Le droit de surélever en copropriété n’appartient pas au copropriétaire isolé : la Cour de cassation tranche (Civ3, 2 avril 2026, n°24-15.059)
I. La titularité du droit de surélever : une prérogative exclusivement collective du syndicat des copropriétaires
A. Le principe cardinal dégagé par l’arrêt du 2 avril 2026
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 2 avril 2026, un arrêt publié au Bulletin qui affirme avec une netteté inédite le caractère collectif du droit de surélever en copropriété. Saisie d’un pourvoi formé par une société civile immobilière propriétaire de l’unique lot privatif d’un bâtiment au sein d’un ensemble immobilier soumis au statut de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la Cour a jugé que, « dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n°24-15.059, FS-B).
La solution se fonde sur la combinaison des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, ce dernier dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, antérieure à la réécriture opérée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019. L’article 3 de la loi énonce, dans son alinéa premier, le principe selon lequel les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement. L’article 35, quant à lui, dispose que la surélévation d’un bâtiment ou la cession du droit de surélever est décidée par l’assemblée générale à la majorité prévue à l’article 26. De cette architecture législative, la troisième chambre civile déduit que le droit de surélever, dès lors qu’il s’exerce sur un bâtiment comportant des parties communes, ne saurait être considéré comme un attribut de la propriété privative du copropriétaire concerné, mais constitue une prérogative dont la mise en œuvre relève exclusivement de la décision collective du syndicat.
Les faits de l’espèce illustrent la portée concrète de cette règle avec une particulière acuité. La SCI Acanthe immobilier, propriétaire du lot n°171 constituant l’unique lot privatif du bâtiment D d’une copropriété implantée à Paris, détenait également la totalité des quotes-parts des parties communes spéciales de ce même bâtiment. Ayant conçu un projet de surélévation destiné à créer de nouveaux lots privatifs, elle avait inscrit les résolutions correspondantes à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires. Ces résolutions ayant été rejetées, la SCI avait néanmoins entrepris les travaux de surélévation. Le syndicat des copropriétaires avait alors demandé, à titre reconventionnel, la cessation des travaux et la remise des lieux dans leur état antérieur. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 20 mars 2024, avait fait droit à cette demande. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la SCI par l’arrêt ici commenté, confirmant ainsi la solution des juges du fond.
Par cette décision, la troisième chambre civile écarte résolument le raisonnement qui tendrait à faire du silence du règlement de copropriété une présomption d’attribution individuelle du droit de surélever au profit du copropriétaire du bâtiment concerné. Elle consacre au contraire une conception rigoureusement collective de cette prérogative, en cohérence avec la nature des éléments architecturaux sur lesquels elle s’exerce. La toiture ou la terrasse sommitale d’un bâtiment, qui en constituent le support nécessaire, participent par essence au clos et au couvert de l’immeuble. Or, ces éléments sont, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, réputés parties communes en application de l’article 3 précité. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de rappeler, dans une décision du 16 mars 2017, que la toiture d’un bâtiment en copropriété constitue une partie commune, ce dont il résulte que tout projet de surélévation affectant cette toiture ne peut être mis en œuvre sans l’accord préalable de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n°15-28.784).
L’arrêt du 2 avril 2026 s’inscrit ainsi dans une ligne jurisprudentielle constante, dont il constitue l’expression la plus aboutie. Dès le 13 décembre 2018, la troisième chambre civile avait jugé que « les travaux engagés par les époux Y… portaient sur la toiture de leur maison, partie commune » et qu’ils ne pouvaient être réalisés sans l’autorisation du syndicat (Cass. 3e civ., 13 déc. 2018, n°16-16.065). L’arrêt du 2 avril 2026 prolonge et renforce cette jurisprudence en lui conférant une portée de principe, en formation de section et avec les honneurs de la publication au Bulletin.
B. L’indifférence de la nature des parties communes spéciales dans la détermination du titulaire du droit
L’arrêt du 2 avril 2026 apporte une précision d’une importance pratique considérable en écartant l’argument tiré de l’existence de parties communes spéciales. La SCI soutenait en effet qu’étant titulaire de l’intégralité des quotes-parts des parties communes spéciales du bâtiment D, elle devait être regardée comme seule habilitée à décider de la surélévation de ce bâtiment. La Cour de cassation rejette cette analyse avec une fermeté remarquable en précisant que le droit de surélever appartient au syndicat « dans le silence du règlement de copropriété », quand bien même le bâtiment comporterait « des parties communes, fussent-elles spéciales ». Cette formule lapidaire, par l’emploi du subjonctif concessif « fussent-elles », signale que la qualification des parties communes du bâtiment concerné — générales ou spéciales — est sans incidence sur la titularité du droit de surélever.
La notion de parties communes spéciales, introduite par la loi du 10 juillet 1965 et précisée par la pratique notariale, désigne les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusive de certains copropriétaires déterminés, par opposition aux parties communes générales qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. L’article 6-3 de la même loi, inséré par la loi ELAN du 23 novembre 2018, rappelle que « les parties communes spéciales sont la propriété indivise des copropriétaires du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments auxquels elles sont affectées ». La Cour de cassation tire toutes les conséquences de cette indivision : la détention de l’intégralité des quotes-parts de parties communes spéciales par un copropriétaire unique ne lui confère pas un pouvoir individuel de disposition sur la toiture ou le volume surplombant le bâtiment. La décision de surélever relève, en toute hypothèse, de l’assemblée générale du syndicat principal.
Ce raisonnement est conforté par une analyse fonctionnelle du droit de surélever. Ce droit s’analyse comme un accessoire de la toiture ou de la terrasse sommitale, lesquelles sont des parties communes par nature, en ce qu’elles assurent le clos et le couvert de l’édifice. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de rappeler, dans une décision du 26 mai 2016, qu’un copropriétaire ne peut entreprendre unilatéralement des travaux de surélévation sur une toiture, dès lors que celle-ci constitue une partie commune spéciale et que les droits des autres copropriétaires sur cette partie commune doivent être respectés (Cass. 3e civ., 26 mai 2016, n°14-23.343). L’arrêt du 2 avril 2026 confirme cette analyse en l’étendant explicitement au cas où le copropriétaire intéressé détient la totalité des quotes-parts de la partie commune spéciale concernée.
Par ailleurs, la solution retenue s’inscrit dans une logique de cohérence avec l’évolution législative récente du droit de la copropriété. La loi ALUR du 24 mars 2014, puis la loi ELAN du 23 novembre 2018, et enfin l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété, ont toutes participé d’un mouvement de fond qui tend à réaffirmer la primauté de la décision collective pour les actes engageant la structure, la consistance ou la destination de l’immeuble. La surélévation, en ce qu’elle modifie substantiellement l’aspect extérieur, la structure portante et la répartition des volumes de l’immeuble, constitue l’un des actes les plus graves qui puissent être envisagés par une copropriété. Il est cohérent que le législateur et la jurisprudence en réservent la décision à la collectivité des copropriétaires, fût-ce au prix d’une restriction du pouvoir individuel de disposition des copropriétaires les plus directement intéressés.
II. Les implications pratiques pour les opérations de surélévation en copropriété
A. L’autorisation préalable de l’assemblée générale : une condition impérative à la régularité de l’opération
La décision du 2 avril 2026 emporte une conséquence immédiate et radicale pour les porteurs de projets de surélévation. En l’absence de stipulation contraire du règlement de copropriété attribuant expressément le droit de surélever à un copropriétaire ou à une catégorie de copropriétaires déterminés, aucun copropriétaire ne peut engager unilatéralement des travaux de surélévation. L’intervention de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires constitue un préalable obligatoire et impératif à toute opération de cette nature. La méconnaissance de cette exigence expose le copropriétaire entreprenant à une action en cessation des travaux et en remise en état, le cas échéant sous astreinte, comme l’illustre de manière topique l’espèce soumise à la Cour de cassation.
Les règles de majorité applicables sont déterminées par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel la décision de surélever un bâtiment ou de céder le droit de surélever est adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Cette majorité qualifiée, qui reflète la gravité de l’acte en cause, constitue une garantie substantielle pour l’ensemble des copropriétaires et ne saurait être contournée par un montage juridique qui tendrait à faire échapper l’opération à la délibération collective. La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de rappeler, dans une décision du 28 janvier 2021, que l’autorisation donnée par l’assemblée générale à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes doit être expresse et préalable (Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n°19-10.922). L’arrêt du 2 avril 2026 s’inscrit dans le prolongement de cette exigence en rappelant qu’à défaut de stipulation contraire du règlement, seule l’assemblée générale peut autoriser la surélévation.
Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné peut également être requise, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation rappelle implicitement que la détention de la totalité des quotes-parts des parties communes spéciales ne dispense pas de cette formalité, dès lors que le bâtiment concerné s’inscrit dans un ensemble immobilier plus large. Cette exigence procédurale, loin d’être une simple formalité, constitue une garantie substantielle pour l’ensemble des copropriétaires et ne saurait être éludée au motif que le copropriétaire intéressé serait le seul copropriétaire du bâtiment.
La gravité de l’acte que constitue la surélévation se mesure également à l’aune des règles de majorité qui lui sont applicables. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 requiert une double majorité : celle des membres du syndicat, d’une part, et celle des deux tiers des voix de tous les copropriétaires, d’autre part. Cette exigence, plus élevée que celle de l’article 25 qui régit la plupart des décisions relatives aux travaux affectant les parties communes, témoigne de la conscience qu’a le législateur des conséquences potentiellement irréversibles d’une opération de surélévation sur l’équilibre architectural, technique et financier de l’immeuble. La Cour de cassation, en rappelant que seul le syndicat peut autoriser de tels travaux « lors d’une assemblée générale », réaffirme que cette majorité qualifiée constitue une condition de validité substantielle de la décision, et non une simple formalité procédurale.
En conséquence, les professionnels de l’immobilier, les investisseurs et les porteurs de projets de surélévation doivent intégrer, dès la phase de conception de l’opération, la nécessité d’obtenir une délibération favorable de l’assemblée générale. Le calendrier prévisionnel doit tenir compte non seulement des délais d’instruction administrative et urbanistique, mais également des délais inhérents au fonctionnement de la copropriété : convocation de l’assemblée générale, information préalable des copropriétaires, respect des délais de contestation des décisions adoptées. La jurisprudence du 2 avril 2026 invite ainsi à une planification rigoureuse qui ne saurait faire l’économie de la dimension collective de la copropriété.
Il convient de distinguer, à cet égard, la surélévation des travaux de moindre ampleur qui peuvent être réalisés sur les parties privatives sans autorisation de l’assemblée générale. La Cour de cassation a en effet rappelé à plusieurs reprises que les copropriétaires sont libres d’effectuer des travaux sur leurs parties privatives, pour autant qu’ils ne portent pas atteinte aux parties communes ou à la destination de l’immeuble. La surélévation se singularise en ce qu’elle affecte par nature les parties communes que sont la toiture ou la terrasse sommitale, et modifie substantiellement la consistance et l’aspect extérieur du bâtiment. Elle ne saurait donc être assimilée à un simple aménagement intérieur ou à une modification des parties privatives. Cette distinction, que l’arrêt du 2 avril 2026 contribue à clarifier, est essentielle pour déterminer le régime juridique applicable aux projets des copropriétaires.
Par ailleurs, la Cour de cassation, en confirmant la condamnation de la SCI à cesser les travaux et à remettre les lieux en leur état antérieur, rappelle la sévérité des sanctions encourues en cas de méconnaissance de ces règles. La remise en état, ordonnée sous astreinte, constitue une sanction particulièrement lourde pour le copropriétaire qui a engagé des dépenses de construction potentiellement considérables. Cette perspective doit dissuader toute tentation de passer outre le refus de l’assemblée générale ou de s’abstenir de solliciter son autorisation préalable.
B. La sécurisation juridique des montages de surélévation à l’aune de la jurisprudence nouvelle
L’arrêt du 2 avril 2026 invite les praticiens à un examen approfondi du règlement de copropriété avant toute acquisition de lots situés dans des immeubles présentant un potentiel de surélévation. La vérification de l’existence d’une clause expresse attribuant le droit de surélever à un copropriétaire déterminé, ou à une catégorie de copropriétaires, constitue désormais une diligence incontournable de l’analyse préalable à l’investissement. Dans le silence du règlement, l’acquéreur doit être informé que le droit de surélever n’est pas un attribut de son droit de propriété privative, mais une prérogative collective qui ne pourra être mise en œuvre qu’avec l’accord du syndicat.
La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, dans une décision du 1er juin 2022, que « les copropriétaires sont libres de réaliser des travaux sur leur partie privative dès lors qu’il n’est pas porté atteinte aux parties communes ou à la destination de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n°21-18.086). Cette formule, qui semble au premier abord reconnaître une certaine liberté au copropriétaire, trouve précisément sa limite dans l’hypothèse de la surélévation, laquelle affecte nécessairement les parties communes et la structure de l’immeuble. La jurisprudence du 2 avril 2026 confirme cette limite en apportant une clarification bienvenue sur l’articulation entre le droit de propriété privative et les prérogatives collectives du syndicat.
Sur le plan de la valorisation économique, l’absence d’une clause attributive du droit de surélever dans le règlement de copropriété constitue un facteur de risque qu’il convient d’intégrer dans l’évaluation du bien. La surélévation représente un levier de création de valeur significatif, particulièrement dans les zones urbaines denses où la rareté du foncier et les contraintes urbanistiques confèrent une valeur élevée à chaque mètre carré constructible supplémentaire. Toutefois, ce potentiel de valorisation est subordonné à l’obtention d’un accord collectif dont l’issue, par hypothèse, échappe à la maîtrise du copropriétaire intéressé. Cette incertitude doit être prise en compte dans la décision d’investissement et, le cas échéant, dans la négociation du prix d’acquisition.
Les produits issus de la cession du droit de surélever ou de la réalisation d’une opération de surélévation doivent être affectés conformément aux règles de la copropriété. L’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, prévoit que la répartition du prix de cession du droit de surélever s’effectue entre les copropriétaires selon les règles de répartition des charges. Cette disposition, conjuguée à la jurisprudence nouvelle, offre un cadre de répartition transparent et prévisible qui devrait faciliter l’adoption des projets de surélévation par les assemblées générales, dès lors que les bénéfices attendus sont équitablement partagés.
Enfin, l’arrêt du 2 avril 2026 pourrait avoir des répercussions au-delà du seul contentieux de la surélévation. La logique qui le sous-tend — celle d’une conception collective des prérogatives attachées aux parties communes, fussent-elles spéciales — pourrait inspirer la jurisprudence dans des contentieux voisins, notamment ceux relatifs à l’installation d’antennes-relais de téléphonie mobile, de panneaux photovoltaïques ou de systèmes de climatisation sur les toitures et façades d’immeubles en copropriété. La Cour de cassation semble ainsi poser les jalons d’une doctrine générale de l’appropriation collective des utilités des parties communes, dont la surélévation ne serait qu’une manifestation particulière. Cette tendance jurisprudentielle, qui s’inscrit dans le prolongement de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 introduit par la loi ELAN, consacre un renforcement du contrôle collectif sur l’usage et la valorisation des parties communes des immeubles en copropriété. Elle invite également le législateur à préciser, dans le cadre de la prochaine réforme annoncée du droit de la copropriété, les conditions dans lesquelles le règlement de copropriété pourrait déroger au principe de titularité collective du droit de surélever, afin d’offrir aux copropriétaires et aux investisseurs un cadre juridique à la fois plus lisible et plus prévisible.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 avril 2026 marque une étape décisive dans la construction du régime juridique de la surélévation en copropriété. En affirmant que le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes — fussent-elles spéciales — appartient au syndicat des copropriétaires lorsqu’aucune stipulation contraire du règlement de copropriété n’en dispose autrement, la Cour de cassation consacre une conception résolument collective de cette prérogative. La solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante et du mouvement législatif amorcé par la loi ALUR de 2014 et poursuivi par la loi ELAN de 2018. Elle invite les praticiens à une vigilance renforcée lors de l’analyse des règlements de copropriété, les investisseurs à une évaluation plus réaliste du potentiel de valorisation des biens, et les syndicats de copropriétaires à une gestion plus rigoureuse de leurs prérogatives sur les parties communes. Elle rappelle, en définitive, que la copropriété demeure une institution dont le fonctionnement repose sur le primat de la décision collective, même lorsque les intérêts individuels les plus légitimes paraissent en jeu.
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