L’indemnité d’occupation statutaire du preneur à bail commercial : nature juridique, modalités de calcul et régime de prescription
I. La nature juridique de l’indemnité d’occupation statutaire
A. Le double fondement légal issu des articles L. 145-28 et L. 145-57 du code de commerce
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, institue au profit du preneur un droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été intégralement versée. Ce droit, expression de la propriété commerciale, est consacré par l’article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce, qui dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et précise que « l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ». En contrepartie de cette protection légale, le preneur qui se maintient dans les lieux n’est plus débiteur d’un loyer contractuel mais d’une indemnité d’occupation, dont la nature juridique et le régime contentieux ont fait l’objet d’une construction jurisprudentielle remarquable au cours des trois dernières années, sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 29 janvier 2026, que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227, publié au Bulletin). Ce visa rappelle la dualité des sources de l’obligation au paiement de l’indemnité d’occupation : le droit au maintien dans les lieux procède directement de l’article L. 145-28, qui confère au preneur une protection contre l’expulsion avant paiement de l’indemnité d’éviction, tandis que le mécanisme de substitution de l’indemnité d’occupation au loyer trouve sa source dans le droit d’option conféré au bailleur par l’article L. 145-57. Ce dernier texte prévoit en effet que, dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive en fixation du prix du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire ne renonce au renouvellement ou que le bailleur ne refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Or, c’est précisément l’exercice de cette faculté d’option par le bailleur, ou de la renonciation par le preneur, qui déclenche rétroactivement l’obligation au paiement de l’indemnité d’occupation en lieu et place du loyer.
La troisième chambre civile avait déjà consacré cette analyse dans un arrêt du 27 février 2025, aux termes duquel elle énonce de manière topique que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, publié au Bulletin). Cette décision a constitué un jalon essentiel dans la systématisation du régime de l’indemnité d’occupation, en clarifiant que le point de départ de son exigibilité est invariablement fixé à la date d’expiration du bail, indépendamment de la date à laquelle le bailleur a exercé son droit d’option ou de la date à laquelle le preneur a renoncé au renouvellement. La substitution rétroactive opère ainsi ab initio, ce qui emporte la conséquence pratique d’obliger le preneur à reverser au bailleur la différence entre le loyer contractuel acquitté depuis l’expiration du bail et le montant de l’indemnité d’occupation fixée judiciairement, lorsque cette dernière excède le montant du loyer antérieur.
Cette construction jurisprudentielle s’inscrit dans la droite ligne d’un arrêt fondateur de la troisième chambre civile du 5 février 2003, qui avait déjà posé le principe selon lequel l’indemnité d’occupation due par un locataire pour la période antérieure à l’exercice du droit d’option trouve sa source dans l’article L. 145-57 du code de commerce et relève, comme telle, de la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du même code (Cass. 3e civ., 5 février 2003, n° 01-16.882, Bull. 2003, III, n° 26). Les arrêts de 2025 et 2026 ne font donc qu’approfondir et préciser une ligne jurisprudentielle désormais bien établie, en en tirant toutes les conséquences sur le terrain de la fixation du quantum et du point de départ de la substitution rétroactive.
B. Une créance distincte du loyer, soumise à un régime propre et impératif
L’indemnité d’occupation statutaire se distingue fondamentalement du loyer contractuel, tant par sa source que par son régime. La Cour de cassation le rappelle avec constance dans l’arrêt du 27 février 2025 : le bailleur peut prétendre, « dès l’expiration du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, précité, § 9). Cette distinction, qui peut paraître purement conceptuelle, emporte en réalité des conséquences pratiques considérables, tant sur le terrain du quantum de la créance que sur celui de la prescription applicable à l’action en paiement.
Par ailleurs, la nature statutaire et impérative de l’indemnité d’occupation interdit au juge du fond de recourir à des méthodes de calcul étrangères aux critères légaux définis par les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce. Dans deux arrêts rendus le 8 juin 2023, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait évalué l’indemnité d’occupation par référence à la simple indexation du loyer de base, au motif explicite que cette méthode permettait « de parvenir à une indemnisation équitable de l’occupation des locaux litigieux ». La Cour de cassation, statuant en formation restreinte, rappelle au contraire avec fermeté que « l’indemnité d’occupation statutaire doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-11.657 ; Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-11.663). En conséquence, la référence à une indemnité simplement « équitable » ou à un calcul fondé sur l’indexation du loyer antérieur constitue une violation directe de l’article L. 145-28 du code de commerce, le juge étant tenu de se référer exclusivement aux critères objectifs de détermination de la valeur locative.
Cette rigueur méthodologique imposée par la Cour de cassation se justifie par la fonction même de l’indemnité d’occupation statutaire dans l’économie du statut des baux commerciaux. Celle-ci ne constitue nullement une sanction de l’occupation sans droit ni titre, mais la contrepartie financière, objectivement déterminée, de la protection légale accordée au preneur durant la phase transitoire du contentieux du renouvellement. Dès lors, son évaluation ne saurait être abandonnée au pouvoir discrétionnaire du juge du fond et doit obéir aux règles objectives et aux paramètres techniques définis par les sections 6 et 7 du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. L’arrêt du 27 février 2025 réserve toutefois la possibilité d’une convention contraire des parties, ce qui laisse aux contractants une marge d’aménagement du montant de l’indemnité d’occupation, sous réserve du respect des dispositions d’ordre public du statut.
II. La détermination du montant et le régime de prescription de l’indemnité d’occupation
A. Le calcul fondé sur les critères légaux de la valeur locative et les facteurs de diminution
La fixation du montant de l’indemnité d’occupation statutaire obéit aux critères énoncés par l’article L. 145-33 du code de commerce, dont le premier alinéa dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cette valeur locative est déterminée, aux termes du même article, au regard de quatre séries de critères cumulatifs : les caractéristiques intrinsèques du local considéré, la destination des lieux telle qu’elle résulte du bail et de ses avenants, les obligations respectives des parties au contrat, et enfin les facteurs locaux de commercialité ainsi que les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents. L’article R. 145-8 du même code vient compléter ce dispositif en précisant que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, ce qui se répercute mécaniquement sur le montant de l’indemnité d’occupation.
L’arrêt du 29 janvier 2026 a fait une application remarquable de ce principe en matière de taxe foncière, dans une affaire opposant la société Decathlon France à une société civile de placement immobilier. La Cour de cassation y affirme de manière dépourvue d’ambiguïté que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227, précité, § 8). En l’espèce, la bailleresse avait transféré contractuellement la charge de la taxe foncière sur le preneur, et la cour d’appel de Grenoble avait refusé de déduire cette charge du montant de la valeur locative, au motif erroné que l’indemnité d’occupation, « en raison de son fondement statutaire, doit intégrer la charge de la taxe foncière ». La cassation prononcée sur ce point illustre avec éclat la portée concrète de l’articulation entre les articles L. 145-33 et R. 145-8 dans la détermination du quantum de l’indemnité d’occupation, et rappelle que la qualification statutaire de l’indemnité ne saurait faire obstacle à l’application des facteurs légaux de diminution de la valeur locative.
La Cour de cassation itère, dans le même arrêt du 29 janvier 2026, un attendu de principe qui synthétise l’ensemble du régime applicable : « l’indemnité d’occupation statutaire, qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 précité » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227, précité, § 7). Cet attendu, qui condense la substance de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur le sujet, rappelle que le mécanisme de substitution rétroactive au loyer opère de manière parfaitement symétrique : l’indemnité se substitue au loyer à compter de la date d’expiration du bail, mais son montant est calculé non pas en fonction du loyer contractuel antérieurement convenu, mais selon les paramètres objectifs de la valeur locative, incluant l’ensemble des facteurs de minoration — et de majoration — prévus par le code de commerce.
À cet égard, il convient de souligner que la convention des parties peut déroger à ces règles supplétives de détermination du montant. L’arrêt du 27 février 2025 prend en effet le soin de préciser que l’indemnité d’occupation correspond à la valeur locative « à défaut de convention contraire » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, précité, § 9). Les parties demeurent donc libres d’aménager contractuellement, par une stipulation expresse du bail, le montant ou le mode de calcul de l’indemnité d’occupation due pendant la période transitoire de maintien dans les lieux, sous la double réserve du respect des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux et de l’absence de clause abusive au sens du droit commun des contrats.
B. La distinction fondamentale entre prescription biennale de l’indemnité statutaire et prescription quinquennale de droit commun
Le régime de prescription applicable à l’action en paiement de l’indemnité d’occupation a fait l’objet d’une clarification décisive par l’arrêt de la troisième chambre civile du 16 mars 2023, rendu en formation de section et publié au Bulletin. La Cour y consacre une distinction cardinale entre deux périodes successives de l’occupation, régies par des prescriptions de durées différentes, dont le critère discriminant est l’exercice du droit d’option. Elle énonce en effet que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, publié au Bulletin, § 11). Cette solution est fondée sur le constat que l’indemnité d’occupation antérieure au droit d’option relève directement du statut des baux commerciaux, de sorte que l’action qui tend à son paiement constitue une action exercée en vertu de ce statut, au sens de l’article L. 145-60.
La Cour apporte une précision essentielle concernant le point de départ de ce délai biennal, qui ne saurait être fixé à la date d’expiration du bail sans méconnaître le principe selon lequel la prescription ne court pas contre celui qui ne peut agir. Elle retient en effet que « le bailleur n’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de cette indemnité, laquelle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 du même code, qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, le délai de prescription biennale ne court qu’à compter de cette date » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, précité, § 12). Cette solution, qui retarde le point de départ du délai de prescription jusqu’à la connaissance effective par le bailleur de l’exercice par le preneur de son droit de renonciation au renouvellement, s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure et manifeste le souci de la Cour de cassation d’articuler les règles de prescription avec la réalité procédurale des litiges relatifs au renouvellement des baux commerciaux.
En revanche, pour la période postérieure à l’exercice du droit d’option, le régime de prescription bascule dans le droit commun. La Cour de cassation retient que « lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, précité, § 13). La ratio decidendi de cette distinction réside dans le changement de fondement juridique de l’occupation : avant l’option, le preneur se maintient dans les lieux en vertu du droit que lui confère l’article L. 145-28, de sorte que l’indemnité due revêt un caractère statutaire ; après l’option, le bail est définitivement rompu et le maintien dans les lieux ne repose plus sur le statut mais sur une simple tolérance de fait, de sorte que l’indemnité relève du droit commun des obligations. Cette dualité des prescriptions, qui épouse la dualité des fondements juridiques de l’occupation, constitue désormais un principe directeur du contentieux de l’indemnité d’occupation en matière de baux commerciaux.
Des lors, le praticien confronté à un litige portant sur le paiement d’une indemnité d’occupation doit procéder à une analyse rigoureuse de la chronologie procédurale. L’action en paiement de l’indemnité d’occupation afférente à la période antérieure à l’exercice du droit d’option par le preneur se prescrit par deux ans à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de cet exercice. L’action relative à l’indemnité postérieure à l’option obéit, quant à elle, au délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, dont le point de départ est également fixé au jour de l’exercice du droit d’option. Cette distinction, consacrée par l’arrêt du 16 mars 2023 et constamment réaffirmée depuis, notamment par l’arrêt du 29 janvier 2026 qui en fait une application implicite mais certaine, confère au contentieux de l’indemnité d’occupation une prévisibilité bienvenue, que les praticiens du droit des baux commerciaux doivent intégrer pleinement dans la conduite des procédures en fixation du loyer du bail renouvelé.
Enfin, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans son arrêt du 27 février 2025, que la substitution rétroactive de l’indemnité d’occupation au loyer produit ses effets juridiques dès la date d’expiration du bail, y compris dans l’hypothèse où le bailleur avait initialement accepté le principe du renouvellement avant d’exercer ultérieurement son droit d’option consécutivement à la fixation judiciaire du prix. Ce rappel confirme l’unité et la cohérence du régime de l’indemnité d’occupation statutaire, dont le point de départ est invariablement fixé à la date d’expiration du contrat de bail originaire, indépendamment des fluctuations procédurales qui peuvent émailler la phase contentieuse du renouvellement et de la chronologie des options exercées par les parties.
La synthèse de ces décisions dessine ainsi les contours d’une institution originale du droit des baux commerciaux, dont la maîtrise constitue un enjeu stratégique pour les praticiens. La qualification correcte de l’indemnité, le respect des critères légaux de détermination de son montant et l’identification du régime de prescription applicable sont autant d’impératifs qui commandent la recevabilité et le bien-fondé des prétentions respectives du bailleur et du preneur. La Cour de cassation fait ainsi prévaloir la sécurité juridique sur les contingences de la procédure, dans le droit fil de la logique protectrice qui innerve l’ensemble du statut des baux commerciaux.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, au cours de la période 2023-2026, a considérablement affermi le régime de l’indemnité d’occupation statutaire dans les baux commerciaux. En précisant son double fondement légal dans l’articulation des articles L. 145-28 et L. 145-57 du code de commerce, en rappelant avec constance que son montant doit être déterminé selon les critères objectifs de la valeur locative définis par les articles L. 145-33 et R. 145-8, et en distinguant nettement la prescription biennale applicable à l’indemnité antérieure au droit d’option de la prescription quinquennale régissant l’indemnité postérieure, la Cour de cassation offre aux praticiens un cadre juridique à la fois rigoureux et prévisible. Cette construction jurisprudentielle, dont les arrêts des 16 mars 2023, 27 février 2025 et 29 janvier 2026 constituent les piliers, témoigne de la vitalité du contentieux des baux commerciaux et de l’office régulateur que la Cour de cassation entend exercer dans l’interprétation d’un statut dont l’économie générale repose sur l’équilibre des droits et obligations respectifs du bailleur et du preneur.
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