Le congé en matière de baux commerciaux : entre formalisme de l’acte et rigueur de la prescription biennale
I. La délivrance du congé : un acte formaliste aux exigences renforcées
A. Les mentions obligatoires de l’acte extrajudiciaire
Le congé constitue l’acte juridique par lequel l’une des parties au bail commercial manifeste sa volonté de mettre un terme à la relation contractuelle. L’acte revêt une importance cardinale dans l’économie du statut des baux commerciaux, dans la mesure où sa régularité conditionne l’ensemble des droits respectifs du bailleur et du preneur au terme de la relation locative. L’article L. 145-9 du Code de commerce dispose, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, que les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Le législateur a ainsi entendu soustraire le bail commercial au régime de la résiliation de plein droit à l’expiration du terme, pour lui substituer un mécanisme de cessation conditionnée à la notification d’un acte formalisé. Cette exigence de forme, qui déroge au droit commun du bail, confère au congé une solennité particulière destinée à protéger le locataire contre une rupture brutale de la relation locative.
Le texte précise que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné. S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier du texte. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, ce qui confère au preneur une sécurité juridique renforcée en l’absence de manifestation de volonté contraire du bailleur. L’acte doit en outre indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ces mentions obligatoires constituent des formalités substantielles dont l’omission est sanctionnée par la nullité de l’acte, sans qu’il soit besoin pour le locataire de démontrer l’existence d’un grief. En conséquence, la délivrance d’un congé conforme aux prescriptions légales constitue un préalable indispensable à toute procédure d’expulsion ou de refus de renouvellement du bail commercial.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec constance que ces exigences formelles ne sauraient être éludées. A cet égard, le congé délivré par le bailleur met fin au bail, ainsi que l’a rappelé la Cour dans un arrêt du 12 février 2026 en retenant que « le congé délivré par le bailleur met fin au bail et le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-10.578, FS-B). Par ailleurs, la computation du délai de préavis de six mois, prévu par le même article, obéit à une logique protectrice que la Cour de cassation veille à faire respecter avec rigueur. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil, règle qui impose au bailleur de planifier avec précision la notification de l’acte.
Or, la jurisprudence récente illustre les conséquences de la méconnaissance de ces règles formelles. Dans une espèce jugée le 5 mars 2026, la Cour de cassation a été saisie d’un litige portant sur la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement et fixation d’un nouveau loyer, ce qui suppose que l’acte respecte scrupuleusement les mentions prévues par le texte et indique sans ambiguïté les nouvelles conditions proposées par le bailleur au preneur pour la période de renouvellement (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 23-23.489). Dès lors, la simple délivrance d’un acte extrajudiciaire ne suffit pas à satisfaire aux exigences légales si les mentions qu’il contient sont insuffisantes ou équivoques. Le congé doit également, en cas de refus de renouvellement, s’accompagner soit d’une offre d’indemnité d’éviction, soit de l’énonciation des motifs graves et légitimes justifiant l’absence d’une telle offre, conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du même code qui prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement mais doit, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
B. La mise en demeure préalable au congé pour motif grave et légitime
Lorsque le bailleur entend refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité d’éviction, l’article L. 145-17 du Code de commerce subordonne cette faculté à la justification d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa concerné. Le législateur a ainsi instauré un mécanisme de purge préalable, destiné à offrir au locataire une ultime faculté de régularisation avant que le bailleur ne puisse tirer les conséquences de ses manquements.
La Cour de cassation sanctionne avec constance l’absence de mise en demeure préalable lorsque celle-ci est requise. Dans un arrêt du 3 juillet 2025, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui s’était abstenue de répondre aux conclusions du locataire soutenant que le congé qui lui avait été délivré n’avait pas été précédé d’une mise en demeure conforme aux prescriptions de l’article L. 145-17, I, du code de commerce, et était donc irrégulier (Civ. 3e, 3 juillet 2025, n° 23-21.273). En l’espèce, la locataire avait réalisé des travaux de gros œuvre sans l’autorisation du bailleur, ce qui avait conduit ce dernier à délivrer un congé pour motif grave et légitime sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction, puis à solliciter l’expulsion de la locataire devant le juge des référés. La cour d’appel de Saint-Denis, en retenant que le bail interdisait à la locataire de faire des travaux de gros œuvre sans autorisation et que la bailleresse était fondée à donner congé pour motif grave et légitime, n’avait pas répondu aux conclusions de la locataire contestant la régularité formelle de la mise en demeure préalable.
En conséquence, le formalisme probatoire entourant la mise en demeure préalable constitue une garantie substantielle pour le locataire commercial, dont la méconnaissance entraîne l’irrégularité du congé et prive le bailleur de la faculté de refuser le renouvellement sans indemnité. La Cour de cassation exige que cette mise en demeure soit effectuée par acte extrajudiciaire, qu’elle précise le motif invoqué et qu’elle reproduise les termes de l’alinéa concerné, sous peine de nullité. L’exigence procédurale se double ainsi d’une obligation d’information complète du preneur, qui doit être en mesure d’apprécier la portée de la mise en demeure et de prendre les dispositions nécessaires pour faire cesser l’infraction reprochée dans le délai d’un mois. Cette exigence s’articule avec l’article L. 145-8 du Code de commerce, qui prévoit que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux, de sorte que la cessation de l’exploitation constitue un manquement susceptible de justifier un refus de renouvellement sans indemnité.
II. La prescription biennale : un délai dont la rigueur s’impose aux deux parties
A. Le point de départ et les causes d’interruption de la prescription
L’article L. 145-60 du Code de commerce énonce que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. Cette prescription biennale, d’ordre public, innerve l’ensemble du contentieux des baux commerciaux et impose une vigilance particulière aux parties. Son champ d’application couvre toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux, qu’il s’agisse de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé, de l’action en contestation du congé, ou de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, sans qu’il soit nécessaire de distinguer selon la nature de la prétention exercée. Sa brièveté, qui déroge au délai de droit commun de cinq ans de l’article 2224 du Code civil, se justifie par la nécessité de sécuriser rapidement les situations juridiques dans le domaine commercial, où la stabilité des relations locatives constitue un enjeu économique majeur pour l’exploitation des fonds de commerce.
Le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction se situe, selon une jurisprudence constante de la troisième chambre civile, à la date d’effet du congé, même lorsque celui-ci est assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. Par un arrêt publié au Bulletin du 12 février 2026, la Cour de cassation a rappelé avec force ce principe dans une affaire où une commune bailleresse avait conclu un bail commercial d’une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2009, puis délivré le 28 juin 2018 un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018 avec offre d’indemnité d’éviction, avant d’assigner le locataire le 19 novembre 2021 en constatation de la perte de son droit au versement de l’indemnité par l’acquisition de la prescription biennale. La Cour censure la cour d’appel qui avait écarté la prescription en retenant que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-10.578, FS-B).
Par ailleurs, les causes d’interruption et de suspension de la prescription obéissent à des conditions strictes que la jurisprudence interprète avec rigueur. La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit interrompt le délai de prescription, en application de l’article 2240 du Code civil. La demande en justice, même en référé, interrompt également le délai, conformément à l’article 2241 du même code. Enfin, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, en vertu de l’article 2239 du Code civil, le délai recommençant à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter du jour où la mesure a été exécutée. Ces mécanismes, issus de la réforme du droit des obligations de 2008, trouvent dans le contentieux du bail commercial un terrain d’application particulièrement technique.
B. La computation du délai et ses effets sur le maintien dans les lieux
La suspension de la prescription consécutive à une mesure d’expertise ordonnée en référé fait l’objet d’une jurisprudence nuancée dont les conséquences pratiques sont considérables pour le locataire commercial. Dans un second arrêt publié au Bulletin du 12 février 2026, la troisième chambre civile a précisé que la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du Code civil, « lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit » (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-18.382, FS-B). Il s’en déduit que le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond.
En l’espèce, la bailleresse avait délivré le 27 juin 2017 un congé à effet au 31 décembre 2017 avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, puis avait assigné la locataire en référé le 6 octobre 2017 pour obtenir une expertise. L’expert avait déposé son rapport le 10 juillet 2020 et la locataire avait assigné la bailleresse en paiement de l’indemnité d’éviction le 6 mars 2020, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé. La cour d’appel de Paris, dont l’arrêt a été confirmé, avait constaté que la locataire ne s’était pas jointe à la demande d’expertise mais avait simplement émis des protestations et réserves, et en avait exactement déduit que la mesure d’expertise n’avait pas eu d’effet suspensif à son égard. La Cour a également jugé que le dire adressé à l’expert par le bailleur le 9 septembre 2019 ne constituait pas une reconnaissance interruptive de prescription, dès lors qu’il ne comportait aucune manifestation non équivoque de la volonté du bailleur de reconnaître son obligation au paiement de l’indemnité d’éviction.
Or, les conséquences de l’acquisition de la prescription biennale sont radicales pour le locataire. En vertu de l’article L. 145-28 du Code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Lorsqu’il y a une contestation sérieuse sur ce point, le paiement de l’indemnité doit, à défaut d’accord amiable, être ordonné judiciairement. Cependant, le locataire qui laisse prescrire son action en paiement de l’indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux et devient, selon la formule de la Cour de cassation, « occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette perte du droit au maintien dans les lieux expose le preneur à une procédure d’expulsion, sans qu’il puisse opposer au bailleur la mauvaise foi de ce dernier ou l’attitude dilatoire que ce dernier aurait adoptée dans le cadre de la procédure d’expertise.
A cet égard, la contestation du refus de renouvellement par le locataire doit intervenir dans le délai de deux ans. La Cour de cassation veille également au respect scrupuleux du principe du contradictoire dans le cadre des instances portant sur les effets du congé. Dans un arrêt du 4 juin 2026, elle a censuré une cour d’appel qui, pour déclarer irrecevable la demande de la locataire en indemnisation de la perte du fonds de commerce, s’était référée aux conclusions du 4 octobre 2023 sans viser ni analyser les dernières conclusions du 25 avril 2024, lesquelles développaient des moyens nouveaux relatifs à la contestation du congé dans le délai biennal (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-19.120). En l’espèce, les bailleurs avaient refusé le renouvellement du bail sans offrir d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, et la locataire soutenait que sa contestation formée le 5 mai 2021, soit dans le délai de deux ans ouvert à compter du 26 mars 2020, avait interrompu la prescription. La Cour a également sanctionné la dénaturation par la cour d’appel des conclusions du 5 mai 2021 du locataire, en retenant que ces conclusions ne contestaient pas le refus de renouvellement.
De même, dans un arrêt plus récent du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a rappelé que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-13.340). En l’espèce, deux sociétés civiles immobilières bailleresses avaient respectivement signifié à la locataire des congés avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance de désordres dans les locaux loués. La cour d’appel de Montpellier, en statuant au visa des écritures du 7 août 2024 alors que la SCI bailleresse avait déposé des conclusions le 10 décembre 2024 comportant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé, a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile.
Ces décisions illustrent avec éclat la rigueur procédurale avec laquelle la Cour de cassation veille au respect du principe du contradictoire dans le contentieux du congé commercial, rigueur qui s’articule avec l’impératif de célérité imposé par la prescription biennale. En conséquence, la prescription biennale constitue un mécanisme dont les effets s’imposent aux parties avec une intensité particulière, la combinaison des règles de computation du délai, des causes limitatives d’interruption et de suspension, et des effets radicaux de la prescription sur le droit au maintien dans les lieux conférant à cette institution un caractère redoutable pour le locataire qui n’aurait pas engagé son action en paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai requis.
Conclusion
Le congé en matière de baux commerciaux s’inscrit dans un régime juridique d’une grande technicité, où le formalisme de l’acte extrajudiciaire et la rigueur de la prescription biennale se conjuguent pour encadrer strictement les prérogatives du bailleur comme les droits du preneur. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, et notamment les deux arrêts publiés au Bulletin du 12 février 2026, confirme que la protection du locataire, si elle demeure un objectif cardinal du statut des baux commerciaux, ne saurait exonérer ce dernier de la diligence requise pour préserver ses droits dans les délais impartis. Les praticiens doivent ainsi porter une attention particulière tant au formalisme de l’acte de congé, dont la moindre irrégularité peut être sanctionnée par la nullité de l’acte et la privation subséquente du droit de refuser le renouvellement sans indemnité, qu’au respect de la prescription biennale, dont l’acquisition emporte des conséquences irréversibles sur le droit au maintien dans les lieux et le droit à indemnité d’éviction du locataire commercial. La rigueur procédurale imposée par la Cour de cassation, illustrée par les arrêts de cassation des 2 juillet et 4 juin 2026 sanctionnant l’absence de prise en compte des dernières conclusions des parties, témoigne de l’importance que la Haute juridiction attache à la loyauté des débats dans un contentieux où les délais de prescription, particulièrement brefs, ne laissent aucune place à l’improvisation ni à la négligence procédurale.