La déchéance du terme abusive dans la saisie immobilière : l’avis du 21 mai 2026 et la refonte de l’office du juge de l’exécution
I. La sanction du caractère abusif de la clause de déchéance du terme : une nullité partielle du titre exécutoire
A. L’émergence d’un contrôle d’office du juge de l’exécution sur les clauses abusives
La procédure de saisie immobilière, régie par les dispositions des livres Ier et III du code des procédures civiles d’exécution, repose sur un principe fondateur énoncé à l’article L. 311-2 de ce code : tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut engager une telle mesure d’exécution forcée. Or, cette exigibilité même peut se trouver fragilisée lorsque la clause de déchéance du terme, par laquelle la banque a prononcé l’exigibilité anticipée du prêt, s’avère abusive au sens du droit de la consommation. La sanction du caractère abusif de cette clause, qui emporte qu’elle est réputée non écrite, produit des effets radicaux sur l’économie de la procédure de saisie : le titre exécutoire est privé d’effet pour la fraction de la créance correspondant au capital restant dû, mais la procédure peut se poursuivre sur le fondement des seules échéances échues et demeurées impayées.
L’article L. 212-1 du code de la consommation énonce que, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, « sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat » (C. consom., art. L. 212-1). La Cour de cassation a, depuis plusieurs années, appliqué ce texte aux clauses de déchéance du terme insérées dans les contrats de prêt immobilier, en jugeant que constitue une clause abusive celle qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable.
La première chambre civile a ainsi posé, par deux arrêts publiés au Bulletin, que la clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable « crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement » (Cass. 1re civ., 29 mai 2024, n° 23-12.904, Publié au Bulletin ; Cass. 1re civ., 22 mars 2023, n° 21-16.044, Publié au Bulletin).
Par ailleurs, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’autorité de la chose jugée ne fait pas obstacle à ce que le juge national soit tenu d’apprécier, même au stade d’une mesure d’exécution forcée, le caractère éventuellement abusif d’une clause, dès lors que cet examen n’a pas déjà été effectué à l’occasion du précédent contrôle juridictionnel ayant abouti à la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée (CJUE, 26 janvier 2017, Banco Primus, C-421/14). Cette jurisprudence impose au juge national un examen effectif de la clause litigieuse, indépendamment de la force de chose jugée qui s’attache à la décision fondant les poursuites.
Dans le prolongement de cette jurisprudence européenne, la chambre commerciale de la Cour de cassation a précisé qu’un débiteur peut, à l’occasion de la procédure de saisie immobilière, soulever à l’audience d’orientation une contestation portant sur le caractère abusif d’une clause de l’acte de prêt notarié, nonobstant l’autorité de la chose jugée attachée à une décision antérieure admettant la créance à son passif, dès lors qu’il ressort de cette décision que le juge ne s’est pas livré à cet examen (Com., 8 février 2023, n° 21-17.763, Publié au Bulletin).
La deuxième chambre civile a renforcé cette construction en jugeant que le juge de l’exécution est tenu, même en présence d’une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée, d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, pour autant qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet (Cass. 2e civ., 13 avril 2023, n° 21-14.540, Publié au Bulletin).
C’est dans ce contexte jurisprudentiel déjà dense que s’inscrit l’avis rendu par la deuxième chambre civile le 21 mai 2026, sur demande du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille, pour déterminer l’office du juge confronté à une clause abusive dans l’acte notarié fondant la saisie immobilière. La demande d’avis a été jugée recevable par la Cour, qui a relevé que cette question de droit était nouvelle, présentait une difficulté sérieuse et était susceptible de se poser dans de nombreux litiges, en raison de la multiplication des contentieux relatifs aux clauses abusives dans les contrats de prêt immobilier. La formation de section de la deuxième chambre civile, réunie le 5 mai 2026 sous la présidence de Mme Martinel, a ainsi été appelée à préciser un pan entier du droit des procédures civiles d’exécution.
B. Les conséquences de l’anéantissement de la clause : survie partielle du commandement et poursuite sur échéances
Lorsque le juge de l’exécution répute non écrite une clause de déchéance du terme abusive, l’article L. 241-1 du code de la consommation dispose que « les clauses abusives sont réputées non écrites. Le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses. Les dispositions du présent article sont d’ordre public. »
La Cour de cassation avait déjà précisé, dans un avis antérieur, que lorsque le juge de l’exécution répute non écrite une clause abusive, « le titre exécutoire est privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite et que le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi » (Avis Cass., 11 juillet 2024, n° 24-70.001, Publié au Bulletin). La même décision ajoutait que le juge tire ensuite « toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi » et que, lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, « il doit ordonner la mainlevée de la mesure ».
En conséquence, l’anéantissement de la clause de déchéance du terme n’entraîne pas la nullité intégrale de la procédure de saisie immobilière. La Cour de cassation a en effet jugé de manière constante que, si le prêteur a délivré un commandement de payer les mensualités échues et impayées et le capital restant dû alors que la déchéance du terme n’a pas été régulièrement prononcée, le commandement de payer valant saisie demeure valable à concurrence du montant de ces mensualités (Cass. 1re civ., 16 juin 2021, n° 19-17.940 ; Cass. 2e civ., 14 septembre 2023, n° 21-25.453).
L’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution consacre expressément cette solution en disposant que « la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier ». Par ailleurs, la Cour de cassation affirme que le juge de l’exécution est tenu à l’audience d’orientation de vérifier que le montant de la créance est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, sans être lié par le montant mentionné dans le commandement (Cass. 2e civ., 24 septembre 2015, n° 14-20.009, Publié au Bulletin).
Les juridictions du fond appliquent quotidiennement ce régime. Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille a ainsi, par un jugement du 4 mars 2025, déclaré non écrite comme abusive une clause de déchéance du terme et poursuivi la procédure sur les seules échéances échues impayées (TJ Marseille, 4 mars 2025, n° 24/00250). La cour d’appel de Nancy a, quant à elle, par un arrêt du 24 avril 2025, constaté le caractère abusif d’une clause de déchéance du terme et rejeté la demande de mainlevée de la saisie immobilière, la créance demeurant exigible à hauteur des échéances impayées (CA Nancy, 24 avril 2025, n° 24/01906).
II. L’actualisation de la créance à l’audience d’orientation : les trois strates d’échéances impayées
A. La distinction fondatrice de l’avis du 21 mai 2026 : l’actualisation conditionnée à la production d’un décompte
La demande d’avis formulée par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille était double. La première question portait sur le point de savoir si, lorsque la clause de déchéance du terme est déclarée abusive et réputée non écrite, le juge doit mentionner la créance pour les seules échéances échues et non payées visées dans le commandement, ou s’il peut actualiser cette créance. La seconde question, subsidiaire, portait sur la date jusqu’à laquelle cette actualisation peut intervenir.
La Cour de cassation répond à ces interrogations par une distinction binaire, qui constitue l’apport doctrinal majeur de l’avis du 21 mai 2026 (Avis Cass., 2e civ., 21 mai 2026, n° 25-70.025, Publié au Bulletin).
Dans la première hypothèse, si un décompte actualisé est produit, le juge de l’exécution prend en considération, dans la limite des demandes des parties et le cas échéant jusqu’au jour où il statue, les échéances impayées devenues exigibles par l’écoulement du temps en application du contrat de prêt notarié et portées par cet acte valant titre exécutoire au sens de l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution. La Cour hiérarchise ces échéances en trois strates successives : « en premier lieu, les mensualités impayées échues avant le prononcé de la déchéance du terme visées en tant que telles par le décompte du commandement de payer valant saisie, en deuxième lieu, les mensualités impayées dont le terme est parvenu à échéance entre la date de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée et la date de la mesure d’exécution pratiquée, et en troisième lieu, les mensualités impayées échues postérieurement au commandement jusqu’à la date du jugement d’orientation ».
En revanche, dans la seconde hypothèse où aucun décompte actualisé n’est produit par le créancier poursuivant, le juge de l’exécution ne peut retenir que les seules mensualités impayées échues avant la date de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée, qui figurent en tant que telles dans le décompte du commandement de payer valant saisie.
Cette construction s’articule avec le principe selon lequel le juge de l’exécution n’est pas tenu, en l’absence de demande en ce sens, d’actualiser d’office dans le jugement d’orientation le montant de la créance réclamée dans le commandement (Cass. 2e civ., 1er février 2018, n° 16-28.066, Publié au Bulletin). La Cour de cassation rappelle par ailleurs, dans les motifs de l’avis, que le juge de l’exécution est soumis aux principes directeurs du procès civil et fixe la créance dans la limite des demandes des parties, conformément à l’article 4 du code de procédure civile. Il peut les inviter à actualiser le montant de la créance en considération du caractère non écrit de la clause abusive.
L’avis confirme ainsi que le juge de l’exécution n’est pas investi d’un pouvoir d’actualisation automatique de la créance, mais qu’il peut, lorsque les parties le sollicitent, intégrer l’ensemble des échéances devenues exigibles jusqu’au jour du jugement d’orientation. Cette solution pragmatique évite au créancier de devoir délivrer un nouveau commandement pour les échéances intermédiaires, tout en préservant l’office du juge qui ne peut pallier d’office la carence des parties dans l’administration de la preuve.
B. L’articulation procédurale avec la recevabilité des demandes incidentes en appel
L’arrêt rendu par la deuxième chambre civile le 11 juin 2026, également publié au Bulletin, vient compléter le dispositif en précisant les conditions procédurales dans lesquelles le créancier peut tirer les conséquences de l’anéantissement de la clause de déchéance du terme (Cass. 2e civ., 11 juin 2026, n° 25-11.291, Publié au Bulletin).
L’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’« à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation ». La question se posait de savoir si la banque, confrontée à une contestation du caractère abusif de la clause de déchéance du terme soulevée pour la première fois en appel par le débiteur, pouvait encore former une demande incidente tendant à voir la procédure se poursuivre sur les seules échéances échues impayées.
La Cour de cassation répond par l’affirmative : elle énonce que, lorsque le débiteur a soulevé pour la première fois en appel du jugement d’orientation le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, « le créancier est recevable, au regard de l’article R. 311-5 précité, à former une demande incidente tendant à tirer les conséquences sur le montant de sa créance de l’éventuel caractère non écrit de cette clause ».
Cette solution, qui s’adosse à l’avis du 11 juillet 2024 et à l’avis du 21 mai 2026, permet au créancier poursuivant de ne pas être privé de toute voie de droit lorsque la clause de déchéance du terme est anéantie en appel. En l’espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait exactement retenu que « dès lors qu’il a été discuté devant le premier juge de la validité de la mise en demeure, de la clause de déchéance du terme et par voie de conséquence de l’exigibilité de la créance, il ne saurait être considéré que la demande de la banque de voir juger en l’état d’échéances impayées à la date de la délivrance du commandement de payer est un moyen nouveau au sens de l’article R. 311-5 ».
La cour d’appel de Grenoble a, de manière convergente, déclaré abusive une clause de déchéance du terme dans un arrêt du 19 mai 2026, tout en rappelant son absence de pouvoir pour statuer sur les conséquences de cette déclaration en l’absence de procédure de saisie immobilière en cours (CA Grenoble, 19 mai 2026, n° 25/02948). La cour d’appel de Nancy a, elle aussi, constaté le caractère abusif d’une clause d’exigibilité anticipée en relevant que la créance du CIFD était limitée aux échéances échues impayées (CA Nancy, 11 juin 2026, n° 25/02377).
L’économie d’ensemble qui se dégage de ces décisions est celle d’un contrôle juridictionnel renforcé sur les clauses de déchéance du terme dans les contrats de prêt immobilier, où l’office du juge de l’exécution s’étend désormais à la vérification d’office du caractère abusif de ces clauses. Le créancier poursuivant ne peut plus compter sur l’irrévocabilité de la clause pour fonder une saisie sur l’intégralité du capital restant dû lorsque celle-ci s’avère abusive. Il doit, à tout le moins, être en mesure de produire un décompte actualisé des échéances impayées, faute de quoi sa créance sera limitée aux seules échéances échues avant la déchéance du terme irrégulièrement prononcée.
Cette construction jurisprudentielle est d’autant plus remarquable qu’elle s’inscrit dans le cadre plus large de l’influence du droit européen de la consommation sur les procédures civiles d’exécution françaises. Le juge national, même au stade de l’exécution forcée, demeure le garant de l’effectivité de la protection du consommateur contre les clauses abusives, et ce quelle que soit la force du titre exécutoire invoqué par le créancier.
Du point de vue de la pratique notariale, ces décisions imposent une vigilance accrue dans la rédaction des clauses de déchéance du terme des actes de prêt. La stipulation d’un préavis d’une durée raisonnable, permettant à l’emprunteur de régulariser les échéances impayées avant que l’exigibilité anticipée ne soit prononcée, constitue désormais une condition de validité de la clause. À défaut, le notaire instrumentaire s’expose au risque de voir le titre exécutoire qu’il a dressé privé d’effet pour la partie de la créance correspondant au capital restant dû. La Cour de cassation rappelle d’ailleurs, dans les motifs de l’avis, que le juge doit, avant de relever d’office le caractère abusif d’une clause, solliciter les observations préalables des parties sur ce moyen, conformément à l’article 16 du code de procédure civile.
Par ailleurs, le mécanisme des trois strates d’échéances dessine une hiérarchie probatoire qui conditionne l’étendue de la créance du poursuivant. Le créancier qui souhaite maximiser le montant retenu au jugement d’orientation doit impérativement produire un décompte actualisé au jour de l’audience. À défaut, il sera cantonné aux seules échéances échues avant la déchéance du terme irrégulière, ce qui peut réduire considérablement l’assiette de la saisie et, partant, l’intérêt économique de la procédure. Cette exigence probatoire s’articule avec le principe dispositif qui gouverne la procédure civile : le juge ne peut suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve de l’étendue de leurs droits.
Enfin, l’arrêt du 11 juin 2026 sécurise la position du créancier en appel en lui permettant de répliquer utilement au moyen tiré du caractère abusif de la clause, même lorsque ce moyen est soulevé pour la première fois devant la cour. Cette recevabilité de la demande incidente du créancier, fondée sur la nécessité de tirer les conséquences de l’éventuel caractère non écrit de la clause, empêche que le débat sur le caractère abusif ne se retourne systématiquement contre le poursuivant en le privant de toute faculté d’adaptation de sa créance.
Conclusion
L’avis du 21 mai 2026 et l’arrêt du 11 juin 2026 parachèvent une construction jurisprudentielle qui, depuis les arrêts de la première chambre civile de 2023 et 2024, a profondément renouvelé l’office du juge de l’exécution en matière de saisie immobilière. La clause de déchéance du terme abusive, une fois réputée non écrite, n’anéantit pas la procédure mais la redimensionne à la mesure des échéances impayées effectivement exigibles. La distinction entre les trois strates d’échéances, selon qu’un décompte actualisé est ou non produit, offre un cadre prévisible tant pour les créanciers que pour les débiteurs. Les praticiens de la saisie immobilière doivent désormais intégrer ce contrôle renforcé dans l’évaluation de la validité des commandements de payer et dans la stratégie contentieuse à l’audience d’orientation. L’office du juge de l’exécution s’en trouve consolidé, non comme un pouvoir d’actualisation automatique, mais comme une faculté d’intégration des échéances successives subordonnée à la diligence procédurale du créancier poursuivant.
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