L’office du juge dans le contentieux immobilier privé : nullité objective et contrôle de proportionnalité
I. Le renforcement de l’office du juge dans la nullité des actes de la copropriété
A. La nullité objective de la convocation d’assemblée générale par un syndic irrégulièrement désigné
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 18 juin 2026, un arrêt publié au Bulletin qui précise avec une netteté remarquable le régime de la nullité des convocations aux assemblées générales de copropriété. Dans cette affaire, un copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la convocation à une assemblée générale adressée par le syndic, ainsi qu’en annulation de l’assemblée générale tenue à la suite de cette convocation. La demande était fondée sur le défaut de qualité du syndic, dont la désignation par une précédente assemblée générale avait elle-même été annulée.
La cour d’appel de Riom avait rejeté cette demande en considérant que l’action « ne peut relever que du régime de la nullité relative, soumis à l’établissement de griefs et de fautes ». Cette position, qui subordonnait l’annulation à la démonstration d’un préjudice personnel subi par le copropriétaire demandeur, est censurée par la Cour de cassation au visa des articles 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 7 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. La Cour énonce un principe dont la portée dépasse largement l’espèce soumise à son examen.
Elle affirme en effet que « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-19.231, publié au Bulletin).
Cet attendu de principe consacre une nullité de plein droit, ou nullité objective, qui se distingue radicalement du régime de la nullité relative retenu par la cour d’appel. Le copropriétaire qui conteste la convocation n’a pas à établir que l’irrégularité lui a causé un grief, ni que le syndic a commis une faute. Il lui suffit de démontrer, d’une part, que l’assemblée ayant désigné le syndic a été annulée, ce qui prive rétroactivement ce dernier de son pouvoir de convocation, et, d’autre part, qu’il agit dans le délai de deux mois prévu par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
L’économie de cette solution repose sur le caractère d’ordre public du statut de la copropriété. L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes ». L’article 7 du décret du 17 mars 1967 prévoit quant à lui que « sauf s’il en est disposé autrement, l’assemblée générale des copropriétaires est convoquée par le syndic ». Enfin, selon l’article 29 du même décret, la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée à la majorité de l’article 25 de la loi. Or, si la désignation du syndic est annulée, le fondement même de son pouvoir de convocation disparaît rétroactivement. La convocation qu’il délivre postérieurement à cette annulation est, par conséquent, dépourvue de base légale.
À cet égard, la troisième chambre civile consolide une conception de la nullité qui protège l’intégrité du processus décisionnel de la copropriété. En effet, le raisonnement de la cour d’appel de Riom, qui exigeait du copropriétaire qu’il démontre un grief personnel, revenait à faire peser sur celui-ci une charge probatoire incompatible avec la nature même du vice affectant la convocation. L’absence de pouvoir du syndic pour convoquer l’assemblée constitue un vice qui affecte la régularité de l’acte dans son existence même, indépendamment des conséquences que ce vice a pu produire sur la situation individuelle du copropriétaire. La solution retenue s’inscrit ainsi dans la continuité de la jurisprudence qui, depuis plusieurs années, tend à renforcer l’effectivité des règles protectrices du statut de la copropriété, droit de la copropriété dont la complexité croissante expose les copropriétaires à des irrégularités parfois difficiles à déceler.
B. L’effet rétroactif de l’annulation de la désignation du syndic et ses conséquences pratiques
Par ailleurs, l’arrêt du 18 juin 2026 comporte un second enseignement d’une portée pratique considérable, relatif à l’effet rétroactif de l’annulation de la désignation du syndic. La Cour de cassation déduit en effet de l’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic que celui-ci est « dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné ». Cette rétroactivité produit des conséquences en cascade sur l’ensemble des actes accomplis par le syndic postérieurement à l’annulation, dès lors que ces actes trouvent leur fondement dans le mandat annulé.
La portée de cette solution ne se limite pas à l’hypothèse, déjà significative, de la convocation à une nouvelle assemblée générale. L’effet rétroactif de l’annulation de la désignation du syndic est susceptible d’affecter l’ensemble des actes que le syndic a accomplis en cette qualité depuis l’annulation de l’assemblée générale l’ayant désigné. En conséquence, les décisions prises par les assemblées générales qu’il a convoquées, les contrats qu’il a conclus au nom du syndicat, voire les actes de recouvrement de charges qu’il a engagés, pourraient être fragilisés par cette rétroactivité.
Dès lors, la vigilance s’impose tant pour les syndics professionnels que pour les syndics bénévoles. La contestation d’une assemblée générale ayant désigné le syndic, si elle aboutit, peut produire un effet dévastateur sur la gestion de la copropriété. La solution de la Cour de cassation invite ainsi les copropriétaires à agir avec diligence dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi de 1965, mais aussi les syndics à sécuriser, dès leur entrée en fonction, la validité de leur désignation. L’arrêt commenté rappelle également que le copropriétaire souhaitant contester une décision d’assemblée générale doit agir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, faute de quoi il est forclos, et ce quelle que soit la gravité de l’irrégularité invoquée.
En pratique, un copropriétaire qui entend contester une convocation émanant d’un syndic dont la désignation a été annulée devra démontrer deux éléments : l’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic, et le fait que la convocation litigieuse est intervenue postérieurement à cette annulation. Il n’aura pas à démontrer l’existence d’un grief, ce qui constitue une facilitation substantielle de l’action en nullité. La solution s’applique également, par symétrie, à l’hypothèse d’une désignation intervenue en dehors de toute habilitation légale, par exemple lorsque le syndic a été désigné par une assemblée générale elle-même irrégulièrement convoquée. Pour un examen approfondi des règles applicables aux assemblées générales de copropriété, le contentieux de la nullité constitue désormais un axe majeur du droit immobilier contemporain.
II. La proportionnalité, clé de voûte de l’office du juge en matière de démolition
A. L’obligation de recherche d’office d’une mise en conformité avant toute démolition
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt publié au Bulletin, dont l’objet est distinct mais dont la logique convergente renforce l’office du juge dans le contrôle de proportionnalité des mesures ordonnées en matière immobilière. Dans l’arrêt du 18 juin 2026, n° 24-14.342, également publié au Bulletin, la Cour de cassation était saisie d’un litige opposant une SCI à une commune qui sollicitait, sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, la démolition d’un exhaussement de sol réalisé sans autorisation.
La cour d’appel de Chambéry avait ordonné la remise en état des lieux dans leur état d’origine, en considérant que l’exhaussement réalisé par la SCI nécessitait une autorisation d’urbanisme sous la forme d’une déclaration préalable, laquelle n’avait jamais été déposée, de sorte que « cette mesure de remise en état s’impose sans qu’il soit besoin d’examiner la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme applicables ». La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme.
Aux termes de cet article, « la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8 » (article L. 480-14 du code de l’urbanisme). L’action civile se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.
La Cour de cassation rappelle que le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 31 juillet 2020, a déclaré les mots « la démolition » figurant à la première phrase de ce texte conformes à la Constitution, sous une réserve d’interprétation décisive : ces dispositions « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-14.342, publié au Bulletin, citant la décision du Conseil constitutionnel).
Il en résulte que « la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme et qu’il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-14.342, précité).
Cette obligation de recherche d’office constitue une innovation procédurale majeure. Le juge ne peut plus se borner à constater l’absence d’autorisation d’urbanisme pour ordonner mécaniquement la démolition. Il doit, de sa propre initiative, examiner si une régularisation est envisageable et si le propriétaire l’accepte. Ce faisant, la Cour de cassation consacre un office du juge renforcé, qui ne se limite pas à trancher le litige tel qu’il est présenté par les parties, mais qui lui impose d’explorer, au besoin d’office, les alternatives à la sanction la plus radicale. Cette solution est d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans un contentieux où la commune, personne publique, dispose de prérogatives exorbitantes du droit commun, et où le propriétaire peut se trouver démuni face à une demande de démolition.
B. Le contrôle de proportionnalité au regard du droit au respect du domicile en matière de démolition en référé
Une semaine plus tard, le 25 juin 2026, la troisième chambre civile a rendu un troisième arrêt publié au Bulletin qui parachève ce triptyque jurisprudentiel sur l’office du juge en matière immobilière. Dans l’affaire ayant donné lieu au pourvoi n° 22-13.550, la Cour de cassation était saisie d’un litige dans lequel une commune avait assigné en référé un propriétaire et son occupante en démolition de constructions édifiées sans autorisation sur des parcelles situées en zone naturelle du plan local d’urbanisme. Le juge des référés avait ordonné la démolition des mobil-homes, modules, abris, dalles et plateformes en béton, ainsi que l’expulsion des occupants à l’expiration d’un délai d’un an.
Le propriétaire contestait cette décision en invoquant l’atteinte disproportionnée à son droit au respect de la vie privée et du domicile, garanti par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Il faisait valoir qu’âgé de soixante-seize ans, malade et installé sur les parcelles concernées depuis de nombreuses années, les mesures ordonnées constituaient une ingérence excessive dans l’exercice de ses droits fondamentaux.
La Cour de cassation rejette le pourvoi par un attendu de principe qui fixe avec précision les termes du contrôle de proportionnalité en la matière. Elle rappelle d’abord que, selon l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile). Elle énonce ensuite que « le juge des référés peut ordonner, sur le fondement du premier de ces textes, la cessation du trouble manifestement illicite résultant de l’exécution de travaux en violation des règles d’urbanisme et apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate, sous réserve de son caractère proportionné au regard des droits garantis par la Convention susvisée » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 22-13.550, publié au Bulletin).
La Cour approuve ensuite les juges du fond d’avoir, après avoir constaté le trouble manifestement illicite, pris en considération la situation personnelle de l’occupant pour aménager les effets de la mesure dans le temps. En différant l’expulsion d’un an à compter de la signification de la décision, et en subordonnant la démolition à la libération effective des lieux, la cour d’appel a pu estimer que « la mesure ordonnée, ainsi aménagée, ne constituait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des intéressés, garanti par l’article 8 de la Convention susvisée, au regard des impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 22-13.550, précité).
Cet arrêt s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, qui impose aux juridictions nationales de vérifier que toute ingérence dans le droit au respect du domicile est prévue par la loi, poursuit un but légitime et est nécessaire dans une société démocratique. En l’espèce, la Cour de cassation valide le raisonnement de la cour d’appel qui a considéré que la démolition poursuivait un but légitime, à savoir la protection de l’environnement et le respect des règles d’urbanisme, et que le sursis d’un an accordé aux occupants constituait un aménagement suffisant pour préserver la proportionnalité de la mesure. La solution témoigne d’une recherche d’équilibre entre la protection du droit de propriété et la sauvegarde des droits fondamentaux de la personne, dans le cadre d’un contentieux de plus en plus fréquent concernant les constructions irrégulières.
Par ailleurs, la convergence des trois arrêts de juin 2026 est frappante. Dans l’arrêt du 18 juin sur la copropriété, le juge doit annuler la convocation sans exiger de grief lorsque le syndic est dépourvu de pouvoir. Dans l’arrêt du même jour sur l’exhaussement de sol, le juge doit rechercher d’office une alternative à la démolition. Dans l’arrêt du 25 juin sur les constructions irrégulières, le juge des référés doit vérifier la proportionnalité de la mesure au regard de l’article 8 de la Convention. Dans les trois cas, la Cour de cassation accroît l’office du juge, lui imposant de ne pas se contenter de constater l’irrégularité pour en déduire mécaniquement la sanction la plus sévère, mais de rechercher activement, le cas échéant d’office, la solution la plus respectueuse des droits en présence.
Dès lors, ces trois décisions dessinent une évolution cohérente de la jurisprudence de la troisième chambre civile en matière immobilière. L’office du juge ne se réduit plus à un simple rôle d’arbitre entre les prétentions des parties. Il s’étend désormais à un contrôle actif de la régularité des actes juridiques et de la proportionnalité des mesures sollicitées, au besoin d’office, pour garantir l’effectivité des droits substantiels en jeu, qu’il s’agisse du droit des copropriétaires à un fonctionnement régulier de leur syndicat, du droit de propriété protégé par la Constitution, ou du droit au respect du domicile garanti par la Convention européenne.
En conséquence, ces arrêts constituent une invitation, pour les praticiens du droit immobilier, à repenser la stratégie contentieuse. La nullité objective des convocations en matière de copropriété offre aux copropriétaires un levier procédural puissant, qui ne requiert pas la démonstration d’un préjudice individuel. L’obligation de recherche d’office d’une mise en conformité avant démolition impose aux communes de démontrer, au-delà de la simple absence d’autorisation, l’impossibilité de toute régularisation. Enfin, le contrôle de proportionnalité au regard de l’article 8 de la Convention permet aux occupants de constructions irrégulières de solliciter un aménagement des mesures de démolition et d’expulsion, notamment par l’octroi de délais substantiels. Pour un accompagnement dans ces contentieux, le cabinet intervient tant en droit de la vente immobilière qu’en matière de contentieux locatif.
Conclusion
Les trois arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en juin 2026, tous trois publiés au Bulletin, tracent les contours d’un office du juge renforcé dans le contentieux immobilier privé. Ce renforcement se déploie sur deux axes principaux. Le premier, illustré par l’arrêt du 18 juin 2026 sur la copropriété, consacre une nullité objective, détachée de la preuve d’un grief, lorsque l’acte contesté émane d’un syndic dont la désignation a été rétroactivement annulée. Le second, décliné dans les arrêts du 18 juin 2026 sur l’exhaussement de sol et du 25 juin 2026 sur la démolition en référé, impose au juge un contrôle actif de proportionnalité, qui le contraint à rechercher, au besoin d’office, l’alternative la moins attentatoire aux droits du propriétaire ou de l’occupant. Cette évolution jurisprudentielle, qui s’inscrit dans un mouvement plus large de constitutionnalisation et de conventionnalisation du droit immobilier, modifie substantiellement l’équilibre des droits et obligations dans trois contentieux majeurs que sont la copropriété, l’urbanisme et l’occupation sans droit ni titre. Elle appelle les praticiens à une vigilance accrue dans la conduite des procédures et offre aux justiciables des garanties nouvelles dont la portée exacte sera précisée par les décisions à venir.
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