L’action en bornage permet de fixer la ligne séparative entre deux fonds contigus. Cet article explore son régime juridique, ses conditions de recevabilité et sa distinction fondamentale avec l’action en revendication de propriété à la lumière de la jurisprudence récente.
Par Reda Kohen, avocat au barreau de Paris.
La délimitation physique et juridique des fonds contigus constitue l’une des sources majeures du contentieux immobilier de voisinage. L’absence de démarcation claire ou la disparition des repères originels engendre une insécurité chronique qui justifie le recours régulier au juge. Afin de pacifier les relations de voisinage et de garantir l’intégrité de la possession, l’article 646 du code civil dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs ». Le bornage terrain, qu’il soit amiable ou consécutif à un bornage judiciaire, permet ainsi de mettre un terme à l’incertitude géographique.
La procédure de bornage, bien qu’apparemment simple dans sa formulation textuelle, soulève dans la pratique judiciaire quotidienne toutefois des difficultés méthodologiques et contentieuses d’envergure, notamment lorsqu’elle s’entrecroise avec un débat sur la propriété elle-même. Les praticiens du droit immobilier font en effet une stricte distinction entre la délimitation superficiaire et l’appartenance juridique du sol. Fixer la limite de propriété ne revient pas à trancher un litige relatif au transfert ou à l’extinction du droit de propriété par l’effet de l’usucapion.
La jurisprudence récente des juridictions du fond, appliquant rigoureusement les enseignements de la Cour de cassation, illustre la complexité de cette matière. Qu’il s’agisse de l’opposabilité d’un ancien plan de bornage, de la disparition supposée des bornes ou de l’implication de parcelles relevant du domaine public, l’action en bornage est soumise à des conditions de recevabilité strictes qu’il importe d’analyser.
Il convient par conséquent d’étudier l’autonomie de l’action en bornage par rapport aux autres actions réelles (I), avant d’analyser le régime de recevabilité de la demande en bornage judiciaire (II).
I. L’autonomie de l’action en bornage face à la propriété immobilière
L’action en bornage et l’action en revendication entretiennent des relations étroites mais conservent des objets irréductiblement distincts. La jurisprudence veille à maintenir cette étanchéité afin de préserver la spécificité du procès-verbal de bornage.
A. Une action réelle immobilière distincte de la revendication
Il convient de souligner que l’action en bornage a pour but exclusif et circonscrit exclusif de matérialiser la ligne divisoire entre deux fonds voisins. Elle ne remet pas en cause les titres, mais tend à les traduire topographiquement.
Le tribunal judiciaire de Foix a récemment eu l’occasion de réaffirmer la nature juridique exacte de cette action en précisant que « [[Tribunal judiciaire de Foix, 12 juin 2026, n° 26/00225, https://www.courdecassation.fr/decision/6a2c8317cdc6046d471c314c : « L’action en bornage est une action réelle immobilière pétitoire dont le but essentiel est de déterminer les limites séparatives entre deux fonds d’après les titres et la prescription trentenaire et ne constitue pas une action en revendication. ».]]. Ainsi, l’objet du litige n’est pas de déterminer qui est propriétaire de telle parcelle, mais où s’arrête physiquement le domaine de l’un et où commence celui de l’autre. Le bornage terrain ne modifie pas le droit, il le géolocalise.
Cette distinction conceptuelle a des conséquences procédurales importantes. Le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer rappelle ainsi que « [[Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, 25 mars 2025, n° 21/03967, https://www.courdecassation.fr/decision/67e3184390a9a68b9882c971 : « L’action en bornage tend à faire fixer l’étendue et les limites des propriétés contiguës sur lesquelles les voisins sont en désaccord sans qu’aucun d’eux ne revendiquent la propriété d’une partie de terrain déterminée. Elle se distingue ainsi d’une action en revendication qui a pour objet une contestation portant sur le droit de propriété lui-même, alors que l’action en bornage tend à matérialiser sur le terrain la ligne séparative de deux fonds. ».]].
Pour autant, le juge du bornage n’est pas totalement désarmé lorsque la question de la propriété s’invite dans le débat limitrophe. Le même tribunal ajoute immédiatement que « [[Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, 25 mars 2025, n° 21/03967, https://www.courdecassation.fr/decision/67e3184390a9a68b9882c971 : « A l’occasion d’une action en bornage, une contestation sérieuse sur la propriété peut toutefois être soulevée, l’une des parties pouvant invoquer, soit un titre, soit une prescription. ».]]. Le tribunal judiciaire d’Aurillac confirme cette approche en affirmant que « [[Tribunal judiciaire d’Aurillac, 21 août 2025, n° 25/00026, https://www.courdecassation.fr/decision/68a76789f68e27f214e6805b : « Cette action en bornage ne fait pas obstacle à l’action en revendication qui relève de la compétence à titre principal du tribunal judiciaire statuant en procédure écrite. Il convient de rappeler cependant que le juge du bornage a le pouvoir de statuer sur toute exception ou moyen de défense impliquant l’examen d’une question immobilière et ce sans excéder sa compétence. ».]].
L’articulation de ces deux mécanismes garantit ainsi au justiciable une bonne administration de la justice, le juge de la délimitation pouvant vérifier l’assiette du droit sans pour autant s’ériger en juge de la revendication au principal.
B. La force probante limitée du procès-verbal de bornage
La nature purement recognitive et matérielle de l’opération de bornage se manifeste également à travers les effets juridiques du procès-verbal de bornage ou du plan de bornage. De nombreux justiciables assimilent, à tort, la signature d’un procès-verbal amiable à une reconnaissance de propriété. La jurisprudence civile rappelle constamment que l’accord sur les limites ne vaut pas titre de propriété.
Le tribunal judiciaire de Versailles a récemment synthétisé la doctrine de la Cour de cassation sur ce point en rappelant que « [[Tribunal judiciaire de Versailles, 4 juillet 2025, n° 22/04457, https://www.courdecassation.fr/decision/686821664965b5d9df31861e : « Il convient de rappeler à ce stade que le bornage a seulement pour effet de fixer les limites des propriétés contiguës sans attribuer la propriété du terrain concerné et qu’un procès-verbal de bornage ne peut fonder l’attribution de la propriété d’un terrain, ledit procès-verbal n’étant pas un acte translatif de propriété (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.245 ; Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-22.344). ».]].
Cette règle cardinale, qui innerve l’ensemble du contentieux immobilier, empêche qu’un simple accord technique sur une ligne séparative ne modifie la dévolution des biens. L’expert géomètre a pour mission de traduire sur le sol les éléments figurant dans les titres, mais il ne rédige pas un acte de cession. Il s’ensuit que, dans l’hypothèse où le procès-verbal de bornage inclurait dans la parcelle A un espace qui, selon les actes authentiques, relève de la parcelle B, la partie lésée conserve la faculté d’agir en revendication pour rétablir la vérité juridique de son titre. Le tribunal souligne ainsi que l’expert ne peut se substituer aux formalités de la publicité foncière régissant les transferts de propriété.
A cet égard, l’analyse des plans cadastraux suscite régulièrement des débats nourris. Les plaideurs s’appuient volontiers sur le cadastre pour justifier de leur droit ou de l’étendue de la limite de propriété. La jurisprudence oppose toutefois une franche limite à cette tentation. Le tribunal judiciaire d’Aurillac précise de manière topique que « [[Tribunal judiciaire d’Aurillac, 21 août 2025, n° 25/00026, https://www.courdecassation.fr/decision/68a76789f68e27f214e6805b : « Il convient dès à présent de rappeler qu’un plan cadastral dont le but est de déterminer l’assiette des taxes foncières, est un indice parmi d’autres, mais n’est pas de nature, à lui seul, à fixer les limites de propriété. ».]].
Le géomètre expert et le juge judiciaire vont donc rechercher un faisceau de preuves plus solides, en privilégiant l’analyse des actes translatifs de propriété initiaux, l’examen des limites naturelles anciennes ou l’invocation d’actes possessoires prolongés, plutôt que de s’en remettre aveuglément à la représentation fiscale du fonds.
II. Les conditions de recevabilité et la résolution judiciaire du bornage
L’action en bornage judiciaire, si elle est imprescriptible, est toutefois conditionnée par l’état factuel des lieux et l’historique des délimitations. Les fins de non-recevoir soulevées in limine litis commandent l’issue de la procédure.
A. L’exigence de contiguïté et de domanialité privée
La jurisprudence rappelle avec constance que la première condition inhérente à l’application de l’article 646 du code civil tient à la configuration même des parcelles. Pour que le bornage soit envisageable, les fonds doivent impérativement être contigus. L’absence de contiguïté, même minime, ou l’interposition d’un chemin relevant d’un régime particulier, paralyse l’action.
Le tribunal judiciaire de Foix, confronté à l’interposition d’un chemin communal entre les parcelles des plaideurs, a statué avec fermeté sur l’inapplicabilité des règles du code civil. Les magistrats retiennent que « [[Tribunal judiciaire de Foix, 12 juin 2026, n° 26/00225, https://www.courdecassation.fr/decision/6a2c8317cdc6046d471c314c : « Le bornage ne peut se faire qu’entre propriétés privées. En effet, une action en bornage dirigée contre une commune ne peut viser que le domaine privé de celle-ci. La délimitation d’un bien immobilier du domaine public avec tout immeuble contigu, que celui-ci appartienne à une personne privée ou publique, relève des règles du droit public et les règles du bornage visées au code civil ne lui sont pas applicables. ».]].
En matière de domanialité publique, la délimitation relève de la procédure d’alignement, qui constitue un acte unilatéral de l’administration, et échappe par conséquent au juge judiciaire. Dès lors que les terrains sont séparés par une voie appartenant au domaine public, la demande de bornage devient sans objet. Le tribunal poursuit en retenant qu’« [[Tribunal judiciaire de Foix, 12 juin 2026, n° 26/00225, https://www.courdecassation.fr/decision/6a2c8317cdc6046d471c314c : « Il n’est aucunement justifié que le chemin constitue un chemin du domaine privé de la commune mais au contraire il apparait avoir été classé en chemin communal […] et est donc bien un chemin objet d’un droit de propriété différent de ceux des demandeurs et de [B] [V], ce qui est de nature à exclure la continuité entre leurs fonds. ».]].
Cette vérification liminaire de la contiguïté et de la nature privée des parcelles s’avère indispensable avant tout engagement de frais d’expertise. La saisine précipitée du tribunal pour réclamer un bornage sans procéder à l’analyse préalable du cadastre et des statuts des voies interstitielles expose inéluctablement le demandeur à l’irrecevabilité de son action.
B. L’irrecevabilité liée à l’existence d’un bornage antérieur
L’adage selon lequel « bornage sur bornage ne vaut » constitue l’une des règles prétoriennes les plus solidement établies en droit immobilier. Dès lors qu’une ligne séparative a déjà fait l’objet d’une fixation définitive par le passé, le juge refuse d’autoriser une nouvelle opération tendant à remettre en cause cette frontière.
Le tribunal judiciaire de Versailles rappelle cette limite procédurale stricte en énonçant que « [[Tribunal judiciaire de Versailles, 4 juillet 2025, n° 22/04457, https://www.courdecassation.fr/decision/686821664965b5d9df31861e : « Il résulte de ce texte que le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n°22-16.473). ».]]. La stabilité des frontières foncières exige que les justiciables ne puissent pas indéfiniment remettre en question un accord acté, à moins de prouver la disparition des marqueurs physiques.
Le tribunal judiciaire de Foix s’inscrit dans cette même trajectoire analytique face à un demandeur qui soutenait que les bornes avaient été déplacées. Les magistrats ont opposé une irrecevabilité particulièrement étayée, retenant que « [[Tribunal judiciaire de Foix, 12 juin 2026, n° 26/00225, https://www.courdecassation.fr/decision/6a2c8317cdc6046d471c314c : « Un précédent bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine. Les constatations de l’huissier de Justice ne démontrent pas que les bornes ont disparu mais qu’elles ont été fragilisées voire légèrement déplacées pour élargir le chemin. Mais pour établir cela, nul n’est besoin d’un nouveau bornage puisque la limite est fixée, les bornes sont géoréférencées et il suffirait de comparer leurs coordonnées actuelles avec celles du bornage de 2007 pour vérifier si elles ont été effectivement déplacées. ».]].
Cette appréciation révèle la pragmatique des magistrats civils : la géolocalisation contemporaine et le géo-référencement des plans de bornage permettent de rétablir une limite sans avoir à ordonner une nouvelle action au fond. La demande de rétablissement de borne ne se confond pas avec une demande de bornage initial.
Toutefois, la primauté du bornage antérieur est subordonnée au respect du contradictoire lors de sa réalisation. Un plan unilatéral, même dressé par un homme de l’art, ne saurait lier le voisin qui n’y a pas consenti. Le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer l’a rappelé pour écarter un plan d’arpentage invoqué par un défendeur : « [[Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, 25 mars 2025, n° 21/03967, https://www.courdecassation.fr/decision/67e3184390a9a68b9882c971 : « Il sera rappelé que si par principe, un bornage même judiciaire ne saurait revenir sur un bornage déjà précédemment établi, c’est à la condition que ce dernier ait été réalisé de manière contradictoire par les parties en présence qui ont signé l’acte afin de matérialiser leur accord. Or, il ne ressort d’aucune pièce des débats que les plans de 2014 et de 2022 (intitulé plan d’arpentage) aient été réalisés en accord avec le propriétaire de la parcelle A n°[Cadastre 11] et constituent des bornages contradictoires. ».]].
L’expertise judiciaire s’impose alors comme la voie nécessaire pour pallier l’absence de fixation amiable et rétablir la paix de voisinage, sous le contrôle exigeant du juge du fond.
A propos de l’auteur :
Maître Reda KOHEN est avocat au barreau de Paris. Il intervient en droit immobilier et contentieux des affaires, accompagnant ses clients tant au stade du conseil que devant les juridictions.
L’incidence de la délimitation sur les constructions existantes et l’empiétement
L’enjeu véritable du bornage judiciaire se révèle souvent lorsque la limite, une fois fixée par le tribunal, fait apparaître un empiétement d’un ouvrage ou d’une construction voisine. Si l’action en bornage ne tranche pas formellement la question de l’appartenance du sol, la révélation d’un empiétement ouvre systématiquement la voie à une action en revendication couplée à une demande de démolition de la partie d’ouvrage qui dépasse la ligne divisoire.
En la matière, la jurisprudence de la Cour de cassation se montre traditionnellement inflexible en ordonnant la démolition de l’empiétement, quand bien même celui-ci serait minime, au nom de la protection absolue du droit de propriété garanti par l’article 545 du code civil. Le bornage n’est donc souvent que le prélude à un contentieux plus vaste portant sur la préservation physique du fonds. C’est précisément pour prévenir de tels développements contentieux dramatiques qu’il est recommandé de procéder à un bornage méticuleux préalablement à toute opération de construction en limite séparative, en s’assurant de la présence d’un géomètre-expert et de l’accord formel du voisin contigu. L’anticipation demeure la meilleure protection contre l’aléa judiciaire inhérent à toute action réelle immobilière.
L’intérêt de l’arpentage amiable préalable
Au-delà de la procédure contentieuse, il est fondamental de rappeler le caractère subsidiaire de l’action judiciaire. L’esprit de l’article 646 du code civil est avant tout de favoriser un bornage amiable, par le recours à un géomètre-expert choisi d’un commun accord, dont les frais seront supportés par moitié par les voisins. Le procès-verbal ainsi dressé, une fois signé par tous les propriétaires concernés, acquiert une force contraignante incontestable.
Ce n’est qu’en cas de refus d’un voisin de concourir à l’opération amiable, ou en cas de désaccord persistant sur l’emplacement de la ligne séparative proposée par l’expert, que l’action en justice devient incontournable. Le juge judiciaire désignera alors un expert, dont les conclusions, bien que n’étant pas strictement liantes, guideront la décision du tribunal pour fixer de manière définitive la limite de propriété. La décision de justice ainsi rendue vaudra bornage et clora le litige territorial de manière définitive.
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