Le formalisme des cessions de parts sociales de societe civile immobiliere et le contentieux de leur nullite dans la jurisprudence de la troisieme chambre civile (2022-2025)
I. La sanction du formalisme : entre nullite pour meconnaissance de la procedure statutaire et opposabilite restreinte de la cession
A. Le strict respect de la procedure conventionnelle, condition de validite de la cession
La cession de parts sociales d une societe civile immobiliere ne saurait s affranchir des prescriptions formelles edictees tant par la loi que par les statuts. Aux termes de l article 1865 du Code civil, la cession de parts sociales doit etre constatee par ecrit et n est rendue opposable a la societe que dans les formes prevues a l article 1690 du meme code ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la societe. En outre, elle n est opposable aux tiers qu apres accomplissement de ces formalites et apres publication au registre du commerce et des societes. Ce texte fonde un edifice formel dont la jurisprudence de la troisieme chambre civile, au cours des annees 2022 a 2025, a considerablement precise tant la portee que les sanctions.
La premiere lecon de cette jurisprudence tient a la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne la meconnaissance de la procedure conventionnelle de cession. Par un arret du 25 mai 2023, publie au Bulletin, la troisieme chambre civile a approuve une cour d appel d avoir prononce l annulation d une cession de parts sociales intervenue en violation de la procedure statutaire de retrait prealablement engagee. La Haute juridiction a, a cet egard, estime que l associe s etait engage dans une procedure de retrait avec rachat de ses parts, acceptee par la SCI, dont l echec n avait pas ete constate et qu il lui incombait de mener a son terme. Elle en a deduit, a bon droit, que « la procedure de cession desdites parts a un tiers, initiee par M. [T] en meconnaissance de la procedure de retrait en cours acceptee par la SCI, devait etre annulee » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n 22-17.246, Publi au Bulletin).
Cette solution merite une attention particuliere en ce qu elle erige la procedure statutaire de retrait, lorsqu elle a ete acceptee par la societe, en un cadre exclusif auquel l associe ne peut se soustraire unilateralement. En consequence, l associe qui, ayant sollicite et obtenu de la societe l autorisation de se retirer, entreprend parallelement de ceder ses parts a un tiers sans avoir au prealable constate l echec de la procedure de retrait, s expose a la nullite de la cession ainsi consentie. La Cour de cassation fait prevaloir, en pareille hypothese, la force obligatoire des conventions sur la liberte de l associe de disposer de ses droits sociaux, des lors que la procedure de retrait, regie par les articles 1843-4 et 1869 du Code civil, constitue un engagement reciproque entre la societe et l associe retrayant.
L enseignement pratique est considerable pour les praticiens du droit des societes immobili eres. La cession de parts de SCI ne peut etre envisagee isolement : elle s inscrit dans un maillage de procedures et d obligations conventionnelles qu il appartient au redacteur d acte de verifier exhaustivement. L article 1843-4 du Code civil, qui renvoie a l expert la determination de la valeur des droits sociaux en cas de contestation dans les cas ou la loi prevoit ce renvoi, constitue a cet egard un rouage essentiel de la procedure de retrait. L evaluation des droits sociaux par un expert designe judiciairement, conformement a ce texte, conditionne souvent la fixation du prix de rachat et, partant, la realisation effective de la procedure de retrait.
Par ailleurs, le respect de la procedure d agrement constitue un autre pan du formalisme protecteur entourant les cessions de parts de SCI. Les statuts de la plupart des societes civiles immobilieres contiennent une clause d agrement qui subordonne toute cession de parts a un tiers a l autorisation prealable de la collectivite des associes. Le non-respect de cette clause expose la cession a la nullite, des lors que l agrement constitue une condition de validite de l operation. La troisieme chambre civile veille a la sanction effective de ces mecanismes statutaires, qui participent de l intuitus personae caracteristique des societes civiles.
B. La portee limitee de la publication au registre du commerce et des societes et l opposabilite restreinte de la cession
Le second enseignement majeur de la jurisprudence recente de la troisieme chambre civile concerne la portee exacte de la formalite de publication au registre du commerce et des societes, prevue par l article 1865 du Code civil. Dans un arret de principe rendu le 25 mai 2022, publie au Bulletin, la Cour de cassation a enonce que « la publication de l acte de cession de parts sociales au registre du commerce et des societes est destinee a assurer l opposabilite de l acte aux tiers » et qu il s ensuit que « la presomption de connaissance de l acte resultant de l accomplissement de cette formalite ne s applique pas dans les rapports entre les parties a l acte » (Cass. 3e civ., 25 mai 2022, n 21-12.238, Publi au Bulletin).
Cette solution constitue un apport significatif a la theorie de la publicite legale appliquee aux societes civiles. En cantonnant la presomption de connaissance resultant de la publication au RCS aux seuls tiers, a l exclusion des parties a l acte, la troisieme chambre civile empeche que le cessionnaire ou le cedant puisse se prevaloir de l ecoulement du temps depuis la publication pour opposer la prescription de l action en nullite a son cocontractant. Dit autrement, la publication au registre du commerce et des societes ne fait pas courir le delai de prescription entre les parties : elle ne produit d effet qu a l egard des personnes etrangeres a l acte de cession.
Cette distinction entre les parties et les tiers, fondee sur l article 1865 du Code civil, est d une importance pratique capitale. Le cedant dont la signature a ete falsifiee sur l acte de cession n est pas presume avoir eu connaissance de cette falsification du seul fait de la publication de l acte au RCS. La Cour de cassation a, dans le meme arret, rappele que l action en nullite de la cession de ses parts sociales engagee par l associe en invoquant la falsification de sa signature s analyse en une action fondee sur une absence de consentement, soumise au delai de prescription quinquennal de l article 1304 du Code civil dans sa redaction anterieure a l ordonnance du 10 fevrier 2016, lequel ne court qu a compter du jour ou le titulaire du droit a eu connaissance de l acte comportant sa signature falsifiee.
Des lors, la formalite de publication au registre du commerce et des societes, pour essentielle qu elle soit a la securite juridique des tiers, ne saurait etre erigee en un instrument de purge automatique des vices affectant la cession de parts sociales. La troisieme chambre civile reaffirme ainsi la fonction premiere de la publicite legale, qui est d informer les tiers et non de sanctionner les parties. Cette solution s inscrit dans le prolongement de la jurisprudence constante de la Cour de cassation selon laquelle la publicite fonciere, comme la publicite au RCS, est destinee a l information des tiers et ne modifie pas les rapports entre les parties.
En pratique, cette jurisprudence invite les redacteurs d actes et les conseils a ne pas se reposer sur la seule publication de la cession au RCS pour considerer que les droits de leur client sont securises. La verification de la validite intrinseque de l acte de cession demeure une necessite absolue, tant au regard du consentement des parties que du respect des procedures statutaires. Le formalisme de l article 1865 du Code civil remplit ainsi une double fonction, protectrice et informative, dont la portee est rigoureusement delimitee par la jurisprudence.
II. La prescription de l action en nullite : le primat de la connaissance effective sur les presomptions abstraites
A. L absence de consentement et le point de depart du delai quinquennal
La determination du point de depart du delai de prescription de l action en nullite de la cession de parts sociales constitue l un des enjeux contentieux les plus sensibles du droit des societes civiles immobilieres. La troisieme chambre civile, par une construction jurisprudentielle constante et coherente, a fait prevaloir le critere de la connaissance effective sur toute presomption abstraite de connaissance.
Aux termes de l article 1304 du Code civil, dans sa redaction anterieure a l ordonnance du 10 fevrier 2016, dans tous les cas ou l action en nullite ou en rescision d une convention n est pas limitee a un moindre temps par une loi particuliere, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court, dans le cas de violence, que du jour ou elle a cesse et, dans le cas d erreur ou de dol, du jour ou ils sont decouverts. L absence de consentement constituant, comme le vice du consentement, une cause de nullite inherente a l une des parties, le delai de prescription de cinq ans ne court qu a compter du jour de sa decouverte. C est ce qu a juge la Cour de cassation dans l arret precite du 25 mai 2022, en qualifiant l action en nullite de la cession fondee sur la falsification de signature d action fondee sur une absence de consentement.
Cette qualification emporte une consequence determinante sur le regime de la prescription. La connaissance effective, et non la connaissance presumee, constitue le point de depart du delai. En l espece, la Cour a approuve les juges du fond d avoir souverainement releve que l associe, qui n avait aucune raison particuliere de consulter Infogreffe et de se rendre compte qu il avait ete depossede de la part qu il detenait dans la SCI au moyen d un faux, n avait eu connaissance de ce faux que le 24 juin 2014, date a laquelle il avait porte plainte, de sorte que l action introduite le 21 decembre 2016 n etait pas prescrite (Cass. 3e civ., 25 mai 2022, n 21-12.238, prec.).
Par un arret plus recent du 20 mars 2025, la troisieme chambre civile a confirme et precise cette orientation en matiere de dol. Elle a ainsi rappele que, selon l article 1304 du Code civil dans sa redaction anterieure, l action en nullite d un contrat fondee sur le dol se prescrit par un delai de cinq ans a compter du jour ou le contractant a decouvert le dol qu il allegue. En l espece, la cour d appel avait retenu que les publications au registre du commerce et des societes de l acte de cession des parts sociales et du changement de gerant permettaient de presumer la connaissance du tiers, de sorte que ces dates de publication constituaient le point de depart de la prescription de l action en nullite pour dol. La Cour de cassation a censure ce raisonnement au motif que « le dol allegue ne se rapportant pas aux actes publies, aucune presomption de connaissance du dol affectant la vente de l appartement a la societe ne s attachait a la publication au registre du commerce et des societes des actes portant modification du capital social et de la gerance de celle-ci » et que la cour d appel aurait du rechercher a quelle date le vendeur avait eu la connaissance effective des faits lui permettant d agir (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n 23-18.735).
L apport de cet arret est double. D une part, il etend la solution degagee en matiere d absence de consentement a l hypothese du dol, en exigeant que la connaissance effective du dol, et non la simple publication d actes sans lien avec la manoeuvre dolosive, constitue le point de depart de la prescription. D autre part, il rappelle que les juges du fond ne peuvent se contenter d une presomption de connaissance tiree de la publicite legale sans rechercher si les faits litigieux ont ete effectivement portes a la connaissance de la victime du dol. Cette exigence d une recherche concrete de la connaissance effective constitue un garde-fou essentiel contre les denegations de justice fondees sur des presomptions abstraites.
B. L exclusion des presomptions de connaissance pour les tiers etrangers aux actes publies
La jurisprudence de la troisieme chambre civile procede a une distinction fondamentale entre, d une part, les faits directement reveles par les actes publies et, d autre part, les faits etrangers a ces actes. Lorsque le vice affectant la cession de parts sociales ne se rapporte pas aux actes ayant fait l objet d une publication au registre du commerce et des societes, aucune presomption de connaissance de ce vice ne peut etre attachee a la publication. Cette distinction, consacree par l arret du 20 mars 2025, a des consequences pratiques considerables pour le contentieux des cessions de parts de SCI.
En effet, de nombreuses cessions de parts sociales s accompagnent de modifications statutaires ou de changements de dirigeants qui sont regulierement publies au RCS. La publication de ces actes permet aux tiers d en prendre connaissance et fait courir, a leur egard, le delai de prescription des actions qu ils pourraient intenter. Mais cette publication ne saurait reveler, par elle-meme, l existence d un dol ou d une fraude qui aurait affecte le consentement de l une des parties a l acte de cession. La Cour de cassation a juge, en ce sens, que la publication des modifications du capital social et du changement de gerant ne faisait pas courir le delai de prescription de l action en nullite pour dol intentee par le vendeur du bien immobilier, des lors que le dol allegue ne se rapportait pas aux actes publies.
Cette solution est conforme a la logique qui sous-tend l article 2224 du Code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilieres se prescrivent par cinq ans a compter du jour ou le titulaire d un droit a connu ou aurait du connaitre les faits lui permettant de l exercer. Le critere de la connaissance effective ou de la connaissance qu une personne raisonnable aurait pu acquerir, sans diligence excessive, demeure le fondement du regime de la prescription extinctive. La publication d actes au RCS ne saurait suppleer a l absence de tout indice permettant au tiers de soupconner l existence d une fraude.
Par ailleurs, la qualite d associe au sein d une societe civile immobiliere n est pas sans incidence sur l exercice des droits attaches aux parts sociales. Dans un arret du 16 fevrier 2022, publie au Bulletin, la troisieme chambre civile a juge que « l usufruitier de parts sociales ne peut se voir reconnaitre la qualite d associe, qui n appartient qu au nu-proprietaire, mais qu il doit pouvoir provoquer une deliberation des associes sur une question susceptible d avoir une incidence directe sur son droit de jouissance » (Cass. 3e civ., 16 f evrier 2022, n 20-15.164, Publie au Bulletin). Cette solution, fondee sur l article 578 du Code civil qui definit l usufruit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriete, rappelle que la qualite d associe est indissociable de la nue-propriete des parts sociales. L usufruitier, s il ne peut participer aux decisions collectives que dans la mesure ou celles-ci affectent son droit de jouissance, n en demeure pas moins un acteur essentiel de la vie sociale, dont les prerogatives doivent etre respectees.
L article 1844 du Code civil, dans sa redaction issue de la loi du 19 juillet 2019, dispose que tout associe a le droit de participer aux decisions collectives et que, si une part est grevee d un usufruit, le nu-proprietaire et l usufruitier ont le droit de participer aux decisions collectives, le droit de vote appartenant au nu-proprietaire, sauf pour les decisions concernant l affectation des benefices, ou il est reserve a l usufruitier. Cette disposition, qui distingue clairement les prerogatives respectives du nu-proprietaire et de l usufruitier, constitue le cadre legal dans lequel s inscrit la jurisprudence de la troisieme chambre civile relative a la cession de parts sociales demembrees.
La combinaison de ces solutions jurisprudentielles et de ces textes legaux aboutit a un regime de la cession de parts de SCI a la fois protecteur de la securite juridique et respectueux des droits de chacun. Le formalisme de l article 1865 du Code civil, loin d etre une simple exigence administrative, constitue le pivot autour duquel s articulent les regles de validite, d opposabilite et de prescription applicables aux cessions de parts sociales. La jurisprudence de la troisieme chambre civile de la periode 2022-2025 en a considerablement renforce l effectivite et la coherence, au benefice de la pratique notariale comme du contentieux judiciaire.
En pratique, toute cession de parts sociales de societe civile immobiliere doit faire l objet d une verification methodique du respect cumulatif des exigences suivantes : la constatation de la cession par un ecrit, conformement a l article 1865 du Code civil ; le respect de la procedure d agrement ou de retrait prevue par les statuts ; l accomplissement des formalites d opposabilite a la societe et aux tiers, notamment la publication au registre du commerce et des societes ; et la vigilance quant au point de depart du delai de prescription des actions en nullite, qui n est pas systematiquement fixe a la date de la publication. Or, la publication au RCS, pour indispensable qu elle soit a la securite des transactions immobilieres, ne purge pas les vices du consentement et ne fait pas courir, a elle seule, le delai de prescription a l egard de la partie dont les droits ont ete meconnus. Les praticiens doivent, des lors, adopter une demarche d audit complet de la chaine de cession, en verifiant non seulement la regularite formelle de l operation mais egalement la realite du consentement de chaque partie a l acte.
Conclusion
La periode 2022-2025 marque une consolidation remarquable de la jurisprudence de la troisieme chambre civile de la Cour de cassation en matiere de cession de parts sociales de societe civile immobiliere. L exigence formelle de l ecrit, la necessite du respect des procedures statutaires de retrait et d agrement, la portee rigoureusement delimitee de la publication au registre du commerce et des societes, et le primat de la connaissance effective sur les presomptions abstraites constituent les piliers d un edifice jurisprudentiel coherent et previsible. Les praticiens du droit immobilier, qu ils soient notaires, avocats ou conseils en gestion de patrimoine, trouvent dans ces arrets des reperes solides pour securiser les operations de transmission de parts de SCI et pour anticiper les risques contentieux qui leur sont inherents. La rigueur du formalisme impose par la Cour de cassation, loin d etre un obstacle a la fluidite des transactions, en constitue au contraire la condition meme de leur securite juridique.
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