La fixation du loyer du bail commercial renouvelé : actualité jurisprudentielle de la troisième chambre civile

I. Les causes du déplafonnement : entre computation de la durée du bail expiré et appréciation des facteurs de commercialité

A. La computation de la durée du bail expiré dans le mécanisme du déplafonnement automatique

Le principe du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé constitue l’un des piliers protecteurs du statut des baux commerciaux tel qu’aménagé par le législateur. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose en son premier alinéa que, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce mécanisme garantit au preneur une prévisibilité de la charge locative à l’échéance du bail. Toutefois, le même article prévoit que « les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Cette exception au plafonnement, dite de déplafonnement automatique, soulève une difficulté pratique récurrente tenant à la détermination précise de la date d’expiration du bail lorsque le preneur a notifié une demande de renouvellement avant l’écoulement de la douzième année.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une clarification décisive sur cette question dans un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167). En l’espèce, une locataire exploitant une pharmacie avait signifié une demande de renouvellement le 24 mai 2012, alors que le bail initialement conclu le 30 juin 2000 s’était tacitement prolongé. Le litige portait sur l’applicabilité du plafonnement : la preneuse soutenait que sa demande de renouvellement ayant été formulée avant que le bail n’atteigne douze ans, la règle protectrice devait jouer. La Cour de cassation, rejetant le pourvoi, a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu « que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement ». Elle précise également qu’« en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code ». En conséquence, la cour d’appel avait exactement déduit que le bail renouvelé prenait effet le 1er juillet 2012 et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, de sorte que le loyer devait être fixé au montant de la valeur locative.

Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct d’un arrêt rendu en formation de section le 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, FS-B), dans lequel la troisième chambre civile avait déjà énoncé « qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». Or, l’apport spécifique de l’arrêt du 9 juillet 2026 réside dans l’articulation temporelle entre les articles L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce quant au calcul de la durée du bail expiré. Le bailleur ne saurait se voir opposer le plafonnement au seul motif que la demande de renouvellement est intervenue avant l’écoulement de la douzième année dès lors que le nouveau bail ne prend effet qu’à la date du premier jour du trimestre civil suivant cette demande et que l’ancien bail expire la veille de cette même date. Par ailleurs, cette computation vaut également pour l’appréciation du bénéfice de l’étalement à 10 % prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34, lequel ne trouve pas à s’appliquer lorsque le déplafonnement résulte du seul écoulement d’une durée supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation, comme le rappelle la Cour dans l’arrêt Monoprix du 16 octobre 2025.

L’architecture combinée des articles L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce mérite à cet égard une attention particulière. L’article L. 145-10 autorise le preneur à demander le renouvellement « soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation », cependant que l’article L. 145-12 dispose que « le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ». La Cour de cassation donne ainsi plein effet à la lettre de l’article L. 145-12 en refusant de retenir comme date d’expiration du bail celle de la demande de renouvellement elle-même. Le législateur a délibérément dissocié la date de la demande de renouvellement, qui peut intervenir à tout moment de la prolongation tacite, de la date de prise d’effet du nouveau bail, laquelle est mécaniquement reportée au premier jour du trimestre civil suivant. Cette dissociation temporelle, parfois méconnue en pratique, emporte des conséquences financières considérables dans l’hypothèse où le bail arrive précisément à sa douzième année dans l’intervalle séparant la demande de renouvellement du premier jour du trimestre civil suivant.

B. La modification notable des facteurs locaux de commercialité comme cause de déplafonnement

Indépendamment du déplafonnement automatique résultant de la durée du bail expiré, le bailleur peut également obtenir le déplafonnement du loyer en établissant une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, parmi lesquels figurent les facteurs locaux de commercialité. L’article R. 145-6 du même code précise que ces facteurs « ne dépendent pas exclusivement de l’activité du preneur, mais également de l’équipement général du quartier, de la présence de services publics ou privés, de l’attrait touristique ou du dynamisme économique de la zone de chalandise ». La caractérisation d’une telle modification notable impose au bailleur de démontrer non seulement une évolution objective de l’environnement commercial, mais encore une incidence favorable de cette évolution sur l’activité commerciale exercée par le locataire.

L’arrêt rendu le 18 septembre 2025 par la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, FS-B) marque un infléchissement notable de la jurisprudence sur ce point. En l’espèce, une société exploitant un commerce de vente et d’exposition de luminaires contestait le déplafonnement prononcé au motif que la modification des facteurs locaux de commercialité n’avait pas eu d’incidence effective et réelle sur son activité. La Cour de cassation, rejetant le pourvoi, énonce une règle de preuve assouplie au bénéfice du bailleur : « Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. » Dès lors, il n’est plus exigé du bailleur qu’il rapporte la preuve, souvent difficile sinon impossible en l’absence d’accès aux données comptables du preneur, que la modification de l’environnement commercial s’est effectivement traduite par une progression du chiffre d’affaires du locataire. Une incidence favorable potentielle, appréciée in abstracto au regard de la nature de l’activité exercée, suffit à caractériser le motif de déplafonnement.

À cet égard, l’arrêt rendu le 25 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.006) fournit un contrepoint utile en rappelant les exigences de motivation qui s’imposent aux juges du fond. La Cour de cassation y censure une cour d’appel pour avoir « statué ainsi, par des motifs insuffisants à caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires ». La cassation est prononcée au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce. Cet arrêt rappelle trois exigences cumulatives qui gouvernent le déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité : la modification doit être intervenue au cours du seul bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, cette modification doit présenter un caractère notable, et elle doit avoir une incidence favorable sur l’activité spécifique exercée dans les lieux loués. Par ailleurs, la cour d’appel de renvoi devra apprécier si l’évolution démographique et touristique invoquée présente un lien suffisamment direct avec l’activité de boulangerie exploitée par les preneurs.

II. Les modalités procédurales de la fixation judiciaire du loyer renouvelé

A. Le recours à l’expertise conventionnelle et la compétence du juge des loyers commerciaux

La fixation du loyer du bail renouvelé obéit, en droit positif, à un dispositif procédural combinant l’intervention potentielle du juge des loyers commerciaux et le recours à l’expertise. L’article L. 145-56 du code de commerce confère au juge des loyers commerciaux une compétence exclusive pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. La saisine de cette juridiction est subordonnée à la notification préalable d’un mémoire par la partie la plus diligente, l’autre partie disposant d’un délai d’un mois pour notifier son propre mémoire avant que le juge ne puisse être valablement saisi. Cette architecture procédurale, minutieusement agencée par le législateur, n’épuise toutefois pas la diversité des configurations contentieuses que la pratique révèle.

La troisième chambre civile a rendu, le même 9 juillet 2026, un second arrêt d’un intérêt considérable pour les praticiens (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 22-24.254). En l’espèce, un bail commercial portant sur des locaux à usage d’entrepôts et d’activités comportait une clause intitulée « article 23-1-2 » stipulant qu’en cas de renouvellement, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché, celle-ci devant être évaluée, à défaut d’accord, par un expert choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce statuant en référé pour le désigner. La locataire ayant formé appel de l’ordonnance ayant désigné l’expert, le bailleur soutenait que l’appel était irrecevable, une telle ordonnance s’analysant en une désignation de tiers estimateur en application de l’article 1592 du code civil, insusceptible de recours. La Cour de cassation écarte cette argumentation en énonçant : « Aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance. »

Cette solution présente un double intérêt technique. D’une part, la Cour de cassation refuse d’assimiler la désignation d’un expert en exécution d’une clause contractuelle de fixation du loyer à une désignation de tiers estimateur au sens de l’article 1592 du code civil, laquelle échappe en principe à toute voie de recours en raison de son caractère contractuel et non juridictionnel. D’autre part, elle rappelle que le président du tribunal de commerce statue alors comme juge des référés, non comme simple organe de désignation contractuelle, de sorte que les règles du code de procédure civile relatives à l’appel trouvent pleinement à s’appliquer. En conséquence, les parties à un bail commercial qui ont stipulé une clause d’expertise conventionnelle pour la détermination du loyer renouvelé conservent un droit de critique effectif de la décision de désignation de l’expert, ce qui constitue une garantie procédurale notable pour le cocontractant qui estimerait que l’expert désigné ne présente pas les garanties d’indépendance ou de compétence requises.

Cette clarification jurisprudentielle revêt une importance pratique d’autant plus grande que le recours à de telles clauses d’expertise conventionnelle est fréquent dans les baux commerciaux de longue durée, en particulier dans les centres commerciaux, les ensembles immobiliers complexes ou les baux portant sur des entrepôts logistiques pour lesquels la détermination de la valeur locative par référence au marché nécessite une technicité d’évaluation que les parties préfèrent parfois confier à un tiers désigné selon des modalités contractuelles soigneusement négociées. Dès lors, la possibilité d’interjeter appel de l’ordonnance de désignation de l’expert constitue un contrepoids procédural essentiel, le juge d’appel pouvant être amené à contrôler tant la régularité de la saisine du juge des référés que la conformité de l’expert désigné aux critères stipulés dans l’annexe contractuelle.

B. L’incidence de l’exercice du droit d’option sur la fixation du loyer du bail renouvelé

L’articulation entre la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé et l’exercice du droit d’option par le bailleur constitue une difficulté contentieuse récurrente que la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser dans un arrêt de section du 27 février 2025 (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, FS-B). L’article L. 145-57 du code de commerce prévoit que, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, ce refus constituant l’exercice du droit d’option. Lorsque le bailleur exerce ce droit, le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction et se trouve redevable d’une indemnité d’occupation.

L’arrêt du 27 février 2025 apporte une précision essentielle quant au point de départ de cette indemnité d’occupation. La Cour de cassation y énonce que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement ». La cour d’appel, qui avait fixé le point de départ de l’indemnité d’occupation à la valeur locative au 1er janvier 2016 en se fondant sur l’article L. 145-11 du code de commerce, est censurée. La solution est remarquable en ce qu’elle confère un effet pleinement rétroactif à la décision du bailleur d’exercer son droit d’option. Dès lors que le bailleur avait accepté le principe du renouvellement avant de se raviser, l’indemnité d’occupation due par le preneur remonte à la date même d’expiration du bail précédent et non à la date de la demande de fixation du nouveau prix. Cette solution garantit au bailleur une pleine indemnisation de la jouissance des lieux par le preneur pendant toute la période où ce dernier s’est maintenu dans les lieux, et ce au montant de la valeur locative réelle, sans égard pour les loyers provisionnels qui ont pu être acquittés dans l’intervalle sur la base du loyer plafonné.

Par ailleurs, cette jurisprudence s’articule avec les règles de prescription applicables à l’action en fixation de l’indemnité d’occupation. L’article L. 145-60 du code de commerce soumet toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux à une prescription biennale. Or, lorsque le juge des loyers commerciaux fixe le prix du bail renouvelé à un montant sensiblement supérieur au loyer plafonné, l’exercice subséquent du droit d’option par le bailleur peut générer un différentiel considérable entre les loyers provisionnels acquittés et l’indemnité d’occupation due à la valeur locative. Le preneur, devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’exercice rétroactif du droit d’option, se trouve alors exposé à une demande de régularisation qui peut porter sur plusieurs années d’occupation. La rigueur de la solution retenue par l’arrêt du 27 février 2025 commande ainsi aux praticiens une vigilance accrue dans le suivi des procédures de fixation du loyer renouvelé, le jeu combiné du déplafonnement et du droit d’option pouvant entraîner des conséquences financières d’une ampleur que les parties n’avaient pas nécessairement anticipée lors de l’engagement de la procédure.

Conclusion

Le panorama jurisprudentiel qui se dégage des décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2024 et 2026 en matière de fixation du loyer du bail commercial renouvelé révèle une double tendance qui intéresse au premier chef tant les bailleurs que les preneurs. D’une part, la jurisprudence resserre les conditions d’accès au bénéfice du plafonnement en précisant avec une rigueur accrue les règles de computation de la durée du bail expiré et en assouplissant, au profit du bailleur, la charge de la preuve de l’incidence favorable des modifications des facteurs locaux de commercialité. D’autre part, elle consolide les garanties procédurales des parties en matière de recours contre les décisions de désignation d’experts et en conférant un effet rétroactif à l’exercice du droit d’option, lequel replace le bailleur dans la situation qui aurait été la sienne si le loyer du bail renouvelé avait été fixé à la valeur locative dès l’expiration du bail précédent. Ces évolutions, dont les deux arrêts du 9 juillet 2026 constituent la manifestation la plus récente, confirment que la fixation du prix du bail renouvelé demeure l’un des contentieux les plus techniques et les plus financièrement sensibles du statut des baux commerciaux, justifiant un accompagnement rigoureux des parties tout au long de la procédure.