Le congé en matière de bail commercial : conditions de validité et effets juridiques à la lumière de la jurisprudence récente
I. Les conditions de validité du congé en matière de bail commercial
A. Les exigences formelles : acte extrajudiciaire, délai et auteur du congé
Le congé constitue l’acte par lequel le bailleur ou le preneur manifeste unilatéralement sa volonté de mettre fin au bail commercial. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec constance que le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, ainsi qu’elle l’a énoncé dans un arrêt du 11 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, FS-B), reprenant une jurisprudence établie de longue date. Cette qualification emporte des conséquences pratiques déterminantes, car elle soumet le congé à des exigences formelles rigoureuses édictées par le statut des baux commerciaux.
L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par exploit d’huissier de justice. Cette exigence d’ordre public, protectrice du locataire, exclut toute notification par simple lettre recommandée ou par courrier électronique. La Cour de cassation veille strictement au respect de cette formalité substantielle. Dans un arrêt du 9 janvier 2025, la troisième chambre civile a eu à connaître de la validité d’un congé notifié non par acte d’huissier mais par lettre simple émanant d’une autorité administrative. La Haute juridiction a néanmoins validé le congé après avoir constaté que le signataire disposait d’une délégation de pouvoir régulière pour notifier les décisions intéressant le domaine de la collectivité, substituant un motif de pur droit à ceux critiqués par les juges du fond (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-15.326). Cet arrêt illustre que la question de l’auteur du congé et de son pouvoir pour le délivrer constitue un préalable indispensable à l’examen de sa régularité.
Par ailleurs, le congé doit être délivré dans un délai minimal de six mois avant l’expiration du bail. L’article L. 145-8 du code de commerce précise que le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail pour les baux de neuf ans. À cet égard, la computation du délai et la détermination de la date exacte d’expiration du bail peuvent soulever des difficultés, spécialement en cas de tacite prolongation. La troisième chambre civile a récemment rappelé dans un arrêt du 9 juillet 2026 que, lorsqu’un bail s’est tacitement prolongé, le nouveau bail prend effet le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement et que l’ancien bail expire la veille de cette date (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Cette précision chronologique est décisive pour apprécier si le congé a été délivré dans les délais requis et, par voie de conséquence, pour l’application des règles de plafonnement du loyer renouvelé prévues à l’article L. 145-34 du code de commerce.
B. Le contenu substantiel du congé : motivation et distinction des régimes
Le contenu du congé détermine le régime juridique applicable à la fin du bail et aux droits du preneur. La loi distingue fondamentalement deux catégories de congés selon la volonté exprimée par le bailleur quant au sort du bail. D’une part, le congé avec offre de renouvellement, par lequel le bailleur manifeste son intention de poursuivre la relation locative, fût-ce à des conditions potentiellement modifiées. D’autre part, le congé avec refus de renouvellement, qui emporte rupture de la relation contractuelle et ouvre, sauf exceptions, droit au profit du preneur à une indemnité d’éviction en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce.
La qualification du congé ne dépend pas de l’intitulé que les parties lui donnent mais de son contenu effectif. La Cour de cassation a posé une règle d’interprétation rigoureuse dans son arrêt du 11 janvier 2024 précité : un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, FS-B). En l’espèce, la bailleresse avait délivré un congé avec offre de renouvellement subordonnée à une modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien nouvelles pour les preneurs. Les juges du fond avaient estimé que ce congé ne pouvait s’analyser en un congé sans offre de renouvellement dès lors qu’il exprimait néanmoins une offre de régularisation d’un nouveau bail. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles 1103 du code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce, énonçant qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Cette solution, destinée à la plus large publication, consacre le principe selon lequel le bailleur ne peut imposer unilatéralement au preneur des modifications substantielles des conditions contractuelles par le biais d’un congé avec offre de renouvellement.
En conséquence, le congé avec refus de renouvellement doit, à peine de nullité, être motivé. Le bailleur qui refuse le renouvellement sans offrir d’indemnité d’éviction doit justifier de motifs graves et légitimes au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce. La charge de la preuve de ces motifs incombe au bailleur et leur appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond. La jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle régulièrement que le congé sans indemnité constitue une atteinte grave au droit au renouvellement du preneur et que les motifs invoqués doivent être dûment caractérisés. Un arrêt du 2 juillet 2026 illustre la rigueur du contrôle exercé, la Cour de cassation ayant censuré un arrêt d’appel pour ne pas avoir visé les dernières conclusions des parties contenant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340). Cette décision montre que le contentieux du congé mobilise des exigences procédurales strictes, dont le non-respect expose la décision à la cassation.
II. Les effets du congé sur la relation locative commerciale
A. Le congé avec offre de renouvellement : périmètre et portée de l’offre
Le congé avec offre de renouvellement produit un effet dual : il met fin au bail en cours tout en proposant la conclusion d’un nouveau bail. L’offre de renouvellement doit, pour être valable, porter sur les clauses et conditions du bail expiré. L’arrêt du 11 janvier 2024 a précisément délimité les contours de cette exigence en énonçant que le renouvellement s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, hors le prix. Le bailleur conserve donc la faculté de proposer un nouveau loyer, qui pourra être fixé à la valeur locative si les conditions du déplafonnement sont réunies, mais il ne saurait modifier unilatéralement les autres stipulations contractuelles par le truchement d’un congé avec offre de renouvellement.
Lorsque le congé est délivré avec une offre de renouvellement régulière et que le preneur accepte le principe du renouvellement, un désaccord peut subsister sur le prix du nouveau bail. Dans cette hypothèse, la juridiction compétente pour fixer le loyer du bail renouvelé est le juge des loyers commerciaux, dont la saisine obéit aux règles de compétence spécifiques énoncées aux articles R. 145-20 et suivants du code de commerce. Or, la Cour de cassation a rappelé dans l’arrêt du 9 juillet 2026 que la date de prise d’effet du bail renouvelé détermine la durée du bail expiré et, partant, l’applicabilité ou non du principe de plafonnement du loyer. En l’espèce, la Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir fixé le loyer à la valeur locative après avoir constaté que le bail expiré avait duré douze ans et un jour (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Cette solution rappelle que le calcul de la durée du bail expiré, pour l’application de l’exception de déplafonnement prévue à l’article L. 145-34 du code de commerce, dépend directement de la date à laquelle le congé produit ses effets et de la date de prise d’effet du bail renouvelé.
Par ailleurs, le congé délivré par le bailleur avec offre de renouvellement n’est pas soumis au même formalisme que le congé avec refus de renouvellement s’agissant de l’obligation de motivation. Le congé avec offre de renouvellement doit seulement indiquer que le bailleur entend voir le bail renouvelé. Il n’est pas tenu, à ce stade, de préciser le montant du loyer proposé, cette question relevant de la phase ultérieure de fixation du prix. À cet égard, le juge des loyers commerciaux dispose d’un pouvoir de fixation du prix du bail renouvelé en considération des critères énoncés par l’article L. 145-33 du code de commerce, lesquels incluent les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Or, lorsque le bailleur assortit son congé d’une offre de renouvellement à un prix déterminé, cette proposition constitue une indication de sa position mais ne lie pas le juge, qui conserve un pouvoir souverain d’appréciation de la valeur locative.
En conséquence, la rédaction du congé avec offre de renouvellement requiert une attention particulière quant aux clauses et conditions proposées. Toute modification des stipulations du bail expiré qui ne porterait pas exclusivement sur le prix expose le bailleur à la requalification de son congé en congé avec refus de renouvellement, avec les conséquences indemnitaires qui s’y attachent. Cette exigence jurisprudentielle, consacrée par l’arrêt du 11 janvier 2024, incite les praticiens à distinguer avec netteté la négociation du prix du bail renouvelé de la tentative de modification unilatérale des autres clauses contractuelles. La distinction est d’autant plus cruciale dans les centres commerciaux et les galeries marchandes, où les baux comportent fréquemment des clauses particulières relatives à l’exploitation, aux charges ou à la destination des lieux, dont la modification imposée par le bailleur pourrait déclencher l’obligation d’indemniser le preneur au titre de l’éviction.
B. Le congé avec refus de renouvellement : indemnité d’éviction, prescription et maintien dans les lieux
Le congé avec refus de renouvellement produit des effets d’une particulière intensité sur la situation juridique du preneur. En principe, ce congé ouvre droit au profit du locataire au versement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce. Cette indemnité, qui constitue la contrepartie de la perte du droit au bail, comprend notamment la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les troubles commerciaux subis.
Le locataire évincé bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au versement effectif de l’indemnité d’éviction, en vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce. Ce droit, qui constitue une garantie essentielle du statut des baux commerciaux, cesse toutefois lorsque l’action en paiement de l’indemnité d’éviction est prescrite. L’article L. 145-60 du code de commerce soumet en effet toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux à une prescription biennale. La Cour de cassation, dans un arrêt de section du 12 février 2026 destiné à une large publication, a apporté des précisions décisives sur le régime de cette prescription dans le contexte du congé avec offre d’indemnité d’éviction.
Aux termes de cet arrêt, la troisième chambre civile a jugé que la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé, même lorsque celui-ci est délivré avec offre d’indemnité d’éviction. La Cour a précisé que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de cette prescription (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B). En l’espèce, une commune bailleresse avait délivré congé avec offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018, puis avait demandé au locataire, par courrier du 4 novembre 2019, des justificatifs pour calculer le montant de l’indemnité. Près de trois ans après la date d’effet du congé, elle assignait le locataire en expulsion en invoquant l’acquisition de la prescription biennale. La cour d’appel avait refusé de faire droit à cette demande en retenant que l’attitude du bailleur était empreinte de mauvaise foi. La Cour de cassation a censuré cette décision au motif que la mauvaise foi du bailleur n’est pas, en elle-même, une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale. La solution est d’une rigueur remarquable : le locataire qui tarde à agir en fixation de l’indemnité d’éviction risque de perdre à la fois son droit à indemnité et son droit au maintien dans les lieux.
Des lors, la prudence commande au preneur de saisir la juridiction compétente dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, même lorsque le bailleur a reconnu le principe de l’indemnité et que les pourparlers sur son montant sont en cours. La Cour de cassation confirme ainsi que la prescription biennale n’est pas suspendue par la négociation amiable du montant de l’indemnité d’éviction. Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle cohérente visant à assurer la sécurité juridique et la célérité du traitement des litiges relatifs aux baux commerciaux. Un arrêt du même jour, rendu dans une affaire similaire, applique la même règle à la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction lorsque le locataire est resté dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.427).
Enfin, la Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 4 juin 2026, les conditions dans lesquelles le juge peut valider le congé et prononcer l’expulsion du preneur. Aux termes de cette décision, la demande en paiement de l’indemnité d’éviction doit être formée avant le terme du délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, faute de quoi elle est irrecevable et le preneur devient occupant sans droit ni titre (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). La conjonction de ces décisions récentes dessine un régime de la prescription biennale particulièrement rigoureux, qui impose aux praticiens du droit des baux commerciaux une vigilance accrue dans le suivi des délais de procédure.
Or, la portée de la prescription biennale ne se limite pas à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 12 février 2026 également destiné à la publication au Bulletin, que le délai de prescription de deux ans s’applique à l’ensemble des contestations relatives au congé, y compris l’action en nullité du congé pour vice de forme (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B). Cette décision rappelle que le locataire qui entend contester la régularité formelle du congé doit agir dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet de celui-ci, sous peine de forclusion. La solution s’articule avec le principe selon lequel le congé irrégulier en la forme est néanmoins susceptible d’être validé si le preneur ne l’a pas contesté dans le délai de prescription. En conséquence, la réception d’un congé, qu’il soit avec offre de renouvellement ou avec refus, impose au destinataire une réaction diligente pour préserver ses droits, tant sur le terrain de la forme que sur celui du fond.
Par ailleurs, l’articulation entre le droit au maintien dans les lieux du preneur et la prescription de son action en paiement de l’indemnité d’éviction soulève des difficultés pratiques considérables. Le preneur qui, croyant à la bonne foi du bailleur dans la négociation amiable du montant de l’indemnité, s’abstient de saisir le tribunal dans le délai de deux ans, s’expose à une expulsion sans contrepartie financière. La Cour de cassation, par son arrêt du 12 février 2026, a entendu responsabiliser les preneurs en leur imposant une attitude processuelle active, indépendamment de l’attitude du bailleur. Cette orientation jurisprudentielle, si elle peut paraître sévère pour le locataire, participe de l’objectif de sécurité juridique qui irrigue l’ensemble du statut des baux commerciaux, en incitant les parties à faire trancher leurs différends dans des délais raisonnables.
Le congé en matière de bail commercial apparaît ainsi comme un acte juridique dont les conditions de validité, tant formelles que substantielles, font l’objet d’un contrôle juridictionnel étroit. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en précisant les exigences relatives à la forme de l’acte, au contenu de l’offre de renouvellement et au régime de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, confirme l’importance stratégique de la maîtrise de cette technique juridique pour tout praticien du droit des baux commerciaux.
Conclusion
Le congé en matière de bail commercial constitue une institution juridique d’une technicité éprouvée, dont la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a précisé tant les conditions de validité que la portée. L’exigence de l’acte extrajudiciaire, le respect des délais légaux, la qualification exacte de l’offre de renouvellement au regard des modifications contractuelles proposées, et la maîtrise du délai de prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction constituent les quatre piliers de la sécurité juridique du congé. La rigueur des solutions dégagées par la Haute juridiction, notamment dans ses arrêts des 11 janvier 2024 et 12 février 2026 publiés au Bulletin, témoigne de la volonté de concilier la protection du fonds de commerce du preneur avec l’impératif de stabilité des relations locatives commerciales. L’articulation entre le droit au maintien dans les lieux et le délai de prescription biennale, réaffirmée avec force par la Cour de cassation, impose aux parties une diligence procédurale dont la méconnaissance peut entraîner des conséquences irréversibles sur le droit au bail du preneur. C’est en définitive l’ensemble de la technique contractuelle et processuelle du congé commercial qui se trouve éclairée par ces décisions récentes, invitant chaque praticien à une rigueur accrue dans la rédaction des actes et le respect des délais de saisine du juge. À cet égard, la connaissance précise de l’état de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur la matière apparaît comme un prérequis indispensable à toute stratégie contentieuse ou préventive en droit des baux commerciaux, qu’il s’agisse de conseiller le bailleur souhaitant délivrer un congé ou le preneur qui en est destinataire.
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