La résiliation du marché à forfait dans la construction immobilière : l’articulation entre la faculté discrétionnaire de l’article 1794 du Code civil et la résiliation pour faute de droit commun
I. Le régime protecteur de l’article 1794 du Code civil : une faculté de résiliation discrétionnaire au profit du maître d’ouvrage
A. Le fondement légal et la définition du marché à forfait
Le marché à forfait constitue l’une des figures contractuelles les plus répandues dans le secteur de la construction immobilière. Il est défini par l’article 1793 du Code civil (article 1793 du Code civil, Legifrance), aux termes duquel l’entrepreneur qui s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main-d’œuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n’ont pas été autorisés par écrit et le prix convenu avec le propriétaire. Ce mécanisme, qui fige le prix de la prestation dès la conclusion du contrat, constitue une garantie essentielle pour le maître d’ouvrage, en ce qu’il lui permet de connaître avec certitude le coût final de l’opération de construction. La Cour de cassation, par un arrêt du 8 juin 2023, a rappelé avec force la portée de ce texte en jugeant que, dans un marché à forfait, le silence gardé par le maître de l’ouvrage à réception du mémoire définitif de l’entreprise ne vaut pas acceptation expresse et non équivoque des travaux supplémentaires dont celle-ci réclame le paiement (Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 juin 2023, pourvoi n° 22-10.393, Publié au Bulletin – arrêt sur courdecassation.fr). Par cette décision, la haute juridiction a censuré une cour d’appel qui avait appliqué une procédure contractuelle de clôture des comptes issue de la norme NF P 03-001, au motif que la procédure conventionnelle ne saurait prévaloir sur la qualification légale du contrat. Le caractère forfaitaire du prix emporte ainsi des conséquences substantielles, non seulement quant à l’étendue des obligations pécuniaires du maître d’ouvrage, mais également quant au régime de la rupture du contrat.
À ce dispositif protecteur s’ajoute la faculté offerte au maître d’ouvrage par l’article 1794 du Code civil (article 1794 du Code civil, Legifrance), qui dispose que le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise. Ce texte, issu du Code civil de 1804, confère au maître d’ouvrage un pouvoir exorbitant du droit commun des contrats : celui de rompre unilatéralement le lien contractuel, sans avoir à justifier d’un quelconque motif, moyennant une indemnisation intégrale de son cocontractant. Par un arrêt du 8 janvier 2026, la troisième chambre civile a eu l’occasion d’en préciser la portée quant à la qualification des stipulations contractuelles qui assortissent cette faculté de résiliation d’une indemnité forfaitaire (Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 janvier 2026, pourvoi n° 24-12.082, Publié au Bulletin – arrêt sur courdecassation.fr).
B. L’indemnisation de l’entrepreneur : de la clause de dédit à la prohibition de la clause pénale
L’indemnisation prévue par l’article 1794 du Code civil revêt un caractère intégral. Le maître d’ouvrage qui exerce cette faculté de résiliation discrétionnaire doit dédommager l’entrepreneur de l’intégralité de ses dépenses engagées, de la valeur des travaux déjà exécutés, et du gain manqué, c’est-à-dire du bénéfice net que l’entrepreneur aurait pu retirer de la réalisation complète de l’ouvrage. Ce mécanisme, souvent qualifié de faculté de dédit, se distingue radicalement de la clause pénale, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé avec une particulière netteté dans l’arrêt précité du 8 janvier 2026. En l’espèce, un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) stipulait qu’en cas de résiliation par les maîtres d’ouvrage en application de l’article 1794, une indemnité forfaitaire de 10 % du prix convenu serait due au constructeur. La cour d’appel de Paris avait qualifié cette stipulation de clause pénale et l’avait réduite à 6 980 euros. La Cour de cassation a censuré cette analyse, aux motifs que la clause litigieuse, qui autorisait le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat de construction, moyennant le paiement d’une indemnité de 10 % du prix convenu en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction, ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage, de sorte qu’elle ne pouvait s’analyser en une clause pénale, mais constituait une clause de dédit, non susceptible de modération.
Par ailleurs, la Cour de cassation a pris soin de rappeler le critère distinctif fondamental entre ces deux figures juridiques. Aux termes de l’article 1231-5 du Code civil (article 1231-5 du Code civil, Legifrance), la clause pénale a pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de l’obligation, tandis que la faculté de dédit lui permet de se soustraire à cette exécution, moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire. La clause pénale présente un caractère comminatoire, tendant à contraindre le débiteur à exécuter ses obligations, et peut être modérée ou supprimée par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire. À l’inverse, la clause de dédit exclut par nature le pouvoir du juge de diminuer ou supprimer l’indemnité convenue, puisqu’elle constitue le prix de la liberté de se délier. Cette distinction emporte des conséquences pratiques considérables pour les parties à un marché à forfait : le maître d’ouvrage qui souhaite rompre le contrat pour des motifs de pure convenance personnelle devra s’acquitter intégralement de l’indemnité de dédit stipulée, sans pouvoir espérer une modération judiciaire.
Dès lors, l’économie générale du dispositif légal apparaît clairement : le maître d’ouvrage bénéficie d’une liberté de résiliation quasi absolue, mais en contrepartie, il assume la charge financière intégrale de cette décision. L’entrepreneur, quant à lui, est garanti contre les aléas de la volonté du maître d’ouvrage par une indemnisation couvrant non seulement ses dépenses et travaux, mais également le bénéfice escompté. La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 11 mai 2023, le caractère impératif de l’article 1793 du Code civil en précisant que l’entrepreneur ne peut obtenir de rémunération complémentaire que si les travaux supplémentaires ont été autorisés par écrit ou acceptés de manière expresse et non équivoque par le maître d’ouvrage (Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 mai 2023, pourvois n° 21-24.884 et 21-25.619, Publié au Bulletin – arrêt sur courdecassation.fr). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la haute juridiction sanctionne toute tentative de contournement du caractère forfaitaire du prix, fût-ce par le biais d’accords verbaux ou de simples échanges de courriers électroniques.
Toutefois, cette architecture normative ne saurait être lue isolément, car elle s’articule nécessairement avec le droit commun de la résiliation pour inexécution fautive, dont l’article 1217 du Code civil (article 1217 du Code civil, Legifrance) constitue le siège en droit positif. Selon ce texte, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, ou demander réparation des conséquences de l’inexécution. La résolution du contrat, qui peut toujours être demandée en justice selon l’article 1227 du même code, peut également résulter, en application de l’article 1226 (article 1226 du Code civil, Legifrance), d’une notification du créancier au débiteur, à condition que l’inexécution soit suffisamment grave. Cette innovation de la réforme du droit des contrats de 2016, qui consacre la résolution unilatérale aux risques et périls du créancier, trouve désormais un écho particulier dans le contentieux du marché à forfait, comme en témoigne l’arrêt du 25 juin 2026.
II. L’articulation entre la résiliation de l’article 1794 et le droit commun de la résiliation pour faute
A. La coexistence des deux régimes de résiliation : l’apport de l’arrêt du 25 juin 2026
La question de l’articulation entre le régime spécial de l’article 1794 du Code civil et le droit commun de la résiliation pour faute a longtemps suscité des hésitations dans la pratique judiciaire. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026, publié au Bulletin, apporte une clarification décisive sur ce point (Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 juin 2026, pourvoi n° 24-18.064, Publié au Bulletin – arrêt sur courdecassation.fr). Dans cette affaire, un maître d’ouvrage avait confié la réalisation du lot plomberie d’un magasin à un entrepreneur, avant de résilier le marché en invoquant des retards, malfaçons, non-façons et un abandon de chantier. La cour d’appel de Papeete avait jugé que la résiliation par le maître d’ouvrage d’un marché à forfait s’exerce de manière discrétionnaire, sans qu’il ait à alléguer une faute de l’entrepreneur, de sorte qu’il est tenu de dédommager celui-ci du gain manqué, indépendamment du bien-fondé des griefs invoqués à l’encontre de ce dernier. En d’autres termes, la cour d’appel avait considéré que la seule voie ouverte au maître d’ouvrage était celle de l’article 1794, avec son corollaire indemnitaire intégral.
La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1794 du Code civil. Elle a jugé qu’il résulte de la combinaison de ces textes que la faculté de résiliation unilatérale d’un marché à forfait par le maître de l’ouvrage, prévue à l’article 1794 du Code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun. Or, selon l’ancien article 1184 du Code civil (article 1184 du Code civil, Legifrance), la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait pas à son engagement. La Cour rappelle, en se référant à un arrêt de la première chambre civile du 13 octobre 1998 (pourvoi n° 96-21.485, Bulletin 1998, I, n° 300), que la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls. Cette solution, transposée au marché à forfait, ouvre au maître d’ouvrage une voie alternative à celle de l’article 1794 : il lui est loisible de résilier le contrat pour faute de l’entrepreneur, sans avoir à supporter l’indemnisation intégrale prévue par ce texte, sous réserve naturellement d’établir la gravité des manquements imputables à son cocontractant.
En conséquence, le maître d’ouvrage confronté à des manquements graves de l’entrepreneur dispose désormais d’une option stratégique fondamentale. Il peut, soit exercer la faculté de résiliation discrétionnaire de l’article 1794, en acceptant d’indemniser intégralement l’entrepreneur, soit résilier le contrat pour faute sur le fondement du droit commun, ce qui le dispense de l’obligation d’indemnisation au titre du gain manqué. Cette seconde voie présente un avantage financier évident pour le maître d’ouvrage, mais elle comporte également un risque : celui d’être ultérieurement jugé responsable d’une rupture abusive si les manquements invoqués ne présentent pas le degré de gravité requis. La Cour de cassation rappelle d’ailleurs, dans la droite ligne de sa jurisprudence constante, que la résiliation unilatérale pour faute s’opère aux risques et périls de celui qui s’en prévaut. Par cette décision du 25 juin 2026, la troisième chambre civile consacre ainsi la coexistence de deux régimes de résiliation distincts, dont les effets indemnitaires sont radicalement différents : le régime spécial de l’article 1794, fondé sur la volonté discrétionnaire du maître d’ouvrage et assorti d’une indemnisation intégrale, et le régime de droit commun, subordonné à la démonstration d’une faute grave de l’entrepreneur.
La portée doctrinale de cet arrêt est considérable. Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (ordonnance n° 2016-131, Legifrance), le nouvel article 1224 du Code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit toutefois dans le cadre de l’ancien article 1184, le contrat litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme. La solution dégagée conserve néanmoins toute sa pertinence sous l’empire du droit nouveau, dans la mesure où elle consacre un principe général selon lequel le régime spécial de résiliation n’exclut pas le recours au droit commun. Cette articulation rejoint la logique qui anime le droit contemporain des contrats spéciaux, où les dispositions particulières viennent compléter, sans les évincer, les règles générales du droit des obligations.
B. Les conséquences pratiques pour les maîtres d’ouvrage et les entrepreneurs
L’articulation ainsi clarifiée entre les deux régimes de résiliation emporte des conséquences pratiques de première importance pour les acteurs de la construction immobilière. Pour le maître d’ouvrage, l’enjeu est double : il doit être en mesure de qualifier juridiquement la situation à laquelle il est confronté, puis d’opter pour la voie de résiliation la plus adaptée à ses intérêts. Lorsque l’entrepreneur n’a commis aucune faute, mais que le maître d’ouvrage souhaite néanmoins mettre fin au contrat, la voie de l’article 1794 s’impose naturellement, avec la charge indemnitaire qui en découle. En revanche, lorsque l’entrepreneur se rend coupable de manquements suffisamment graves, tels que des retards significatifs, des malfaçons substantielles, un abandon de chantier ou une violation caractérisée de ses obligations contractuelles, le maître d’ouvrage peut légitimement envisager la résiliation pour faute de droit commun.
À cet égard, la rédaction des clauses contractuelles relatives à la résiliation du marché à forfait revêt une importance particulière. La qualification de clause de dédit ou de clause pénale, telle qu’elle résulte de l’arrêt du 8 janvier 2026, dépend directement de la formulation retenue par les parties. Une stipulation qui prévoit le versement d’une indemnité forfaitaire en cas de résiliation fondée sur l’article 1794, sans référence à une quelconque inexécution contractuelle, sera analysée comme une clause de dédit, insusceptible de modération judiciaire. À l’inverse, une stipulation qui sanctionne pécuniairement une inexécution imputable au maître d’ouvrage sera qualifiée de clause pénale et pourra être réduite par le juge si elle apparaît manifestement excessive. Les praticiens du droit de la construction doivent donc porter une attention méticuleuse à la rédaction de ces clauses, dont la qualification emporte des effets substantiels sur les droits respectifs des parties.
Pour l’entrepreneur, la portée de l’arrêt du 25 juin 2026 n’est pas moins significative. Désormais, il ne peut plus se prévaloir systématiquement du bénéfice de l’indemnisation intégrale de l’article 1794 lorsque le maître d’ouvrage justifie la résiliation par des manquements fautifs qui lui sont imputables. La Cour de cassation a clairement posé le principe que l’entrepreneur ne peut bénéficier de l’indemnisation prévue à l’article 1794 du Code civil qu’en l’absence de toute faute de sa part. Cette solution, qui figurait déjà en germe dans la jurisprudence antérieure, trouve une expression définitive dans l’arrêt commenté. L’entrepreneur qui conteste la résiliation du marché devra donc, pour prétendre à l’indemnisation de l’article 1794, démontrer non seulement que la résiliation a été décidée par le maître d’ouvrage, mais également qu’aucune faute ne peut lui être reprochée. À défaut, il s’expose à voir sa demande d’indemnisation rejetée, le juge pouvant alors statuer sur le fondement du droit commun de la résiliation.
Par ailleurs, l’arrêt du 8 juin 2023 relatif à l’article 1793 du Code civil rappelle opportunément que la qualification de marché à forfait emporte des conséquences sur l’ensemble de la vie contractuelle, et non seulement sur la phase de résiliation. L’entrepreneur qui s’est engagé à prix forfaitaire ne peut réclamer le paiement de travaux supplémentaires que si ces travaux ont été préalablement autorisés par écrit et leur prix convenu, ou si le maître d’ouvrage les a acceptés de manière expresse et non équivoque une fois réalisés. La Cour de cassation a ainsi sanctionné une cour d’appel qui avait déduit une acceptation tacite du silence gardé par le maître d’ouvrage dans le cadre d’une procédure contractuelle de clôture des comptes, en rappelant que le silence ne vaut pas acceptation expresse et non équivoque des travaux supplémentaires. Cette rigueur dans l’interprétation des conditions d’acceptation des travaux supplémentaires rejoint la logique protectrice qui anime l’ensemble du dispositif légal relatif au marché à forfait.
Dès lors, le dispositif jurisprudentiel dégagé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des années 2023 à 2026 dessine une architecture cohérente du régime du marché à forfait dans la construction immobilière. Le prix forfaitaire constitue le socle intangible du contrat, dont l’entrepreneur ne peut s’affranchir que moyennant une autorisation écrite ou une acceptation expresse du maître d’ouvrage. La faculté de résiliation discrétionnaire de l’article 1794 garantit au maître d’ouvrage une porte de sortie, au prix d’une indemnisation intégrale de l’entrepreneur. Enfin, l’arrêt du 25 juin 2026 offre au maître d’ouvrage une alternative précieuse : lorsque les manquements de l’entrepreneur atteignent un degré de gravité suffisant, la résiliation pour faute de droit commun permet de mettre fin au contrat sans supporter la charge indemnitaire de l’article 1794, sous réserve du risque inhérent à toute résiliation unilatérale opérée aux risques et périls de son auteur.
En pratique, il est recommandé aux maîtres d’ouvrage confrontés à des difficultés dans l’exécution d’un marché à forfait de constituer, préalablement à toute décision de résiliation, un dossier probatoire solide établissant la matérialité et la gravité des manquements reprochés à l’entrepreneur. La production de constats d’huissier, de rapports d’expertise technique, de courriers de mise en demeure restés sans effet, et de tout élément de nature à caractériser une inexécution fautive grave, constitue un préalable indispensable à l’exercice de la faculté de résiliation pour faute dans des conditions juridiquement sécurisées. De même, les entrepreneurs doivent être conscients que la protection indemnitaire de l’article 1794 n’est pas absolue et qu’elle cède devant la démonstration de leurs propres manquements contractuels. La rigueur dans l’exécution de leurs obligations constitue, en définitive, la meilleure garantie de leurs droits.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026 marque une étape importante dans la construction du régime juridique du marché à forfait. En consacrant la coexistence de la résiliation discrétionnaire de l’article 1794 du Code civil et de la résiliation pour faute de droit commun, la Cour de cassation offre aux maîtres d’ouvrage un cadre juridique à la fois protecteur et flexible, tout en préservant les intérêts légitimes des entrepreneurs. Cette articulation, qui s’inscrit dans une jurisprudence plus large relative aux articles 1793, 1794 et 1231-5 du Code civil, témoigne de la volonté constante de la troisième chambre civile d’adapter les dispositions bicentenaires du Code civil aux réalités contemporaines du contentieux de la construction immobilière.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.