La nullité en cascade des assemblées générales de copropriété : l’effet rétroactif de l’annulation du mandat du syndic pour défaut d’ouverture du compte bancaire séparé
I. Le mécanisme de la nullité du mandat pour défaut de compte bancaire séparé
A. Une obligation légale impérative sanctionnée par la nullité de plein droit
Le droit de la copropriété des immeubles bâtis, régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, repose sur un équilibre institutionnel dont le syndic constitue la cheville ouvrière. À cet égard, l’article 18 de cette loi (Legifrance) impose au syndic une obligation dont la rigueur ne souffre aucune discussion : ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte de celui-ci. Le législateur a assorti cette obligation d’une sanction d’une particulière sévérité, puisque la méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit du mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant la désignation du syndic. Cette nullité ne requiert ni mise en demeure préalable, ni constatation judiciaire, ni démonstration d’un quelconque préjudice. Elle opère de manière automatique, par le seul écoulement du temps, dès lors que le syndic n’a pas procédé à l’ouverture effective du compte dans le délai imparti. La loi précise néanmoins que les actes passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables, tempérant ainsi les effets de la nullité à l’égard des cocontractants du syndicat étrangers à la cause d’irrégularité.
L’assemblée générale peut certes, à la majorité de l’article 25 de la même loi, décider que le compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix, mais elle ne saurait en aucun cas dispenser purement et simplement le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte séparé. La dispense prévue au septième alinéa de l’article 18, qui permettait à l’assemblée générale de soustraire le syndic à cette obligation, doit être fixée pour une durée déterminée, conformément à l’article 29-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. L’arrêt du 15 janvier 2026 (Civ. 3e, n° 23-17.745 courdecassation.fr) est venu préciser que lorsque l’assemblée générale rejette à l’unanimité le projet de résolution tendant à autoriser le syndic à ouvrir un compte bancaire séparé sans fixer de durée à cette dispense, et que le même syndic est renouvelé dans ses fonctions les années suivantes, il bénéficie toujours de cette dispense à la date de l’assignation, pour autant que la décision n’ait pas été contestée dans le délai de deux mois.
La Cour de cassation a très tôt affirmé que cette nullité de plein droit pouvait être invoquée par tout copropriétaire, sans qu’il soit tenu de démontrer l’existence d’un grief personnel. Dans un arrêt fondateur du 9 février 2022 (Civ. 3e, n° 21-11.197, Publié au Bulletin courdecassation.fr), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait rejeté la demande d’annulation d’une assemblée générale au motif que le mandat du syndic était en cours de validité lorsqu’il avait convoqué cette assemblée. La Haute juridiction a jugé que le juge devait rechercher « si le mandat du syndic n’était pas nul, faute d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ». L’arrêt du 7 septembre 2022 (Civ. 3e, n° 21-16.424 courdecassation.fr) a confirmé cette exigence en rappelant que les juges du fond doivent systématiquement examiner ce moyen, dès lors qu’il est soulevé par un copropriétaire, sous peine de priver leur décision de base légale au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, le dispositif légal instaure une véritable épée de Damoclès au-dessus de la tête du syndic défaillant, susceptible de produire ses effets longtemps après l’expiration du délai de trois mois. La nullité de plein droit présente en effet la particularité de n’être soumise à aucun délai de prescription spécifique, ce qui signifie qu’elle peut être invoquée à tout moment par un copropriétaire, y compris plusieurs années après l’expiration du délai de trois mois ayant suivi la désignation du syndic. Cette circonstance confère à la nullité du mandat une dimension particulièrement redoutable pour les syndicats de copropriétaires qui, faute d’avoir vérifié la régularité de la situation bancaire de leur syndic, s’exposent à des contestations susceptibles de remettre en cause la validité de l’ensemble des décisions adoptées sous l’empire du mandat irrégulier. Par ailleurs, la connaissance que le conseil syndical ou les copropriétaires pourraient avoir de l’irrégularité est sans incidence sur la nullité elle-même, qui opère de plein droit indépendamment de toute considération subjective.
B. L’effet rétroactif de l’annulation de la désignation du syndic
L’annulation de l’assemblée générale qui a désigné le syndic produit un effet rétroactif dont les conséquences juridiques sont considérables et dépassent largement la seule question de la régularité formelle de la désignation. Dès lors que la décision de nomination est anéantie avec effet rétroactif, le syndic est réputé n’avoir jamais été valablement investi de son mandat. La troisième chambre civile en a tiré toutes les conséquences dans un arrêt du 27 février 2025 (Civ. 3e, n° 23-14.697, Publié au Bulletin courdecassation.fr), aux termes duquel « en cas d’annulation de la décision d’assemblée générale ayant désigné le syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires ». En d’autres termes, l’annulation rétroactive prive le syndic du fondement juridique de sa rémunération pour toute la période couverte par le mandat annulé, quand bien même il aurait effectivement et diligemment accompli sa mission pendant cette période.
Cette solution, dont la portée pratique est redoutable pour les syndics professionnels, s’articule autour du visa combiné des articles 29 de la loi du 10 juillet 1965, 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 66, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Ces textes interdisent aux syndics professionnels de percevoir d’autres rémunérations que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination. Or, la disparition rétroactive de la décision de nomination entraîne, par voie de conséquence, la disparition du fondement juridique des honoraires perçus, de sorte que ces sommes doivent être intégralement restituées au syndicat qui les a indûment versées. La Cour de cassation a expressément rejeté l’argument selon lequel le syndic aurait régulièrement exécuté sa mission, en affirmant que cette circonstance ne faisait pas obstacle à la restitution des honoraires versés.
Par ailleurs, l’effet rétroactif de l’annulation n’affecte pas seulement les honoraires du syndic. L’arrêt du 16 novembre 2023 (Civ. 3e, n° 22-21.144 courdecassation.fr) a étendu la portée de cette logique en rappelant que le syndic dont le mandat est nul engage sa responsabilité à l’égard du syndicat sur le fondement des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1992 du Code civil. La nullité du mandat ne constitue donc pas une simple irrégularité formelle dont les conséquences se limiteraient à la régularisation de la situation bancaire : elle engage la responsabilité personnelle du syndic et l’expose à des restitutions pécuniaires d’une ampleur qui peut se révéler significative, au regard des honoraires perçus sur plusieurs exercices comptables. Les tribunaux doivent par conséquent apprécier l’étendue de cette responsabilité en tenant compte non seulement de la restitution des honoraires, mais aussi des éventuels préjudices subis par le syndicat du fait de l’irrégularité de la gestion.
L’effet rétroactif de l’annulation soulève également la question délicate du sort des actes accomplis par le syndic antérieurement à l’annulation de sa désignation. Si l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 préserve, ainsi qu’il a été rappelé, les actes passés avec les tiers de bonne foi, cette protection ne s’étend pas aux actes de gestion interne du syndicat, ni aux décisions de l’assemblée générale prises sous l’empire d’une convocation irrégulière. La distinction entre les actes externes, qui engagent le syndicat à l’égard des tiers, et les actes internes, qui ne produisent d’effets qu’entre les copropriétaires et le syndicat, constitue ainsi la ligne de partage essentielle pour mesurer l’étendue exacte des conséquences de la nullité.
II. Les conséquences processuelles de la nullité : la cascade contentieuse
A. L’annulation des convocations et des assemblées générales subséquentes
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 juin 2026 (Civ. 3e, n° 24-19.231, Publié au Bulletin courdecassation.fr) constitue, à ce jour, la décision de principe la plus aboutie sur la cascade d’annulations susceptible de résulter du défaut de pouvoir du syndic. Dans cette affaire, un copropriétaire au sein de la résidence « Les Universités » agissait en annulation d’une assemblée générale tenue le 9 décembre 2019, au motif que la convocation avait été délivrée par un syndic dont la désignation par l’assemblée générale du 19 novembre 2018 était elle-même contestée comme étant irrégulière. La cour d’appel de Riom avait rejeté cette demande, en considérant que l’action en nullité relevait du régime de la nullité relative et que le copropriétaire ne rapportait la preuve ni d’une faute du syndic, ni d’un grief personnel qu’il aurait subi du fait de la convocation litigieuse.
La Cour de cassation a censuré ce raisonnement en énonçant une règle fondamentale dont la clarté mérite d’être soulignée : « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic ». Cette motivation, qui figure au paragraphe 8 de l’arrêt, présente plusieurs apports majeurs pour la pratique du droit de la copropriété que l’analyse doctrinale doit s’attacher à mesurer avec précision.
En premier lieu, la Cour consacre le principe selon lequel la nullité du mandat initial du syndic se propage en cascade aux actes ultérieurs accomplis par ce même syndic, dès lors que ces actes supposent impérativement la qualité de syndic pour être valablement accomplis. La convocation à une assemblée générale étant un acte que seul le syndic peut, en principe, accomplir en vertu de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, l’annulation rétroactive de sa désignation le prive rétrospectivement du pouvoir de convoquer valablement l’assemblée générale. En deuxième lieu, la Cour affirme que l’action en nullité exercée par le copropriétaire sur le fondement de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 (Legifrance) n’est pas subordonnée à la démonstration d’un grief : le copropriétaire opposant ou défaillant peut agir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sans avoir à établir que la décision litigieuse lui cause un préjudice personnel. En troisième lieu, la Cour écarte toute exigence de démonstration d’une faute du syndic, ce qui confère à l’action une portée quasi-automatique fondée sur le seul constat objectif du défaut de pouvoir affectant l’auteur de la convocation.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile. L’arrêt du 27 février 2025 précité avait déjà posé le principe de l’effet rétroactif de l’annulation de la désignation du syndic, mais sans en tirer explicitement les conséquences pour la validité des convocations aux assemblées générales ultérieures. L’arrêt du 18 juin 2026 franchit un pas supplémentaire en consacrant explicitement le mécanisme de la cascade, qui était déjà esquissé en doctrine mais que la jurisprudence n’avait pas encore formulé avec une telle clarté opératoire. Par ailleurs, le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-22.682 courdecassation.fr) qui, dans une affaire distincte concernant le défaut d’ouverture de compte bancaire séparé, rappelle que le syndic n’a pas besoin d’autorisation de l’assemblée générale pour interjeter appel au nom du syndicat, cette règle valant que le syndicat ait été demandeur ou défendeur en première instance. Cette distinction préserve la capacité processuelle du syndicat même en cas de contestation de la régularité du mandat de son syndic, ce qui constitue une garantie procédurale essentielle pour la défense des intérêts collectifs.
Dès lors, la portée pratique de cette jurisprudence est considérable pour les syndicats des copropriétaires, leurs conseils syndicaux et les praticiens du droit immobilier. Une seule irrégularité initiale, telle que le défaut d’ouverture du compte bancaire séparé, peut entraîner, plusieurs années après les faits, l’annulation de l’ensemble des assemblées générales tenues depuis lors, avec des conséquences en chaîne sur les décisions adoptées, les travaux engagés, les contrats conclus et les appels de fonds effectués. Le mécanisme de la prescription extinctive de l’article 2224 du Code civil (Legifrance), applicable aux actions personnelles relatives à la copropriété en vertu de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, ne constitue qu’un tempérament partiel à cette insécurité juridique, car il ne purge pas nécessairement l’irrégularité originelle qui demeure susceptible d’être invoquée par voie d’exception dans le cadre d’instances ultérieures.
B. Les effets patrimoniaux : sort des honoraires, des actes et des paiements
La cascade d’annulations produit des effets patrimoniaux d’une ampleur que la pratique professionnelle mesure encore imparfaitement. L’arrêt du 27 février 2025, déjà évoqué, a posé le principe de la restitution intégrale des honoraires perçus par le syndic pendant la période couverte par le mandat annulé. Mais la logique de la cascade conduit à s’interroger, de manière plus large, sur le sort des autres actes accomplis par le syndic ou par l’assemblée générale pendant cette période. La question se pose en particulier pour les appels de fonds, les contrats de travaux, les actes de disposition des parties communes et les décisions d’assemblée générale adoptées sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, qui toutes trouvent leur source dans le pouvoir de convocation et d’exécution conféré au syndic par la loi et par la décision de désignation annulée.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 apporte une précision essentielle en disposant que « les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ». Cette réserve protectrice préserve les cocontractants du syndicat qui ont traité avec le syndic sans connaître l’irrégularité affectant son mandat, conformément à la théorie de l’apparence qui irrigue l’ensemble du droit des obligations. Elle ne règle toutefois pas la question des rapports internes entre le syndicat, les copropriétaires et le syndic lui-même, qui demeurent soumis au principe de l’effet rétroactif de l’annulation. En conséquence, les décisions d’assemblée générale adoptées postérieurement à la désignation annulée encourent la nullité lorsqu’elles ont été prises sur convocation d’un syndic dépourvu de pouvoir, sans que les copropriétaires aient à démontrer un grief particulier. La Cour de cassation a expressément exclu, dans son arrêt du 18 juin 2026, que l’action en nullité puisse être rejetée au motif que le copropriétaire ne justifie pas d’un préjudice personnel ou d’une atteinte à ses intérêts.
Par ailleurs, la Cour a également exclu que la nullité soit écartée au motif que le syndic n’aurait commis aucune faute dans l’exercice de ses fonctions. Ce faisant, elle détache entièrement la sanction de la nullité de toute appréciation subjective du comportement du syndic, pour la faire reposer exclusivement sur le constat objectif de l’irrégularité affectant le fondement même de son mandat. C’est le vice originel entachant la désignation du syndic qui justifie l’annulation des actes subséquents, indépendamment de toute considération relative à la bonne foi, à la compétence ou à la diligence du syndic dans l’exercice de ses fonctions. Cette solution confère à la nullité du mandat une dimension quasi-automatique qui contraste avec le régime ordinaire des nullités en droit civil, où la démonstration d’un grief est habituellement requise pour les nullités relatives.
La question du sort des paiements effectués par les copropriétaires entre les mains du syndic dont le mandat est ultérieurement annulé mérite une attention particulière dans l’analyse des conséquences patrimoniales de la cascade. Si l’on applique rigoureusement la logique de l’effet rétroactif, ces paiements pourraient être considérés comme effectués entre les mains d’une personne dépourvue de qualité pour les recevoir, de sorte que le syndicat pourrait en théorie exiger un second paiement. Toutefois, la réserve précitée de l’article 18 en faveur des tiers de bonne foi devrait logiquement conduire à considérer que les copropriétaires de bonne foi qui ont acquitté leurs charges entre les mains du syndic apparemment régulier sont valablement libérés de leur obligation à l’égard du syndicat, celui-ci devant alors se retourner contre le syndic pour obtenir la restitution des sommes que ce dernier aurait indûment conservées. Cette solution, qui n’a pas encore été expressément consacrée par la Cour de cassation dans le contexte spécifique de la cascade d’annulations, découle néanmoins des principes généraux du droit du mandat apparent et de la théorie civiliste de l’apparence.
Enfin, la question de la régularisation des actes accomplis sous l’empire d’un mandat annulé mérite d’être examinée avec une attention renouvelée. La jurisprudence de la troisième chambre civile suggère que le syndicat des copropriétaires peut, en convoquant régulièrement une nouvelle assemblée générale et en adoptant de nouvelles délibérations conformes aux prescriptions légales, purger les irrégularités antérieures et rétablir la sécurité juridique des décisions collectives. Cette voie de régularisation, qui suppose que le syndicat agisse dans des conditions de régularité incontestables, constitue sans doute la réponse pratique la plus adaptée aux situations de nullité en cascade, en permettant de restaurer la capacité de décision collective sans attendre l’issue d’éventuelles procédures judiciaires dont la durée pourrait compromettre le fonctionnement même de la copropriété.
Conclusion
L’arrêt du 18 juin 2026 marque une étape décisive dans la construction prétorienne du régime des nullités en droit de la copropriété des immeubles bâtis. En consacrant le mécanisme de la cascade d’annulations, la troisième chambre civile de la Cour de cassation renforce considérablement la protection des copropriétaires tout en faisant peser sur les syndicats et leurs syndics une exigence de rigueur absolue dans l’accomplissement des formalités substantielles. Le défaut d’ouverture du compte bancaire séparé, loin de constituer une simple irrégularité administrative aux conséquences limitées, devient la source potentielle d’une instabilité juridique majeure, susceptible d’affecter rétroactivement l’ensemble des décisions collectives adoptées depuis la désignation du syndic défaillant. La vigilance des conseils syndicaux et des copropriétaires, comme celle des praticiens du droit qui les assistent dans la gestion quotidienne de leurs immeubles, doit donc être portée à son plus haut niveau lors de la vérification des conditions de régularité du mandat du syndic, sous peine de voir les décisions adoptées ultérieurement frappées d’une nullité en cascade dont les effets patrimoniaux et juridiques pourraient s’avérer considérables pour l’ensemble des acteurs de la copropriété.
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