La rétractation de l’offre de vente par le bailleur commercial : la Cour de cassation aligne le droit de préemption du preneur sur le régime de l’offre de droit commun
Par un arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché une question qui divisait les juridictions du fond depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel. Lorsque le propriétaire d’un local commercial notifie à son locataire son intention de vendre, conformément à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, cette notification vaut offre de vente. Le bailleur peut-il se rétracter avant que le preneur ne l’ait acceptée, et si oui, avec quelles conséquences ? La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 15 novembre 2024, avait jugé que le bailleur ne pouvait rétracter son offre pendant le délai légal d’un mois, et avait en conséquence constaté la réalisation de la vente. La Cour de cassation censure cette analyse au visa combiné des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce. L’arrêt opère un alignement inédit et doctrinalement significatif du droit de préemption du preneur commercial sur le régime de l’offre de droit commun issu de l’ordonnance du 10 février 2016. Cette décision, rendue en formation de section, revêt une importance pratique considérable pour l’ensemble des professionnels du droit des affaires et de l’immobilier commercial, tant elle redéfinit l’équilibre des rapports entre bailleur et preneur dans la phase précontractuelle de la vente du local loué. S’il consacre l’impossibilité pour le bailleur de vendre à un tiers pendant le délai légal, il écarte corrélativement toute exécution forcée de la vente en cas de rétractation de l’offre non encore acceptée. Cette solution, dont la portée dépasse le seul contentieux des baux commerciaux pour éclairer l’articulation entre le droit spécial des préemptions légales et le droit commun des contrats, appelle une analyse en deux temps : l’alignement du dispositif légal sur le droit commun de l’offre, puis les conséquences asymétriques de la rétractation.
I. L’alignement du droit de préemption sur le droit commun de l’offre
A. La qualification d’offre de vente de la notification prévue par l’article L. 145-46-1 du code de commerce
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire » (article L. 145-46-1 du code de commerce). La qualification légale est explicite : la notification ne constitue pas une simple information préalable, mais une véritable offre de vente au sens du droit des contrats. Cette qualification emporte des conséquences substantielles, que la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser dans plusieurs décisions antérieures.
Ainsi, la Cour de cassation a jugé que « la régularité de l’offre de vente, prévue par l’article L. 145-46-1, alinéa 1, du code de commerce, adressée par le bailleur à son locataire préalablement à la vente du local commercial loué, n’est affectée ni par la conclusion par le bailleur d’un mandat de vente confié à une agence immobilière, ni par des visites du bien loué, ni par la conclusion d’une promesse unilatérale de vente sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur » (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-17.799, Publié au Bulletin). La chambre avait également précisé que l’offre « ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi » (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605, Publié au Bulletin). La qualification d’offre de vente de la notification emporte ainsi un régime protecteur pour le preneur, qui se voit reconnaître la qualité de destinataire d’une offre ferme, précise et complète, répondant aux exigences de l’article 1113 du code civil selon lequel « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager » (article 1113 du code civil).
En outre, la Cour de cassation a progressivement circonscrit le domaine d’application de ce droit de préemption. Elle a exclu du bénéfice de l’article L. 145-46-1 « la cession unique de locaux commerciaux distincts » (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-16.452, Publié au Bulletin) et la « vente judiciaire » (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-16.113, Publié au Bulletin). Elle a également précisé que le formalisme de l’article L. 145-46-1 est prescrit à peine de nullité de la vente passée en méconnaissance de ses dispositions, et que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). L’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit donc dans une construction jurisprudentielle cohérente, dont il constitue le prolongement logique sur la question restée en suspens de la rétractation de l’offre. Il convient de rappeler que le droit de préemption du preneur commercial, introduit par la loi du 18 juin 2014, constitue une innovation majeure du statut des baux commerciaux. Avant cette réforme, le preneur ne disposait d’aucun droit de priorité pour acquérir le local dans lequel il exploitait son fonds, et le bailleur pouvait librement vendre à un tiers, sans même en informer son locataire. La loi Pinel a entendu remédier à cette situation en instituant un droit de préemption d’ordre public, dont l’article L. 145-46-1 définit minutieusement les modalités d’exercice. La jurisprudence de la Cour de cassation a, depuis lors, précisé progressivement les contours de ce dispositif, en s’attachant à articuler les règles spéciales du code de commerce avec les principes généraux du droit des obligations.
B. Le droit de rétractation du bailleur avant acceptation, fondé sur l’article 1116 du code civil
L’apport principal de l’arrêt du 25 juin 2026 réside dans l’application de l’article 1116 du code civil au mécanisme de préemption de l’article L. 145-46-1. Aux termes de ce texte, l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable. La rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat. Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat » (article 1116 du code civil). La troisième chambre civile en déduit une solution nuancée : le bailleur reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal d’un mois, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle ; en revanche, la rétractation de l’offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute exécution forcée.
La Cour prend soin de distinguer deux hypothèses radicalement différentes. La première est celle de la vente à un tiers en cours de délai : le bailleur ne peut se soustraire à son obligation de maintien de l’offre en contractant avec un tiers, et une telle vente est sanctionnée par la nullité, ainsi que la Cour l’avait déjà jugé le 18 décembre 2025. La seconde est celle de la renonciation pure et simple du bailleur à son projet de vente : dans cette hypothèse, il ne s’agit pas de contourner le droit du preneur en vendant à autrui, mais d’abandonner le projet de cession. La rétractation est alors fautive — elle viole l’interdiction posée par l’article 1116 — mais elle empêche la conclusion du contrat, conformément à la lettre même de ce texte. Il ne peut donc y avoir de vente forcée.
Cette solution s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile, qui avait déjà jugé que le vendeur doit maintenir son offre pendant le délai prévu, sans pouvoir la rétracter (Cass. 3e civ., 7 mai 2008, n° 07-11.690). L’innovation de l’arrêt du 25 juin 2026 est de préciser les conséquences de la violation de cette obligation : non pas l’exécution forcée de la vente, mais l’engagement de la responsabilité extracontractuelle du bailleur. Le preneur conserve ainsi un droit à réparation du préjudice subi — perte de chance d’acquérir le local, préjudice moral, frais engagés — mais ne peut contraindre le bailleur à lui vendre le bien.
Par ailleurs, la Cour de cassation censure expressément la solution retenue par la cour d’appel de Paris le 15 novembre 2024, qui avait constaté la réalisation de la vente au motif que « les bailleurs ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois ». En énonçant que la cour d’appel a violé les textes susvisés « après avoir retenu que l’offre avait été rétractée par les bailleurs avant son acceptation par la locataire », la Haute juridiction rappelle que l’impossibilité de rétracter l’offre ne signifie pas que l’acceptation tardive puisse former le contrat : la rétractation, même fautive, empêche la rencontre des volontés.
L’espèce soumise à la Cour de cassation comportait une difficulté supplémentaire tenant à l’identification du titulaire du droit de préemption. Les bailleurs avaient notifié l’offre de vente à la société locataire en titre, tandis que le local était exploité par une société sous-locataire. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 15 novembre 2024, avait considéré que le bénéfice du droit de préemption devait profiter au sous-locataire exploitant effectif, titulaire du fonds de commerce. La Cour de cassation, en censurant cette décision, rappelle implicitement que le droit de préemption de l’article L. 145-46-1 est attaché à la seule qualité de preneur à bail commercial. Cette précision, bien que non expressément formulée dans l’attendu de principe, découle nécessairement du visa de ce texte et est de nature à sécuriser les relations triangulaires entre bailleur, locataire principal et sous-locataire.
II. Les conséquences asymétriques de la rétractation sur la situation du preneur
A. L’impossible exécution forcée de la vente et la voie indemnitaire exclusive
La conséquence la plus immédiate de l’arrêt du 25 juin 2026 est l’impossibilité pour le preneur d’obtenir l’exécution forcée de la vente lorsque le bailleur se rétracte avant l’acceptation. La Cour énonce sans ambiguïté que la rétractation « ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». Cette solution est conforme à la lettre de l’article 1116 du code civil, qui dispose que la rétractation de l’offre « empêche la conclusion du contrat » et « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ».
Le preneur qui se voit opposer une rétractation ne peut donc prétendre qu’à des dommages et intérêts, dont l’assiette est limitée par l’article 1116 lui-même : le bailleur n’est pas tenu de « compenser la perte des avantages attendus du contrat », ce qui exclut l’indemnisation de la perte de valeur du bien ou de la plus-value espérée. Le préjudice réparable se limite à la perte de chance d’acquérir le local commercial et aux frais engagés en pure perte — frais de négociation, honoraires d’avocat, frais de demande de prêt. En pratique, le quantum de l’indemnisation risque d’être modeste, ce qui affaiblit considérablement la position du preneur face à un bailleur qui se ravise. Le tribunal judiciaire de Paris a récemment eu l’occasion de rappeler l’importance du respect du formalisme légal en annulant une vente conclue sans notification préalable, en retenant que « le formalisme instauré par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est requis à peine de nullité de la vente passée en méconnaissance de ces dispositions » (TJ Paris, 7 mai 2026, n° 23/06613). Mais la nullité n’est encourue que si une vente a effectivement été conclue avec un tiers ; la rétractation pure et simple, sans vente subséquente, échappe à cette sanction.
Cette asymétrie n’est pas neutre sur le plan stratégique. Le preneur avisé devra accepter l’offre le plus rapidement possible, sans attendre l’expiration du délai d’un mois, afin d’empêcher toute rétractation ultérieure. Une fois l’acceptation intervenue, la rencontre des volontés est acquise et le contrat est formé, sous réserve, le cas échéant, de la condition suspensive d’obtention d’un prêt prévue par l’article L. 145-46-1, alinéa 3. La Cour de cassation n’a pas eu à se prononcer sur la question de savoir si le bailleur peut se rétracter après une acceptation assortie d’une condition suspensive de prêt, mais la logique de l’arrêt suggère que l’acceptation, même conditionnelle, fait obstacle à la rétractation dès lors qu’elle manifeste la volonté du preneur de s’engager.
Le juge du fond parisien avait d’ailleurs déjà eu l’occasion d’annuler une vente conclue sans notification préalable au preneur, en rappelant que « le formalisme instauré par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est requis à peine de nullité de la vente passée en méconnaissance de ces dispositions » (TJ Paris, 7 mai 2026, n° 23/06613). L’arrêt du 25 juin 2026 complète ce régime en précisant que la nullité sanctionne la vente à un tiers, mais non la rétractation pure et simple qui, elle, relève de la responsabilité civile.
B. La persistance de la nullité en cas de vente à un tiers et la prescription biennale de l’action
Si la rétractation n’expose le bailleur qu’à des dommages et intérêts, la vente à un tiers en méconnaissance du droit de préemption demeure, quant à elle, sanctionnée par la nullité. La Cour de cassation avait déjà posé ce principe dans un arrêt du 18 décembre 2025, en énonçant que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin).
L’arrêt du 25 juin 2026 confirme cette solution en énonçant que « le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle ». La distinction est donc claire : la rétractation unilatérale de l’offre ne peut aboutir à une vente forcée, mais la vente à un tiers pendant le délai d’un mois est nulle. Le preneur conserve ainsi une protection efficace contre les ventes occultes ou précipitées qui auraient pour objet de contourner son droit.
Cette action en nullité est toutefois enfermée dans un délai bref. La Cour de cassation a précisé, toujours dans l’arrêt du 18 décembre 2025, que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code », aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (article L. 145-60 du code de commerce). Le preneur qui découvre tardivement une vente intervenue en violation de son droit de préemption doit donc agir dans les deux ans de la publication de la vente au fichier immobilier, sous peine de forclusion.
En définitive, l’arrêt du 25 juin 2026 dessine un régime à deux vitesses. D’un côté, le preneur est protégé contre les ventes à des tiers qui interviendraient pendant le délai légal : ces ventes sont nulles et l’action en nullité est ouverte pendant deux ans. De l’autre, il est désarmé face au bailleur qui, sans vendre à quiconque, renonce purement et simplement à son projet de cession : la rétractation, même fautive, fait obstacle à la formation du contrat et ne laisse au preneur qu’une action indemnitaire au résultat incertain. Cette asymétrie, inhérente au mécanisme de l’offre de droit commun, était déjà présente dans le code civil depuis l’ordonnance du 10 février 2016. L’arrêt commenté ne fait que la transposer au droit spécial des baux commerciaux, avec une rigueur que la pratique ne manquera pas d’interroger.
Conclusion
Par l’arrêt du 25 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation achève l’alignement du droit de préemption du preneur commercial sur le droit commun de l’offre. En combinant les articles 1113 et 1116 du code civil avec l’article L. 145-46-1 du code de commerce, elle énonce une solution équilibrée mais asymétrique : le bailleur ne peut vendre à un tiers pendant le délai légal d’un mois, sous peine de nullité de la vente ; mais s’il renonce à son projet et se rétracte avant l’acceptation du preneur, il n’encourt qu’une condamnation à des dommages et intérêts, à l’exclusion de toute exécution forcée. Cette solution, qui censure la position contraire de la cour d’appel de Paris du 15 novembre 2024, a vocation à s’appliquer à l’ensemble des litiges relatifs au droit de préemption du preneur commercial. Elle invite les praticiens à la plus grande vigilance : le preneur doit accepter l’offre dans les meilleurs délais, sans attendre l’expiration du mois légal, pour sécuriser la rencontre des volontés ; le bailleur qui entend se rétracter doit formuler sans ambiguïté sa renonciation au projet de vente, à l’exclusion de toute manœuvre destinée à favoriser un tiers. La décision, publiée au Bulletin et rendue en formation de section, fait d’ores et déjà autorité sur cette question du droit des baux commerciaux. Au-delà de son apport immédiat, elle illustre la méthode d’articulation entre le droit spécial et le droit commun qu’entend promouvoir la Cour de cassation depuis la réforme du droit des contrats, et annonce probablement des solutions analogues pour d’autres droits légaux de préemption.
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