La servitude par destination du père de famille en droit immobilier : conditions de constitution et contrôle de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (2018-2025)
I. Les conditions de constitution de la servitude par destination du père de famille
A. L’unité de propriété préalable et l’aménagement par l’auteur commun
La servitude par destination du père de famille constitue un mode originaire d’établissement des servitudes dont le mécanisme, régi par les articles 692 à 694 du Code civil (Legifrance), déroge au principe posé par l’article 691 du même code selon lequel les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titre (Legifrance). Cette dérogation trouve sa justification dans la volonté du législateur de 1804 de préserver les aménagements fonciers existants en les faisant échapper à l’exigence d’un titre constitutif exprès lorsque la division d’un fonds unique intervient sans que le propriétaire originaire ait pris soin de stipuler le maintien ou l’extinction des services fonciers préexistants.
L’article 692 du Code civil (Legifrance) pose le principe selon lequel « la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes ». Ce texte, dont la lettre ne vise que les servitudes continues et apparentes, a été étendu par la jurisprudence aux servitudes discontinues lorsqu’existent des signes apparents de la servitude lors de la division du fonds, conformément à l’article 694 du Code civil (Legifrance). Cette extension jurisprudentielle est d’une portée pratique considérable, car elle permet la reconnaissance de servitudes de passage, de puisage ou de vue — qui sont par nature discontinues — sans qu’un titre écrit ne les ait expressément constituées.
La première condition, posée par l’article 693 du Code civil (Legifrance), est celle de l’unité de propriété préalable. Le texte exige en effet qu’il soit « prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude ». En d’autres termes, il ne peut y avoir de servitude par destination du père de famille que si le fonds servant et le fonds dominant constituaient, avant leur division, une propriété unique entre les mains d’un même auteur. Cette exigence, dont le caractère probatoire est essentiel, impose à celui qui se prévaut de la servitude d’établir, d’une part, l’unité originaire de propriété et, d’autre part, que l’aménagement constitutif de la servitude a été réalisé par ce propriétaire commun avant la séparation des fonds.
La Cour de cassation veille avec une particulière rigueur au respect de cette condition. Dans un arrêt du 23 janvier 2025, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « les conditions d’existence d’une servitude par destination du père de famille doivent s’apprécier au jour de la division des fonds concernés, y compris lorsque les deux fonds, après avoir été réunis, font l’objet d’une nouvelle division » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-12.385, FS-B, courdecassation.fr). En l’espèce, une donation-partage du 31 décembre 1983 avait attribué à deux enfants des maisons contiguës, issues d’un fonds ayant appartenu à plusieurs propriétaires successifs. La cour d’appel de Reims avait rejeté la demande de reconnaissance d’une servitude de passage au motif que l’acte de 1983 ne constituait pas la première division des fonds, ceux-ci ayant déjà été divisés lors d’un décès survenu en 1928. La Cour de cassation censure cette analyse : dès lors que les fonds avaient été réunis entre les mains d’un même propriétaire avant la donation-partage de 1983, c’est au regard de ce seul dernier acte que devait s’apprécier l’existence d’une stipulation contraire au maintien de la servitude.
Cette solution, qui consacre la théorie de la « réunion intermédiaire », emporte des conséquences pratiques significatives pour le droit immobilier. Elle signifie que la chaîne de propriété antérieure à la dernière réunion des fonds est sans incidence sur l’appréciation des conditions de la servitude. Seul importe le dernier acte ayant procédé à la division, à la condition que les fonds aient été, au préalable, réunis entre les mains d’un propriétaire unique. Dès lors, un propriétaire qui acquiert deux parcelles contiguës, y réalise des aménagements créant un service foncier entre elles, puis les revend séparément sans stipulation contraire, peut voir naître une servitude par destination du père de famille, quand bien même ces parcelles auraient appartenu à des propriétaires distincts avant leur réunion.
B. Les signes apparents de la servitude et l’absence de stipulation contraire dans l’acte de division
La seconde condition, également régie par les articles 693 et 694 du Code civil, tient à l’existence de signes apparents de la servitude lors de la division des fonds et à l’absence de stipulation contraire dans l’acte ayant procédé à cette division. L’article 694 du Code civil dispose en effet que « si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ». Cette disposition, combinée avec la jurisprudence qui l’interprète, forme le cœur du mécanisme de la destination du père de famille.
La notion de signe apparent de servitude a fait l’objet d’une construction jurisprudentielle exigeante. Dans un arrêt du 19 octobre 2023, la troisième chambre civile a cassé une décision de la cour d’appel d’Agen qui avait rejeté une demande de reconnaissance de servitude de passage par destination du père de famille au motif qu’il « ne pouvait être exclu que la création puis le goudronnage du chemin litigieux aient seulement eu pour objet de faciliter la circulation des engins et véhicules sur l’exploitation sans autre intention du père de famille » (Cass. 3e civ., 19 oct. 2023, n° 22-12.376, courdecassation.fr). La Cour de cassation juge que ces motifs, qui substituent une analyse subjective de l’intention de l’auteur commun à l’examen objectif des signes apparents, sont impropres à écarter l’existence de tels signes. Par ailleurs, elle reproche à la cour d’appel de n’avoir pas recherché si les clauses des actes de donation successifs s’analysaient en des stipulations contraires au maintien d’une servitude de passage.
Cette décision rappelle que l’appréciation des signes apparents relève d’une démarche objective et non pas d’une recherche de l’intention du propriétaire originaire. Il n’est pas nécessaire de démontrer que l’auteur commun a eu la volonté de créer une servitude ; il suffit d’établir que les aménagements réalisés sur le fonds, au jour de la division, présentaient objectivement les caractéristiques d’un service foncier entre les deux héritages. La Cour de cassation l’avait déjà affirmé avec netteté dans un arrêt du 5 avril 2018, censurant une cour d’appel qui « a subordonné la reconnaissance d’une servitude de passage par destination du père de famille à la preuve de l’intention de l’auteur commun d’établir un service foncier » (Cass. 3e civ., 5 avril 2018, n° 17-16.264, courdecassation.fr).
L’absence de stipulation contraire dans l’acte de division constitue la troisième condition cumulative. Selon l’arrêt du 23 janvier 2025 déjà cité, « la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’existent, lors de la division d’un fonds, des signes apparents de la servitude et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-12.385, FS-B, précité). La stipulation contraire doit être expresse et non équivoque. Une clause générale du type « l’acquéreur prendra les lieux dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir réclamer aucune servitude » ne saurait, à elle seule, valoir stipulation contraire au sens de l’article 694 du Code civil, dès lors qu’elle ne vise pas spécifiquement la servitude litigieuse.
La jurisprudence veille par ailleurs à sanctionner la dénaturation des actes par les juges du fond. Dans un arrêt du 15 décembre 2021, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait retenu que « l’acte de division mentionnait la nécessité de ne pas clôturer la cour » pour en déduire l’existence d’une stipulation maintenant la servitude, alors que l’acte se bornait à indiquer que la cour « était grevée de divers droits de passage » sans prévoir d’interdiction de clôturer (Cass. 3e civ., 15 déc. 2021, n° 20-19.434, courdecassation.fr). Elle a également reproché à la même cour d’appel de n’avoir pas précisé « en quoi l’aménagement des lieux présentait des signes de servitude apparents lors de la division initiale ».
En conséquence, le praticien qui entend se prévaloir de l’existence d’une servitude par destination du père de famille doit être en mesure de rapporter la preuve, cumulativement, de l’unité de propriété originaire, de la réalisation de l’aménagement par l’auteur commun, de l’existence objective de signes apparents de la servitude lors de la division et de l’absence de toute stipulation contraire dans l’acte ayant procédé à cette division. L’établissement de ces éléments probatoires constitue un préalable indispensable à toute action en reconnaissance judiciaire d’une telle servitude.
II. L’office du juge et le contrôle exercé par la Cour de cassation
A. La détermination du moment d’appréciation des conditions de la servitude
La question du moment auquel doivent s’apprécier les conditions d’existence de la servitude par destination du père de famille a suscité un contentieux nourri devant la troisième chambre civile. L’arrêt du 23 janvier 2025, publié au Bulletin, apporte sur ce point une clarification attendue par la doctrine et les praticiens du droit immobilier parisien. En jugeant que « les conditions d’existence d’une servitude par destination du père de famille doivent s’apprécier au jour de la division des fonds concernés, y compris lorsque les deux fonds, après avoir été réunis, font l’objet d’une nouvelle division », la Cour de cassation consacre un principe de fixation temporelle de l’appréciation judiciaire.
Cette solution emporte deux conséquences majeures. D’une part, elle interdit au juge de prendre en considération l’état des lieux antérieur à la dernière division pour apprécier l’existence d’une servitude. D’autre part, elle impose de se placer au jour précis de l’acte ayant opéré la séparation des fonds pour vérifier la réunion des conditions légales. La cour d’appel de Reims, dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 23 janvier 2025, avait cru pouvoir remonter à un décès survenu en 1928 pour considérer que l’acte de donation-partage de 1983 ne constituait pas l’acte de division pertinent. La Cour de cassation censure ce raisonnement en rappelant que, dès lors que les fonds ont été réunis postérieurement au décès de 1928, seul l’acte de 1983 constitue l’acte de division au regard duquel les conditions de la servitude doivent être examinées.
Par ailleurs, la Cour de cassation impose au juge du fond de caractériser avec précision l’état des lieux au moment de la division. Dans l’arrêt du 15 décembre 2021, elle reproche à la cour d’appel de Bordeaux de s’être déterminée « sans préciser en quoi l’aménagement des lieux présentait des signes de servitude apparents lors de la division initiale » (Cass. 3e civ., 15 déc. 2021, n° 20-19.434, précité). Cette exigence de motivation, qui s’inscrit dans le mouvement plus général de renforcement du contrôle de la Cour de cassation sur les décisions des juges du fond en matière de servitudes, traduit la volonté de la Haute juridiction d’encadrer strictement l’office du juge dans l’appréciation des conditions de la destination du père de famille.
La Cour de cassation a également précisé que l’existence d’un autre aménagement au profit du fonds dominant n’exclut pas, par elle-même, la reconnaissance d’une servitude par destination du père de famille. Dans le même arrêt du 23 janvier 2025, elle censure la cour d’appel de Reims pour avoir écarté la servitude au motif qu’il existait « par le passé sur la façade de la maison une autre ouverture donnant sur la rue, indépendante de la servitude revendiquée », sans préciser la date de disparition de cette ouverture ni caractériser en quoi sa présence aurait exclu tout signe apparent de la servitude invoquée au moment de la division. Dès lors, le simple fait que le fonds dominant dispose d’un autre accès ne fait pas obstacle à la reconnaissance d’une servitude de passage par destination du père de famille, si les conditions légales en sont par ailleurs réunies.
B. L’exigence de motivation et la censure des insuffisances des juges du fond
Le contrôle exercé par la troisième chambre civile sur les décisions des juges du fond en matière de servitude par destination du père de famille s’est considérablement intensifié au cours des dernières années. L’analyse des arrêts de cassation rendus entre 2018 et 2025 révèle une triple exigence : celle d’une motivation exempte de dénaturation des actes, celle d’une caractérisation objective des signes apparents de la servitude et celle d’une recherche effective de l’existence de stipulations contraires au maintien de la servitude dans l’acte de division.
La dénaturation des actes constitue le premier motif de censure. L’arrêt du 15 décembre 2021, en reprochant à la cour d’appel d’avoir « dénaturé les termes clairs et précis » d’un acte des 20 et 25 septembre 1958 qui ne comportait « aucune stipulation faisant interdiction de clôturer la cour », illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle l’interprétation des actes de division par les juridictions du fond. La dénaturation est constituée lorsque le juge donne à un écrit clair et précis un sens qu’il n’a pas, ou lorsqu’il lui fait dire ce qu’il ne contient pas. En matière de destination du père de famille, cette sanction est d’autant plus fréquente que l’acte de division constitue le document central autour duquel s’articule l’ensemble du raisonnement juridique.
Le défaut de base légale constitue le deuxième motif de censure. Dans l’arrêt du 19 octobre 2023, la Cour de cassation relève que la cour d’appel s’est déterminée « par des motifs impropres à écarter l’existence de signes apparents d’une servitude par destination du père de famille, et sans rechercher si les clauses des actes de donation s’analysaient en des stipulations contraires au maintien d’une telle servitude » (Cass. 3e civ., 19 oct. 2023, n° 22-12.376, précité). La cassation pour défaut de base légale sanctionne l’insuffisance de motivation qui ne permet pas à la Cour de cassation d’exercer son contrôle sur la qualification juridique des faits retenus par les juges du fond.
La substitution de motifs subjectifs à l’analyse objective des signes apparents constitue le troisième écueil. La Cour de cassation rappelle avec constance que le juge ne peut subordonner la reconnaissance de la servitude à la preuve de l’intention de l’auteur commun. L’arrêt du 5 avril 2018 est, sur ce point, dépourvu d’ambiguïté : la cour d’appel qui exige la démonstration d’une volonté d’établir un service foncier ajoute au texte une condition qu’il ne comporte pas et viole, par là-même, les articles 692 à 694 du Code civil. L’arrêt du 23 janvier 2025 confirme cette approche en jugeant que l’existence d’une autre ouverture sur la rue ne suffit pas, à elle seule, à exclure « tout signe apparent de la servitude par destination du père de famille invoquée, au moment de la division du fonds par un propriétaire unique », sans qu’il soit nécessaire de rechercher si le propriétaire originaire avait ou non l’intention d’établir une servitude.
En pratique, le contrôle de la Cour de cassation aboutit le plus souvent à une cassation avec renvoi, ce qui témoigne de la complexité des questions de fait soulevées par ces litiges. L’arrêt du 23 janvier 2025 renvoie l’affaire devant la cour d’appel d’Amiens, celui du 19 octobre 2023 devant la cour d’appel de Toulouse, celui du 15 décembre 2021 devant la cour d’appel de Poitiers. Cette géographie judiciaire illustre la fréquence des contentieux relatifs aux servitudes par destination du père de famille sur l’ensemble du territoire national et la nécessité, pour les praticiens, de maîtriser avec précision les conditions de fond et les exigences de motivation posées par la Haute juridiction.
La servitude par destination du père de famille peut concerner des objets très divers, allant du passage à l’écoulement des eaux, en passant par les canalisations, les vues ou les cours communes. Dans un arrêt du 15 novembre 2018, la troisième chambre civile a ainsi rejeté un pourvoi formé contre un arrêt ayant reconnu l’existence d’une servitude par destination du père de famille pour des canalisations d’alimentation en eau, des compteurs et des bouches d’aération, au motif que « la situation des lieux et l’existence de lots à usage d’habitation distincts issus de cette vente après division impliquent que chacun d’eux devait disposer d’éléments d’équipement et de conforts séparés, préexistants ou créés à l’occasion de la première vente » (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-15.902, courdecassation.fr). Cette décision illustre la plasticité du mécanisme, qui s’adapte à la diversité des configurations foncières et des aménagements réalisés par le propriétaire originaire.
A cet égard, le praticien doit garder à l’esprit que la destination du père de famille n’est qu’un mode parmi d’autres d’établissement des servitudes. L’article 637 du Code civil (Legifrance) définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Cette définition générale trouve à s’appliquer quelle que soit l’origine de la servitude, qu’elle soit légale, conventionnelle ou résultant de la destination du père de famille. La distinction entre servitudes continues et discontinues, d’une part, et entre servitudes apparentes et non apparentes, d’autre part, commande le régime de leur établissement et, partant, les conditions dans lesquelles la destination du père de famille peut valoir titre.
En définitive, l’étude de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur la période 2018-2025 révèle une double tendance. D’une part, la Cour de cassation assouplit les conditions de reconnaissance de la servitude par destination du père de famille en consacrant le principe de l’appréciation au jour de la dernière division et en écartant l’exigence de preuve d’une intention de l’auteur commun. D’autre part, elle renforce les exigences de motivation pesant sur les juges du fond, en censurant systématiquement les décisions qui se fondent sur des motifs subjectifs, qui ne caractérisent pas les signes apparents de la servitude ou qui omettent de rechercher l’existence de stipulations contraires dans l’acte de division.
Conclusion
La servitude par destination du père de famille, mécanisme bicentenaire du Code civil, connaît un regain d’actualité contentieuse dont témoigne l’abondante jurisprudence de la troisième chambre civile au cours des dernières années. L’arrêt publié au Bulletin du 23 janvier 2025 constitue, sur ce point, une décision de principe qui clarifie le moment d’appréciation des conditions de la servitude et dessine les contours d’un contrôle renforcé de la Cour de cassation sur les décisions des juges du fond. La maîtrise de ces conditions — unité de propriété préalable, aménagement par l’auteur commun, signes apparents de la servitude lors de la division, absence de stipulation contraire dans l’acte de division — constitue un préalable indispensable à toute action en reconnaissance judiciaire d’une telle servitude. L’analyse croisée des arrêts rendus entre 2018 et 2025 permet de dégager les lignes de force d’un contentieux en pleine mutation, où l’exigence de motivation et la rigueur du contrôle de la Cour de cassation viennent encadrer avec une précision croissante l’office du juge du fond. La connaissance précise de ces règles et de leur interprétation par la Haute juridiction constitue, pour tout praticien du droit immobilier, un instrument indispensable à la sécurisation des transactions et à la résolution des litiges portant sur les servitudes foncières.
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