Un voyageur réserve un appartement sur Airbnb pour quelques nuits, puis refuse de rendre les clés. Pour le propriétaire, la situation ressemble immédiatement à un squat. En droit, la qualification et la procédure sont pourtant plus délicates : l’occupant est entré avec une autorisation, même temporaire, et le mécanisme préfectoral accéléré n’a pas été conçu, dans sa rédaction actuelle, pour toutes les fins de locations saisonnières.
La question est au cœur de l’actualité du 15 juillet 2026. L’Assemblée nationale doit se prononcer par vote solennel sur le projet de loi RIPOST, dont l’article 5 vise précisément le maintien dans un meublé de tourisme après l’expiration du contrat. Le texte débattu pourrait ouvrir une voie administrative nouvelle, mais il n’est pas encore une loi en vigueur : une adoption parlementaire doit encore être suivie de la suite de la procédure législative et d’une promulgation. Un bailleur confronté aujourd’hui à un occupant qui ne part pas ne doit donc ni attendre passivement la réforme, ni tenter une expulsion par ses propres moyens.
Voici la marche à suivre pour qualifier l’occupation, préserver les preuves, saisir le bon juge et anticiper les effets possibles du projet RIPOST, notamment à Paris et en Île-de-France.
I. Squat Airbnb : que faire tant que le projet RIPOST n’est pas devenu loi ?
A. Le locataire Airbnb qui refuse de partir est-il déjà un squatteur ?
Le premier réflexe consiste à séparer trois situations que le langage courant confond. La première est l’introduction frauduleuse dans un logement, par effraction, menace, contrainte ou manœuvre. La deuxième est le maintien dans les lieux après une entrée elle-même frauduleuse. La troisième est l’occupation qui devient irrégulière après une entrée initialement autorisée, par exemple lorsqu’un voyageur a reçu les codes, les clés ou l’accès numérique dans le cadre d’une réservation valable.
Une location Airbnb relève normalement du meublé de tourisme. L’article D. 324-1 du code du tourisme donne une définition précise :
« Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. »
Cette absence d’élection de domicile est importante, mais elle ne transforme pas automatiquement tout voyageur retardataire en auteur d’une entrée par voie de fait. La plateforme, le contrat, les échanges et la remise volontaire des clés prouvent au contraire qu’il a été admis dans le logement pour une durée déterminée. À l’heure du départ, son titre disparaît ; son entrée ne devient pas rétroactivement frauduleuse.
Le terme contractuel produit néanmoins un effet net. Selon l’article 1737 du code civil :
« Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. »
À 11 heures si le contrat fixe un départ à 11 heures, ou à la date et à l’heure autrement convenues, le voyageur n’a plus de droit contractuel à rester. Le propriétaire n’a pas à inventer un congé de bail d’habitation de trois ou six mois. Il doit toutefois établir que le séjour était réellement temporaire, que le terme était déterminé et qu’aucune prolongation n’a été acceptée.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a appliqué cette logique dans un litige où les occupants soutenaient pouvoir bénéficier du régime protecteur des locations d’habitation. Dans son arrêt du 4 décembre 2025, RG n° 24/03203, elle retient mot pour mot :
« Il n’est pas démontré l’accord des bailleurs pour laisser les locataires en possession du bien après l’échéance du 03 décembre 2020. En conséquence, cette location n’est pas soumise à la loi du 10 juillet 1989. M.et Mme [D] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 04 décembre 2020. Dès lors, il convient d’ordonner leur expulsion. »
Cette citation contient une formule judiciaire reproduite à l’identique. Dans la pratique du propriétaire, l’idée centrale est simple : l’absence de consentement à une prolongation doit être prouvée. Il faut éviter les messages ambigus tels que « nous verrons demain », « restez le temps de trouver une solution » ou une demande de paiement présentée comme un nouveau loyer. Il est préférable d’écrire immédiatement que la réservation a pris fin, que toute prolongation est refusée et que les sommes réclamées après le terme correspondent à une indemnité d’occupation, sans création d’un nouveau bail.
Le droit de propriété reste protégé par l’article 544 du code civil, selon lequel :
« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
Ce droit ne donne pourtant pas au bailleur le pouvoir de se faire justice lui-même. Changer la serrure pendant une absence, couper l’électricité, jeter les effets personnels, pénétrer de force ou intimider l’occupant expose à des poursuites et peut détériorer le dossier civil. Même face à une occupation évidente sans titre, l’intervention doit passer par la police lorsqu’une infraction est en cours, par le préfet lorsqu’un texte permet la voie administrative, ou par le juge puis le commissaire de justice dans les autres cas.
Le propriétaire doit aussi résister à une autre erreur : déclarer faussement une effraction afin d’obtenir une intervention immédiate. Les journaux de la serrure connectée, l’historique Airbnb, le paiement et les échanges montreront facilement que l’entrée a été consentie. Une qualification inexacte fragilise la crédibilité du plaignant, alors que le maintien sans titre suffit déjà à obtenir une mesure judiciaire.
B. Quelle procédure d’expulsion engager aujourd’hui ?
Lorsque l’entrée s’est faite par une réservation régulière, la voie la plus sûre demeure généralement le référé devant le tribunal judiciaire. Le propriétaire demande au juge de constater la fin du contrat, de qualifier l’occupant de personne sans droit ni titre, d’ordonner son expulsion et de fixer une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des lieux.
Le fondement procédural est l’article 835 du code de procédure civile :
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »
Le trouble résulte de la privation du bien après l’expiration incontestable du séjour. Le tribunal judiciaire de Paris l’a exprimé dans une ordonnance de référé du 17 octobre 2024, RG n° 24/05555 :
« L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. »
Le dossier remis au juge doit permettre une décision rapide sans enquête complexe. Il comprendra, autant que possible, le titre de propriété, l’annonce complète, la confirmation de réservation, les conditions du séjour, les dates et heures d’arrivée et de départ, la preuve du paiement, l’identité communiquée par la plateforme, les messages refusant toute prolongation, la mise en demeure de quitter les lieux, un constat de commissaire de justice et les échanges avec Airbnb.
Les données numériques méritent une sauvegarde méthodique. Une simple capture recadrée peut être contestée. Il faut conserver la page entière, la date, l’URL, les courriels originaux, les métadonnées disponibles, les SMS exportés et le journal d’accès de la serrure. Si l’occupant modifie son nom d’utilisateur ou si l’annonce est suspendue, ces éléments pourraient disparaître. Un constat de commissaire de justice consolide la chronologie et décrit l’état d’occupation sans provoquer d’affrontement.
Une décision parisienne récente montre que cette voie s’applique directement à une réservation Airbnb. Dans son ordonnance du 17 octobre 2025, RG n° 25/07770, le tribunal judiciaire de Paris a vérifié le contrat Airbnb, constaté le maintien après le terme, puis ordonné l’expulsion. Il rappelle :
« L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. »
Dans cette affaire, le juge a également condamné l’occupante à payer 8 621,76 euros, puis 37,63 euros par jour jusqu’à la libération. Ces montants ne constituent pas un barème automatique. Le propriétaire doit chiffrer sa demande à partir du prix du séjour, de la valeur locative, des réservations annulées, des frais de relogement éventuellement supportés et des autres pertes directement prouvées. Le juge peut retenir une indemnité mensuelle ou journalière et écarter les demandes spéculatives.
La plateforme doit être alertée sans délai, mais son service client ne remplace pas une autorité publique. Il faut demander la conservation des données, le gel des paiements contestés, l’assistance prévue par les conditions de la plateforme et l’identification du voyageur dans les limites légales. Le propriétaire doit parallèlement déposer plainte si des dégradations, menaces, faux documents, violences, vols ou manœuvres frauduleuses sont constatés. La plainte pénale et le référé civil répondent à des objets distincts et peuvent avancer ensemble.
Après l’ordonnance, l’exécution appartient au commissaire de justice. Le commandement de quitter les lieux, les délais légaux éventuellement applicables, le concours de la force publique et la trêve hivernale doivent être analysés dans le dossier concret. Le propriétaire ne doit pas interpréter le seul mot « expulsion » comme une autorisation de reprendre immédiatement le logement.
Le juge peut apprécier la mauvaise foi et les circonstances. Dans l’arrêt d’Aix-en-Provence déjà cité, la cour a supprimé le délai de deux mois en raison de la mauvaise foi qu’elle retenait. À l’inverse, dans l’ordonnance parisienne du 17 octobre 2024, les effets du commandement et de la trêve ont été pris en compte. La stratégie consiste donc à documenter les refus, les contradictions, l’existence éventuelle d’un autre domicile, les revenus tirés d’une sous-location et tout comportement destiné à prolonger artificiellement l’occupation, sans jamais fabriquer une urgence.
L’indemnité d’occupation poursuit une logique constante : elle compense la jouissance imposée après la disparition du titre. Le tribunal judiciaire de Montpellier l’a formulée dans son jugement du 31 mars 2025, RG n° 25/00316 :
« À compter de la résiliation du bail, Madame [F] [V] [O] épouse [S], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. »
Pour une location saisonnière, le prix affiché pour quelques nuits ne sera pas toujours transposable mois après mois. La saison, le taux réel de remplissage et les plafonds ou règles locales peuvent influencer l’évaluation. Une demande crédible distingue l’indemnité pour occupation, les réservations effectivement perdues, les dégradations constatées et les frais de procédure. Elle joint les justificatifs plutôt qu’un total global invérifiable.
II. Que changerait RIPOST et comment préparer le dossier sans attendre ?
A. La future évacuation préfectorale sera-t-elle automatique ?
Le projet de loi RIPOST examiné par l’Assemblée nationale vise, dans son article 5, le maintien dans un meublé de tourisme après l’expiration du contrat. L’objectif est de combler le décalage entre la location de très courte durée et une procédure judiciaire qui peut dépasser largement le séjour convenu. Au 15 juillet 2026, la page officielle de l’Assemblée annonce un vote solennel sur l’ensemble du projet. Le texte ne doit donc pas être présenté comme déjà promulgué ni immédiatement utilisable par les préfectures.
La réforme s’inscrit autour du mécanisme de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable. Dans sa rédaction actuellement en vigueur, cet article vise :
« En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, ou dans un local à usage d’habitation à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte ».
Le texte actuel exige donc un mode d’introduction frauduleux. C’est précisément le point qui correspond mal au voyageur entré avec l’accord du propriétaire. Le projet veut traiter le maintien après le terme du meublé de tourisme comme une hypothèse susceptible de relever d’une mise en demeure préfectorale, sans obliger le bailleur à prétendre qu’une effraction a eu lieu.
Même si l’article 5 entre en vigueur dans une rédaction proche de celle débattue, l’évacuation ne sera pas un bouton automatique dans l’application Airbnb. La demande devra être adressée au préfet et appuyée par des preuves. L’administration devra pouvoir vérifier le droit du demandeur, le caractère de meublé de tourisme, la date d’expiration, le maintien effectif et l’absence de titre concurrent. L’occupant disposera d’une mise en demeure et d’un délai déterminé par la loi applicable.
Le mécanisme actuel de l’article 38 illustre cette séquence administrative. Il prévoit notamment :
« La décision de mise en demeure est prise par le préfet dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. »
Ce délai de décision ne signifie pas que le logement est matériellement évacué quarante-huit heures après le premier appel du propriétaire. Le dossier doit être complet, la mise en demeure doit être notifiée et affichée, puis son délai doit expirer. Une contestation sur l’identité du bien, la propriété, la durée du contrat ou une prétendue prolongation peut également nécessiter une analyse. Le contenu définitif de la réforme, ses éventuelles réserves d’interprétation et ses textes d’application devront être vérifiés après la promulgation.
Le propriétaire confronté à une situation en cours ne doit donc pas suspendre sa procédure judiciaire dans l’espoir d’une entrée en vigueur imminente. Une loi nouvelle ne garantit ni son application aux occupations commencées antérieurement, ni la date à laquelle la préfecture disposera de la procédure opérationnelle. Le référé protège la position actuelle ; une voie administrative future pourra être examinée ensuite si ses conditions sont réunies.
À l’inverse, si l’entrée a réellement eu lieu par effraction, menace, contrainte ou manœuvre, le droit actuel peut déjà permettre une saisine préfectorale. La preuve doit alors correspondre aux faits : serrure forcée, faux document utilisé pour entrer, clés obtenues par tromperie, témoignages, vidéos ou procès-verbal. La présence d’une réservation apparente n’exclut pas toute fraude, mais le propriétaire doit montrer en quoi le consentement a été vicié dès l’origine.
Cette distinction empêche deux pertes de temps. La première serait d’adresser à la préfecture un dossier fondé sur l’article 38 actuel alors que toutes les pièces prouvent une entrée régulière. La seconde serait de saisir seulement le juge alors que des violences ou une introduction frauduleuse caractérisée permettent une réponse administrative et pénale plus rapide. L’analyse doit partir des faits documentés, pas du mot « squatteur » choisi dans l’urgence.
B. Quelles preuves, délais et demandes préparer à Paris et en Île-de-France ?
À Paris et en Île-de-France, la valeur du logement, la fréquence des réservations et la pression locative peuvent rendre chaque semaine d’occupation coûteuse. Elles ne modifient pas les conditions juridiques de fond, mais elles renforcent l’importance d’un dossier immédiatement exploitable. Le tribunal compétent est celui du lieu de l’immeuble. Une location située à Paris relève du tribunal judiciaire de Paris ; un bien situé dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne ou un autre département francilien relève du tribunal territorialement compétent pour cette adresse.
Le premier dossier doit tenir en cinq ensembles. Le premier prouve la propriété et l’adresse exacte : acte, taxe foncière, références cadastrales, règlement de copropriété si utile. Le deuxième prouve le régime de location : annonce, numéro d’enregistrement lorsqu’il est requis, déclaration, captures du profil, conditions Airbnb et caractéristiques du meublé. Le troisième fixe le contrat : identité déclarée, dates, prix, nombre de voyageurs, heure de départ et règlement accepté. Le quatrième établit le maintien : messages, refus, constat, témoignage du gardien, journal de serrure et éventuelle intervention policière. Le cinquième chiffre le préjudice : réservations annulées, remboursements, frais de relogement, charges et dégradations.
Le numéro d’enregistrement ou la conformité administrative de l’annonce ne doit pas être négligé. Une irrégularité du propriétaire ne donne pas automatiquement à l’occupant le droit de rester, mais elle peut ouvrir un front distinct, diminuer la clarté du dossier et entraîner des sanctions. À Paris, les règles de changement d’usage, d’enregistrement et de durée maximale sont contrôlées activement. Avant d’engager une demande indemnitaire fondée sur des revenus futurs, le bailleur doit vérifier qu’il pouvait légalement réaliser les locations invoquées.
Une chronologie heure par heure est souvent plus utile qu’un récit long. Elle indique la réservation, la remise des clés, le terme, le premier refus, les mises en demeure, les appels à la plateforme, le constat et les pertes générées. Chaque événement renvoie à une pièce numérotée. Le juge peut alors comprendre en quelques minutes que l’autorisation était limitée, qu’elle est expirée et que le propriétaire n’a jamais accepté une reconduction.
La mise en demeure doit rester ferme et juridiquement propre. Elle rappelle l’adresse, la référence de réservation, la date et l’heure de fin, exige la libération et la restitution de toutes les clés, refuse toute prorogation et annonce la saisine du juge ainsi qu’une demande d’indemnité. Elle ne menace ni de couper les fluides ni d’entrer de force. Sa notification par commissaire de justice apporte une date certaine et réduit la discussion sur sa réception.
Les demandes présentées au tribunal doivent être cohérentes entre elles : constat de l’occupation sans droit ni titre ; expulsion de l’occupant et de tous occupants de son chef ; autorisation de recourir à la force publique selon les règles d’exécution ; fixation d’une indemnité jusqu’à remise des clés ; provision sur les pertes déjà justifiées ; frais de procédure. Si des enfants, une personne vulnérable ou une difficulté médicale sont invoqués, le propriétaire ne doit ni les ignorer ni en déduire seul la solution. Le juge appréciera les délais à partir des justificatifs et du comportement de chacun.
En parallèle, le bailleur doit sécuriser l’immeuble sans troubler l’occupation : prévenir le syndic ou le gardien, désactiver uniquement les accès communs non nécessaires si cela ne rend pas le logement inaccessible, surveiller les annonces de sous-location du bien, conserver les images licitement obtenues et signaler toute mise en danger. Il ne faut pas couper un badge qui constitue le seul accès au domicile occupé ni organiser un blocage physique. Les mesures de sécurité doivent protéger les autres résidents sans devenir une expulsion déguisée.
Une sous-location publiée par l’occupant peut aggraver le préjudice et multiplier les personnes présentes. Elle doit être constatée rapidement. Le propriétaire peut demander le retrait de l’annonce à la plateforme et joindre le constat au référé. Il doit toutefois éviter de réserver lui-même sous une fausse identité ou de provoquer des échanges trompeurs qui compliqueraient la preuve.
Le propriétaire peut aussi préparer l’après-expulsion : inventaire contradictoire si possible, constat de sortie, conservation temporaire des biens selon les règles d’exécution, devis de remise en état et changement de serrures après reprise légale. La précipitation à nettoyer ou relouer avant le constat peut faire disparaître la preuve des dégradations. Les nouvelles réservations doivent rester prudentes tant que la date de récupération n’est pas certaine.
Pour limiter le risque lors des prochains séjours, le contrat et l’annonce doivent afficher sans ambiguïté le caractère de clientèle de passage, l’interdiction d’élire domicile, les heures d’entrée et de sortie, l’identité de tous les occupants, l’interdiction de cession ou de sous-location et les conséquences financières d’un maintien. Une vérification d’identité proportionnée, un dépôt conforme aux règles de la plateforme et une serrure dont les journaux sont licites renforcent la preuve. Ces précautions ne remplacent jamais la procédure, mais elles réduisent les contestations sur le terme et l’identité.
Les propriétaires qui souhaitent comprendre la procédure générale peuvent consulter notre page consacrée à l’expulsion d’un occupant à Paris. Les questions de déclaration et de conformité de l’annonce sont développées dans notre article sur le numéro d’enregistrement Airbnb invalide. Ces sujets se croisent, mais une occupation après une réservation exige une chronologie et des demandes adaptées à son contrat précis.
Conclusion
Un voyageur Airbnb qui reste après le terme devient un occupant sans droit ni titre, mais son entrée initialement autorisée ne correspond pas toujours au squat par effraction visé par la procédure préfectorale actuelle. Tant que le projet RIPOST n’est pas définitivement adopté, promulgué et applicable, le propriétaire doit préserver ses preuves, refuser clairement toute prolongation, faire constater l’occupation et saisir rapidement le tribunal judiciaire en référé.
L’actualité législative peut bientôt simplifier certaines évacuations de meublés de tourisme. Elle ne justifie ni l’attente, ni une reprise forcée du logement. Le dossier le plus efficace établit le terme exact, le maintien, l’absence de nouveau consentement, le préjudice réel et la régularité de chaque démarche. À Paris et en Île-de-France, la préparation simultanée du référé, des demandes à la plateforme et, lorsque les faits le permettent, du signalement pénal ou préfectoral évite de perdre des semaines.
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