I. L’ouverture de la procédure collective et ses effets immédiats sur le bail commercial
A. L’arrêt des poursuites individuelles et le gel de la clause résolutoire
La rencontre du statut des baux commerciaux et des procédures collectives produit des effets juridiques dont la technicité n’a d’égale que l’importance pratique. Lorsqu’un preneur à bail commercial fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, le bailleur se trouve confronté à une suspension immédiate de ses droits d’action, qui modifie profondément l’équilibre contractuel initial. L’article L. 622-21 du Code de commerce dispose que « le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; 2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent ». Cette disposition, qui s’applique à la sauvegarde et au redressement judiciaire, est étendue à la liquidation judiciaire par l’article L. 641-3 du même code.
L’effet immédiat de ce texte est radical : l’action introduite par le bailleur avant l’ouverture de la procédure collective, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture, ne peut plus être poursuivie après ce jugement. La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 juin 2024 (n° 22-24.177, Publié au Bulletin courdecassation.fr), a précisé que le juge-commissaire, saisi par le bailleur sur le fondement de l’article L. 622-14, 2°, d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, « doit s’assurer, au jour où il statue, que lesdits loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés ».
Par ailleurs, la Cour de cassation a réaffirmé ce principe avec une netteté particulière dans un arrêt du 10 décembre 2025 (n° 24-20.714, Publié au Bulletin courdecassation.fr), en censurant une cour d’appel qui avait constaté la résiliation du bail sans avoir vérifié que les loyers postérieurs demeuraient effectivement impayés au jour où elle statuait. La Cour énonce que le juge « doit s’assurer, au jour où il statue, que lesdits loyers et charges demeurent impayés ». Dès lors, le bailleur ne peut se prévaloir du constat de résiliation si, dans l’intervalle, le preneur ou l’administrateur judiciaire a régularisé les loyers échus.
L’arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion du 19 mars 2025 (n° 23/01310 courdecassation.fr) offre une déclinaison remarquable de ce principe en matière de référé. La cour relève qu’une ordonnance de référé ayant constaté la résiliation du bail « n’étant pas passée en force de chose jugée avant l’ouverture de la procédure collective au regard de l’appel interjeté, l’instance en référé ne peut se poursuivre et les demandes de la bailleresse ne peuvent qu’être déclarées irrecevables ». Il est à cet égard « sans incidence que la décision de première instance soit exécutoire de droit à titre provisoire ». Seule une décision ayant acquis force de chose jugée avant le jugement d’ouverture permet au bailleur de se prévaloir des effets de la résiliation.
Cette jurisprudence constante est confortée par l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 20 février 2025 (n° 24/00046 courdecassation.fr), qui a infirmé une ordonnance de résiliation au motif qu’elle n’était « pas passée en force de chose jugée avant l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire », toute action tendant à la résolution du contrat pour défaut de paiement se trouvant interdite par l’effet de l’article L. 622-21. La cour constate en outre que le liquidateur judiciaire a lui-même, postérieurement, résilié le bail en application de l’article L. 641-9 du Code de commerce, ce qui rend sans objet la demande initiale du bailleur.
B. La continuation du bail : l’option de l’administrateur et ses conséquences
Si l’interdiction des poursuites protège le preneur et le patrimoine collectif des créanciers, le bailleur n’est pas pour autant privé de toute perspective. Le Code de commerce organise un mécanisme de continuation des contrats en cours qui donne à l’administrateur judiciaire, ou au débiteur lui-même dans certaines configurations, le pouvoir d’exiger l’exécution des obligations contractuelles. L’article L. 622-13 du Code de commerce, applicable au redressement judiciaire par renvoi de l’article L. 631-14, dispose que « l’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur ».
L’arrêt de la cour d’appel d’Angers du 10 mars 2026 (n° 25/00635 courdecassation.fr) illustre parfaitement ce mécanisme d’option. En l’espèce, la société preneuse avait opté pour la poursuite du bail en cours en application des articles L. 622-13 et L. 627-2 du Code de commerce, se maintenant dans les lieux, poursuivant son exploitation et réglant le loyer courant. La cour rappelle que « l’action introduite par le bailleur, avant le placement en redressement du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement lequel suspend ou interdit, en vertu de l’article L. 622-21 du code de commerce, toute action en justice de la part de créanciers dont la créance est antérieure audit jugement ».
La cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 5 mars 2025 (n° 24/01402 courdecassation.fr), a rappelé le mécanisme en ces termes précis : « Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde. Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture ». Cette obligation de poursuite du contrat s’impose au bailleur, qui ne peut se prévaloir des impayés antérieurs pour refuser l’exécution du bail pendant la période d’observation.
En cas d’option pour la continuation, les loyers afférents à l’occupation postérieure au jugement d’ouverture bénéficient du statut de créance privilégiée en application de l’article L. 622-17 du Code de commerce. Si ces loyers demeurent impayés, le bailleur dispose de la faculté, prévue à l’article L. 622-14, 2°, de saisir le juge-commissaire aux fins de résiliation du bail, selon une procédure spécifique qui déroge au droit commun du bail commercial et à son article L. 145-41 qui subordonne la résiliation à un commandement préalable d’un mois. Cette procédure, décrite à l’article R. 622-13 du Code de commerce, impose au bailleur de saisir le juge-commissaire et non le juge des référés.
La distinction entre créances antérieures et créances postérieures au jugement d’ouverture est ainsi au coeur du dispositif protecteur imaginé par le législateur. Les premières sont soumises au principe d’égalité des créanciers et ne seront payées qu’au marc le franc, tandis que les secondes, nées de la poursuite de l’activité, bénéficient d’un traitement préférentiel qui garantit leur paiement à l’échéance, à la condition que l’administrateur ait opté pour la continuation du contrat.
En conséquence, la situation du bailleur confronté à la procédure collective de son preneur est doublement encadrée : d’une part, il ne peut poursuivre les actions en résiliation fondées sur des impayés antérieurs au jugement d’ouverture ; d’autre part, pour les impayés postérieurs, il doit emprunter la voie spécifique de la saisine du juge-commissaire, qui statue au jour où il se prononce sur l’existence effective de la créance de loyers impayés.
II. Le bail commercial comme actif dans la liquidation judiciaire
A. La cession du droit au bail sous l’autorité du juge-commissaire
Lorsque la procédure collective évolue vers une liquidation judiciaire, la question du sort du bail commercial se déplace du terrain de la continuation vers celui de la réalisation des actifs. Le droit au bail, élément incorporel du fonds de commerce souvent essentiel à sa valeur, fait l’objet de dispositions spécifiques qui articulent le droit des procédures collectives et le statut des baux commerciaux. L’article L. 641-12 du Code de commerce prévoit que le bail est résilié soit par décision du liquidateur sur autorisation du juge-commissaire, soit de plein droit en l’absence de paiement des loyers postérieurs dans les conditions prévues aux articles L. 622-14 et R. 622-13.
La Cour de cassation, dans un arrêt fondamental rendu par sa chambre commerciale le 19 avril 2023 (n° 21-20.655, Publié au Bulletin courdecassation.fr), a posé une règle d’articulation déterminante : « en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, autorisée par le juge-commissaire en application [de l’article L. 642-19 du Code de commerce], se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire ». La Cour en déduit que « le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause du bail prévoyant l’agrément du cessionnaire par le bailleur ».
Cette solution, dont la portée pratique est considérable, signifie que le liquidateur judiciaire qui souhaite céder le droit au bail, seul ou avec le fonds de commerce, doit respecter les clauses restrictives de cession stipulées au contrat, à l’exception de la clause de solidarité entre cédant et cessionnaire, laquelle est réputée non écrite par application de l’article L. 641-12, alinéa 2. Le bailleur conserve ainsi son droit d’agrément sur le candidat cessionnaire, ce qui lui permet de vérifier la solvabilité et la qualité du repreneur.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 15 avril 2025 (n° 24/04508 courdecassation.fr), a appliqué ce principe en infirmant l’ordonnance d’un juge-commissaire qui avait autorisé la cession du droit au bail sans que la bailleresse ait été informée de l’offre de rachat ni interrogée sur son agrément. La cour a rappelé que, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, la cession « se fait aux conditions prévues par le contrat », et que le non-respect de la clause d’agrément justifie l’annulation de l’autorisation de cession.
La cour d’appel d’Orléans, le 20 novembre 2025 (n° 25/00509 courdecassation.fr), a également rappelé ce principe en énonçant que « l’article L. 641-12 alinéa 2 du code de commerce dispose que le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite ». La cour ajoute que la cession du droit au bail est parfaite dès l’ordonnance du juge-commissaire qui l’autorise, sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée.
B. La protection imparfaite du bailleur : créance postérieure et privilège
Si le régime de la cession du droit au bail préserve certains des droits contractuels du bailleur, notamment son droit d’agrément, la question centrale pour tout propriétaire confronté à la procédure collective de son preneur demeure celle du recouvrement effectif des loyers. Le Code de commerce distingue deux catégories de créances dont le sort est profondément différent.
Les loyers et charges échus antérieurement au jugement d’ouverture constituent des créances antérieures soumises à la discipline collective : elles doivent être déclarées au passif de la procédure entre les mains du mandataire judiciaire, dans le délai prévu à l’article L. 622-24 du Code de commerce. La cour d’appel d’Angers, dans son arrêt du 10 mars 2026 (n° 25/00635 précité), rappelle que ces créances sont « soumises à la seule procédure de vérification du juge commissaire » et ne peuvent donner lieu à une condamnation provisionnelle en référé. Leur recouvrement effectif dépend du dividende qui sera versé à l’issue de la procédure, lequel est le plus souvent très inférieur au montant nominal de la créance.
En revanche, les loyers afférents à l’occupation postérieure au jugement d’ouverture bénéficient d’un statut privilégié. Lorsque l’administrateur a opté pour la continuation du bail, ces loyers sont payés à l’échéance en application de l’article L. 622-13, III, du Code de commerce qui prévoit que l’administrateur « fournit la prestation promise au cocontractant du débiteur ». En cas de liquidation judiciaire, l’article L. 641-11-1 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 12 mars 2014, organise le sort des contrats en cours et confère aux créances nées de leur exécution un privilège de paiement.
La cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 6 mars 2025 (n° 24/02247 courdecassation.fr), a rappelé que « l’ouverture d’une liquidation judiciaire n’emporte pas de facto la résiliation du bail en cours, laquelle ne peut intervenir en raison de loyers demeurés impayés pour la période d’occupation postérieure au jugement d’ouverture ». Cette formulation illustre la protection relative accordée au bailleur, qui ne peut obtenir la résiliation pour des causes antérieures mais conserve ses droits pour les échéances postérieures.
L’arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 12 juin 2025 (n° 23-22.076, Publié au Bulletin courdecassation.fr) complète cette construction jurisprudentielle par une solution d’une portée doctrinale majeure. La Cour énonce qu’« une liquidation judiciaire ouverte concomitamment à la résolution d’un plan de redressement constitue une nouvelle procédure collective, laquelle fait obstacle à la résiliation du bail des immeubles pour des loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire ». En d’autres termes, la résolution du plan de redressement et l’ouverture subséquente de la liquidation judiciaire constituent une nouvelle procédure qui, en tant que telle, produit un nouvel effet d’arrêt des poursuites et interdit au bailleur de se prévaloir d’impayés antérieurs pour obtenir la résiliation, même si ces impayés concernaient des loyers postérieurs au jugement d’ouverture du redressement.
La Cour précise cependant une nuance essentielle : « le bailleur dispose de la faculté de se prévaloir d’une décision constatant ou prononçant la résolution du bail dès lors que cette décision a acquis force de chose jugée avant le jugement d’ouverture de cette nouvelle procédure ». Cette règle impose au bailleur une obligation de vigilance renforcée : il lui appartient de faire constater la résiliation du bail dès les premiers impayés significatifs, sans attendre que la situation de la procédure ne se dégrade, faute de quoi il perdra le bénéfice de ses diligences antérieures à l’occasion de l’ouverture de la nouvelle procédure collective. Ainsi, le bailleur diligent qui aurait obtenu, avant l’ouverture de la nouvelle procédure, une décision irrévocable de résiliation peut opposer celle-ci nonobstant l’ouverture de la liquidation. Cette solution met en évidence l’intérêt, pour le bailleur, de faire constater la résiliation aussi rapidement que possible, avant que la situation de la procédure collective ne se dégrade et n’ouvre un nouveau cycle protecteur pour le débiteur.
La cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 16 décembre 2025 (n° 21/00594 courdecassation.fr), a rappelé que le liquidateur judiciaire n’est pas tenu d’une obligation de résultat mais doit « adopter un comportement professionnel conforme aux obligations de prudence et de diligence, ce qui s’apprécie au regard des fonctions et obligations mises à sa charge par la loi et des circonstances de l’espèce ». La cour relève notamment que « le liquidateur a la maîtrise du sort du bail puisqu’il peut le résilier à tout moment, conformément aux dispositions de l’article L. 641-12 » et cite l’article L. 641-11-1, II du Code de commerce dont il résulte un « impératif » qui s’impose au liquidateur dans le traitement du bail.
L’articulation de ces dispositions et de la jurisprudence qui les interprète dessine un équilibre fragile mais cohérent entre la protection du débiteur, la préservation de l’entreprise, la réalisation des actifs et les droits du bailleur. Le bail commercial, élément structurant de l’activité économique du preneur mais aussi actif patrimonial du bailleur, ne disparaît pas avec l’ouverture de la procédure collective : il est seulement soumis à un régime dérogatoire qui en modifie profondément les conditions d’exercice et de résiliation.
Or, cet équilibre issu de la loi de sauvegarde des entreprises du 26 juillet 2005, amendée par l’ordonnance du 12 mars 2014, continue d’être précisé et affiné par une jurisprudence abondante de la chambre commerciale de la Cour de cassation et des cours d’appel. La maîtrise de ces règles constitue un enjeu pratique considérable pour les praticiens du droit immobilier comme pour les mandataires et administrateurs judiciaires, tant les conséquences d’une erreur de procédure ou d’une méconnaissance des délais peuvent être lourdes pour les parties.
Conclusion
Le sort du bail commercial dans les procédures collectives obéit à une logique de conciliation entre des intérêts antagonistes : la protection du débiteur et de l’entreprise, d’une part, la préservation des droits du bailleur, d’autre part. La jurisprudence de la chambre commerciale de la Cour de cassation, abondante et constante, a permis de dégager des solutions claires sur les principaux points de friction entre le droit des entreprises en difficulté et le statut des baux commerciaux. L’arrêt des poursuites individuelles interdit au bailleur d’obtenir la résiliation pour des causes antérieures au jugement d’ouverture, sauf décision passée en force de chose jugée avant cette date. La continuation du bail par l’administrateur confère aux loyers postérieurs le statut de créances privilégiées. La cession du droit au bail en liquidation judiciaire respecte les clauses contractuelles, à l’exception de la clause de solidarité, et préserve le droit d’agrément du bailleur. Enfin, la résolution d’un plan de redressement suivie de l’ouverture d’une liquidation judiciaire constitue une nouvelle procédure, qui fait obstacle à la résiliation pour des loyers demeurés impayés, à moins que le bailleur ait déjà obtenu une décision irrévocable de résiliation.
La pratique révèle que la connaissance précise de ces règles d’articulation et la rapidité d’action dès les premiers impayés constituent les meilleures garanties pour le bailleur, comme pour le preneur confronté à des difficultés économiques. Une analyse précoce de la situation, conjuguant l’expertise en droit immobilier et la maîtrise du droit des procédures collectives, permet d’identifier la stratégie la plus adaptée à chaque configuration, qu’il s’agisse de sécuriser le recouvrement des loyers, de négocier la poursuite du contrat ou d’anticiper les conséquences d’une éventuelle liquidation.
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