier. Elle signifie que l’acquéreur d’une parcelle enclavée, même de bonne foi et sans lien avec l’opération de division originelle, se voit opposer les dispositions de l’article 684 du code civil. Il ne pourra donc pas réclamer un passage sur le fonds d’un voisin étranger à la division, mais devra rechercher le désenclavement sur les parcelles issues du fonds démembré, ou, à défaut de passage suffisant sur ces parcelles, se tourner vers le régime subsidiaire de l’article 682. Dès lors, l’analyse de la chaîne de propriété historique du fonds devient un préalable indispensable à toute action en désenclavement, sous peine d’irrecevabilité ou de mal-fondé de la demande.
Cette rigueur dans l’application de l’article 684 du code civil trouve son pendant dans la jurisprudence relative à l’élargissement de l’assiette de la servitude. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 14 décembre 2023, que le propriétaire du fonds servant ne saurait procéder unilatéralement à l’élargissement du chemin d’assiette de la servitude sans l’accord du propriétaire du fonds dominant, une telle initiative constituant une voie de fait (Civ. 3e, 14 déc. 2023, n° 21-23.035). En conséquence, la modification de l’assiette de la servitude, qu’elle procède d’une nécessité pratique ou d’une volonté d’amélioration des conditions d’exercice du passage, ne peut intervenir que par l’accord des parties ou, à défaut, par une décision du juge judiciaire, seul compétent pour fixer ou modifier l’assiette de la servitude légale de passage. Cette exigence protège le propriétaire du fonds servant contre les empiétements progressifs qui, sans constituer formellement une extension de la servitude, en aggravent substantiellement les conditions d’exercice.
La combinaison des articles 682 et 684 du code civil dessine ainsi un régime à deux niveaux dont l’articulation pratique requiert une analyse minutieuse des titres de propriété. Or, la jurisprudence du 20 novembre 2025 innove en écartant l’argument selon lequel la division n’aurait fait que reconstituer un état d’enclave préexistant, pour ne retenir que l’état du fonds au moment de la division. Ce faisant, la Cour de cassation privilégie la sécurité juridique et la prévisibilité des situations foncières, au détriment d’une approche purement historique qui aurait conduit à faire revivre des situations d’enclave anciennes au gré des mutations successives de la propriété. En d’autres termes, la qualification d’enclave au sens de l’article 682 du code civil ne dépend pas de la situation originaire de chaque parcelle considérée isolément, mais de l’état de l’ensemble foncier tel qu’il existait immédiatement avant l’acte de division qui a créé la situation d’enclave litigieuse.
II. La fixation judiciaire de l’assiette du passage
A. Les règles de détermination du tracé : le plus court et le moins dommageable
Une fois l’état d’enclave reconnu, la détermination de l’assiette de la servitude de passage obéit aux prescriptions de l’article 683 du code civil, aux termes duquel le passage « doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique » et « dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ». La mise en œuvre combinée de ces deux critères relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation qui sanctionne l’absence de motivation ou la dénaturation des éléments de preuve.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 illustre les difficultés procédurales que soulève la fixation de l’assiette lorsque plusieurs tracés sont envisageables. Dans cette affaire, les propriétaires du fonds servant invoquaient l’irrecevabilité de la demande de désenclavement au motif que l’ensemble des propriétaires des fonds susceptibles d’être concernés par les différents tracés possibles n’avaient pas été appelés en la cause. La Cour de cassation rejette cette fin de non-recevoir en relevant que la cour d’appel avait souverainement constaté, d’une part, que l’un des tracés alternatifs empruntait un ancien chemin d’exploitation sur lequel une habitation avait été construite, ce qui faisait obstacle à tout passage, et, d’autre part, que l’autre tracé alternatif nécessitait « d’importants travaux de terrassement » incompatibles avec la topographie des lieux (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 25-13.674, F-D).
La solution ainsi dégagée procède d’un raisonnement pragmatique : la recevabilité de l’action en désenclavement n’est pas subordonnée à la mise en cause de l’ensemble des propriétaires de toutes les parcelles théoriquement concernées par les différentes hypothèses de tracés, mais seulement de ceux dont les fonds offrent une possibilité réelle et effective de passage. Par ailleurs, cette décision confirme que lorsque le tracé le plus court et le moins dommageable est identifié par l’expert judiciaire, et qu’aucun autre tracé viable ne peut être raisonnablement envisagé, le juge peut valablement fixer l’assiette de la servitude sans qu’il soit nécessaire d’étendre la procédure à l’ensemble des propriétaires riverains. En conséquence, le rapport d’expertise joue un rôle cardinal dans la détermination judiciaire de l’assiette, le juge ne pouvant s’en écarter que par une motivation circonstanciée.
La jurisprudence publiée de la troisième chambre civile avait déjà posé les principes directeurs de cette fixation. Dans un arrêt du 24 octobre 2024, la Cour a rappelé que l’assiette de la servitude légale de passage doit être compatible, lorsque les fonds concernés sont situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, avec les éventuelles contraintes d’urbanisme et d’environnement applicables (Civ. 3e, 24 oct. 2024, n° 22-24.410, FS-B). Cette exigence de compatibilité, qui tempère la rigueur des critères posés par l’article 683 du code civil, traduit la prise en compte par le juge judiciaire des normes extérieures au code civil dans la résolution des conflits de voisinage. Or, l’arrêt du 2 octobre 2025 est venu renforcer le contrôle exercé par la Cour de cassation sur la motivation des juges du fond en matière de fixation de l’assiette, en censurant une cour d’appel qui n’avait pas suffisamment caractérisé l’impossibilité d’établir un passage suffisant sur les fonds divisés avant d’autoriser le report du passage sur un fonds voisin (Civ. 3e, 2 oct. 2025, n° 23-21.978). Cette censure pour défaut de base légale témoigne de l’exigence de motivation renforcée qui pèse sur les juges du fond lorsqu’ils sont appelés à déroger au principe de priorité du désenclavement sur les fonds divisés.
B. Les contraintes d’urbanisme et d’environnement dans la fixation de l’assiette
La fixation de l’assiette de la servitude de passage ne saurait s’opérer dans l’ignorance des règles d’urbanisme et de protection de l’environnement qui grèvent les fonds concernés. Cette exigence, d’abord consacrée à propos des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager par un arrêt du 5 septembre 2012 (Civ. 3e, 5 sept. 2012, n° 11-22.276, Bull. 2012, III, n° 115), a été étendue et précisée par la jurisprudence récente, qui en a fait un principe général gouvernant la détermination de l’assiette.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 24 octobre 2024, publié au Bulletin, en fournit une illustration éloquente dans le contentieux du désenclavement d’un captage d’eau potable. Dans cette espèce, l’enclave résultait de la division d’un fonds unique, de sorte que le passage devait en principe être recherché sur les parcelles issues de cette division, conformément à l’article 684 du code civil. Or, la cour d’appel avait constaté que l’arrêté préfectoral du 17 septembre 2008 déterminant le périmètre de protection rapprochée autour du captage interdisait d’effectuer dans cette zone des excavations d’une certaine profondeur, ce qui rendait impossible la fixation de l’assiette sur les parcelles du fonds divisé situées dans ce périmètre. La Cour de cassation approuve ce raisonnement en énonçant que « lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds, un passage ne peut être établi sur les parcelles du fonds divisé si cette fixation méconnaît une règle d’urbanisme ou d’environnement applicable à ces parcelles » (Civ. 3e, 24 oct. 2024, n° 22-24.410, FS-B).
Cette solution consacre une hiérarchisation des normes dans la détermination de l’assiette du passage. Si l’article 684 du code civil impose, à titre principal, que le désenclavement s’opère sur les parcelles issues du fonds divisé, cette règle cède lorsque sa mise en œuvre se heurte à une impossibilité juridique résultant d’une norme d’urbanisme ou d’environnement. Dans une telle hypothèse, le régime subsidiaire de l’article 682 retrouve son empire, et le passage pourra être recherché sur les fonds voisins, sous réserve du respect des critères de l’article 683. Par ailleurs, la portée de cette jurisprudence dépasse le seul cadre des périmètres de protection des captages pour s’étendre à l’ensemble des servitudes d’utilité publique, des plans locaux d’urbanisme et des législations environnementales spéciales qui pourraient faire obstacle à l’établissement d’un passage sur les fonds divisés. À cet égard, il incombe au demandeur au désenclavement comme au juge de vérifier, préalablement à la fixation de l’assiette, la compatibilité du tracé envisagé avec l’ensemble des contraintes normatives applicables aux parcelles concernées.
Cette articulation entre les règles du code civil et les polices administratives spéciales témoigne de l’insertion croissante du droit des servitudes dans un maillage normatif complexe, où la protection de l’environnement et la maîtrise de l’urbanisation viennent limiter l’exercice du droit de propriété dans sa dimension active comme dans sa dimension passive. Or, cette évolution n’est pas sans incidence sur la pratique notariale et le contentieux immobilier, dès lors qu’elle impose aux parties à une opération de division foncière d’anticiper, par des conventions de servitude, les contraintes susceptibles d’entraver le désenclavement futur des parcelles issues de la division.
Par ailleurs, il résulte de cette jurisprudence que la charge de la preuve des contraintes d’urbanisme ou d’environnement incombe à la partie qui s’en prévaut pour faire échec à la fixation de l’assiette sur son fonds. Le propriétaire du fonds servant pressenti ne saurait se borner à invoquer de manière générale l’existence d’une réglementation protectrice ; il lui appartient de démontrer que cette réglementation fait concrètement obstacle à l’établissement du passage sur la parcelle considérée. À cet égard, l’arrêt du 24 octobre 2024 est exemplaire en ce qu’il valide le raisonnement de la cour d’appel qui avait précisément identifié la disposition de l’arrêté préfectoral interdisant les excavations d’une certaine profondeur, pour en déduire l’impossibilité juridique d’établir le passage sur les fonds divisés. Cette exigence probatoire, loin de constituer un simple formalisme, garantit que la dérogation au principe de priorité du désenclavement sur les fonds divisés, posé par l’article 684 du code civil, ne soit pas accordée de manière systématique mais demeure strictement conditionnée à la démonstration d’une impossibilité effective.
Enfin, cette construction jurisprudentielle trouve un écho particulier dans le contentieux des servitudes conventionnelles de passage, dont la troisième chambre civile a rappelé, le 21 septembre 2023, qu’elles obéissent à un régime distinct de celui des servitudes légales pour enclave, le propriétaire du fonds servant ne pouvant notamment pas invoquer les dispositions de l’article 683 du code civil pour obtenir le déplacement unilatéral de l’assiette conventionnellement fixée (Civ. 3e, 21 sept. 2023, n° 21-25.932). Dès lors, la distinction entre servitude légale et servitude conventionnelle de passage commande l’ensemble du régime applicable, tant pour ce qui concerne la détermination de l’assiette que pour les conditions de son déplacement ultérieur.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile relative à la servitude de passage pour cause d’enclave met en lumière une double exigence de rigueur et de pragmatisme. D’une part, la Cour de cassation veille à la stricte application des conditions de fond du désenclavement, qu’il s’agisse de l’appréciation de l’unicité du fonds ou de la mise en œuvre prioritaire de l’article 684 du code civil lorsque l’enclave procède d’une division volontaire. D’autre part, elle assortit ces conditions de fond de garanties procédurales qui, sans sacrifier la protection des droits des tiers, évitent que l’action en désenclavement ne soit paralysée par des exigences formelles excessives. Enfin, l’intégration des contraintes d’urbanisme et d’environnement dans la détermination de l’assiette de la servitude témoigne de la porosité croissante entre le droit civil des biens et les polices administratives, invitant les praticiens à une vigilance accrue lors de la rédaction des actes de division foncière et des conventions de servitude. Dès lors, l’office du juge dans le contentieux de l’enclave apparaît comme celui d’un arbitre entre l’impératif de desserte des fonds, la préservation des droits des propriétaires voisins et le respect des normes d’intérêt général qui gouvernent l’usage du sol. À cet égard, la tendance jurisprudentielle la plus récente confirme que la Cour de cassation entend maintenir un équilibre subtil entre la protection du droit de propriété, dans sa double dimension individuelle et sociale, et l’impératif de sécurité juridique qui commande la stabilité des situations foncières, sans pour autant sacrifier l’effectivité du droit au désenclavement lorsque ses conditions légales sont réunies.
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