Le décret du 6 juillet 2026 change le réflexe à adopter lorsqu’un logement loué comme résidence principale bascule vers une exploitation Airbnb ou meublé de tourisme. Jusqu’ici, le bailleur raisonnait surtout avec les outils classiques : interdiction de sous-louer sans accord écrit, obligation d’user paisiblement du logement, preuve des annonces et demande de résiliation judiciaire. Désormais, les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 doivent intégrer une clause beaucoup plus précise lorsque le logement se trouve dans un secteur où le plan local d’urbanisme impose un usage exclusif de résidence principale. Cette clause vise directement les locations de courte durée qui contredisent l’affectation du logement.
La difficulté pratique tient au cumul des règles. Le bailleur ne peut pas se contenter d’une impression, d’un voisin mécontent ou d’une annonce photographiée à la hâte. Il doit identifier la règle applicable, conserver des preuves loyales, distinguer la sous-location non autorisée de la transformation du logement en meublé touristique, puis choisir la bonne action : mise en demeure, signalement à la mairie, commandement, assignation, restitution des loyers perçus ou demande de dommages et intérêts. Pour un logement situé à Paris ou en Île-de-France, où les contrôles de meublés de tourisme sont plus fréquents et où les restrictions locales sont fortes, cette méthode devient déterminante.
I. Servitude de résidence principale et bail 2026 : que change la nouvelle clause contre Airbnb ?
A. Le bail de résidence principale interdit de transformer le logement en meublé de tourisme permanent
Le point de départ reste le bail d’habitation. Un logement loué comme résidence principale n’est pas un support libre d’exploitation touristique. L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé par le locataire ou son conjoint au moins huit mois par an, sauf exceptions tenant notamment à des obligations professionnelles, à la santé ou à un cas de force majeure. Le texte vise expressément le “logement occupé au moins huit mois par an”. Cette formule est décisive : elle sépare le logement d’habitation stable d’un bien offert au passage répété d’une clientèle de courte durée.
Le locataire doit ensuite respecter la destination des lieux. L’article 7 de la même loi lui impose d’user paisiblement des locaux loués et de payer le loyer aux termes convenus. La règle n’est pas seulement comptable. Elle oblige le locataire à utiliser le logement conformément au contrat. Le texte impose d’“user paisiblement des locaux loués suivant la destination” donnée par le bail. Un appartement loué comme résidence principale ne devient donc pas, par la seule volonté du locataire, une activité d’hébergement para-hôtelière avec entrées et sorties répétées, remise de clés, consigne de bagages et rotation de voyageurs.
La sous-location est encore plus directement encadrée. L’article 8 de la loi de 1989 dispose que le locataire “ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement” sans l’accord écrit du bailleur. L’accord doit porter sur le principe de la sous-location et sur le prix. Même si le bailleur accepte une sous-location ponctuelle, le prix au mètre carré ne peut pas excéder celui payé par le locataire principal. La mise en ligne d’une annonce Airbnb, Booking ou Abritel ne remplace donc jamais l’autorisation écrite. Une autorisation vague, orale ou ancienne ne couvre pas nécessairement une exploitation touristique répétée, surtout si le bail mentionne une occupation personnelle et stable.
Cette logique rejoint le droit du tourisme. L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme définit le meublé de tourisme comme une villa, un appartement ou un studio meublé offert à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Il prévoit aussi la déclaration, l’enregistrement éventuel, le plafond annuel de location de la résidence principale et des sanctions civiles. Le texte permet à la commune d’abaisser le plafond de location de la résidence principale à quatre-vingt-dix jours par an, sous conditions. Il vise notamment la limite selon laquelle la résidence principale ne peut pas être louée plus de “cent vingt jours au cours d’une même année civile”, avec des règles locales plus strictes dans certaines communes.
La Cour de cassation rappelle que ce plafond n’est pas une formalité secondaire. Dans un arrêt du 16 avril 2026, n° 24-22.809, la troisième chambre civile a jugé, à propos d’une résidence principale offerte en meublé de tourisme, que la personne concernée “ne peut le faire au-delà de cent vingt jours”. La même décision précise que le suivi d’un cursus ou d’un stage ne suffit pas, à lui seul, à établir une obligation professionnelle permettant de dépasser la limite. Pour un bailleur, cet arrêt fournit une grille de lecture simple : le locataire doit prouver les exceptions qu’il invoque, et non se retrancher derrière une absence ponctuelle pour justifier une exploitation touristique durable.
Le changement d’usage doit aussi être distingué de la simple sous-location. À Paris, en petite couronne et dans de nombreuses communes tendues, transformer un local d’habitation en meublé touristique peut relever de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte prévoit que le fait de louer un local meublé d’habitation en meublé de tourisme, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitue un changement d’usage. Il mentionne expressément que cette location “constitue un changement d’usage”. Un locataire ne peut pas obtenir seul une telle autorisation lorsqu’elle suppose la maîtrise juridique du bien et l’accord du propriétaire. Le bailleur doit donc examiner deux fautes : la violation du bail et la méconnaissance des règles publiques de changement d’usage.
La Cour de cassation a renforcé cette distinction dans son arrêt du 27 juin 2024, n° 23-13.131. Elle y rappelle que louer de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage, relève du changement d’usage, et ajoute qu’une décision de classement en meublé de tourisme “ne peut se substituer à l’autorisation” de changement d’usage. Autrement dit, le fait d’avoir une annonce propre, un classement touristique ou un numéro affiché ne purge pas la violation du bail ni les obligations d’urbanisme. Le locataire qui exploite le logement sans accord écrit expose le bailleur à un risque administratif et crée une cause sérieuse de contentieux.
Le décret du 6 juillet 2026 intervient dans ce contexte. Il n’efface pas les règles antérieures ; il les rend plus lisibles dans le bail. Son intérêt pratique est de faire apparaître, au moment de la signature ou du renouvellement, le lien entre résidence principale, interdiction d’un usage touristique incompatible et sanction contractuelle. Pour les bailleurs, l’enjeu n’est pas de multiplier les clauses décoratives. Il s’agit d’insérer une clause opposable, cohérente avec le plan local d’urbanisme et articulée avec les obligations légales déjà existantes.
B. La clause de résidence principale donne un levier précis au bailleur après mise en demeure du maire
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie le contrat type de location. Son article 1er ajoute notamment, dans certaines hypothèses, une clause de “Servitude de résidence principale”. Le texte prévoit l’insertion d’une stipulation selon laquelle le logement est loué pour un usage exclusif de résidence principale. Il ajoute aussi des mentions pratiques, comme le “numéro de téléphone portable (facultatif)” du locataire, ce qui peut faciliter les échanges opérationnels sans autoriser des demandes intrusives ou disproportionnées.
La date d’entrée en vigueur compte beaucoup. L’article 3 du décret indique que l’article 1er “entre en vigueur le 1er octobre 2026” et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Un bail signé avant cette date ne devient donc pas automatiquement irrégulier parce qu’il ne contient pas la nouvelle rédaction. En revanche, lors d’un renouvellement ou d’un nouveau bail, le bailleur doit vérifier si le logement se situe dans un secteur concerné par le mécanisme de résidence principale exclusive. Si oui, la clause doit être intégrée avec soin, car elle conditionne une partie de la stratégie contentieuse future.
La source de cette clause se trouve dans l’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme. Ce texte permet au règlement du plan local d’urbanisme de délimiter, dans certaines zones, des secteurs où toute construction nouvelle de logements est à usage exclusif de résidence principale. Il ajoute que, à peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou tout contrat de location portant sur un logement concerné doit mentionner cette obligation. La formule la plus utile est celle d’“usage exclusif de résidence principale”. Elle donne au bailleur et à la commune un fondement objectif, localisé et vérifiable.
Ce texte a une conséquence immédiate pour les locations Airbnb. Le même article L. 151-14-1 prévoit que les logements concernés ne peuvent pas faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme au sens du Code du tourisme, hors exceptions. Il emploie une formule nette : ces logements “ne peuvent faire l’objet d’une location” en meublé de tourisme. Pour un locataire, l’argument consistant à dire que le bailleur ne subit aucun impayé ne suffit donc pas. La faute peut tenir à l’usage lui-même : occupation fictive, logement offert à des voyageurs, rotation de séjours, rupture de l’affectation principale.
La sanction contractuelle n’est toutefois pas automatique dans tous les cas. L’article 4 de la loi de 1989 prévoit que la clause résolutoire de plein droit peut viser le non-respect de l’obligation d’occuper le logement exclusivement à titre de résidence principale lorsque le logement est soumis à l’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme. Mais le texte encadre le moment où cette clause produit effet. Il vise le non-respect, par le locataire, de “l’obligation de l’occuper exclusivement” à titre de résidence principale, après l’expiration du délai fixé par la mise en demeure du maire. Le bailleur doit donc articuler le dossier avec l’intervention communale lorsque cette voie est utilisée.
L’article L. 481-4 du Code de l’urbanisme donne le mécanisme administratif. Lorsque l’usage exclusif de résidence principale est méconnu, le maire peut mettre en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation. Le texte dit que le maire “met en demeure le propriétaire” ou le locataire de régulariser. Le délai fixé ne peut pas excéder un an. À l’issue du délai, une astreinte peut être prononcée dans les limites prévues par le texte. Pour le bailleur, cette mise en demeure devient une pièce centrale : elle peut matérialiser le manquement, fixer une échéance et renforcer l’action devant le juge.
Cette mécanique ne remplace pas les autres fondements. Si le locataire sous-loue sans accord écrit, l’article 8 de la loi de 1989 reste disponible. S’il trouble la copropriété par les passages incessants, les boîtes à clés, les dégradations ou les plaintes de voisins, l’article 7 sur l’usage paisible reste utile. Si le logement est situé dans une commune soumise au changement d’usage, le Code de la construction et de l’habitation peut s’ajouter. Le décret de 2026 donne surtout un levier supplémentaire lorsque le bail vise un usage exclusif de résidence principale et que la commune active la procédure prévue par le Code de l’urbanisme.
Le bailleur doit donc éviter deux erreurs. La première serait d’attendre l’impayé alors que le problème porte sur l’usage du logement. La seconde serait de délivrer immédiatement un acte mal fondé, sans vérifier si la clause applicable relève du non-paiement, de la sous-location, de l’usage paisible, du changement d’usage ou de la servitude de résidence principale. L’article 24 de la loi de 1989 prévoit, pour certaines clauses résolutoires, des délais précis, notamment “six semaines après un commandement de payer” en matière d’impayés. Ce délai ne doit pas être confondu avec le régime de la mise en demeure du maire prévu pour l’usage exclusif de résidence principale.
II. Bailleur face à un locataire Airbnb : quelles preuves réunir et quels recours engager ?
A. Prouver la violation du bail sans fragiliser le dossier
Le premier réflexe doit être probatoire. Un bailleur qui découvre une annonce Airbnb reprenant les photos de son appartement doit conserver une preuve exploitable : capture datée, URL, calendrier de disponibilités, prix par nuit, règlement intérieur, avis de voyageurs, mention du quartier, éléments de localisation et correspondance éventuelle avec le logement loué. Lorsque l’enjeu financier ou contentieux est élevé, un constat de commissaire de justice donne une force supérieure au dossier. La capture isolée, enregistrée sans date certaine, peut aider à comprendre la situation, mais elle suffit rarement à porter seule une action solide.
La preuve doit aussi rester loyale. Le bailleur ne peut pas pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire, installer un dispositif de surveillance, piéger le locataire par une usurpation d’identité ou collecter des données personnelles sans nécessité. Il peut en revanche exploiter des annonces publiques, les échanges reçus, les signalements du syndic, les plaintes de voisins, les avis visibles, les photographies comparables, les règlements de copropriété et les éléments de procédure municipale. Les entrées et sorties répétées, les bagageries improvisées, les boîtes à clés accrochées en façade ou dans les parties communes et les messages de voyageurs constituent des indices utiles lorsqu’ils sont documentés proprement.
La Cour de cassation a déjà traité les obligations d’information liées aux meublés de tourisme. Dans l’arrêt du 7 septembre 2023, n° 22-18.101, elle rappelle que le loueur doit transmettre certaines informations dans un délai donné lorsque la commune les demande. La décision mentionne que “Le loueur transmet ces informations” dans le délai légal. Pour le bailleur, cette décision a une portée pratique : la commune peut obtenir des informations et sanctionner certaines omissions, mais le dossier privé du bailleur doit tout de même établir le lien entre le logement loué, l’annonce, le locataire et la violation du bail.
La preuve doit ensuite identifier la faute exacte. Une annonce créée par un tiers sans exploitation effective ne se traite pas comme plusieurs mois de sous-location. Une résidence principale louée ponctuellement par son propriétaire n’appelle pas la même réponse qu’un locataire qui n’habite plus les lieux. Un logement soumis à l’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme n’est pas dans la même situation qu’un logement non concerné par une servitude de résidence principale. Le raisonnement doit donc avancer par questions : le locataire occupe-t-il encore le logement huit mois par an ? Existe-t-il un accord écrit de sous-location ? Les nuitées dépassent-elles le plafond applicable ? La commune a-t-elle adopté un règlement plus strict ? Le bail contient-il la nouvelle clause issue du décret de 2026 ? Une mise en demeure du maire a-t-elle été adressée ?
L’accord écrit du bailleur est un point clé. Beaucoup de contentieux naissent d’un malentendu : le bailleur a accepté qu’un proche dorme quelques jours, le locataire pense pouvoir louer à des voyageurs, puis l’appartement apparaît en ligne avec un tarif journalier. Juridiquement, l’autorisation de recevoir un invité n’est pas une autorisation de sous-louer. L’autorisation de sous-louer un mois précis n’est pas une autorisation permanente. L’autorisation de sous-louer à prix limité n’autorise pas le locataire à conserver un profit supérieur au loyer principal. Le bailleur doit retrouver le bail, les échanges écrits, les avenants et tout message pouvant fixer l’étendue exacte de son accord ou de son refus.
Les revenus tirés de la sous-location sont également déterminants. Les articles 546, 547 et 549 du Code civil permettent de raisonner sur les fruits civils produits par le bien. L’article 547 énonce que “Les fruits civils appartiennent au propriétaire” par accession, sous réserve des règles applicables. L’article 549 prévoit que le possesseur de mauvaise foi est tenu de restituer les produits avec la chose. Ces textes peuvent soutenir une demande de restitution des sommes encaissées lorsque le locataire a sous-loué sans droit. La demande doit être chiffrée à partir des annonces, calendriers, relevés, avis, tarifs et durées constatées.
La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 7 janvier 2026, n° 24-13.163, a aussi rappelé le rôle possible de la plateforme lorsque celle-ci ne se borne pas à une intermédiation neutre. La décision retient qu’un opérateur “ne se limite pas à jouer” un rôle neutre dans certaines conditions. Pour un bailleur, cette décision n’autorise pas à poursuivre systématiquement la plateforme dès la première annonce. Elle montre plutôt que l’analyse peut dépasser le seul locataire lorsque la plateforme participe activement à l’opération litigieuse, notamment dans la présentation, la promotion, l’encaissement ou l’organisation du service.
Le bailleur doit enfin conserver une chronologie précise. Date de signature du bail, entrée dans les lieux, premières annonces, premiers avis, alertes du syndic, courriers au locataire, échanges avec la mairie, mise en demeure, maintien de l’annonce, interruption ou reprise de l’activité : cette chronologie permet au juge d’apprécier la gravité du manquement. Elle évite aussi de mélanger des faits anciens, prescrits ou incertains avec les faits récents. Dans les dossiers liés au décret de 2026, la chronologie doit intégrer la date du 1er octobre 2026, la date de conclusion ou de renouvellement du bail et l’existence éventuelle d’une clause conforme au contrat type.
B. Agir vite : mise en demeure, juge, restitution des sous-loyers et stratégie Paris / Île-de-France
Une fois les preuves réunies, la première action est souvent une mise en demeure adressée au locataire. Elle doit rappeler les clauses du bail, les textes applicables, les faits constatés et les demandes concrètes : retrait immédiat des annonces, cessation de toute sous-location, communication des périodes louées, restitution des sommes perçues sans droit, remise en état en cas de dégradations et confirmation écrite que le logement est à nouveau occupé comme résidence principale. Une mise en demeure précise vaut mieux qu’un courrier général accusant le locataire de fraude sans exposer les éléments. Elle prépare le contentieux et donne au locataire une dernière possibilité de régulariser.
Si le logement relève de l’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme, le bailleur doit aussi envisager l’intervention de la mairie. La demande peut porter sur l’existence du secteur de résidence principale exclusive, sur les formalités de meublé de tourisme et sur la procédure de mise en demeure prévue par l’article L. 481-4. À Paris, ce point est particulièrement sensible : la commune dispose d’équipes habituées aux contrôles, les règlements sur les meublés touristiques sont développés, et les contentieux de changement d’usage sont nombreux. En Île-de-France, la stratégie varie selon la commune, le règlement local et le type d’immeuble. Le bailleur doit donc vérifier la règle municipale avant d’agir.
La demande de résiliation peut ensuite prendre deux voies. La première est la clause résolutoire, lorsque le bail et les textes permettent de l’activer. Pour les impayés, le commandement obéit au régime de l’article 24 de la loi de 1989. Pour l’usage exclusif de résidence principale issu de l’article L. 151-14-1, l’article 4 de la loi de 1989 impose de tenir compte de la mise en demeure du maire et de l’expiration du délai fixé. La seconde voie est la résiliation judiciaire : le bailleur demande au juge de constater un manquement suffisamment grave pour mettre fin au bail. Cette voie reste utile lorsque la clause résolutoire est inadaptée, absente ou contestable.
Le fondement civil peut compléter la demande. L’article 1728 du Code civil impose au preneur d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination donnée par le bail. Le texte vise l’obligation “D’user de la chose louée raisonnablement”. L’article 1729 ajoute que si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il peut résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Le texte permet au bailleur de “faire résilier le bail”. Ces textes sont utiles lorsque le litige dépasse la seule sous-location : troubles de voisinage, dégradations, atteinte à la sécurité de l’immeuble, perte d’assurabilité ou risque administratif.
La restitution des sous-loyers ne doit pas être oubliée. Lorsqu’un locataire encaisse des nuitées en violation du bail, le bailleur peut demander que les revenus indûment tirés du logement lui soient restitués. Le chiffrage doit être rigoureux : nombre de nuitées, prix affiché, frais de ménage, commissions, périodes effectivement disponibles, avis publiés, montant du loyer principal, éventuelles remises et éléments bancaires obtenus en procédure. Une demande forfaitaire non démontrée sera plus fragile. À l’inverse, un tableau clair, adossé à des captures, constats, avis de voyageurs et échanges de plateforme, renforce la crédibilité de la demande.
La question de l’assurance doit aussi être vérifiée. Un bail d’habitation suppose une assurance locative adaptée à l’occupation déclarée. Une rotation de voyageurs peut créer des risques différents : incendie, dégât des eaux, vol, perte de clés, occupation par des tiers inconnus, responsabilité dans les parties communes. Le bailleur doit demander l’attestation d’assurance prévue par le bail et vérifier si l’assureur couvre ou exclut les locations touristiques non autorisées. Cette vérification n’est pas accessoire. En cas de sinistre, la découverte d’une exploitation Airbnb non déclarée peut compliquer l’indemnisation et renforcer la gravité du manquement du locataire.
Dans un immeuble en copropriété, le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale jouent aussi un rôle. Certains règlements interdisent les activités commerciales, les locations de courte durée assimilables à une activité para-hôtelière ou les nuisances liées aux passages répétés. Le syndic peut réunir des signalements, des vidéos des parties communes lorsqu’elles existent légalement, des plaintes de résidents, des constats de boîtes à clés ou de dégradations. Le bailleur ne doit pas déléguer entièrement sa preuve au syndic, mais il peut utiliser ces éléments pour démontrer que l’usage du logement dépasse une simple absence du locataire.
À Paris et en Île-de-France, la stratégie doit être locale. Paris combine encadrement du changement d’usage, contrôles municipaux, contentieux abondant et forte demande touristique. Les communes de petite couronne peuvent aussi adopter des restrictions, exiger des enregistrements ou contrôler les meublés touristiques. Le bailleur doit identifier le tribunal compétent, conserver les échanges avec la mairie, vérifier si le bail a été renouvelé après le 1er octobre 2026 et déterminer si la clause de résidence principale exclusive est applicable. Lorsque l’immeuble est proche d’une gare, d’un site touristique ou d’un quartier très demandé, les indices d’exploitation courte durée sont souvent plus visibles, mais ils doivent rester prouvés.
Le locataire conserve bien sûr des moyens de défense. Il peut soutenir que l’annonce n’a jamais donné lieu à location, que le logement est resté sa résidence principale, que les nuitées sont restées sous le plafond légal, que le bailleur avait donné un accord écrit, que les captures sont incertaines ou que le logement n’entre pas dans le secteur de résidence principale exclusive. Il peut aussi contester la régularité de la mise en demeure, le délai laissé par la mairie ou la proportionnalité de la résiliation. Le bailleur doit donc préparer sa réponse à ces arguments avant d’assigner. Une action rapide n’est efficace que si elle est documentée.
La meilleure méthode est progressive. Première étape : sauvegarder les annonces et les preuves publiques. Deuxième étape : relire le bail, les avenants et les échanges. Troisième étape : vérifier les règles communales et le secteur éventuel de résidence principale exclusive. Quatrième étape : écrire au locataire en demandant l’arrêt immédiat et la communication des informations nécessaires. Cinquième étape : saisir la mairie si le dossier relève du Code de l’urbanisme. Sixième étape : préparer l’action judiciaire, en distinguant résiliation, restitution des sous-loyers, dommages et intérêts, expulsion et mesures de preuve. Cette méthode évite l’improvisation et réduit le risque d’une procédure rejetée pour mauvais fondement.
Conclusion
Le décret du 6 juillet 2026 ne crée pas une interdiction générale nouvelle de toute location Airbnb. Il rend plus visible une règle déjà structurante : un bail de résidence principale n’autorise pas le locataire à transformer le logement en activité touristique, surtout lorsque le logement est soumis à un usage exclusif de résidence principale. À partir du 1er octobre 2026, les baux conclus ou renouvelés devront intégrer cette réalité lorsque le secteur local l’impose. Pour le bailleur, la priorité n’est pas de réagir sous le coup de l’agacement, mais de bâtir un dossier utile : bail, clause applicable, preuves de l’annonce, durée des locations, absence d’accord écrit, règles municipales, mise en demeure du maire si nécessaire, puis demande judiciaire adaptée.
La réponse dépend donc du cas concret. Une annonce isolée, une sous-location ponctuelle autorisée et une exploitation touristique organisée n’appellent pas la même procédure. À Paris et en Île-de-France, la vigilance doit être plus forte, car les contrôles municipaux, les règles de changement d’usage et les contentieux de meublés touristiques sont plus fréquents. Un bailleur qui agit tôt peut obtenir l’arrêt de l’activité, demander la résiliation du bail, réclamer les sous-loyers indûment perçus et limiter les risques administratifs. Pour une analyse plus large des litiges locatifs, la page avocat bail habitation Paris présente les principaux contentieux de bail d’habitation traités par le cabinet.
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