L’occupation sans droit ni titre des meublés de tourisme après l’adoption de la loi RIPOST du 15 juillet 2026 : vers une extension maîtrisée de la procédure administrative d’évacuation
I. L’élargissement du champ d’application de la procédure administrative d’évacuation par la loi RIPOST
A. Le dispositif antérieur à la loi RIPOST : une procédure administrative circonscrite au domicile
La loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, dite loi DALO, a introduit en son article 38 une procédure administrative permettant au préfet de mettre en demeure un occupant sans droit ni titre de quitter les lieux dans un délai qu’elle a fixé, puis, à l’expiration de ce délai, de procéder à son évacuation forcée. Ce mécanisme dérogatoire au droit commun de l’expulsion judiciaire, qui relève en principe de la compétence exclusive du juge judiciaire en vertu de l’article 66 de la Constitution du 4 octobre 1958, a été circonscrit au seul cas de l’occupation illicite d’un logement constituant le domicile du demandeur. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite est venue renforcer ce dispositif en triplant les sanctions pénales encourues par les squatteurs, portées à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende lorsque le logement occupé constitue le domicile d’autrui, et en élargissant la prohibition des délais de grâce au bénéfice des occupants entrés par « manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ». Elle a également étendu la possibilité de constatation de l’occupation illicite aux commissaires de justice, qui peuvent désormais, concurremment avec les officiers de police judiciaire et les maires, dresser un procès-verbal attestant de la réalité de l’occupation sans droit ni titre.
Ce cadre légal présentait toutefois une lacune significative que les praticiens du droit immobilier ne manquaient pas de relever : la procédure administrative accélérée ne bénéficiait qu’aux propriétaires dont le logement occupé illicitement constituait le domicile principal ou secondaire, à l’exclusion de ceux qui, sans résider dans le bien, en tiraient des revenus locatifs dans le cadre d’une exploitation commerciale de meublé de tourisme. Le propriétaire d’un appartement donné en location saisonnière via une plateforme numérique, qui se trouvait confronté au refus du locataire de libérer les lieux à l’issue du séjour convenu, ne pouvait emprunter la voie administrative et se voyait contraint d’engager une procédure judiciaire d’expulsion devant le juge des contentieux de la protection, procédure dont la durée moyenne excédait fréquemment douze à dix-huit mois. Or, le locataire d’un meublé de tourisme qui se maintient dans les lieux au-delà du terme contractuel ne commet pas, en l’état du droit positif antérieur à la loi RIPOST, l’infraction de violation de domicile au sens de l’article 226-4 du code pénal, son entrée ayant été initialement autorisée. Par conséquent, la distinction entre le squatteur, entré par effraction, et le locataire de meublé touristique récalcitrant emportait une différence de traitement procédural considérable, que le législateur a entendu corriger par l’adoption de la loi RIPOST.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait d’ailleurs, dans un arrêt du 7 septembre 2023, précisé les contours de la qualification juridique du meublé de tourisme en retenant que « le régime déclaratoire prévu à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme s’applique à tout meublé de tourisme soumis à déclaration préalable, qu’il constitue ou non la résidence principale du loueur » (Civ. 3e, 7 septembre 2023, n° 22-18.101, publié au Bulletin). Cette distinction entre le domicile du loueur et le meublé de tourisme objet de l’exploitation commerciale était précisément celle qui fondait la différence de traitement procédural que la loi RIPOST a entendu réduire, sans pour autant assimiler entièrement les deux situations.
Dès lors, la question de la qualification juridique de l’occupation sans droit ni titre revêt une importance pratique considérable. Le locataire d’un meublé de tourisme qui se maintient dans les lieux après l’expiration de la durée de location convenue ne peut être qualifié de squatteur au sens de l’article 226-4 du code pénal, lequel incrimine « l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet ». En effet, son entrée dans les lieux a été régulièrement autorisée par le contrat de location saisonnière, et l’élément matériel de l’infraction, à savoir l’introduction frauduleuse, fait défaut. Cette analyse, communément admise par les juridictions répressives, privait le propriétaire du meublé de tourisme du bénéfice de la procédure administrative d’évacuation et le contraignait à emprunter la voie judiciaire de droit commun de l’expulsion, régie par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution (article 226-4 du code pénal). Par ailleurs, la troisième chambre civile a, dans un arrêt du 2 avril 2026, eu l’occasion de préciser que le régime de la location saisonnière obéit à des règles qui lui sont propres, distinctes de celles du bail d’habitation de droit commun régi par la loi du 6 juillet 1989, ce qui emporte des conséquences tant sur le terrain de la qualification du contrat que sur celui des voies de droit ouvertes au propriétaire pour obtenir la libération des lieux (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-11.115). En conséquence, la loi RIPOST comble un vide juridique que la pratique contentieuse avait rendu manifeste, en créant une voie de droit spécifiquement adaptée à la situation du propriétaire de meublé de tourisme confronté à la rétention de son bien par un locataire dont le titre d’occupation a expiré.
B. L’extension de la procédure administrative aux meublés de tourisme et aux locaux professionnels : une novation législative significative
Le projet de loi RIPOST, acronyme de « Réponses immédiates aux phénomènes troublant l’ordre public, la sécurité et la tranquillité de nos concitoyens », a été présenté au Conseil des ministres du 25 mars 2026 par le ministre de l’Intérieur, M. Laurent Nuñez, avant d’être adopté en première lecture par le Sénat le 26 mai 2026, puis par l’Assemblée nationale le 15 juillet 2026. L’article 5 de ce texte, adopté par 58 voix contre 28 à l’Assemblée nationale le 9 juillet 2026, constitue la disposition centrale pour le droit immobilier. Il étend le champ de la procédure administrative d’évacuation prévue à l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 aux hypothèses dans lesquelles un locataire de meublé de tourisme, initialement entré régulièrement dans les lieux, refuse de les quitter à l’issue de la période de location convenue. Le propriétaire pourra ainsi saisir le préfet aux fins de mise en demeure de l’occupant, dans un délai de quarante-huit heures, puis, à défaut de départ volontaire dans les sept jours, solliciter l’évacuation forcée par les forces de l’ordre, sans avoir à engager préalablement une procédure judiciaire.
Par ailleurs, les parlementaires ont, à l’instar des sénateurs, élargi le bénéfice de cette procédure aux locaux à usage commercial, agricole et professionnel faisant l’objet d’une occupation sans droit ni titre, ce qui constitue une extension notable du champ d’application de la procédure administrative, laquelle était initialement conçue pour la protection du domicile. Le texte harmonise également les sanctions pénales applicables en alignant le quantum des peines encourues par l’occupant de meublé de tourisme qui se maintient sans droit dans les lieux sur celui prévu pour le squatteur de domicile, soit deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende, portés à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende lorsque le meublé de tourisme constitue par ailleurs la résidence principale ou secondaire du loueur.
En conséquence, la loi RIPOST opère un rapprochement significatif entre le régime de l’occupation sans droit ni titre du domicile et celui du meublé de tourisme, sans toutefois instaurer une assimilation complète. Le propriétaire d’un meublé de tourisme, qui ne peut se prévaloir de la protection constitutionnelle renforcée du domicile au sens de la décision du Conseil constitutionnel n° 94-352 DC du 18 janvier 1995, bénéficie désormais d’une voie de droit accélérée qui, pour être administrative et non juridictionnelle, n’en constitue pas moins une protection substantielle de son droit de propriété. Cette extension du champ de la procédure administrative d’évacuation procède d’une logique que l’on peut qualifier de pragmatique : il s’agit de répondre à l’augmentation des cas de rétention de meublés de tourisme, phénomène amplifié par le développement des plateformes numériques de location de courte durée, tout en préservant l’économie générale du droit de l’expulsion, laquelle demeure fondée sur la compétence de principe du juge judiciaire en matière de protection des libertés individuelles.
II. La protection du droit de propriété à l’épreuve des garanties procédurales inhérentes à la procédure d’expulsion
A. Le droit de propriété, fondement constitutionnel et conventionnel de la protection du propriétaire
Le droit de propriété constitue, en droit français, un droit fondamental de valeur constitutionnelle, expressément consacré par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789. L’article 2 range la propriété au nombre des « droits naturels et imprescriptibles de l’homme », aux côtés de la liberté, de la sûreté et de la résistance à l’oppression. L’article 17 en fait un droit « inviolable et sacré », dont nul ne peut être privé, si ce n’est « lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ». Le Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 30 ventôse an XII, reprend ces principes en son article 544, aux termes duquel « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du code civil). L’article 545 du même code précise que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » (article 545 du code civil).
Cette protection constitutionnelle du droit de propriété a été rappelée avec force par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 30 mars 2023, par lequel elle a renvoyé au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article 15, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Civ. 3e, 30 mars 2023, n° 22-21.763, publié au Bulletin). La Cour y a jugé que la disposition contestée, en ce qu’elle impose au bailleur personne physique qui entend reprendre son bien pour l’habiter de proposer au locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et disposant de faibles ressources un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, « porte atteinte aux conditions d’exercice du droit de propriété du bailleur » et que cette atteinte « pourrait être considérée comme disproportionnée » lorsque l’état du marché locatif rend impossible la soumission d’une offre de relogement. Cette décision illustre la vigilance avec laquelle la Haute juridiction contrôle les restrictions législatives apportées au droit de propriété, y compris lorsqu’elles poursuivent un objectif légitime de protection des locataires vulnérables.
Au niveau conventionnel, l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme dispose que « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens » et que « nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ». La Cour européenne des droits de l’homme a dégagé de ce texte une obligation positive à la charge des États, leur imposant de mettre en place un arsenal législatif et procédural permettant aux propriétaires d’obtenir effectivement la restitution de leurs biens en cas d’occupation illicite. Cette obligation constitue le fondement conventionnel de la législation anti-squat, dont la loi RIPOST constitue le dernier avatar, et justifie que l’État mette à la disposition des propriétaires des voies de droit efficaces pour faire cesser les atteintes à leur droit de propriété.
À cet égard, la loi RIPOST s’inscrit dans la continuité de la loi du 27 juillet 2023, dont l’exposé des motifs soulignait que « les propriétaires victimes de squat ne doivent plus subir une double peine : celle d’être dépossédés de leur bien, et celle de devoir engager des procédures judiciaires longues et coûteuses pour en retrouver la jouissance ». Le texte adopté le 15 juillet 2026 prolonge cette logique en l’étendant à une catégorie de propriétaires qui, pour ne pas être des occupants de leur propre bien, n’en subissent pas moins une atteinte caractérisée à leurs droits patrimoniaux. Le propriétaire d’un meublé de tourisme, privé de la jouissance de son bien et des revenus qu’il en tire, se trouve en effet dans une situation économiquement comparable à celle du propriétaire occupant, même si la nature du préjudice subi diffère.
B. Les garanties procédurales encadrant l’expulsion : entre efficacité administrative et contrôle juridictionnel
Si la procédure administrative d’évacuation instituée par l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 et étendue par la loi RIPOST constitue un instrument efficace au service du droit de propriété, elle n’est pas pour autant affranchie de tout contrôle juridictionnel. Le préfet, saisi par le propriétaire, doit en premier lieu vérifier que les conditions légales de mise en œuvre de la procédure sont réunies, au nombre desquelles figurent l’existence d’une occupation sans droit ni titre, l’absence de toute contestation sérieuse sur le droit de propriété du demandeur et la régularité formelle de la saisine. La mise en demeure de quitter les lieux, qui doit être notifiée à l’occupant, ouvre un délai de sept jours pendant lequel ce dernier peut soit déférer à l’injonction, soit saisir le juge administratif d’un référé-liberté sur le fondement de l’article L. 521-2 du code de justice administrative, soit saisir le juge judiciaire d’une contestation de la régularité de la procédure. Cette possibilité de recours juridictionnel, même exercée dans un cadre temporel contraint, constitue la garantie essentielle du respect des droits de la défense et du droit au recours effectif garanti par l’article 16 de la Déclaration de 1789 et par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a d’ailleurs, par un arrêt du 14 décembre 2023, rappelé l’importance de la motivation des décisions juridictionnelles en matière d’expulsion. Elle a censuré, au visa de l’article 455 du code de procédure civile, un arrêt d’appel qui n’avait pas répondu aux conclusions du locataire soutenant que le local dont il était propriétaire ne pouvait à la fois lui servir de logement et de lieu d’exercice de son activité professionnelle (Civ. 3e, 14 décembre 2023, n° 21-21.964, publié au Bulletin). Cette exigence de motivation, qui s’impose au juge judiciaire, n’est pas directement transposable à l’autorité administrative lorsqu’elle statue dans le cadre de la procédure d’évacuation. Dès lors, le contrôle du juge administratif sur la décision préfectorale de mise en demeure puis d’évacuation constitue le point d’équilibre entre l’efficacité de la procédure et le respect des droits de l’occupant.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a, dans un arrêt du 16 avril 2026, précisé que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise » (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-13.191, publié au Bulletin). Cette solution, qui se rattache au contentieux du bail d’habitation et non directement à celui du squat, révèle néanmoins une préoccupation constante de la Haute juridiction : le droit du propriétaire de reprendre son bien, aussi légitime soit-il, ne saurait s’exercer en méconnaissance des conditions légales qui l’encadrent. La procédure administrative d’évacuation des meublés de tourisme instituée par la loi RIPOST, pour dérogatoire qu’elle soit, n’échappe pas à ce principe de légalité procédurale qui irrigue l’ensemble du droit de l’expulsion.
À cet égard, le propriétaire qui entend se prévaloir de la procédure administrative devra justifier de la réalité de la location saisonnière, de la date d’échéance du contrat et du refus du locataire de libérer les lieux. Ces éléments de preuve, qui conditionnent la régularité de la saisine du préfet, devront être établis avec une rigueur particulière dans l’hypothèse, fréquente en pratique, où le contrat de location a été conclu par voie électronique et où les échanges entre les parties se sont déroulés via la messagerie interne d’une plateforme numérique. Le propriétaire avisé conservera donc l’ensemble des justificatifs de la réservation, des échanges avec le locataire et de la mise en demeure de quitter les lieux qu’il lui aura adressée préalablement à la saisine du préfet.
En définitive, la loi RIPOST réalise un équilibre que l’on peut qualifier de satisfaisant entre, d’une part, l’impératif de protection effective du droit de propriété, qui commande de mettre à la disposition des propriétaires de meublés de tourisme une voie de droit rapide et efficace, et, d’autre part, les garanties procédurales dont doit bénéficier l’occupant, fût-il sans droit ni titre, en vertu des principes constitutionnels et conventionnels qui gouvernent le droit de l’expulsion. L’extension de la procédure administrative aux locaux commerciaux, agricoles et professionnels, introduite par amendement parlementaire, pourrait toutefois susciter des difficultés d’application dans les hypothèses où l’occupation sans droit ni titre résulte d’un bail commercial dont la résiliation n’a pas encore été constatée judiciairement, le préfet ne pouvant, sans excéder ses pouvoirs, se substituer au juge judiciaire pour apprécier la régularité d’une résiliation contractuelle.
Enfin, il convient de relever que la loi RIPOST ne modifie pas les règles de fond relatives à la protection du domicile telles qu’elles résultent de la jurisprudence du Conseil constitutionnel et de la Cour de cassation. La décision n° 94-352 DC du 18 janvier 1995 a consacré le principe selon lequel le droit au logement constitue un objectif à valeur constitutionnelle, ce qui n’est pas sans incidence sur l’office du juge lorsqu’il est amené à apprécier la proportionnalité d’une mesure d’expulsion au regard de la situation personnelle de l’occupant (article 544 du code civil). Or, la procédure administrative d’évacuation, par sa nature même, ne permet pas au préfet d’exercer un contrôle de proportionnalité comparable à celui qu’opère le juge judiciaire dans le cadre d’une procédure d’expulsion de droit commun. Cette différence de régime pourrait, à terme, alimenter un contentieux constitutionnel fondé sur la rupture d’égalité entre les propriétaires selon la nature de leur bien et le mode d’occupation de celui-ci. À cet égard, le Conseil constitutionnel, saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, pourrait être amené à vérifier que l’extension de la procédure administrative aux meublés de tourisme ne porte pas une atteinte disproportionnée aux droits de la défense garantis par l’article 16 de la Déclaration de 1789, en ce qu’elle prive l’occupant d’un débat contradictoire devant un juge indépendant et impartial avant que ne soit prise la décision administrative d’évacuation.
Conclusion
L’adoption de la loi RIPOST le 15 juillet 2026 marque une étape significative dans la protection des propriétaires de meublés de tourisme confrontés à l’occupation sans droit ni titre de leurs biens. En étendant la procédure administrative d’évacuation, jusqu’alors réservée aux hypothèses de squat du domicile, aux cas de rétention de meublés touristiques et de locaux professionnels, le législateur a entendu répondre à une lacune du droit positif que la pratique contentieuse avait révélée avec une acuité croissante. Cette extension, qui ne remet pas en cause la compétence de principe du juge judiciaire en matière d’expulsion, s’inscrit dans le prolongement des principes constitutionnels de protection de la propriété consacrés par les articles 2 et 17 de la Déclaration de 1789, par l’article 544 du code civil et par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui a notamment rappelé dans son arrêt du 9 juillet 2026 que le formalisme de notification des décisions administratives conditionne l’exercice effectif du droit au recours (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-15.423, publié au Bulletin), fournira sans doute les premiers éléments d’interprétation de ce nouveau dispositif, dont la mise en œuvre pratique appellera une vigilance particulière des praticiens du droit immobilier.
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