L’administrateur provisoire de la copropriété : conditions de désignation et étendue des pouvoirs dans la jurisprudence de la troisième chambre civile
I. La désignation de l’administrateur provisoire : un double fondement aux conditions distinctes
A. L’administrateur de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 : la vacance du syndicat
L’article 47, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que, dans tous les cas autres que celui prévu par l’article 46, lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété (article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Cet administrateur est notamment chargé de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat, ainsi que de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic. Ses fonctions cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.
Par un arrêt du 9 juillet 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a précisé la temporalité de l’appréciation de la condition de vacance du syndicat. En l’espèce, une société civile immobilière, copropriétaire au sein d’une résidence soumise au statut de la copropriété, avait saisi sur requête le président d’un tribunal judiciaire en désignation d’un administrateur provisoire le 20 juillet 2023. Elle agissait alors que le syndic bénévole avait notifié sa démission avec effet au 13 juillet 2023. Toutefois, dans l’intervalle, une assemblée générale des copropriétaires s’était tenue le 12 août 2023 et avait désigné un nouveau syndic pour une durée de trois ans. Le président du tribunal judiciaire avait néanmoins désigné un administrateur provisoire par ordonnance du 15 septembre 2023, puis procédé à son remplacement le 16 octobre 2023.
La cour d’appel de Pau, par un arrêt du 11 septembre 2024, avait rétracté ces ordonnances au motif que la copropriété était dotée d’un syndic au jour où le premier juge avait statué. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé contre cette décision en énonçant de manière particulièrement nette que « lorsqu’il est saisi aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.290, Publié au Bulletin, FS-B). La Cour a, à bon droit, retenu que les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires s’imposaient tant que la nullité n’en était pas judiciairement prononcée et a constaté que l’assemblée générale du 12 août 2023 avait élu un syndic bénévole pour une durée de trois ans.
Cette solution consacre une approche pragmatique du contrôle judiciaire. Le juge n’est pas lié par la situation factuelle existant au moment du dépôt de la requête. Il doit prendre en compte l’évolution de la situation de la copropriété jusqu’au jour où il rend sa décision. En cela, la troisième chambre civile aligne le régime de l’article 47 du décret de 1967 sur le principe général du droit processuel selon lequel le juge statue au jour où il rend sa décision. L’élection d’un syndic par l’assemblée générale, même postérieure à la requête mais antérieure à la décision du juge, paralyse ainsi la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47. La portée de cet arrêt dépasse le seul cas d’espèce, car il invite les requérants à s’assurer, au jour où le juge statue, que la vacance du syndic persiste effectivement.
B. L’administrateur de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 : la copropriété en difficulté
Le second fondement de la désignation d’un administrateur provisoire réside dans l’article 29-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce texte, distinct du précédent par ses conditions comme par sa finalité, prévoit que si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire. La saisine est réservée à des catégories limitativement énumérées : copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix, syndic, maire, président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, représentant de l’État dans le département, procureur de la République ou mandataire ad hoc.
À la différence du régime de l’article 47, l’administrateur nommé sur le fondement de l’article 29-1 se voit confier des pouvoirs considérablement plus étendus. Le président du tribunal judiciaire le charge de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et lui confie tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité, ainsi que tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la même loi, et du conseil syndical. La mission est fixée pour une durée minimale de douze mois et le président peut à tout moment la modifier, la prolonger ou y mettre fin. L’administrateur exécute personnellement la mission qui lui est confiée et le syndic en place ne peut être désigné en cette qualité.
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 13 avril 2022, publié au Bulletin, consacré la force des décisions prises par l’administrateur provisoire investi des pouvoirs de l’assemblée générale. La Cour a jugé que « sans préjudice de la possibilité pour les copropriétaires d’en référer au président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier la mission de l’administrateur provisoire, ils ne peuvent remettre en cause des décisions prises par l’administrateur provisoire qui a reçu tous les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner » (Civ. 3e, 13 avril 2022, n° 21-15.923, Publié au Bulletin, FS-B). En l’espèce, l’administrateur provisoire avait été désigné par ordonnance du 16 septembre 2009, sa mission ayant été renouvelée sur le fondement de l’article 29-1. Il avait approuvé les comptes et fixé les budgets prévisionnels. Un copropriétaire, assigné en paiement d’un arriéré de charges, contestait les comptes en prétendant qu’aucune dépense ne pouvait être imputée au bâtiment dont il était seul propriétaire. La Cour a rejeté cette contestation au motif que les décisions de l’administrateur étaient définitives et exécutoires de plein droit.
Le législateur a ainsi institué deux régimes juridiques complémentaires dont la distinction commande l’ensemble du contentieux. L’article 47 constitue une mesure de gestion courante destinée à pallier une vacance temporaire du syndic, tandis que l’article 29-1 institue un véritable dessaisissement des organes de la copropriété au profit d’un mandataire de justice, justifié par la gravité de la situation financière ou matérielle de l’immeuble. Cette distinction est essentielle pour le praticien, car elle détermine tant les conditions de la saisine que l’étendue des pouvoirs conférés et les voies de recours ouvertes aux copropriétaires.
II. L’étendue des pouvoirs de l’administrateur provisoire : un régime juridique sous contrôle
A. Les pouvoirs propres et les limites légales
L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 définit les pouvoirs de l’administrateur provisoire par une double référence : d’une part, la totalité des pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité ; d’autre part, tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26. Ces deux exceptions sont essentielles. L’article 26, a, de la loi de 1965 réserve à l’assemblée générale statuant à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. L’article 26, b, soumet à la même majorité les décisions relatives à l’aliénation du syndicat de tout ou partie de parties communes. En conséquence, l’administrateur provisoire, aussi étendus que soient les pouvoirs qui lui sont confiés par le juge, ne pourra jamais modifier le règlement de copropriété ni aliéner des parties communes.
La jurisprudence a précisé avec constance que l’administrateur provisoire ne saurait excéder les bornes de sa mission. Par un arrêt du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile a rappelé que « l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1 de la loi de 1965 n’a pas le pouvoir de modifier le règlement de copropriété » (Civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 22-21.724). En l’espèce, l’administrateur provisoire avait inclus dans les charges générales le coût de prestations de gardiennage confiées à une entreprise extérieure, alors que le règlement de copropriété ne visait que les salaires des gardiens avec leurs avantages en nature. La société Les Jardins du Hamak, demeurée copropriétaire de lots non construits, avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation du procès-verbal par lequel l’administrateur avait approuvé les budgets prévisionnels. La cour d’appel de Basse-Terre avait rejeté cette demande et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi par substitution de motifs, en rappelant que les décisions de l’administrateur ne pouvaient être contestées par les copropriétaires, sauf à en référer au président du tribunal judiciaire.
La troisième chambre civile a également encadré avec rigueur la charge de la preuve lorsqu’un copropriétaire conteste la régularité des appels de fonds émis par l’administrateur provisoire. Par un arrêt du 10 octobre 2024, elle a censuré un jugement du tribunal judiciaire de Senlis ayant rejeté une demande en paiement de charges au motif que le syndicat ne produisait aucun procès-verbal d’assemblée générale pour justifier les appels de fonds. La Cour a jugé que le tribunal aurait dû rechercher « si l’administrateur avait été investi du pouvoir de l’assemblée générale d’approuver les comptes et budgets du syndicat des copropriétaires, de sorte que ces décisions n’avaient pas à être soumises à l’assemblée générale des copropriétaires » (Civ. 3e, 10 octobre 2024, n° 23-11.308). Cette solution impose au juge du fond de vérifier l’étendue exacte de la mission confiée par l’ordonnance de désignation avant de statuer sur la régularité des appels de fonds, ce qui constitue une garantie importante pour le syndicat des copropriétaires.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait des actes de son syndic, y compris lorsque le syndicat est représenté par un administrateur provisoire, a également donné lieu à des précisions jurisprudentielles importantes. Par un arrêt du 15 juin 2022, la troisième chambre civile a rappelé que « le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses missions », sur le fondement combiné des articles 1240 et 1998 du code civil (Civ. 3e, 15 juin 2022, n° 21-16.223). En l’espèce, des acquéreurs d’un appartement dans un immeuble en copropriété avaient découvert la présence de termites et d’insectes xylophages. Le syndic avait pourtant, interrogé par le notaire lors de la passation de l’acte de vente, apposé la mention « situation de l’immeuble : non concerné » au titre de l’état parasitaire, alors qu’il avait antérieurement avisé la mairie de l’infestation. La Cour a cassé l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait écarté la responsabilité du syndicat, jugeant que les carences du syndic engageaient bien la responsabilité de celui-ci envers les copropriétaires.
Cette jurisprudence rappelle que la désignation d’un administrateur provisoire ne modifie pas les règles de responsabilité du syndicat à l’égard des tiers et des copropriétaires. Le syndicat demeure tenu des fautes commises par l’ancien syndic dans l’exercice de ses missions, et l’administrateur provisoire, lorsqu’il agit en justice au nom du syndicat, peut rechercher la responsabilité de l’ancien syndic ou de ses préposés. La personnalité morale du syndicat subsiste, même en cas de dissolution, pour les besoins de la liquidation des dettes, jusqu’à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l’administrateur provisoire.
B. Les effets des décisions de l’administrateur provisoire à l’égard des copropriétaires
Le régime des décisions prises par l’administrateur provisoire revêt une singularité qui le distingue nettement de celui des décisions d’assemblée générale. Les copropriétaires ne disposent pas, à l’égard de ces décisions, des voies de contestation de droit commun prévues par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. La jurisprudence a précisé que leur unique recours consiste à saisir le président du tribunal judiciaire afin qu’il modifie la mission de l’administrateur provisoire ou y mette fin. Ce verrou procédural garantit l’efficacité de l’administration provisoire en empêchant les copropriétaires de paralyser son action par des contestations systématiques.
Ce principe a été réaffirmé avec force par la troisième chambre civile dans son arrêt du 25 janvier 2024, aux termes duquel « il résulte de ces textes que, sans préjudice de la possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier sa mission, les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire, désigné en application de l’article 29-1 précité et chargé de veiller à l’équilibre financier du syndicat et de pourvoir à la conservation de l’immeuble, lequel exerce les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner » (Civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 22-21.724). Cette formulation, désormais constante, consacre une immunité contentieuse des décisions de l’administrateur provisoire, dont l’efficacité est ainsi garantie par l’impossibilité pour les copropriétaires de les paralyser par une action en nullité.
Un second arrêt du 9 juillet 2026, également publié au Bulletin, a apporté une précision déterminante quant à la qualité pour agir de l’administrateur provisoire d’un syndicat secondaire. Les faits de l’espèce concernaient une résidence soumise au statut de la copropriété, constituée d’un syndicat principal et de cinq syndicats secondaires. L’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire avait voté la dissolution de celui-ci au profit du syndicat principal. Un administrateur provisoire avait été désigné pour les besoins de la liquidation du syndicat secondaire et s’était vu confier l’ensemble des pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale et du conseil syndical. Cet administrateur avait assigné une société civile immobilière en paiement de charges de copropriété impayées.
La Cour a jugé que « les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire, et l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement desdites charges, dès lors qu’il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.792, Publié au Bulletin, FS-B).
Cette solution s’articule autour de l’article 27, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel le syndicat secondaire a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne d’un des bâtiments de l’immeuble qui en comprend plusieurs, cet objet ne pouvant être étendu qu’avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité de l’article 24. La Cour en déduit que l’administrateur provisoire, même investi de l’ensemble des pouvoirs de l’assemblée générale du syndicat secondaire, ne peut agir en recouvrement des charges dues au syndicat principal faute de mandat exprès donné par ce dernier. La cour d’appel de Pau, par un arrêt du 24 septembre 2024, avait constaté qu’aucune décision d’une assemblée générale du syndicat principal étendant les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges dues par les copropriétaires membres de celui-ci au syndicat principal n’était produite, ce dont elle avait exactement déduit l’irrecevabilité de l’action.
Cette jurisprudence illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile contrôle le respect des limites légales de la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur, fût-il doté des pouvoirs les plus étendus par l’ordonnance le désignant, demeure enfermé dans le périmètre de l’objet légal du syndicat pour le compte duquel il agit. La solution est d’autant plus remarquable qu’elle s’applique alors même que l’administrateur avait reçu mission de liquider les dettes du syndicat secondaire dissous, ce qui aurait pu justifier une interprétation extensive de ses pouvoirs. La Cour a au contraire rappelé que la mission de l’administrateur provisoire ne saurait excéder l’objet du syndicat secondaire, y compris dans l’hypothèse d’une liquidation.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de son syndic s’étend aux hypothèses où le syndicat est représenté par un administrateur provisoire. Dans l’arrêt du 15 juin 2022 précité, la Cour a jugé que le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, pouvait être recherché en responsabilité pour les fautes commises par l’ancien syndic dans l’exercice de ses missions. Cette solution repose sur la combinaison des articles 1240 du code civil, qui fonde la responsabilité délictuelle, et 1998 du même code, qui oblige le mandant à exécuter les engagements contractés par le mandataire conformément au pouvoir qui lui est donné. Elle garantit aux copropriétaires et aux tiers une protection effective, le syndicat des copropriétaires demeurant le débiteur ultime des obligations nées de l’administration de l’immeuble.
En définitive, la troisième chambre civile a veillé à préserver l’équilibre entre l’efficacité de l’administration provisoire et les droits fondamentaux des copropriétaires. Si les décisions de l’administrateur provisoire ne peuvent être directement contestées devant le juge du fond, le copropriétaire n’est pas pour autant privé de tout recours. La faculté d’en référer au président du tribunal judiciaire, prévue par l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965, constitue une voie de droit effective permettant de contrôler la régularité et l’opportunité des actes de l’administrateur. La Cour de cassation rappelle régulièrement que cette voie de recours est exclusive de toute autre, ce qui assure la cohérence du dispositif tout en préservant les droits de la défense. Il appartient dès lors au praticien d’orienter le copropriétaire contestataire vers cette voie spécifique, sous peine d’irrecevabilité de son action.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine, autour de la figure de l’administrateur provisoire de la copropriété, un régime juridique à la fois protecteur des intérêts collectifs du syndicat et respectueux des prérogatives individuelles des copropriétaires. Les arrêts du 9 juillet 2026, en précisant la temporalité de l’appréciation de la vacance du syndic et en cantonnant les pouvoirs de l’administrateur d’un syndicat secondaire dans les strictes limites de son objet légal, confirment l’attachement de la Cour de cassation à une lecture rigoureuse mais pragmatique des textes régissant cette institution. Le praticien retiendra que la contestation des décisions de l’administrateur provisoire obéit à un régime spécifique et dérogatoire, dont la méconnaissance expose le copropriétaire à une irrecevabilité de son action. La consultation d’un avocat en droit immobilier est recommandée pour toute difficulté relative à l’administration provisoire de la copropriété.
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