Les frontières du statut des baux commerciaux : nullité du bail sur le domaine public et condition d’immatriculation
I. L’exclusion du domaine public du champ d’application du statut des baux commerciaux
A. Le principe de la nullité absolue du bail commercial portant sur un bien du domaine public
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 21 mai 2026, rendu une décision d’une portée considérable quant aux limites du champ d’application du statut des baux commerciaux. Statuant sur le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre, elle a jugé que les parties ne peuvent choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public et qu’un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, FS-B). Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante rappelant l’incompatibilité du domaine public avec l’octroi de droits réels au profit de personnes privées, revêt néanmoins une importance renouvelée à la lumière du contentieux contemporain.
En l’espèce, un bail commercial avait été conclu sur un local situé à l’arrière d’une plage pour l’exploitation d’un restaurant, ce local relevant du domaine public. Le preneur, après avoir reçu un commandement de payer, avait agi en nullité du bail commercial pour illicéité de son objet et en restitution des loyers versés. La cour d’appel de Basse-Terre avait accueilli cette action, prononcé la nullité du bail et ordonné la restitution des loyers. La Cour de cassation confirme la nullité absolue du bail mais censure partiellement l’arrêt attaqué s’agissant de ses conséquences indemnitaires.
La Haute Juridiction rappelle ainsi que la soumission volontaire des parties au statut des baux commerciaux ne saurait produire d’effet lorsque l’assiette du bail est constituée par un bien appartenant au domaine public. En effet, l’article L. 145-1 du code de commerce définit le champ d’application du statut des baux commerciaux par référence à l’exploitation d’un fonds dans des immeubles ou locaux, mais cette disposition ne saurait avoir pour effet de valider une convention dont l’objet est contraire à l’ordre public. Or, le domaine public est, par nature, incessible et imprescriptible, de sorte que tout acte ayant pour effet d’en conférer la jouissance privative à titre onéreux et exclusif encourt une sanction radicale.
Par ailleurs, la troisième chambre civile précise, de manière tout aussi décisive, le régime de la prescription de l’action en nullité dans cette hypothèse. Écartant le grief du bailleur qui soutenait que la prescription quinquennale de l’action en nullité court à compter de la signature du contrat, la Cour énonce que « l’article 2224 du code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, est applicable aux actions en nullité pour cause ou objet illicite, dont la prescription court dès lors à compter du jour où la partie demanderesse à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat ». Cette solution, qui transpose à la matière des baux commerciaux le droit commun de la prescription extinctive, produit un effet protecteur pour le preneur, dont l’action n’est pas enfermée dans le délai de deux ans à compter de la conclusion du bail qui eût résulté de l’application des anciens articles 1131 et 1304 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.
B. Les effets de la nullité : la portée des restitutions et le droit à indemnité d’occupation
La nullité absolue du bail commercial emporte, en principe, l’anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties dans leur situation antérieure à sa conclusion, chacune pouvant prétendre à la restitution en nature ou en valeur des prestations fournies. Toutefois, l’arrêt du 21 mai 2026 apporte une précision décisive quant à l’étendue de ces restitutions lorsque le bailleur n’est pas propriétaire du bien donné à bail.
La cour d’appel de Basse-Terre avait débouté le bailleur de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation, au motif que celui-ci n’était pas propriétaire du bien litigieux appartenant au domaine public. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 1131 et 1304 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, en énonçant que « les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies ». La Haute Juridiction en déduit, constatant que le bailleur avait fourni à la locataire la jouissance effective d’un local à usage de restaurant, que celui-ci est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation, fût-ce non-propriétaire du bien litigieux.
Cette solution consacre une dissociation remarquable entre la titularité du droit de propriété sur le bien et le droit à percevoir une indemnité compensatrice de la jouissance effectivement procurée. En effet, l’indemnité d’occupation trouve son fondement non dans le droit de propriété du bailleur, mais dans l’exécution d’une prestation de fait, à savoir la mise à disposition de locaux dont le preneur a effectivement bénéficié. Dès lors, le sort des restitutions consécutives à l’annulation du bail obéit à une logique propre, distincte de la question de la propriété de l’assiette du bail.
En conséquence, le preneur qui a occupé les lieux pendant plus de dix années ne saurait, en invoquant la nullité du bail pour obtenir la restitution des loyers versés, s’exonérer corrélativement du paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur de la jouissance dont il a bénéficié. L’équilibre des restitutions réciproques, au cœur du mécanisme de l’annulation tel que le régissent les textes précités, se trouve ainsi préservé, le droit commun des contrats retrouvant ici son empire par-delà les spécificités du contentieux domanial.
L’arrêt du 21 mai 2026 s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large, qui tend à renforcer l’effectivité de la sanction de la nullité absolue tout en préservant les droits des parties à la convention annulée à obtenir la compensation en valeur des prestations effectivement exécutées. La Cour de cassation avait déjà jugé, par un arrêt du 13 novembre 2007, qu’un bail commercial portant sur une dépendance du domaine public était nul de nullité absolue (Cass. 3e civ., 13 nov. 2007, n° 06-15.995). L’arrêt de 2026 enrichit cette jurisprudence constante en précisant, d’une part, le point de départ de la prescription de l’action en nullité fondée sur l’article 2224 du code civil et, d’autre part, la persistance de l’obligation d’indemnité d’occupation à la charge du preneur nonobstant la nullité du titre en vertu duquel il occupait les lieux.
Cette construction prétorienne présente un double intérêt pour la pratique. Elle invite, en premier lieu, tout candidat à la conclusion d’un bail commercial à vérifier avec une particulière vigilance le statut domanial des locaux donnés à bail, une telle vérification conditionnant la validité même du contrat. Elle confère, en second lieu, au preneur qui découvrirait l’illicéité de l’objet du bail postérieurement à sa conclusion une action en nullité dont le délai de prescription ne commence à courir qu’à compter de la connaissance de cette illicéité, ce qui constitue une protection substantielle contre les conventions dont l’objet méconnaît l’ordre public domanial.
II. L’immatriculation, condition d’accès au statut protecteur des baux commerciaux
A. L’exigence d’une immatriculation régulière au registre du commerce et des sociétés
Si le domaine public constitue une limite externe au champ d’application du statut des baux commerciaux, l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés en constitue une condition interne, dont le défaut emporte des conséquences rigoureuses sur le droit au renouvellement. L’article L. 145-1 du code de commerce subordonne en effet l’application du statut à la qualité de commerçant ou d’industriel immatriculé, cette condition devant être satisfaite à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement.
La troisième chambre civile a rappelé avec fermeté, dans un arrêt du 20 avril 2023, la portée de cette exigence en jugeant que « le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, s’appréciant à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement, qui conditionne le droit du preneur au renouvellement du bail, peut être invoqué par le bailleur, même s’il en était informé à la date du congé, pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou en paiement d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 22-12.937, FS-D). La Cour censure ainsi l’arrêt d’appel qui avait déclaré prescrite l’action en dénégation du droit au statut intentée par la bailleresse, en application de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, au motif que le défaut d’immatriculation n’était pas enfermé dans le délai de deux ans à compter de l’acquisition de l’immeuble.
Cette solution illustre la spécificité du moyen tiré du défaut d’immatriculation dans le contentieux des baux commerciaux : à la différence des autres contestations régies par la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, le bailleur peut invoquer le défaut d’immatriculation à tout moment de la procédure, y compris après l’expiration du délai normal de contestation. Ce régime dérogatoire s’explique par la nature même de la condition d’immatriculation, qui relève de l’ordre public de protection du statut et dont la satisfaction conditionne l’existence même du droit au renouvellement. Le mécanisme protecteur de l’article L. 145-8 du code de commerce, qui confère au preneur régulièrement immatriculé un droit au renouvellement de son bail à l’expiration de la durée contractuelle, suppose donc que cette condition soit satisfaite à la date à laquelle ce droit est revendiqué.
La rigueur de ce principe se trouve toutefois contrebalancée par la nature même du statut des baux commerciaux, dont l’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit alors, sauf motifs graves et légitimes, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. L’absence d’immatriculation régulière constitue, précisément, un motif grave et légitime au sens de ce texte, dispensant le bailleur du versement de l’indemnité d’éviction. L’enjeu financier de la condition d’immatriculation est donc considérable, l’indemnité d’éviction pouvant représenter, dans les baux de centre-ville ou de centre commercial, des sommes très substantielles correspondant à la valeur du fonds de commerce dont le preneur est privé.
L’arrêt du 5 mars 2026, rendu dans une affaire où la bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction motif pris d’un défaut d’immatriculation du preneur pour l’activité visée au bail, témoigne de la persistance de ce contentieux (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-23.489, F-D). Bien que l’arrêt ait été cassé pour un motif de procédure, l’affaire illustre la gravité des conséquences attachées au défaut d’immatriculation, lequel prive le preneur de son droit au renouvellement et, corrélativement, de toute indemnité d’éviction.
À cet égard, la rigueur de la condition d’immatriculation impose aux praticiens une vigilance constante tout au long de la vie du bail. Une immatriculation tardive, intervenue postérieurement à la date d’effet du congé, ne saurait régulariser la situation du preneur au regard du statut. De même, une immatriculation inexacte, portant sur une activité différente de celle autorisée par le bail, expose le preneur au risque d’une dénégation du droit au renouvellement. Le bailleur qui entend se prévaloir de ce moyen doit néanmoins agir avant qu’une décision définitive ne soit rendue sur l’indemnité d’éviction ou sur le prix du bail renouvelé.
B. Les tempéraments jurisprudentiels : unité d’exploitation et locaux accessoires
La rigueur de l’exigence d’immatriculation connaît néanmoins des tempéraments significatifs, dégagés par la jurisprudence de la troisième chambre civile, qui tendent à préserver le bénéfice du statut lorsque l’exploitation du fonds présente une unité économique et matérielle manifeste. L’arrêt du 19 mars 2026 constitue, à cet égard, une illustration éclairante de la notion d’unité d’exploitation comme correctif à l’exigence d’une immatriculation distincte pour chaque local loué.
Dans cette espèce, un locataire exploitait deux locaux commerciaux contigus dans un même immeuble, l’un pour une activité de parfumerie faisant l’objet d’une immatriculation régulière, l’autre pour une activité de textile pour lequel aucune immatriculation distincte n’avait été effectuée. Le bailleur, invoquant ce défaut d’immatriculation, avait délivré un congé avec dénégation du droit au statut pour le local non immatriculé. La troisième chambre civile rejette le pourvoi du bailleur en approuvant la cour d’appel d’avoir retenu que « le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581, F-D).
La Cour valide le faisceau d’indices retenu par les juges du fond pour caractériser l’unité d’exploitation : l’absence de barrière physique entre les deux lots, la circulation de la clientèle d’un local à l’autre, l’existence d’un droit d’étalage s’étendant devant les deux locaux sous un store-banne unique, l’identité des conditions matérielles d’exploitation et l’absence de comptabilité analytique distincte. Ces éléments, pris dans leur ensemble, établissent que les deux locaux formaient une unité d’exploitation unique et indivisible, faisant ainsi obstacle à l’exigence d’une immatriculation séparée.
Par ailleurs, l’article L. 145-1, I, 1°, du code de commerce étend le bénéfice du statut aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce, « quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal ». Cette disposition légale, complémentaire de la construction prétorienne de l’unité d’exploitation, consacre une approche fonctionnelle du champ d’application du statut, attentive aux nécessités économiques de l’exploitation commerciale plutôt qu’à la seule lettre des stipulations contractuelles.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser la portée de cette disposition dans un arrêt du 16 mars 2023, rappelant que la qualification de local accessoire suppose de démontrer que sa privation serait de nature à compromettre l’exploitation du fonds principal, cette preuve incombant au preneur qui revendique le bénéfice du statut (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.830). La jurisprudence exige ainsi que le lien de dépendance fonctionnelle entre le local principal et le local accessoire soit caractérisé par des éléments objectifs, tels que l’impossibilité matérielle de poursuivre l’exploitation en l’absence du local litigieux ou la diminution substantielle du chiffre d’affaires qui en résulterait.
Ces tempéraments, qu’ils soient d’origine légale ou jurisprudentielle, traduisent une conception souple de l’accès au statut protecteur des baux commerciaux, qui refuse de sacrifier l’unité économique de l’exploitation à une approche excessivement formaliste de la condition d’immatriculation. Ils confèrent au juge du fond un pouvoir d’appréciation souverain, encadré par le contrôle normatif de la Cour de cassation, pour déterminer, au vu des circonstances de fait propres à chaque espèce, si l’exploitation considérée justifie le bénéfice du statut nonobstant l’absence d’immatriculation distincte pour certains locaux.
Ces solutions jurisprudentielles, combinant la souplesse de l’unité d’exploitation et l’extension légale aux locaux accessoires, offrent aux praticiens des instruments de sécurisation des montages contractuels complexes dans lesquels une même exploitation se déploie sur plusieurs locaux distincts. La troisième chambre civile invite ainsi à une appréciation globale de l’exploitation commerciale, qui transcende la pluralité des titres locatifs pour reconnaître l’existence d’une entité économique unique dont chaque composante concourt à la réalisation de l’objet social du preneur. L’application combinée de l’article L. 145-1 du code de commerce et de la théorie prétorienne de l’unité d’exploitation permet ainsi de faire bénéficier du statut protecteur des locaux qui, pris isolément, ne satisferaient pas aux conditions légales strictes d’accès au régime des baux commerciaux.
Conclusion
L’étude croisée des décisions rendues par la troisième chambre civile au cours des années 2023 à 2026 met en évidence une délimitation rigoureuse mais nuancée du champ d’application du statut des baux commerciaux. D’une part, l’arrêt du 21 mai 2026 consacre l’exclusion radicale du domaine public du périmètre statutaire, en rappelant que la nullité absolue pour objet illicite frappe toute convention qui tendrait à soumettre au statut un bien relevant du domaine public, tout en préservant le mécanisme des restitutions réciproques au profit du bailleur ayant effectivement fourni la jouissance des lieux. D’autre part, la condition d’immatriculation, dont le défaut peut être invoqué par le bailleur tout au long de la procédure, se trouve tempérée par la reconnaissance de l’unité d’exploitation et par l’extension légale du statut aux locaux accessoires, lorsque l’exploitation du fonds présente une cohérence économique et matérielle avérée.
L’articulation entre ces deux séries de solutions témoigne de la permanence d’une tension, au cœur du droit des baux commerciaux, entre la protection du preneur, objectif premier du statut, et la préservation de l’ordre public, qu’il s’agisse de l’ordre public domanial ou de l’ordre public de protection dont relève la condition d’immatriculation. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile s’emploie à résoudre cette tension par une méthode casuistique, attentive aux spécificités de chaque situation, mais guidée par des principes directeurs dont la stabilité constitue, pour les praticiens, un facteur de sécurité juridique essentiel.
La leçon transversale qui se dégage de ces décisions est que le statut des baux commerciaux, régime d’ordre public conçu pour protéger la propriété commerciale du preneur, demeure soumis à des conditions d’accès rigoureuses dont la méconnaissance est sévèrement sanctionnée. Qu’il s’agisse de l’incompatibilité radicale du domaine public avec l’octroi de droits réels au profit d’un exploitant privé, ou de l’exigence d’une immatriculation régulière au registre du commerce et des sociétés, le législateur et le juge veillent conjointement à ce que le bénéfice du régime protecteur ne soit pas détourné de sa finalité. Dans un contexte où le contentieux des baux commerciaux connaît un renouvellement significatif, comme en atteste le panorama de jurisprudence publié par la Gazette du Palais le 15 juillet 2026, la connaissance précise de ces conditions d’accès constitue, pour les bailleurs comme pour les preneurs, un impératif de gestion précontentieuse dont la négligence peut entraîner des conséquences patrimoniales irréversibles.
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