L’indécence du logement dans le bail d’habitation : l’impossibilité pour le bailleur de s’en prévaloir et le contrôle renforcé de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. L’obligation de délivrance d’un logement décent, rempart du locataire contre l’expulsion
A. Le caractère d’ordre public de l’obligation de décence
La délivrance d’un logement décent constitue, aux termes de l’article 1719 du Code civil, une obligation essentielle du bailleur qui s’impose par la nature même du contrat de louage et sans qu’il soit besoin de stipulation particulière. Cette disposition impose au bailleur de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent et précise expressément que, lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (article 1719 du Code civil). Cette obligation se trouve précisée et renforcée par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 6 de la loi du 6 juillet 1989), lequel dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, lequel énumère les critères objectifs auxquels le logement doit satisfaire pour être considéré comme conforme à sa destination. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, dans un arrêt remarqué du 16 octobre 2025, rappelé avec force que l’obligation de délivrance d’un logement décent revêt un caractère d’ordre public, ce dont il résulte que la connaissance par le preneur de l’état indécent du logement ne saurait dispenser le bailleur de son obligation (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 23-18.664). Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité des principes gouvernant les rapports locatifs, interdit au bailleur de se retrancher derrière l’acceptation par le preneur d’un état de fait non conforme aux exigences légales pour échapper à ses propres obligations.
L’ordre public de la règle prohibe en effet toute renonciation anticipée du locataire à un logement répondant aux normes minimales de décence. Cette prohibition trouve son fondement dans l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qui confère un caractère d’ordre public à l’ensemble des dispositions relatives au bail d’habitation (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). Dès lors, toute clause du contrat de bail qui aurait pour objet ou pour effet de restreindre la portée de l’obligation de décence ou d’en exonérer le bailleur doit être réputée non écrite.
Par ailleurs, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 confère au locataire un droit d’action spécifique lorsque le logement ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6 : il peut alors demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989), et dispose du pouvoir de réduire le montant du loyer ou de suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Il transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, ce qui déclenche, le cas échéant, les sanctions administratives applicables au bailleur défaillant. Cette articulation législative entre l’obligation de décence, son caractère d’ordre public et les prérogatives conférées au juge dessine un régime juridique qui place la protection de l’habitat du locataire au cœur du dispositif légal.
B. L’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de l’indécence pour expulser le locataire
C’est dans un arrêt du 4 juin 2026, promis à la plus large publication, que la troisième chambre civile a franchi un pas supplémentaire dans la protection du locataire en posant une règle dont la portée pratique est considérable : ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, FS-B). En l’espèce, une société civile immobilière avait donné à bail un studio dont la pièce principale n’avait qu’une surface de 8,84 mètres carrés, rendant le logement impropre à l’habitation ainsi que cela avait été jugé définitivement le 7 janvier 2019. Le logement ne répondait manifestement pas à la surface minimale de 9 mètres carrés exigée par le décret du 30 janvier 2002.
Constatant l’indécence du local, la bailleresse avait néanmoins délivré congé au locataire pour motif légitime et sérieux au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en se fondant précisément sur un projet de réalisation de travaux destinés à supprimer la cloison entre la salle de bain et la chambre afin de rétablir une surface de 11 mètres carrés. La cour d’appel de Paris avait validé ce congé et ordonné l’expulsion du locataire en retenant que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux ne s’apparentait pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1719, 1°, du Code civil, que le caractère indécent du logement pouvait constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 et que la réalité du motif du congé tenant à la réalisation des travaux de mise en conformité ainsi que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise étaient établis.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa combiné des articles 1719, 1°, du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle retient expressément que, dès lors que les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. En conséquence, le congé fondé sur la nécessité d’effectuer des travaux de mise en conformité du logement avec les normes de décence ne saurait prospérer lorsque le bailleur connaissait l’état d’indécence dès la conclusion du contrat. Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence antérieure qui prohibait déjà l’expulsion du locataire sur le fondement de la nullité du bail pour indécence et marque un renforcement substantiel des garanties du locataire face aux stratégies d’éviction du bailleur.
Or, la portée de cet arrêt est renforcée par le visa de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, texte qui offre précisément au locataire la faculté de solliciter la mise en conformité du logement sans remettre en cause la validité du contrat. Dès lors, le bailleur ne saurait instrumentaliser la procédure de congé pour contourner le dispositif protecteur du locataire et obtenir, par la voie de l’expulsion, ce que la loi lui interdit d’obtenir par la voie de la résiliation. Cette interdiction s’étend, en pratique, à toutes les hypothèses dans lesquelles le bailleur connaissait, lors de la conclusion du contrat, l’état d’indécence du logement, qu’il s’agisse d’une surface insuffisante, d’une absence d’équipements essentiels, ou de risques manifestes pour la sécurité ou la santé du locataire.
II. Le contrôle renforcé des conditions du congé par le juge et la sanction des manquements du bailleur
A. L’exigence d’un motif légitime et sérieux soumis au contrôle du juge
Le congé délivré par le bailleur est soumis, par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), à un encadrement strict dont la troisième chambre civile assure le respect avec une vigilance constante. Ce texte impose que le congé soit justifié soit par la décision du bailleur de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lequel ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, le partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin notoire.
Dans un arrêt du 12 octobre 2023 promis à la plus large publication, la Cour de cassation a précisé les contours du contrôle juridictionnel du congé pour reprise en énonçant, à bon droit, que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité (Civ. 3e, 12 oct. 2023, n° 22-18.580, FS-B). Cette distinction entre les conditions de forme du congé, dont le non-respect est sanctionné par la nullité, et la justification du caractère réel et sérieux, qui relève de l’appréciation souveraine du juge du fond, offre à ce dernier une latitude d’analyse qui s’exerce in concreto. Le juge peut, pour apprécier la réalité du motif du congé, tenir compte d’éléments postérieurs à sa délivrance dès lors qu’ils sont de nature à établir l’intention du bailleur au jour où il a donné congé.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 12 octobre 2023, la cour d’appel de Douai avait souverainement déduit le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale de plusieurs éléments convergents : l’inscription du bailleur sur les listes électorales de la commune le 7 décembre 2020, la réalisation d’importants travaux dans le logement par la production de factures postérieures à la libération des lieux par les locataires le 25 juin 2021, la souscription de contrats de fourniture d’eau, de gaz et d’électricité en juillet 2021, ainsi que d’un abonnement Internet et l’information délivrée aux services fiscaux sur son lieu d’habitation en novembre 2021. Cette approche pragmatique permet au juge de déjouer les congés frauduleux tout en évitant un formalisme excessif qui paralyserait l’exercice légitime du droit de reprise.
À cet égard, la Cour de cassation a dégagé une autre règle protectrice du locataire dans un arrêt du 16 avril 2026, également promis à la plus haute publication, en jugeant que les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise (Civ. 3e, 16 avr. 2026, n° 24-13.191, FS-B). En l’espèce, la bailleresse avait notifié un congé pour reprise personnelle le 1er mars 2018 à effet au 30 septembre 2018, et était décédée le 3 juillet 2018, soit avant l’expiration du délai de préavis. Son fils, venant à sa succession, entendait se prévaloir du congé pour reprendre le logement afin de l’habiter lui-même.
La cour d’appel de Paris avait validé le congé en retenant que le droit de reprise pour habiter est un droit transmissible qui peut être repris par l’héritier du bailleur, que le congé était régulier en la forme et fondé sur un motif légitime et sérieux, le fils ayant au surplus fait connaître aux locataires son intention de reprendre le logement pour l’habiter personnellement après le décès. La troisième chambre civile censure cette analyse au visa de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 : le caractère personnel du droit de reprise et son lien indissociable avec la situation propre du bénéficiaire désigné interdisent toute transmission successorale du congé. Cette décision consacre le caractère intuitu personae du congé pour reprise et protège le locataire contre une extension indue du périmètre des bénéficiaires au-delà des personnes limitativement énumérées par le texte.
B. La responsabilité du bailleur et la sanction des manquements à l’obligation de décence
L’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent engage sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil (article 1231-1 du Code civil), lequel dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation. Cette responsabilité peut également être recherchée sur le terrain délictuel lorsque le manquement cause un préjudice distinct de celui résultant du seul retard dans l’exécution. La troisième chambre civile, dans son arrêt du 16 octobre 2025, a toutefois rappelé que le comportement du locataire peut constituer une cause exonératoire de la responsabilité du bailleur lorsqu’il a fait obstacle à la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement avec les critères de décence.
Or, cette absence de coopération du locataire ne saurait être confondue avec une acceptation tacite de l’indécence du logement. La cour d’appel d’Orléans avait opposé à la locataire qu’elle avait pris le logement à bail en connaissance de cause, motif que la Cour de cassation a expressément qualifié d’erroné mais surabondant, la cassation n’étant pas encourue de ce chef dans la mesure où la cour d’appel avait également constaté que la locataire avait, par son comportement fautif, constitué la cause exclusive des dommages subis en faisant obstacle à la réalisation des travaux et en ne respectant pas les règles relatives à l’aération du logement. La solution retenue par la troisième chambre civile distingue ainsi deux hypothèses qui appellent des régimes distincts : d’une part, la connaissance préalable par le locataire de l’état du logement, qui ne constitue pas une renonciation au bénéfice des dispositions d’ordre public relatives à la décence ; d’autre part, le comportement fautif du locataire postérieur à la conclusion du bail, qui, en faisant obstacle à l’exécution des travaux de mise en conformité, peut constituer la cause exclusive des dommages et exonérer le bailleur de sa responsabilité.
Par ailleurs, l’arrêt du 4 juin 2026 a également tiré les conséquences indemnitaires de la cassation prononcée. En application de l’article 624 du Code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif validant le congé et ordonnant l’expulsion a entraîné, par un lien d’indivisibilité et de dépendance nécessaire, la cassation des chefs condamnant le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 250 euros à compter du 25 novembre 2019 ainsi que d’une somme totale de 11 300 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au mois d’août 2023. Cette solution illustre la cohérence du régime juridique applicable : l’impossibilité pour le bailleur d’expulser le locataire en raison de l’indécence du logement emporte, par ricochet, l’impossibilité de réclamer une indemnité d’occupation fondée sur un congé irrégulier.
Le droit de propriété, que l’article 544 du Code civil définit comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements (article 544 du Code civil), trouve ainsi une limite substantielle dans l’obligation de délivrance d’un logement décent. Cette limitation, loin d’être une atteinte excessive au droit de propriété, constitue la traduction législative et jurisprudentielle de la fonction sociale du logement. Elle s’articule autour d’un principe simple : le bailleur ne peut tirer avantage de sa propre turpitude en invoquant l’indécence du logement qu’il a lui-même créée ou laissée perdurer pour priver le locataire de son titre d’occupation. Dès lors, l’équilibre entre le droit de propriété du bailleur et le droit au logement décent du locataire commande aux professionnels du droit immobilier une vigilance accrue dans la rédaction des congés et la conduite des procédures d’expulsion.
Enfin, le juge saisi d’une contestation du congé dispose, en vertu du dernier alinéa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de la faculté de vérifier, même d’office, la réalité du motif invoqué et le respect des obligations prévues par ce texte. Ce pouvoir d’investigation conféré au juge, combiné au mécanisme de transmission au représentant de l’État du jugement constatant l’indécence du logement prévu par l’article 20-1, crée un maillage procédural qui garantit au locataire une protection effective contre les congés abusifs. La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 a ainsi considérablement renforcé l’effectivité des droits du locataire tout en préservant la possibilité pour le bailleur de bonne foi d’exercer légitimement son droit de reprise ou de mettre fin au contrat pour un motif légitime et sérieux étranger à l’indécence du logement.
L’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux après la résiliation du bail obéit, quant à elle, à un régime distinct de celui du loyer et répond à une nature mixte, à la fois compensatoire et indemnitaire. La Cour de cassation veille à ce que cette indemnité, fixée par le juge en fonction de la valeur locative du bien, ne constitue pas un moyen détourné pour le bailleur d’obtenir la restitution des lieux dans des conditions qui méconnaîtraient les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors, lorsque le congé est privé d’effet en raison de l’indécence du logement ou de l’irrégularité du motif invoqué, le bailleur ne peut prétendre au versement d’une indemnité d’occupation, le locataire conservant son titre d’occupation jusqu’à ce qu’un congé régulier lui soit délivré sur un fondement conforme aux exigences légales et jurisprudentielles.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 a profondément remodelé le contentieux du congé et de l’expulsion dans le bail d’habitation en renforçant la protection du locataire contre les stratégies d’éviction fondées sur l’indécence du logement. L’arrêt du 4 juin 2026, en affirmant que le bailleur ne peut se prévaloir de l’indécence à laquelle il doit remédier pour justifier un congé pour motif légitime et sérieux, constitue l’aboutissement d’une construction jurisprudentielle cohérente qui puise sa source dans le caractère d’ordre public de l’obligation de décence. Parallèlement, les arrêts des 12 octobre 2023 et 16 avril 2026 ont précisé les conditions de validité du congé pour reprise et les pouvoirs d’appréciation du juge, tandis que l’arrêt du 16 octobre 2025 a clarifié l’articulation entre la responsabilité du bailleur et le comportement du locataire. Cette évolution jurisprudentielle commande aux professionnels du droit immobilier une attention renouvelée dans la conduite des procédures de congé, sous peine d’encourir une censure de la Cour de cassation désormais fermement établie.
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