Les servitudes légales de passage à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. La constitution du droit de passage : la rigueur des conditions légales
A. La sanction de la division volontaire des fonds
La servitude légale de passage pour cause d’enclave, régie par les articles 682 et suivants du Code civil, constitue l’un des mécanismes les plus contentieux du droit des biens. Ces dispositions, qui trouvent leur origine dans le Code Napoléon de 1804 et n’ont connu que des modifications ponctuelles depuis lors, notamment par la loi du 25 juin 1999 ayant introduit l’article 685-1 relatif à l’extinction de la servitude par cessation d’enclave, demeurent d’une actualité brûlante. Les contentieux qu’elles suscitent sont à la mesure des enjeux qu’elles soulèvent : la valeur d’un terrain constructible, la viabilité d’une exploitation agricole, l’accès à une habitation peuvent dépendre de l’existence ou de l’absence d’un droit de passage.
L’article 682 du Code civil dispose que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner » (Code civil, art. 682). Ce texte, qui consacre un droit réel au profit du propriétaire enclavé, ne constitue cependant pas un blanc-seing. Il est encadré par deux limitations majeures : d’une part, le passage ne peut être réclamé que sur les fonds voisins et doit être le moins dommageable possible pour le fonds servant ; d’autre part, il cède devant l’article 684 lorsque l’enclave résulte d’une division volontaire du fonds.
Or, cette faculté trouve une limite essentielle lorsque l’état d’enclave résulte d’une division volontaire du fonds, hypothèse dans laquelle l’article 684 du même code impose que le passage ne puisse être réclamé que sur les terrains issus de cette division (Code civil, art. 684, alinéa 1er). L’articulation entre ces deux textes, qui peut sembler simple dans son énoncé, donne lieu à un contentieux nourri dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu à connaître à plusieurs reprises entre 2023 et 2025, précisant à chaque occasion la portée et les conditions d’application de ces dispositions.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt publié au Bulletin du 20 novembre 2025, apporté des précisions décisives sur l’articulation entre ces deux textes. Dans cette espèce, un propriétaire avait cédé en 2013 les parcelles permettant l’accès à la voie publique, avant de vendre en 2017 les parcelles devenues enclavées. L’acquéreur de ces dernières sollicitait un droit de passage sur un fonds voisin, étranger à la division. La Cour de cassation rejette le pourvoi en énonçant que « lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-17.240, Publié au Bulletin).
Cette solution consacre une conception objective de l’article 684, qui s’attache exclusivement à l’existence d’une division ayant directement causé l’enclave, sans égard à la situation antérieure des parcelles. La Cour ajoute, de manière tout aussi significative, que « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil ». Par cette double précision, la haute juridiction ferme deux portes que la pratique notariale et le contentieux immobilier tentaient d’ouvrir : la reconstitution d’un état d’enclave antérieur et le défaut de prévoyance du vendeur originaire ne sauraient faire échec à la règle de l’article 684.
Par ailleurs, la chambre a également rappelé, dans un arrêt du 14 décembre 2023, la distinction fondamentale entre servitude légale de passage et servitude conventionnelle. La cour d’appel de Fort-de-France avait, dans ses motifs, constaté que l’acte de propriété des demandeurs se bornait à rappeler l’existence d’une servitude légale de passage fondée sur l’article 682 du Code civil, mais avait néanmoins, dans son dispositif, reconnu une servitude conventionnelle au profit d’un fonds voisin. La Cour de cassation censure cette décision pour contradiction de motifs, rappelant par là même que la simple mention dans un titre de propriété de l’existence d’une servitude légale ne saurait valoir titre constitutif d’une servitude conventionnelle au sens des articles 691 et 695 du Code civil (Civ. 3e, 14 déc. 2023, n° 21-23.035).
En conséquence, le praticien du droit de la vente immobilière doit être particulièrement attentif, lors de toute division parcellaire, aux conséquences de l’article 684. La constitution d’une servitude conventionnelle au profit des parcelles cédées ou conservées est, à cet égard, une précaution essentielle que l’arrêt du 20 novembre 2025 invite à ne jamais négliger.
B. L’exigence renforcée d’un accès effectif et suffisant
Au-delà de la sanction de la division volontaire, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’un contrôle accru de l’effectivité de l’accès à la voie publique. L’article 682 du Code civil ne se contente pas d’une issue théorique : il exige un passage « suffisant pour assurer la desserte complète » du fonds. Cette condition d’effectivité a été rappelée avec force par un arrêt du 2 octobre 2025, rendu sous l’empire de l’article 682 du code civil de Nouvelle-Calédonie mais dont la portée doctrinale dépasse le seul cadre calédonien.
Dans cette espèce, un propriétaire invoquait le bénéfice d’une servitude conventionnelle mentionnée dans son titre pour accéder à la voie publique. La cour d’appel de Nouméa avait estimé que cette seule mention suffisait à exclure l’état d’enclave. La Cour de cassation casse l’arrêt, reprochant aux juges du fond de s’être déterminés « sans rechercher, comme il lui était demandé, si, en dépit de la description de la servitude de passage stipulée dans le titre de propriété, laquelle était en outre contraire à celle figurant dans l’acte de partage correspondant à l’acte constitutif de la servitude, le passage offert permettait d’offrir au fonds un accès effectif et suffisant à la voie publique » (Civ. 3e, 2 oct. 2025, n° 23-21.978).
Cette décision illustre que l’existence formelle d’une servitude ne suffit pas à écarter l’état d’enclave si le passage qu’elle procure est, en fait, impraticable ou insuffisant. La Cour de cassation impose aux juges du fond un examen concret de l’accessibilité du fonds, qui doit porter non seulement sur l’existence juridique du passage mais aussi sur ses caractéristiques matérielles et sa conformité à l’acte constitutif.
Dans le même sens, l’arrêt du 9 janvier 2025 a rappelé que l’appréciation de l’état d’enclave doit être effectuée au regard de l’article 682 du Code civil, sans que puisse être invoqué, pour écarter la demande de désenclavement, le seul fait que le fonds disposerait d’un accès piétonnier ou d’un accès théorique à la voie publique qui ne permettrait pas la desserte effective pour l’usage auquel le fonds est destiné (Civ. 3e, 9 janv. 2025, n° 22-18.677). L’appréciation du caractère suffisant du passage est, dès lors, fonctionnelle : elle dépend de la destination du fonds, qu’il s’agisse d’habitation, d’exploitation agricole, industrielle ou commerciale.
Cette exigence d’effectivité rejaillit directement sur la pratique du droit de la construction. Un terrain ne peut être regardé comme constructible que s’il dispose d’un accès effectif à la voie publique, et la seule existence d’une servitude mentionnée dans un titre ne garantit pas cette constructibilité si le passage est matériellement impraticable.
II. La dynamique temporelle de la servitude de passage
A. La distinction entre servitude légale et servitude conventionnelle
La distinction entre la servitude légale de l’article 682 et la servitude conventionnelle de l’article 686 du Code civil constitue un enjeu majeur du contentieux immobilier. La première naît de la seule constatation de l’état d’enclave et s’impose aux propriétaires des fonds voisins indépendamment de toute convention. La seconde résulte d’un accord de volontés et obéit au régime général des servitudes établies par le fait de l’homme. Les conséquences pratiques de cette distinction sont considérables, notamment en ce qui concerne les conditions d’extinction et le régime de l’indemnité.
L’arrêt du 14 décembre 2023 précité a rappelé avec netteté qu’un titre de propriété se bornant à mentionner l’existence d’une servitude légale de passage en visant expressément l’article 682 du Code civil ne constitue pas un titre constitutif de servitude conventionnelle. La cour d’appel de Fort-de-France avait, dans une décision contradictoire, reconnu à la fois l’existence d’une servitude légale justifiée par l’absence d’issue sur la voie publique et l’existence d’un titre constitutif de servitude conventionnelle. La Cour de cassation censure cette confusion en relevant la contradiction entre les motifs et le dispositif, ce qui équivaut à un défaut de motifs au sens de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ailleurs, les praticiens du droit immobilier doivent mesurer l’importance de cette distinction dans le cadre des opérations de division parcellaire. Le propriétaire qui divise son fonds et conserve une parcelle enclavée sans prévoir de servitude conventionnelle s’expose à ne pouvoir réclamer un passage que sur les parcelles issues de la division, en application de l’article 684. La précaution notariale consiste donc à instituer, dès l’acte de division, une servitude conventionnelle de passage dont l’assiette, le mode et l’indemnité sont précisément définis.
Dans le contentieux de la jouissance des biens immobiliers, cette distinction entre servitude légale et conventionnelle revêt une importance pratique immédiate. En effet, le propriétaire du fonds servant qui entend contester l’existence ou l’étendue de la servitude ne peut se prévaloir des mêmes moyens selon que la servitude est d’origine légale ou conventionnelle. L’extinction de la servitude légale obéit au régime spécifique de l’article 685-1 tandis que l’extinction de la servitude conventionnelle relève des règles générales, notamment celles du non-usage trentenaire prévues par les articles 703 et suivants du Code civil.
Par ailleurs, l’arrêt du 20 novembre 2025 comporte un enseignement supplémentaire qui intéresse directement la pratique notariale et le contentieux de la vente immobilière. La Cour de cassation y précise en effet que le propriétaire originaire qui a conservé une parcelle enclavée sans avoir préalablement « reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division » ne peut transmettre à son acquéreur plus de droits qu’il n’en détenait lui-même. Cette solution, qui fait application du principe selon lequel nul ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en a, a pour conséquence que l’acquéreur d’une parcelle enclavée se trouve, à l’égard des fonds voisins issus de la même division, dans une situation juridique aussi précaire que celle de son vendeur.
Il en résulte une recommandation pratique essentielle pour toute opération de division parcellaire : lorsque le propriétaire originaire entend conserver une parcelle qui se trouvera enclavée du fait de la division, il doit impérativement instituer, dans l’acte même de division, une servitude conventionnelle de passage au profit de cette parcelle. À défaut, ni lui-même ni ses ayants cause ne pourront réclamer un passage sur les fonds issus de la division, et ils ne pourront davantage se tourner vers les fonds voisins étrangers à cette division, en vertu de l’article 684 dont la Cour de cassation assure désormais une application rigoureuse.
B. L’extinction de la servitude par cessation de l’état d’enclave
L’article 685-1 du Code civil, issu de la loi du 25 juin 1999, dispose qu’« en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 » (Code civil, art. 685-1). Ce texte, dont la portée est à la fois large quant aux causes d’extinction et restreinte quant aux conditions de fait, a fait l’objet d’un arrêt remarqué du 10 avril 2025.
Dans cette espèce, les propriétaires d’un fonds servant soutenaient que l’état d’enclave du fonds dominant avait cessé par suite de la création d’une nouvelle rue située à l’arrière de ce fonds, laquelle offrait un accès à la voie publique. La cour d’appel d’Orléans avait rejeté leur demande au motif que la maison d’habitation située sur la parcelle comportait un garage en sous-sol avec une rampe d’accès donnant directement sur le fonds servant et que le propriétaire « doit disposer d’un accès suffisant à son garage depuis la voie publique pour pouvoir user pleinement du bien acquis dans la configuration existante ». La Cour de cassation casse l’arrêt, reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché « si la création de la nouvelle rue située à l’arrière de la parcelle assurait un accès suffisant à celle-ci, depuis la voie publique, par un véhicule automobile » (Civ. 3e, 10 avr. 2025, n° 23-22.441).
Cette décision révèle la méthodologie du contrôle de la cessation de l’état d’enclave. Le juge ne doit pas se contenter de constater que le nouvel accès est moins commode que le précédent ; il doit vérifier, de manière concrète et objective, si le fonds dominant dispose désormais d’un accès suffisant à la voie publique. La commodité subjective du propriétaire du fonds dominant, en particulier l’emplacement de son garage, ne saurait à elle seule faire obstacle à la constatation de la cessation de l’enclave.
L’enjeu de la cessation de l’état d’enclave est considérable pour les propriétaires de fonds servants comme pour les acquéreurs de parcelles enclavées. La création d’une nouvelle voie publique, l’aménagement d’un accès alternatif ou la modification de la configuration des lieux peuvent, à tout moment, remettre en cause l’existence même de la servitude de passage. Le propriétaire du fonds servant doit néanmoins rapporter la preuve, qui lui incombe, de ce que la desserte du fonds dominant est désormais assurée dans les conditions de l’article 682. Cette preuve, qui suppose le plus souvent un constat d’huissier et, le cas échéant, une expertise judiciaire, doit établir non seulement l’existence matérielle du nouvel accès mais aussi son caractère suffisant au regard de la destination du fonds, qu’il s’agisse d’habitation, d’exploitation agricole, industrielle ou commerciale.
Dès lors, le propriétaire du fonds servant dispose d’une action autonome en extinction de la servitude fondée sur l’article 685-1 du Code civil, qu’il peut exercer « à tout moment », sans condition de délai. Cette action est distincte de l’action en extinction pour non-usage trentenaire prévue par les articles 703 et suivants du même code. Elle suppose, pour prospérer, la démonstration factuelle que le fonds dominant est désormais desservi dans les conditions de l’article 682, c’est-à-dire par un accès effectif et suffisant à la voie publique, adapté à la destination du fonds.
L’articulation entre l’article 684 et l’article 685-1 du Code civil témoigne d’une cohérence d’ensemble du régime des servitudes légales de passage, que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile s’attache à renforcer. Au stade de la constitution du droit de passage, l’article 684 sanctionne la division volontaire en cantonnant la faculté de réclamer un passage aux seuls fonds issus de cette division. Au stade de l’extinction, l’article 685-1 permet au propriétaire du fonds servant de se libérer de la charge lorsque les circonstances de fait ont évolué et que le fonds dominant n’est plus enclavé.
Il en résulte un équilibre remarquable entre la protection du propriétaire enclavé, qui bénéficie d’un droit de passage de plein droit sur les fonds voisins, et la protection du propriétaire du fonds servant, qui peut obtenir la libération de son fonds dès lors que l’état d’enclave a cessé. La Cour de cassation veille à ce que cet équilibre ne soit rompu ni par une application trop rigide de l’article 684 qui aboutirait à pérenniser des enclaves, ni par une interprétation trop laxiste de l’article 685-1 qui priverait le propriétaire enclavé d’un accès effectif à la voie publique.
En définitive, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile sur les servitudes légales de passage se caractérise par une double exigence de rigueur et de réalisme. Rigueur dans l’application de la sanction de la division volontaire, qui ne souffre d’aucune dérogation au bénéfice du propriétaire ayant lui-même créé ou laissé créer l’état d’enclave. Réalisme dans l’appréciation des conditions de fait, qui impose aux juges du fond de vérifier concrètement l’effectivité et la suffisance de l’accès à la voie publique, tant au stade de la constitution du droit de passage qu’à celui de son extinction.
Cette construction jurisprudentielle, qui s’appuie sur le cadre légal des articles 682 à 685-1 du Code civil, offre aux praticiens du droit immobilier des repères solides pour sécuriser les opérations de division parcellaire, anticiper le contentieux de l’enclave et conseiller utilement les propriétaires, qu’ils soient titulaires du fonds dominant ou du fonds servant. La vigilance reste toutefois de mise : la moindre imprécision dans un acte de division ou de vente peut cristalliser un contentieux dont l’issue, comme l’illustrent les arrêts commentés, dépendra d’une analyse minutieuse des circonstances de fait et de la chronologie des mutations.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2025 consolide le régime des servitudes légales de passage autour de principes directeurs clairs. La sanction de la division volontaire par l’article 684 du Code civil est appliquée avec une rigueur qui ne laisse place à aucune échappatoire fondée sur l’histoire antérieure des parcelles ou sur l’absence de précaution du vendeur originaire. L’exigence d’un accès effectif et suffisant à la voie publique, contrôlée de manière concrète par la Cour de cassation, protège le propriétaire enclavé contre les servitudes illusoires tout en permettant au propriétaire du fonds servant d’obtenir l’extinction de la charge lorsque les circonstances ont changé.
La distinction entre servitude légale et servitude conventionnelle commande l’ensemble du régime applicable et détermine les conditions de constitution comme d’extinction du droit de passage. Il appartient aux praticiens du droit immobilier, notaires et avocats, de tirer les conséquences de cette construction jurisprudentielle en anticipant, dès la rédaction des actes, les contentieux que la division parcellaire peut engendrer. La précaution cardinale consiste à ne jamais laisser une parcelle sans accès à la voie publique dans un acte de division, et à instituer, lorsque cela est nécessaire, une servitude conventionnelle dont l’assiette et les modalités sont précisément définies, sous peine de voir le propriétaire enclavé privé de tout recours utile.
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