La servitude de passage pour cause d’enclave : les conditions d’existence, la fixation de l’assiette, l’indemnisation du fonds servant et l’extinction dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. Les conditions d’existence de la servitude légale de passage pour cause d’enclave
A. L’état d’enclave : notion, preuve et contrôle du juge
La servitude de passage pour cause d’enclave, régie par les articles 682 à 685-1 du Code civil, constitue l’une des servitudes légales les plus contentieuses du droit immobilier. L’article 682 du Code civil dispose que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». Ce texte, dont la rédaction remonte à la loi du 20 août 1881 pour l’essentiel, n’a cessé de nourrir un contentieux abondant devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui en précise les contours avec une rigueur constante.
L’existence d’un état d’enclave suppose que le fonds ne dispose d’aucune issue sur la voie publique ou que l’issue dont il dispose soit insuffisante au regard de sa destination. À cet égard, la troisième chambre civile exerce un contrôle exigeant sur la motivation des juges du fond, comme l’illustre un arrêt du 10 avril 2025 par lequel elle censure une cour d’appel pour n’avoir pas recherché « si la création de la nouvelle rue située à l’arrière de la parcelle assurait un accès suffisant à celle-ci, depuis la voie publique, par un véhicule automobile »(Civ3, 10 avril 2025, n°23-22.441). Cette décision rappelle avec force qu’un fonds destiné à l’habitation n’est plus enclavé dès lors qu’il dispose d’un accès automobile suffisant à la voie publique, fût-il moins commode que le passage revendiqué.
Par ailleurs, la troisième chambre civile sanctionne les juges du fond qui se bornent à constater l’existence d’une servitude conventionnelle dans le titre de propriété sans vérifier son effectivité. Dans un arrêt du 2 octobre 2025, elle a ainsi jugé que la cour d’appel aurait dû rechercher « si, en dépit de la description de la servitude de passage stipulée dans le titre de propriété, le passage offert permettait d’offrir au fonds un accès effectif et suffisant à la voie publique » (Civ3, 2 octobre 2025, n°23-21.978). L’existence d’un titre ne saurait donc dispenser le juge de vérifier concrètement les conditions matérielles de l’accès revendiqué, la servitude conventionnelle ne se confondant nullement avec la servitude légale de l’article 682 du Code civil.
En conséquence, la preuve de l’état d’enclave incombe au propriétaire qui revendique le bénéfice du passage. Cette preuve peut se faire par tous moyens, et notamment par un constat d’huissier, un rapport d’expertise judiciaire ou un plan de géomètre-expert. Dès lors, le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait qui lui sont soumis, sous réserve du contrôle de motivation exercé par la Cour de cassation au regard des exigences de l’article 682 du Code civil. La charge probatoire qui pèse sur le propriétaire du fonds enclavé est ainsi substantielle, puisqu’il lui appartient de démontrer non seulement l’absence d’accès à la voie publique mais également, le cas échéant, l’insuffisance de l’accès existant au regard de la destination effective de son fonds.
Par ailleurs, la jurisprudence récente rappelle que l’état d’enclave doit s’apprécier au jour où le juge statue et non à la date de l’acquisition du fonds. En d’autres termes, la création ultérieure d’un accès à la voie publique, par exemple par l’ouverture d’une nouvelle rue ou par l’acquisition d’une parcelle contiguë offrant un débouché sur la voie publique, est de nature à faire obstacle à la reconnaissance de l’état d’enclave. Cette règle, qui découle directement de la lettre de l’article 682 du Code civil, impose aux praticiens de vérifier avec la plus grande attention la situation matérielle des lieux au moment de l’introduction de l’instance, les circonstances ayant évolué depuis l’acquisition du fonds pouvant rendre la demande de désenclavement sans objet.
B. L’incidence de l’origine de l’enclave : le régime dérogatoire de l’article 684 du Code civil
Le régime de la servitude de passage connaît une dérogation majeure lorsque l’état d’enclave résulte non d’une configuration naturelle des lieux, mais d’une division volontaire du fonds. L’article 684, alinéa 1er, du Code civil dispose en effet que « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes ». Ce texte, d’interprétation délicate, a donné lieu à un important arrêt publié au Bulletin de la troisième chambre civile en date du 20 novembre 2025.
Dans cette espèce, la Cour de cassation a posé un principe dont la portée doctrinale est considérable : « Lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique » (Civ3, 20 novembre 2025, n°24-17.240, Publié au Bulletin). Cette solution écarte le moyen tiré de la préexistence d’une enclave antérieure à la réunion des parcelles au sein d’un fonds unique, dès lors que cette réunion avait fait disparaître l’enclave et que la division l’a recréée.
Par ailleurs, le même arrêt précise que « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil ». En d’autres termes, le propriétaire qui acquiert une parcelle enclavée issue d’une division ne peut opposer au propriétaire voisin, étranger à cette division, sa qualité de tiers acquéreur pour solliciter un passage sur le fondement de l’article 682, alors que le passage aurait dû être réservé sur les parcelles divisées.
Or, l’articulation entre l’article 684 et les autres dispositions du Code civil relatives aux servitudes peut se révéler complexe, notamment lorsque l’assiette du passage a été acquise par prescription trentenaire sur un fonds étranger à la division. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 14 mars 2024, que le propriétaire du fonds servant n’est pas fondé à solliciter une indemnité sur le fondement des articles 682 et 684 du Code civil lorsque les bénéficiaires du passage ont prescrit l’assiette par un usage continu et trentenaire (Civ3, 14 mars 2024, n°18-25.019). En conséquence, la prescription acquisitive trentenaire de l’assiette constitue un mode autonome de fixation du passage, qui échappe au régime indemnitaire de la servitude légale pour enclave. Cette solution, qui consacre la force de la possession prolongée, invite les propriétaires à la plus grande vigilance lorsqu’ils constatent l’usage d’un passage par leurs voisins sur une longue période, un tel usage étant susceptible de se muer en un droit réel immobilier opposable à tous.
La distinction entre l’enclave naturelle et l’enclave résultant de la division volontaire revêt une importance pratique considérable pour la détermination du fonds sur lequel le passage doit être établi. En présence d’une enclave naturelle, le propriétaire enclavé peut réclamer un passage sur les fonds de l’un quelconque de ses voisins, sous la seule réserve que le tracé retenu soit le plus court et le moins dommageable. En revanche, lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds, le passage ne peut être demandé qu’aux propriétaires des parcelles issues de cette division, à l’exclusion des autres voisins. Cette différence de régime, fondée sur l’idée que le propriétaire qui divise son fonds doit supporter les conséquences de son acte, constitue un principe cardinal du droit des servitudes légales dont la troisième chambre civile assure le respect avec une fermeté constante.
II. Le régime juridique de la servitude de passage : fixation de l’assiette, indemnisation et extinction
A. La fixation de l’assiette du passage : le principe du tracé le plus court et le moins dommageable
Une fois l’état d’enclave établi, la fixation de l’assiette de la servitude de passage obéit à un double critère légal, d’origine prétorienne, qui commande de retenir le tracé le plus court et le moins dommageable pour le fonds servant. La troisième chambre civile veille avec constance au respect de ce principe, comme en témoigne un arrêt du 9 janvier 2025 par lequel elle approuve une cour d’appel d’avoir retenu que « le tracé proposé correspondait, en l’état des constructions réalisées, à la solution la plus courte et la moins dommageable » (Civ3, 9 janvier 2025, n°22-18.677).
La fixation de l’assiette peut être conventionnelle, judiciaire ou résulter d’une prescription acquisitive trentenaire. En toute hypothèse, le passage doit être suffisant pour assurer la desserte complète du fonds dominant, eu égard à sa destination. À cet égard, la largeur et la hauteur du passage doivent être adaptées aux besoins du fonds enclavé, ce qui peut imposer des contraintes significatives au propriétaire du fonds servant. Dans l’arrêt précité du 9 janvier 2025, la Cour de cassation a ainsi validé la fixation d’une hauteur de passage de 3,50 mètres sous un porche, après avoir constaté que la hauteur existante de 2,32 mètres empêchait le passage des tracteurs et des véhicules de secours nécessaires à l’exploitation des parcelles enclavées à usage de terres agricoles.
Par ailleurs, la fixation judiciaire de l’assiette relève du pouvoir souverain des juges du fond, qui peuvent s’appuyer sur un plan dressé par un géomètre-expert pour déterminer le tracé précis du passage. En cas de désaccord entre les parties, le recours à une expertise judiciaire est fréquent, l’expert ayant pour mission de proposer plusieurs tracés et d’évaluer les inconvénients respectifs de chacun d’eux pour les fonds concernés. Le juge n’est toutefois pas lié par les conclusions de l’expert et conserve un entier pouvoir d’appréciation pour fixer l’assiette la plus conforme aux intérêts en présence.
Dès lors, la modification ultérieure de l’assiette de la servitude, bien que régie par l’article 701, alinéa 3, du Code civil, obéit à des conditions restrictives qui traduisent la stabilité du droit de passage une fois celui-ci établi. La troisième chambre civile rappelle à cet égard que le propriétaire du fonds servant ne peut imposer un déplacement de l’assiette sur un autre fonds que le sien, sauf à démontrer que le nouveau tracé est situé sur les terrains issus de la division ayant créé l’enclave, lorsque l’article 684 du Code civil trouve à s’appliquer (Civ3, 14 mars 2024, n°18-25.019). Cette restriction, qui protège le propriétaire du fonds servant d’un déplacement imposé sur le fonds d’autrui, illustre la recherche d’un équilibre entre les droits concurrents des propriétaires concernés par la servitude de passage.
La question de la largeur du passage mérite une attention particulière, car elle détermine l’ampleur de la charge imposée au fonds servant. La jurisprudence retient classiquement une largeur de trois à quatre mètres pour les fonds à usage d’habitation, mais cette largeur peut être portée à des dimensions supérieures pour les fonds à usage agricole ou commercial, en fonction des nécessités de l’exploitation. Dans l’arrêt du 9 janvier 2025, la Cour de cassation a validé une hauteur de 3,50 mètres sous porche après avoir constaté que les propriétaires du fonds dominant avaient besoin de faire circuler des tracteurs et remorques à chevaux ainsi que des véhicules de secours pour accéder à leurs parcelles enclavées (Civ3, 9 janvier 2025, n°22-18.677). La fixation des dimensions du passage relève ainsi d’une appréciation in concreto des besoins du fonds dominant, que le juge doit motiver de manière circonstanciée.
B. L’indemnisation du propriétaire du fonds servant et l’extinction de la servitude
L’article 682 du Code civil subordonne l’exercice du droit de passage au versement d’une « indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». Cette indemnité, qui constitue la contrepartie de la charge imposée au fonds servant, a fait l’objet d’une importante clarification par un arrêt publié au Bulletin de la troisième chambre civile en date du 12 septembre 2024, dont la portée intéresse directement la pratique notariale et le contentieux immobilier.
Dans cette décision, la Cour de cassation a jugé que « lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés bénéficient d’un passage sur un fonds voisin sur le fondement [de l’article 682 du Code civil], chacun d’eux est redevable à l’égard du propriétaire de ce fonds d’une indemnité réparant les inconvénients et désagréments causés par l’exercice de son droit, chaque propriétaire bénéficiant du passage occasionnant un dommage distinct de celui causé par les autres usagers de la servitude » (Civ3, 12 septembre 2024, n°22-18.602, Publié au Bulletin). Par ailleurs, le même arrêt précise « qu’en l’absence de convention ou de loi la prévoyant, aucune condamnation solidaire au paiement de l’indemnité prévue par l’article 682 du code civil ne peut être prononcée » à l’encontre des propriétaires des fonds dominants.
Cette solution, qui consacre le principe de division de l’obligation indemnitaire posé par l’article 1309 du Code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, emporte des conséquences pratiques considérables. En effet, il incombe désormais au propriétaire du fonds servant de diriger son action en indemnisation contre chacun des bénéficiaires du passage, à proportion des désagréments causés par chacun d’eux, le juge ayant l’obligation de fixer l’indemnité due par chaque propriétaire de fonds dominant. Le juge qui refuse de statuer sur la demande indemnitaire au motif que le demandeur a sollicité une condamnation solidaire méconnaît l’étendue de son office, comme l’a sanctionné la Cour de cassation dans le même arrêt.
En ce qui concerne la prescription de l’action en indemnité, la troisième chambre civile a précisé, dans son arrêt du 9 janvier 2025, que l’action indemnitaire consécutive à la reconnaissance d’une servitude de passage se prescrit par trente ans à compter de la fixation de l’assiette du passage, s’agissant d’une action réelle immobilière (Civ3, 9 janvier 2025, n°22-18.677). Or, lorsque l’assiette du passage a été acquise par un usage trentenaire antérieur, l’action en indemnité du propriétaire du fonds servant peut se trouver prescrite avant même que celui-ci n’ait eu conscience de son droit, ce qui justifie une vigilance particulière lors de l’acquisition d’un fonds grevé d’un passage ancien.
L’extinction de la servitude de passage est quant à elle régie par l’article 685-1 du Code civil, qui dispose qu’« en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 ». La troisième chambre civile a rappelé, dans son arrêt du 10 avril 2025, que la cessation de l’état d’enclave doit s’apprécier concrètement par référence à la possibilité d’un accès automobile suffisant à la voie publique, et non par rapport à la commodité relative des différents accès existants (Civ3, 10 avril 2025, n°23-22.441). Dès lors, le propriétaire du fonds servant qui entend faire constater l’extinction de la servitude doit établir que le fonds dominant dispose d’un accès effectif et suffisant à la voie publique, le cas échéant par une nouvelle voie créée postérieurement à l’établissement du passage.
Enfin, la distinction entre servitude légale et servitude conventionnelle emporte des effets décisifs sur le régime de l’extinction. Une servitude conventionnelle de passage ne s’éteint pas par la seule cessation de l’état d’enclave, sauf stipulation contraire, tandis que la servitude légale fondée sur l’article 682 du Code civil cesse de plein droit lorsque l’enclave disparaît, conformément au mécanisme prévu par l’article 685-1 précité. La troisième chambre civile veille avec rigueur à ce que les juges du fond ne confondent pas ces deux régimes, comme en témoigne l’arrêt de cassation du 14 décembre 2023 qui sanctionne une contradiction de motifs entre le fondement conventionnel et le fondement légal de la servitude (Civ3, 14 décembre 2023, n°21-23.035). En l’espèce, la cour d’appel avait successivement retenu l’existence d’une servitude conventionnelle puis d’une servitude légale, sans trancher clairement entre ces deux qualifications pourtant exclusives l’une de l’autre, ce qui a conduit la Cour de cassation à censurer l’arrêt pour défaut de motifs.
Par ailleurs, l’extinction de la servitude pour cessation de l’enclave doit être constatée par une décision de justice à défaut d’accord amiable entre les parties, ainsi que le prévoit expressément l’article 685-1, alinéa 2, du Code civil. Le propriétaire du fonds servant qui entend se prévaloir de cette extinction doit donc introduire une action en justice à cette fin, la charge de la preuve de la cessation de l’enclave lui incombant. Cette exigence procédurale, si elle peut apparaître contraignante, garantit la sécurité juridique des situations respectives des propriétaires concernés, en évitant que le fonds dominant ne se voie privé unilatéralement d’un accès à la voie publique dont il pourrait encore avoir besoin.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 témoigne d’un approfondissement remarquable du régime de la servitude de passage pour cause d’enclave, qui intéresse au premier chef la pratique du droit immobilier. La Cour de cassation y affirme avec une constance méthodique l’exigence d’un contrôle concret de l’état d’enclave, la rigueur du mécanisme de l’article 684 du Code civil en cas d’enclave résultant d’une division, la précision des critères de fixation de l’assiette du passage, la distinction des obligations indemnitaires en présence de plusieurs fonds dominants et l’effectivité du droit à l’extinction de la servitude en cas de cessation de l’enclave. Ces solutions, pour la plupart publiées au Bulletin, constituent autant de repères essentiels pour le praticien confronté à ce contentieux aussi technique que fréquent.
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