L’action en nullité des décisions d’assemblée générale de copropriété : la Cour de cassation dispense le copropriétaire de justifier d’un grief personnel
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 18 juin 2026, un arrêt publié au Bulletin qui clarifie de manière décisive le régime de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale de copropriété. La Cour y énonce que le copropriétaire qui sollicite l’annulation d’une convocation ou d’une assemblée générale n’est pas tenu de justifier d’un grief personnel ni d’une faute du syndic, lorsque la nullité trouve sa source dans l’effet rétroactif de l’annulation de la désignation de ce dernier. Le droit de la copropriété est en effet traversé par une tension permanente entre l’impératif de stabilité des décisions collectives et la protection des droits individuels de chaque copropriétaire. Cette décision, qui s’inscrit dans une construction jurisprudentielle exigeante du formalisme protecteur de la copropriété, mérite d’être confrontée aux autres arrêts rendus par la même chambre au cours des trois dernières années, afin d’en mesurer la portée et d’en dessiner les conséquences pratiques pour les copropriétaires désireux d’agir en contestation d’une assemblée générale de copropriété.
I. L’effet rétroactif de l’annulation de la désignation du syndic et l’inutilité du grief
A. La cascade d’annulations consécutive à l’anéantissement rétroactif de la désignation du syndic
Le syndicat des copropriétaires est une personne morale dont le syndic constitue l’organe exécutif. Sa désignation est votée par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, conformément à l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Or, il peut arriver que l’assemblée générale ayant procédé à cette désignation soit ultérieurement annulée par une décision de justice. La question se pose alors de savoir quel sort réserver aux actes accomplis par le syndic entre la date de sa désignation annulée et la date du jugement d’annulation.
Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 18 juin 2026, un copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la convocation à une assemblée générale adressée par le syndic le 18 novembre 2019, ainsi qu’en annulation de l’assemblée générale tenue le 9 décembre 2019. La demande était fondée sur le défaut de pouvoir du syndic, celui-ci ayant été désigné par une assemblée générale du 19 novembre 2018 qui avait elle-même été annulée. La cour d’appel de Riom, par un arrêt du 2 avril 2024, avait rejeté les demandes au motif que la nullité invoquée ne pouvait relever que du régime de la nullité relative, soumis à l’établissement de griefs et de fautes. La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle énonce que :
« Le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, Publié au Bulletin).
Par cette motivation, la Cour consacre un effet en cascade de l’annulation : l’anéantissement rétroactif de la première assemblée générale prive le syndic de son pouvoir de convoquer les assemblées ultérieures, ce qui entache d’irrégularité la convocation et, par voie de conséquence, l’assemblée générale subséquente. Dès lors, le copropriétaire n’a pas à démontrer un préjudice particulier pour obtenir l’annulation. Cette solution est conforme à un courant jurisprudentiel antérieur qui, sans être aussi explicite, posait déjà les jalons de ce raisonnement. Dans un arrêt du 25 avril 2024, la troisième chambre civile avait ainsi rappelé que l’action en nullité d’une assemblée générale de copropriété doit être engagée contre le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son représentant légal (Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 22-10.485). La décision du 18 juin 2026 franchit un pas supplémentaire en précisant que le copropriétaire demandeur n’a pas à justifier d’un grief.
Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion, le 6 novembre 2025, de rappeler la rigueur avec laquelle doivent être appréciées les irrégularités formelles entachant la convocation à une assemblée générale. Dans cette affaire, le comparatif des comptes de l’exercice précédent, joint à la convocation, comportait des erreurs matérielles et ne reprenait pas la totalité des informations relatives à certains postes de charges courantes, mentionnant le chiffre zéro à la place des données réelles. La Cour censure l’arrêt d’appel qui avait néanmoins estimé la décision valide, au motif que les copropriétaires avaient pu voter en connaissance de cause. Elle rappelle que :
« Lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.877).
En conséquence, la convocation irrégulière entraîne la nullité de l’assemblée, sans que le copropriétaire ait à établir que l’irrégularité lui a causé un préjudice. Cette exigence de rigueur formelle irrigue l’ensemble du contentieux de la copropriété.
B. La dispense de justification d’un grief : une protection renforcée du copropriétaire
L’apport principal de l’arrêt du 18 juin 2026 réside dans l’affirmation explicite que le copropriétaire n’a pas à justifier d’un grief personnel pour agir en nullité lorsque la nullité procède de l’effet rétroactif de l’annulation antérieure. Cette solution s’inscrit dans le cadre de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Le visa de l’arrêt mentionne également les articles 7 et 29 du décret du 17 mars 1967, relatifs respectivement à la convocation de l’assemblée générale par le syndic et aux conditions de désignation de ce dernier.
Or, avant cette décision, certaines juridictions du fond considéraient que la nullité de la convocation ou de l’assemblée générale supposait la démonstration d’une faute du syndic ou d’un grief subi par le copropriétaire. La cour d’appel de Riom, dans l’espèce commentée, avait ainsi retenu que « cette demande ne peut relever que du régime de la nullité relative, soumis à l’établissement de griefs et de fautes ». La Cour de cassation écarte cette analyse au motif que le défaut de pouvoir du syndic constitue une irrégularité objective, qui affecte la validité de la convocation indépendamment de toute appréciation d’un préjudice individuel.
Par ailleurs, cette solution se distingue de l’hypothèse où le copropriétaire conteste une décision de l’assemblée générale pour un motif de fond. Dans un arrêt du 6 février 2025, la troisième chambre civile a jugé que les éléments d’information portés à la connaissance des copropriétaires dans leur convocation sont suffisants dès lors qu’ils précisent la nature et le lieu d’implantation des travaux projetés, une différence de hauteur de l’édicule n’étant pas significative au vu de la configuration des lieux (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.586, Publié au Bulletin).
À cet égard, il convient de distinguer deux types de nullités en droit de la copropriété. D’une part, les nullités tenant à l’absence de pouvoir de l’organe ayant convoqué l’assemblée, qui relèvent d’une irrégularité objective et ne requièrent pas la preuve d’un grief. D’autre part, les nullités tenant à l’insuffisance de l’information préalable, pour lesquelles le juge apprécie souverainement si les documents communiqués permettaient aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause. Dans ce second cas, la caractérisation d’un vice dépend d’une appréciation concrète des circonstances de l’espèce, et non d’une règle automatique.
Dès lors, l’arrêt du 18 juin 2026 consolide la protection du copropriétaire en neutralisant l’obstacle probatoire que constituait l’exigence d’un grief. Il suffit au demandeur d’établir l’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic et d’agir dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
II. Le régime probatoire de l’action en nullité et les conditions de recevabilité
A. La justification de la qualité de copropriétaire et la capacité pour défendre du syndicat
L’action en nullité d’une décision d’assemblée générale ne peut être exercée que par un copropriétaire opposant ou défaillant, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Encore faut-il que le demandeur établisse sa qualité de copropriétaire. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 25 avril 2024, que la preuve de cette qualité incombe au demandeur, et que l’appréciation des éléments de preuve relève du pouvoir souverain des juges du fond. Dans cette affaire, la cour d’appel de Papeete avait déclaré irrecevables les demandes de copropriétaires qui ne produisaient pas les actes justifiant de leurs titres de propriété (Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 22-10.485).
Par ailleurs, il est impératif que l’action en nullité soit dirigée contre le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son représentant légal. Le même arrêt du 25 avril 2024 censure la cour d’appel pour avoir prononcé la nullité de la convocation et des décisions subséquentes sans que le syndicat coopératif dont la constitution était contestée n’ait été appelé à l’instance. La Cour rappelle, au visa de l’article 15, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ».
En conséquence, le copropriétaire qui entend contester une décision d’assemblée générale doit, d’une part, justifier de sa qualité de copropriétaire et, d’autre part, attraire à l’instance le syndicat des copropriétaires en la personne de son syndic. Le non-respect de cette seconde condition est sanctionné par la violation du principe du contradictoire et l’irrégularité de la procédure.
À cet égard, la Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 11 juillet 2024, que le paiement effectué par le notaire, en l’absence de contestation judiciaire formée par le copropriétaire vendeur, en conséquence de l’opposition faite par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 20, I, de la loi du 10 juillet 1965, ne peut caractériser un acquiescement. Elle juge que « cette opposition n’étant ni une demande en justice ni un jugement », l’exécution sans réserve qui en résulte ne saurait valoir renonciation à l’action (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-11.700, Publié au Bulletin). Cette solution préserve la faculté pour le copropriétaire de contester ultérieurement le bien-fondé des sommes réclamées.
Enfin, l’action oblique du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 1166 du code civil, ne permet pas au syndicat d’obtenir directement le paiement de sommes à son profit. Dans un arrêt du 19 septembre 2024, la troisième chambre civile a rappelé que « l’exercice, par un créancier, d’une action en justice appartenant à son débiteur, a uniquement pour effet de faire entrer le bénéfice de la condamnation dans le patrimoine de ce dernier » (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 19-10.304). Le syndicat ne peut donc se voir attribuer directement des sommes qui doivent revenir au copropriétaire débiteur.
B. Les sanctions des irrégularités formelles : rigueur et modulation
Le contentieux de la copropriété se caractérise par une tension entre deux exigences : d’une part, la nécessité d’assurer la stabilité des décisions collectives et la sécurité juridique des actes accomplis par le syndicat ; d’autre part, l’impératif de protection des droits individuels des copropriétaires face aux irrégularités de procédure. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile s’efforce de concilier ces deux objectifs en graduant la sanction en fonction de la nature de l’irrégularité.
Lorsque l’irrégularité affecte la substance même du pouvoir de convoquer, comme dans l’hypothèse de l’arrêt du 18 juin 2026, la nullité est encourue sans que le copropriétaire ait à justifier d’un grief. À l’inverse, lorsque l’irrégularité porte sur les informations communiquées aux copropriétaires préalablement à l’assemblée, le juge apprécie concrètement si les documents fournis étaient suffisamment précis pour éclairer le vote. Dans l’arrêt du 6 février 2025, la Cour a ainsi validé une résolution autorisant des travaux affectant les parties communes, après avoir constaté que la convocation était accompagnée de courriers, photographies, croquis et simulations permettant aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.586, Publié au Bulletin).
Par ailleurs, la distinction entre les parties communes générales et les parties communes spéciales, prévue par l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, emporte des conséquences sur les conditions de vote. Le même arrêt du 6 février 2025 énonce que « lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales ». Cette règle de compétence est d’ordre public et sa méconnaissance est sanctionnée par la nullité de la décision.
En ce qui concerne la computation des délais, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 instaure un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée pour agir en nullité. Ce délai est un délai de déchéance, et non de prescription, ce qui signifie qu’il n’est pas susceptible d’interruption ou de suspension, sauf disposition contraire. La notification du procès-verbal doit être effectuée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale, conformément au même article. Le non-respect de ce délai de notification n’a toutefois pas pour effet de proroger le délai d’action du copropriétaire, qui court à compter de la notification effective, même tardive. Cette rigueur dans la computation des délais vise à assurer la sécurité juridique des décisions collectives, en évitant que des actions en nullité ne soient introduites plusieurs années après la tenue de l’assemblée. La Cour de cassation vérifie strictement le respect de ces conditions de recevabilité, comme en témoigne l’arrêt du 25 avril 2024 dans lequel elle a censuré une cour d’appel pour avoir statué sur la nullité d’une assemblée générale sans que le syndicat concerné n’ait été appelé à la cause.
S’agissant de la charge des charges de copropriété, la question de la régularité des assemblées générales a des répercussions directes sur la validité des appels de fonds et des poursuites engagées par le syndicat. Un copropriétaire confronté à des appels de charges fondés sur des décisions potentiellement nulles dispose désormais d’un cadre d’action clarifié par l’arrêt du 18 juin 2026, qui lui permet de contester la régularité de ces décisions sans avoir à démontrer un préjudice distinct de l’irrégularité elle-même.
En conséquence, le copropriétaire qui entend contester une décision d’assemblée générale doit agir dans les deux mois de la notification, en justifiant de sa qualité de copropriétaire et en dirigeant son action contre le syndicat des copropriétaires. S’agissant de la nullité fondée sur l’effet rétroactif de l’annulation de la désignation du syndic, il est dispensé de rapporter la preuve d’un grief personnel, ce qui constitue un allégement significatif de la charge probatoire. Cette dispense s’étend également aux convocations délivrées par le syndic postérieurement à l’annulation de sa désignation : chaque assemblée convoquée par un syndic dépourvu de pouvoir est susceptible d’être annulée, dans les mêmes conditions, à la demande de tout copropriétaire agissant dans le délai de deux mois.
Dès lors, la jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime dual de l’action en nullité : une nullité de plein droit, sans exigence de grief, lorsque l’irrégularité affecte le pouvoir de convoquer ou les conditions de majorité ; une nullité subordonnée à l’appréciation du juge, lorsque l’irrégularité porte sur le contenu de l’information préalable. Cette construction, dont l’arrêt du 18 juin 2026 constitue une pièce maîtresse, renforce la protection des copropriétaires sans compromettre la stabilité des décisions collectives. Elle s’inscrit dans un mouvement plus large de la jurisprudence de la Cour de cassation qui, depuis plusieurs années, veille à garantir l’effectivité des droits des copropriétaires face aux irrégularités de la gouvernance des immeubles soumis au statut de la copropriété, que ces irrégularités émanent du syndic, du conseil syndical ou de l’assemblée générale elle-même.
Par ailleurs, la Cour de cassation veille également à ce que la régularité formelle des travaux en copropriété soit respectée, notamment lorsque ceux-ci sont autorisés par une assemblée générale dont la convocation ou la tenue pourraient être entachées d’irrégularités. La cascade d’annulations décrite par l’arrêt du 18 juin 2026 peut en effet avoir des conséquences en chaîne sur l’ensemble des décisions adoptées par les assemblées ultérieures, y compris celles relatives à des travaux d’ampleur engagés sur les parties communes.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 juin 2026 consacre un principe dont la portée pratique est considérable pour les copropriétaires. En les dispensant de justifier d’un grief personnel pour obtenir l’annulation d’une assemblée générale convoquée par un syndic dont la désignation a été rétroactivement anéantie, la Cour de cassation lève un obstacle probatoire qui paralysait l’exercice effectif de ce droit. Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle cohérente qui, des arrêts de 2024 et 2025 à celui de juin 2026, renforce le formalisme protecteur de la copropriété sans en faire un formalisme paralysant. Le copropriétaire qui subit les conséquences d’une cascade d’annulations dispose désormais d’une voie de droit clairement balisée pour rétablir la régularité de la gouvernance de son immeuble. Il lui appartient néanmoins de respecter scrupuleusement le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, délai de déchéance qui constitue la condition de recevabilité incontournable de son action. La combinaison de ce délai bref et de la dispense de grief offre au justiciable un équilibre entre célérité procédurale et allégement probatoire, qui sert tout à la fois les droits individuels du copropriétaire et la sécurité juridique des décisions collectives.
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