La cession de parts de SCI sous seing privé, c’est terminé : ce que la loi du 25 juin 2026 impose désormais
I. Une rupture radicale avec le formalisme antérieur
A. L’économie du droit antérieur : un écrit sans exigence qualitative
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, le régime de la cession de parts sociales de société civile immobilière relevait du seul article 1865 du Code civil. Ce texte imposait que la cession soit « constatée par écrit » et précisait les conditions de son opposabilité à la société, dans les formes de l’article 1690 du même code ou par transfert sur les registres sociaux, ainsi qu’aux tiers après publication au registre du commerce et des sociétés. L’exigence d’un écrit n’impliquait toutefois aucune condition de forme particulière : un acte sous seing privé, rédigé sans l’intervention d’aucun professionnel du droit, suffisait à la validité de l’opération.
La jurisprudence de la chambre commerciale de la Cour de cassation avait certes rappelé, par un arrêt publié au Bulletin, que le défaut de notification du projet de cession aux associés et à la société ne pouvait être invoqué que par ces derniers pour en poursuivre la nullité, à l’exclusion du cédant lui-même (Com., 12 février 2025, n° 23-13.520). La Cour y énonçait « qu’il résulte de la combinaison de ces textes que seuls la société ou chacun des associés, à qui le projet de cession de parts sociales d’une société à responsabilité limitée à des tiers étrangers à celle-ci doit être notifié, peuvent, à défaut de notification, en poursuivre l’annulation ». Mais ce contrôle portait sur la régularité de la procédure d’agrément, non sur la qualité intrinsèque de l’acte de cession.
En pratique, une part considérable des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière était réalisée par un simple acte sous seing privé, sans vérification de l’identité des parties, sans contrôle de la réalité du consentement et sans traçabilité fiscale. Cette situation était d’autant plus préoccupante que le nombre de sociétés civiles immobilières en France dépasse les deux millions, ce qui en fait le véhicule de détention immobilière le plus répandu. L’absence de formalisme constituait un vecteur de fraude documenté par les rapports successifs de TRACFIN et de la Cour des comptes, qui pointaient le risque de blanchiment de capitaux par le biais de cessions de parts de SCI sous-évaluées ou fictives.
La cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 22 mai 2025, a ainsi dû rappeler que « la règle de l’opposabilité aux tiers de la cession, posée à l’article 1865, alinéa 2, du code civil, conditionnée par l’accomplissement de formalités de publicité est écartée dès lors que le tiers concerné avait une connaissance personnelle de la cession des parts sociales » (CA Rouen, 22 mai 2025, n° 24/03350). Cette jurisprudence, protectrice des tiers de bonne foi, révélait en creux la fragilité d’un système où la cession pouvait demeurer occulte.
Le contentieux de la nullité des cessions de parts sociales témoignait également d’une conflictualité persistante. La cour d’appel de Riom a ainsi prononcé, le 22 avril 2026, la nullité d’un acte de cession de parts sociales dont la signature avait été contestée avec succès par l’associé prétendument cédant (CA Riom, 22 avril 2026, n° 25/00754). Le tribunal judiciaire de Toulon a, de son côté, annulé une cession de parts consentie par le gérant d’une SCI en dépassement de ses pouvoirs statutaires (TJ Toulon, 12 mai 2026, n° 23/07468). Ces décisions illustrent les risques liés à l’absence d’intervention d’un professionnel qualifié lors de la formalisation de l’acte.
B. Le nouvel article 1865-1 du Code civil : une nullité d’ordre public
La loi du 25 juin 2026, publiée au Journal officiel du 27 juin 2026, crée un article 1865-1 au sein du Code civil, applicable aux cessions de « parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts ». Le texte dispose, en son premier alinéa, que ces cessions sont, « à peine de nullité », constatées par un acte authentique, un acte contresigné par avocat au sens de l’article 1374 du Code civil, ou, dans les cas où un expert-comptable y est légalement habilité, un acte sous signature privée rédigé par celui-ci.
La notion de société à prépondérance immobilière, à laquelle renvoie l’article 1865-1, est définie par l’article 726 du Code général des impôts comme la personne morale « dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière ». Cette définition, initialement conçue à des fins fiscales pour l’application du droit d’enregistrement au taux de 5 %, acquiert désormais une portée nouvelle en droit civil : elle délimite le champ des cessions soumises au formalisme renforcé. La Cour de cassation avait d’ailleurs précisé, dans un arrêt du 30 novembre 2022, que « la cession de l’usufruit de droits sociaux, qui n’emporte pas mutation de la propriété des droits sociaux, ne peut être qualifiée de cession de droits sociaux, au sens de l’article 726 du code général des impôts » (Com., 30 novembre 2022, n° 20-18.884). Cette solution conserve toute sa portée pour déterminer le périmètre du nouvel article 1865-1.
La sanction de la nullité est remarquable par son caractère automatique : le texte n’exige aucun préjudice, aucun grief, aucune appréciation judiciaire de l’opportunité de l’annulation. La nullité est encourue du seul fait du non-respect de la forme imposée. Elle présente, selon l’analyse du CRIDON Nord-Est dans une note du 6 juillet 2026, les caractères d’une nullité absolue, que tout intéressé peut invoquer et que le juge doit relever d’office. L’acte sous seing privé conclu sans l’intervention d’un professionnel habilité est donc radicalement privé d’effet, sans que les parties puissent y renoncer ou le confirmer.
Par ailleurs, le Conseil constitutionnel, saisi de la loi dans le cadre du contrôle prévu à l’article 61 de la Constitution, a rendu le 18 juin 2026 la décision n° 2026-904 DC, par laquelle il a déclaré l’article 68 de la loi conforme à la Constitution. Cette validation constitutionnelle confère au dispositif une légitimité renforcée et écarte tout risque d’inconstitutionnalité ultérieure sur le fondement d’une atteinte disproportionnée à la liberté contractuelle ou au droit de propriété.
La chambre commerciale de la Cour de cassation avait déjà, dans une série d’arrêts du 14 décembre 2022, rappelé avec constance que l’inobservation des formalités légales en matière de cession de parts sociales « constitue une irrégularité de forme, laquelle cependant sanctionnée par la nullité » (Com., 14 décembre 2022, n° 21-21.918 ; n° 21-21.920 ; n° 21-21.919). La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 4 mars 2024, a également rejeté une demande d’annulation de cession fondée sur la contestation de signature, en relevant l’absence « de nature à remettre en cause l’authenticité » des originaux de l’acte (CA Paris, 4 mars 2024, n° 22/06269). Ces décisions, rendues sous l’empire d’un droit peu exigeant quant à la forme de l’acte, illustrent la nécessité d’un cadre plus rigoureux que le législateur a entendu instaurer par la loi du 25 juin 2026.
II. La portée pratique de la réforme
A. Les professionnels habilités et leurs obligations LCB-FT
Le nouvel article 1865-1 désigne trois catégories de professionnels habilités à instrumenter les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Le notaire, en premier lieu, est le rédacteur naturel de l’acte authentique, qui confère à la convention la force probante attachée aux actes publics et la force exécutoire. L’avocat, en deuxième lieu, peut établir un acte sous signature privée contresigné, lequel fait foi de l’écriture et de la signature des parties aux termes de l’article 1374 du Code civil. L’expert-comptable, en troisième lieu, n’intervient que dans le prolongement direct de sa mission principale d’expertise comptable de la société, conformément aux dispositions combinées du 2° de l’article 22 de l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 et de l’article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971.
Cette pluralité d’intervenants, loin d’être un simple aménagement technique, répond à une logique de complémentarité : le notaire garantit la sécurité juridique immobilière, l’avocat assure l’équilibre contractuel et le conseil juridique, l’expert-comptable intervient dans les opérations sociétaires courantes. Le choix du professionnel n’est cependant pas laissé à la discrétion des parties dans tous les cas : si le notaire et l’avocat disposent d’une compétence générale, l’expert-comptable n’est habilité que dans les limites de sa mission légale. Cette architecture tripartite, qui emprunte à la fois au droit notarial, au droit de la profession d’avocat et au droit de l’expertise comptable, traduit la volonté du législateur de ne pas réserver le monopole de l’instrumentation à une seule profession, tout en garantissant un niveau élevé de compétence et de déontologie.
L’obligation nouvelle s’applique également aux cessions portant sur des sociétés de droit étranger dès lors que celles-ci répondent à la définition de la société à prépondérance immobilière au sens du droit français. Le CRIDON Nord-Est a souligné, dans sa note précitée du 6 juillet 2026, que « la règle s’applique même s’il s’agit d’une société de siège social étranger », de sorte que « peu importe la nationalité française ou étrangère de la société dès lors qu’elle est qualifiée à prépondérance immobilière au sens du droit français ». Cette extension territoriale du formalisme, qui dépasse le cadre strictement national, constitue une avancée notable dans la lutte contre les montages internationaux visant à contourner les exigences du droit français des sociétés immobilières.
La loi ajoute une dimension essentielle en assujettissant ces professionnels aux obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier, c’est-à-dire au dispositif de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT). Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi, les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière échappaient largement à ces obligations, dès lors qu’elles étaient réalisées sous seing privé sans l’intervention d’un professionnel assujetti. La réforme met fin à cette zone grise et intègre ces opérations dans le circuit de la vigilance financière.
Cette extension du périmètre LCB-FT est cohérente avec l’esprit de la loi du 25 juin 2026, qui procède d’une volonté affichée de tarir les canaux opaques de circulation des capitaux dans l’immobilier. Le notariat, par la voix de son Conseil supérieur, s’est d’ailleurs félicité de cette réforme : le communiqué de presse du CSN du 15 juin 2026 y voit « un véritable tournant » pour la sécurité juridique de ces transactions. La contribution des notaires à la lutte contre le blanchiment est par ailleurs inscrite dans la convention d’objectifs signée entre le CSN et sept ministères en juillet 2025, qui fixe des engagements chiffrés de déclarations de soupçon et de formation des professionnels.
En pratique, la vigilance LCB-FT imposée aux professionnels instrumentaires se décompose en plusieurs niveaux : l’identification du bénéficiaire effectif de l’opération, l’évaluation du risque de blanchiment en fonction du profil des parties et de l’origine des fonds, et, le cas échéant, la déclaration de soupçon à TRACFIN lorsque l’opération paraît suspecte. Le non-respect de ces obligations expose le professionnel à des sanctions disciplinaires et pénales, indépendamment de la nullité de l’acte de cession.
Le contentieux antérieur de la responsabilité notariale en matière de cession de droits sociaux illustre les attentes des juridictions à l’égard des professionnels du droit. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 29 octobre 2025, a examiné la responsabilité d’un notaire à l’occasion d’une promesse de cession de droits sociaux, en rappelant l’étendue de son obligation de conseil (TJ Paris, 29 octobre 2025, n° 24/01583). La systématisation du recours aux professionnels qualifiés devrait renforcer la prévention des litiges en amont de la cession.
B. L’articulation avec le droit fiscal de l’enregistrement
La réforme ne se limite pas au droit civil. La loi du 25 juin 2026 crée également un article 635-0 A au sein du Code général des impôts, qui subordonne l’enregistrement de la cession à la présentation au service des impôts des entreprises d’une copie de l’acte authentique, de l’acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable. À défaut de présentation d’un acte conforme, l’enregistrement est refusé, ce qui rend la cession inopposable aux tiers et la prive de toute efficacité pratique.
Ce verrou fiscal est décisif. Il ne s’agit pas simplement d’une condition de forme administrative, mais d’un mécanisme qui prive d’effet toute cession non conforme dans ses relations avec les tiers, et notamment avec l’administration fiscale. Or, l’enregistrement conditionne l’accomplissement des formalités de publicité foncière lorsque la société détient des immeubles, ainsi que la publication au registre du commerce et des sociétés au titre de l’article 1865 du Code civil. Le refus d’enregistrement paralyse ainsi l’ensemble de la chaîne de publicité légale.
La jurisprudence antérieure de la Cour de cassation avait déjà souligné l’importance du contrôle fiscal dans les opérations portant sur des sociétés à prépondérance immobilière. L’arrêt du 30 novembre 2022, précité, rappelait que l’article 726 du Code général des impôts soumet les cessions de droits sociaux à un droit d’enregistrement proportionnel dont le taux, fixé à 5 % pour les sociétés à prépondérance immobilière, est nettement supérieur à celui applicable aux autres sociétés. Ce taux de 5 %, maintenu par la réforme, constitue une recette significative dont la perception est désormais sécurisée par l’obligation de recourir à un acte qualifié.
Le contentieux de la fraude fiscale en matière de cessions de parts sociales a également été marqué par plusieurs décisions récentes. La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 9 novembre 2022, a rejeté un pourvoi contestant la validité d’une cession de parts sociales en invoquant une réticence dolosive de la banque sur la situation du débiteur principal (Com., 9 novembre 2022, n° 21-16.889). La cour d’appel de Grenoble a, quant à elle, rejeté une demande de nullité de cession de parts de SCI fondée sur l’absence de preuve de la signature du cédant, en relevant que l’acte sous seing privé contesté avait néanmoins été partiellement exécuté par les parties (CA Grenoble, 14 janvier 2025, n° 23/02183). Ces décisions, rendues sous l’empire du droit antérieur, montrent que le contentieux était largement alimenté par les incertitudes entourant la force probante des actes sous seing privé.
Il convient d’ajouter que la loi du 25 juin 2026 ne remet pas en cause les règles antérieures de l’article 1861 du Code civil relatives à l’agrément des associés. Celui-ci demeure requis, sauf stipulation statutaire contraire. Le nouvel article 1865-1 se superpose à l’article 1861 sans le modifier : la cession doit désormais cumuler l’agrément des associés et l’acte qualifié, sous peine de nullité. Cette superposition de conditions constitue un renforcement significatif de la protection des associés minoritaires, qui peuvent désormais s’opposer à une cession non seulement par un refus d’agrément, mais également par l’invocation de la nullité de l’acte pour défaut de forme qualifiée.
Enfin, le II de l’article 1865-1 exclut de son champ d’application les cessions portant sur des parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier, c’est-à-dire les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) et les fonds d’investissement alternatifs. Cette exclusion répond à la nature particulière de ces véhicules, dont les parts sont négociées sur des marchés réglementés ou au travers de mécanismes déjà encadrés.
Le tribunal judiciaire de Toulouse, dans une décision du 28 mai 2026, avait déjà eu l’occasion de rappeler l’importance du formalisme dans les cessions de droits sociaux en retenant qu’une promesse de cession prévoyait « la signature de l’acte authentique de cession constatant la perfection des présentes » (TJ Toulouse, 28 mai 2026, n° 22/01414). La réforme généralise ce qui n’était, jusqu’alors, qu’une stipulation contractuelle facultative.
Conclusion
La loi du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales opère une transformation profonde du régime des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. En substituant à la liberté de la forme un formalisme ad validitatem sanctionné par la nullité, elle met fin à une anomalie juridique qui fragilisait ces opérations depuis des décennies. La sécurité juridique des cédants et des cessionnaires s’en trouve considérablement renforcée, de même que la transparence fiscale et la lutte contre le blanchiment. L’obligation de recourir à un notaire, à un avocat ou, dans les cas prévus par la loi, à un expert-comptable, fait entrer la cession de parts de SCI dans le cercle des actes juridiques solennels, à l’instar de la vente d’immeuble.
La portée pratique de la réforme est immédiate. Chaque cession de parts de SCI réalisée depuis le 27 juin 2026 sans le concours d’un professionnel habilité est nulle de plein droit, sans que les parties puissent s’en prévaloir pour échapper à leurs obligations. Les acquéreurs doivent donc exiger un acte qualifié avant tout paiement, sous peine de ne disposer d’aucun titre de propriété opposable. Les vendeurs, quant à eux, doivent anticiper le coût de l’intervention professionnelle, qui varie selon le professionnel choisi et la complexité de l’opération. Les praticiens du droit immobilier et du droit des sociétés doivent intégrer sans délai cette exigence nouvelle, qui entre en vigueur pour toutes les cessions réalisées à compter du 27 juin 2026. Les cessions antérieures à cette date demeurent régies par le droit antérieur, mais toute opération postérieure qui méconnaîtrait le nouvel article 1865-1 du Code civil serait frappée d’une nullité que le juge ne pourrait que constater.
Cette réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de formalisation des actes juridiques portant sur le patrimoine immobilier, déjà illustré par l’exigence d’un acte authentique pour les promesses unilatérales de vente consenties par une personne physique et par l’encadrement renforcé des cessions de parts de SCI à l’étranger, imposé par le III de l’article 726 du Code général des impôts. L’article 1865-1 du Code civil en constitue le prolongement logique et achève d’aligner le régime des cessions de parts sociales à prépondérance immobilière sur celui, plus protecteur, des mutations immobilières directes.
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