Les épisodes de chaleur de juillet 2026 replacent une question très concrète au centre des assemblées de copropriété : un copropriétaire peut-il installer une climatisation, une pompe à chaleur réversible, un store extérieur ou des volets sans attendre un vote collectif ? Le Sénat a adopté, le 8 juillet 2026, le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement. Le texte prévoit notamment de faciliter certains votes concernant le confort d’été, les protections solaires et les systèmes de refroidissement. Ce vote n’a toutefois pas encore transformé le projet en loi applicable. Tant que le parcours parlementaire et la promulgation ne sont pas achevés, les autorisations restent gouvernées par la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et le droit de l’urbanisme.

La distinction est décisive. Une unité intérieure mobile n’obéit pas au même régime qu’un groupe extérieur fixé sur la façade. Un appareil posé sur un balcon peut toucher le gros œuvre, modifier l’aspect extérieur ou créer des nuisances, même si le balcon est qualifié de partie privative. L’accord oral du syndic, du conseil syndical, d’un voisin ou de l’ancien propriétaire ne remplace pas une résolution d’assemblée générale lorsque celle-ci est requise.

La Cour de cassation vient également de rappeler, le 18 juin 2026, qu’un conflit sur la régularité d’une installation n’autorise pas un copropriétaire à déposer lui-même les blocs d’un autre. Avant d’acheter l’appareil ou de percer la façade, il faut donc déterminer les autorisations nécessaires, préparer un dossier technique, anticiper le vote et connaître les recours ouverts en cas de refus.

I. Installer une climatisation en copropriété en 2026 : quelles autorisations demander ?

A. Le vote du Sénat permet-il déjà d’installer une climatisation ou des volets extérieurs ?

Le 8 juillet 2026, le Sénat a adopté en première lecture, avec modifications, le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement. Le dossier officiel du Sénat sur le projet de loi logement mentionne notamment le confort d’été, les protections solaires extérieures et l’assouplissement de certaines règles de vote en copropriété.

Cette adoption constitue une étape parlementaire, non une entrée en vigueur. Un copropriétaire ne peut donc pas invoquer le seul vote du Sénat pour commencer immédiatement des travaux auparavant soumis à l’assemblée générale. Il faut suivre la version définitivement adoptée, sa promulgation, sa date d’application et, le cas échéant, les textes réglementaires nécessaires.

Le droit actuellement applicable part de la liberté d’usage du lot, mais il lui fixe deux limites. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Une climatisation monobloc mobile, entièrement placée à l’intérieur sans percement, évacuation permanente ni modification visible, relève en principe de l’usage privatif. La situation change lorsque le projet suppose de percer un mur extérieur, de fixer un groupe sur la façade, d’occuper une toiture-terrasse, d’utiliser une gaine commune ou de modifier l’apparence du bâtiment.

Dans ce cas, la majorité de l’article 25 est normalement requise. La règle figure à l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation en a repris le texte mot pour mot : « Selon ce texte, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.878).

La majorité porte sur les voix de tous les copropriétaires, pas seulement sur celles des personnes présentes à l’assemblée. Une résolution peut donc obtenir davantage de voix favorables que défavorables et échouer néanmoins au premier vote. Le nombre de tantièmes recueillis doit être contrôlé sur la feuille de présence et le procès-verbal.

Une passerelle existe déjà. L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »

Cette seconde délibération n’est pas une faveur du syndic. Lorsque le seuil légal est atteint, le projet est immédiatement soumis au vote à la majorité de l’article 24. Pour éviter une difficulté, le projet de résolution et la convocation doivent identifier clairement l’emplacement du groupe, les percements, le cheminement des réseaux, l’habillage éventuel et les conditions techniques.

Le règlement de copropriété reste central. Il détermine notamment si le balcon, la dalle, le garde-corps, la toiture ou le mur sont privatifs, communs ou communs à jouissance privative. Il peut imposer une harmonie des façades, une teinte, un emplacement ou des prescriptions acoustiques. Une interdiction générale doit cependant être lue à la lumière de la destination de l’immeuble et de la portée exacte de la clause.

La présence du groupe sur un balcon ne suffit donc pas à conclure que l’assemblée est inutile. Même privatif dans son usage, le balcon comporte souvent une dalle, un nez de dalle, un garde-corps ou une façade relevant des parties communes. Le percement du gros œuvre ou la visibilité depuis la rue peut déclencher l’autorisation collective.

L’accord du promoteur, du vendeur ou d’un copropriétaire ne sécurise pas automatiquement les travaux entrepris après la naissance de la copropriété. Dans une affaire portant précisément sur des installations de chauffage et de climatisation, la Cour de cassation a jugé : « En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que les travaux litigieux, affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, avaient été réalisés après la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété, qu’ils devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l’accord antérieurement obtenu du propriétaire de l’immeuble, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.878).

Le vote sénatorial doit ainsi être compris comme l’annonce possible d’un assouplissement. Il ne supprime aujourd’hui ni le règlement de copropriété, ni la majorité applicable, ni l’examen des nuisances, ni les formalités d’urbanisme. Toute communication commerciale affirmant que la climatisation serait désormais libre en copropriété doit être écartée.

B. Comment demander l’autorisation de la copropriété et de la mairie ?

La première étape consiste à définir le projet avant de demander son inscription à l’ordre du jour. Une demande abstraite visant « une climatisation » laisse trop de questions ouvertes. Le syndic et les copropriétaires doivent pouvoir apprécier l’emplacement, le poids, les fixations, les percements, la puissance acoustique, l’évacuation des condensats, la visibilité et l’entretien futur.

Le dossier utile comprend un devis détaillé, une notice du fabricant, un plan de situation, des photographies avant travaux, un photomontage, un schéma des réseaux, les dimensions du groupe, le niveau sonore annoncé et la méthode de fixation. Il précise si le support comporte des plots antivibratiles, si les condensats sont récupérés et si l’entretien pourra être réalisé sans accéder durablement à un autre lot.

Le copropriétaire adresse au syndic une demande écrite d’inscription à l’ordre du jour suffisamment tôt pour respecter les délais de convocation. Il joint le projet de résolution. Celui-ci peut prévoir que les travaux seront exécutés par une entreprise assurée, aux frais exclusifs du demandeur, conformément au dossier annexé, sous réserve des autorisations d’urbanisme et avec remise en état en cas de dépose.

Le texte doit éviter une autorisation indéterminée. Une résolution générale autorisant « toute installation de climatisation » ne permet pas d’apprécier chaque emplacement. À l’inverse, une résolution excessivement rigide peut obliger à revoter en cas de modification mineure imposée par l’installateur. Le bon niveau de précision identifie les éléments affectant les parties communes, l’aspect extérieur et les nuisances.

Le syndic ne peut pas remplacer l’assemblée lorsque la loi exige son vote. Le conseil syndical ne dispose pas davantage d’un pouvoir autonome pour autoriser le percement de la façade. Un courriel favorable peut faciliter la préparation, mais il ne constitue pas le titre collectif nécessaire au commencement des travaux.

La Cour de cassation a confirmé cette exigence dans une copropriété à deux membres : « Ayant constaté, par motifs adoptés, que les travaux effectués sans autorisation de l’assemblée générale par la SCI Marina affectaient la façade de l’immeuble, partie commune, et en modifiaient l’aspect extérieur, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que ces travaux étaient irréguliers, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-20.930).

L’autorisation de copropriété et l’autorisation d’urbanisme répondent à des questions différentes. La première concerne les rapports privés au sein de l’immeuble. La seconde vérifie la conformité du projet aux règles publiques. Obtenir l’une ne dispense pas d’obtenir l’autre.

Depuis le décret du 20 février 2026, l’article R. 421-17 du Code de l’urbanisme prévoit notamment : « Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire […] les travaux exécutés sur des constructions existantes […] suivants : a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement et des travaux mentionnés aux quatrième, sixième et septième alinéas de l’article R. 421-13. »

Le décret de février 2026 a créé des exceptions nouvelles, notamment pour certaines pompes à chaleur en façade qui ne sont visibles ni depuis le domaine public, ni depuis une voie ouverte au public, ni depuis un autre immeuble disposant d’une vue sur l’installation, hors secteurs protégés. La situation doit être vérifiée avec le service d’urbanisme, car la visibilité, le plan local d’urbanisme et la protection patrimoniale du bâtiment peuvent changer la réponse.

À Paris, la déclaration préalable est instruite au regard du plan local d’urbanisme bioclimatique et, selon l’adresse, des règles patrimoniales. Les immeubles haussmanniens, les cours visibles depuis d’autres bâtiments, les abords de monuments historiques et les sites patrimoniaux appellent un contrôle particulier. L’absence de visibilité depuis la rue ne suffit pas toujours à bénéficier d’une dispense.

L’ordre des démarches doit être maîtrisé. Le copropriétaire peut préparer les deux dossiers en parallèle, mais il ne doit pas commander définitivement les travaux avant de connaître les conditions posées par l’assemblée et la mairie. La résolution peut d’ailleurs subordonner l’autorisation collective à l’absence d’opposition à la déclaration préalable.

Une fois les autorisations obtenues, l’installation doit correspondre au dossier voté. Déplacer le groupe vers une autre façade, augmenter son volume ou modifier le passage des gaines peut faire sortir le chantier du périmètre autorisé. L’entreprise doit recevoir le procès-verbal, les prescriptions d’urbanisme et les règles d’accès aux parties communes.

La preuve doit être conservée. Le dossier final réunit la convocation, la résolution, le procès-verbal notifié, la décision d’urbanisme, les plans, les factures, l’attestation d’assurance de l’entreprise, les photographies après travaux et les mesures acoustiques éventuelles. Ces documents sont utiles lors d’une vente du lot, d’un changement de syndic ou d’une plainte d’un voisin.

Le procès-verbal de l’assemblée ne doit pas être traité comme immédiatement incontestable. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. »

Le même article ajoute : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois. » Pour un projet individuel, il est prudent de vérifier la notification du procès-verbal et l’existence d’une contestation avant d’engager un chantier difficilement réversible.

II. Refus ou climatisation sans autorisation : quels recours et quels risques ?

A. Que faire si la copropriété refuse la climatisation ou les protections solaires ?

Un refus ne doit pas conduire à commencer les travaux en espérant une ratification ultérieure. Le copropriétaire doit d’abord vérifier la régularité du vote, le nombre de voix recueillies, l’application de la passerelle de l’article 25-1 et les motifs invoqués pendant l’assemblée.

Le dossier peut échouer parce qu’il est incomplet. L’absence de plan, de notice acoustique ou d’engagement sur les condensats alimente la crainte de nuisances. Une nouvelle demande techniquement renforcée peut être plus efficace qu’un contentieux immédiat. Elle peut proposer un emplacement moins visible, un cache harmonisé, des plots antivibratiles et une limitation des plages de fonctionnement.

Le refus peut également reposer sur la destination de l’immeuble, son architecture, les nuisances prévisibles ou une atteinte aux droits d’un autre copropriétaire. Ces motifs ne sont pas automatiquement abusifs. Le juge apprécie le projet concret et les pièces produites, non le seul besoin général de rafraîchir le logement.

Lorsque les travaux constituent une amélioration conforme à la destination de l’immeuble, une autorisation judiciaire peut être demandée. L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus. »

La saisine du tribunal ne sert donc pas à régulariser une initiative prise sans vote. Le projet doit avoir été soumis à l’assemblée et refusé. Le juge examine la conformité à la destination de l’immeuble, l’incidence sur les parties communes, les droits des autres copropriétaires et les conditions techniques.

La Cour de cassation a précisé la portée de cette décision : « En deuxième lieu, l’autorisation judiciaire de travaux requise sur le fondement de l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 se substituant à la décision de refus d’autorisation prise par l’assemblée générale des copropriétaires, le grief de la troisième branche est inopérant » (Cass. 3e civ., 5 septembre 2024, n° 22-20.221 et 22-21.050).

Dans cette affaire, la Cour a aussi relevé que l’opposition avait permis de paralyser le projet alors que l’atteinte à la destination, à l’esthétique ou aux droits du copropriétaire opposant n’était pas démontrée. Un abus de majorité ou d’égalité suppose toutefois des circonstances précises. Le simple fait que le demandeur estime son équipement nécessaire ne suffit pas.

Le contentieux doit être préparé avec le règlement de copropriété, le procès-verbal, la feuille de présence, les plans, les devis, les photographies, l’étude acoustique, les échanges avec le syndic et la décision d’urbanisme. Le demandeur doit aussi proposer au tribunal des conditions d’exécution suffisamment précises.

Si la résolution a été adoptée mais si un opposant la conteste, le propriétaire autorisé doit obtenir l’assignation et examiner les moyens soulevés avant de commencer. Les litiges portent fréquemment sur l’ordre du jour, les documents joints, la majorité appliquée, la précision du projet ou une atteinte alléguée à la destination de l’immeuble.

À Paris et en Île-de-France, les délais d’audience peuvent rendre utile une solution négociée. Une expertise acoustique amiable, un déplacement du groupe dans une courette moins exposée ou un habillage identique pour plusieurs lots peuvent débloquer le vote. La solution doit toutefois être retranscrite dans une nouvelle résolution si elle modifie le projet initial.

Le projet de loi adopté au Sénat peut influencer les futures assemblées, mais il ne dispense pas d’utiliser les voies existantes. Le copropriétaire peut présenter les enjeux de confort d’été, la fréquence des épisodes de chaleur et les solutions passives envisagées. Il doit rester exact sur le statut du texte et ne pas annoncer comme applicable une majorité qui ne l’est pas encore.

Les protections solaires peuvent constituer une alternative ou un complément : stores extérieurs, brise-soleil, volets, films ou végétalisation adaptée. Elles peuvent elles aussi modifier l’aspect extérieur. Leur apparente simplicité ne dispense donc pas de lire le règlement et de déterminer si un vote ou une déclaration préalable est requis.

B. Que risque un copropriétaire qui installe ou retire une climatisation sans autorisation ?

Une installation irrégulière expose à une demande de dépose et de remise en état. Le syndicat des copropriétaires peut agir pour faire respecter les parties communes et le règlement. Un copropriétaire qui subit une atteinte personnelle peut également agir selon la nature du préjudice.

La ratification après travaux est possible si l’assemblée adopte une résolution suffisamment précise à la majorité applicable. Elle n’est jamais acquise. Le syndic ne peut pas garantir qu’elle sera votée, et la tolérance pendant plusieurs mois ne vaut pas nécessairement autorisation.

La décision du 30 mai 2024 concernait directement des installations placées sur une terrasse technique. La Cour de cassation a jugé que les travaux exécutés après la naissance de la copropriété devaient être autorisés en assemblée, « peu important l’accord antérieurement obtenu du propriétaire de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.878). L’accord privé invoqué ne mettait donc pas l’installation à l’abri d’une demande d’enlèvement.

Le propriétaire doit aussi vérifier le droit de l’urbanisme. Une installation qui modifie l’aspect extérieur sans la formalité requise peut entraîner une procédure de mise en conformité. L’autorisation de l’assemblée ne couvre pas cette irrégularité. Inversement, une non-opposition de la mairie ne donne aucun droit sur les parties communes.

Le référé peut être utilisé lorsque l’irrégularité crée un trouble qui appelle une mesure rapide. L’article 835 du Code de procédure civile énonce : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Cette procédure ne permet pourtant pas à un voisin de se faire justice lui-même. L’arrêt du 18 juin 2026 est éclairant. Des blocs de climatisation installés sur une toiture-terrasse avaient été retirés à l’initiative d’un autre copropriétaire. La Cour de cassation a retenu : « En statuant ainsi, alors qu’elle constatait que la société Josc 2 avait procédé de sa propre initiative à la dépose des blocs de climatisation installés sur la toiture terrasse appartenant à la société Pentagonos, et que la contestation sur le fond du droit n’exclut pas l’existence d’un trouble manifestement illicite, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-18.383).

L’enseignement est double. L’absence d’autorisation peut fragiliser l’installation et justifier une action en justice. Elle n’autorise pas un copropriétaire à saisir, déplacer ou détruire le matériel d’autrui. Le syndicat, le propriétaire de l’appareil et le voisin doivent utiliser les procédures prévues.

Le bruit et les vibrations constituent un risque distinct de l’autorisation. Un appareil régulièrement voté et déclaré peut néanmoins causer un trouble anormal de voisinage. La responsabilité ne dépend alors pas seulement du respect de la notice technique ou d’un seuil administratif.

L’article 1253 du Code civil dispose : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

Le bruit nocturne, la tonalité répétitive du compresseur, les vibrations transmises à la structure, l’air chaud rejeté vers une fenêtre voisine ou l’écoulement des condensats peuvent être examinés ensemble. Les mesures acoustiques doivent être réalisées dans les conditions réelles d’usage, notamment lors des températures qui déclenchent le fonctionnement soutenu de l’appareil.

L’autorisation collective peut imposer des mesures préventives : emplacement minimalement exposé, plots antivibratiles, entretien régulier, évacuation fermée des condensats et respect d’une puissance acoustique maximale. Ces prescriptions n’excluent pas une action si le trouble réellement subi dépasse les inconvénients normaux.

La preuve peut reposer sur des constats, des témoignages, des enregistrements contextualisés, des rapports acoustiques et l’historique des réclamations. Un simple fichier sonore réalisé avec un téléphone ne mesure pas nécessairement l’émergence réglementaire, mais il peut contribuer à dater et décrire le phénomène.

Le copropriétaire poursuivi doit déclarer le litige à son assureur de protection juridique ou de responsabilité civile selon le contrat. Il doit transmettre l’autorisation, la facture, la notice, les réglages et les interventions de maintenance. Une correction technique rapide peut éviter l’aggravation du dommage sans valoir reconnaissance de toutes les demandes adverses.

Lors d’une vente, le vendeur doit communiquer les informations utiles sur les travaux et leur autorisation. Une installation non régularisée peut conduire l’acquéreur à demander une condition de régularisation, une retenue ou une réduction du prix. Le procès-verbal d’assemblée et la décision d’urbanisme doivent donc être intégrés au dossier de vente.

La stratégie diffère selon l’état du projet. Avant travaux, il faut sécuriser le vote et l’urbanisme. Après un refus, il faut renforcer le dossier ou saisir le tribunal dans le cadre légal. Après une installation irrégulière, il faut évaluer la ratification et le risque de dépose. En présence de nuisances, il faut traiter rapidement la cause technique et conserver les preuves.

Le lecteur peut compléter cette analyse par notre guide sur les délais pour contester une assemblée générale de copropriété, notre page consacrée à l’accompagnement des litiges de copropriété à Paris et la présentation de notre stratégie contentieuse en copropriété.

Conclusion

Le vote du Sénat du 8 juillet 2026 annonce un possible assouplissement des règles relatives au confort d’été, mais il ne permet pas encore d’installer librement une climatisation, une pompe à chaleur réversible, un store ou des volets extérieurs. Le droit en vigueur impose de vérifier le règlement de copropriété, la qualification des éléments touchés, l’aspect extérieur, la majorité de l’article 25 et les formalités d’urbanisme.

Le dossier présenté à l’assemblée doit être concret : emplacement, plans, fixations, percements, puissance acoustique, condensats, assurance et conditions d’entretien. Si le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité de l’article 25, un second vote immédiat à la majorité de l’article 24 est prévu. En cas de refus, l’article 30 permet, sous conditions, de demander une autorisation au tribunal judiciaire.

Commencer les travaux sans vote expose à la dépose et à la remise en état. Une autorisation de la mairie ne remplace pas celle de la copropriété. L’accord du syndic ou d’un vendeur ne suffit pas davantage. Inversement, un voisin ne peut pas retirer lui-même les blocs contestés : l’arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 2026 rappelle que le désaccord sur le fond n’efface pas le trouble créé par une dépose unilatérale.

À Paris et en Île-de-France, les contraintes patrimoniales et la visibilité depuis d’autres immeubles imposent un contrôle d’urbanisme précis. Avant de signer le devis, réunissez le règlement, le projet technique, les photographies, les échanges avec le syndic et les informations de la mairie. Ces pièces déterminent la voie la plus rapide et la moins risquée.

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