L’exception d’inexécution dans le bail commercial : le droit du preneur de suspendre le paiement des loyers sans mise en demeure préalable
I. Les conditions d’exercice de l’exception d’inexécution par le preneur à bail commercial
A. Le fondement : le manquement du bailleur à l’obligation essentielle de délivrance
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, organise un équilibre remarquable entre la protection du fonds de commerce du preneur et les prérogatives du bailleur. Cet équilibre trouve son socle dans les obligations essentielles qui pèsent sur chacune des parties. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Cette obligation, que la jurisprudence qualifie désormais d’obligation continue, constitue le fondement même de la contrepartie attendue par le preneur en échange du paiement des loyers.
En contrepartie, l’article 1728 du Code civil dispose que « le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ». Ces deux obligations entretiennent un rapport de réciprocité dont la jurisprudence contemporaine tire des conséquences d’une portée considérable. Le droit commun des contrats, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, offre au cocontractant d’une partie défaillante un arsenal de sanctions que l’article 1217 du Code civil énumère en ces termes : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution. »
L’article 1219 du Code civil précise quant à lui le mécanisme de l’exception d’inexécution en disposant qu’« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». La transposition de ce mécanisme de droit commun au bail commercial a connu une évolution jurisprudentielle décisive au cours des derniers mois, dont l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 septembre 2025 constitue l’aboutissement le plus spectaculaire.
Par cet arrêt de section publié au Bulletin, la Cour de cassation a en effet consacré solennellement le droit du preneur à bail commercial de suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur manque à ses obligations contractuelles. En l’espèce, une locataire exploitant un commerce s’était trouvée confrontée à un dégât des eaux ayant rendu les locaux inexploitables à compter du mois d’août 2016. Assignée en résiliation du bail et en paiement des loyers échus, elle avait opposé une exception d’inexécution que la cour d’appel de Fort-de-France avait écartée en exigeant la preuve d’une mise en demeure préalable. La Cour de cassation censure cette exigence, aux visas des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du Code civil, par un attendu qui fixe le nouveau principe : « Le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, FS-B).
Cette consécration s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de renforcement des obligations du bailleur. Par un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile, statuant en formation de section, a rappelé que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et que le preneur est recevable à « poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B). Si cet arrêt concerne un bail d’habitation, le principe de l’obligation continue qu’il énonce est directement transposable au bail commercial, dès lors que l’article 1719 du Code civil ne distingue pas selon la nature du bail.
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu une décision d’une portée centrale en matière de sanction des manquements du bailleur à son obligation de délivrance. Elle y énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, FS-B). Bien que rendu en matière de bail d’habitation, ce principe trouve un écho dans le statut des baux commerciaux, où le bailleur ne saurait légitimement invoquer la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers lorsque ce défaut résulte précisément de sa propre carence.
Par ailleurs, un arrêt du 18 juin 2026 est venu préciser la charge de la preuve qui pèse sur le bailleur en matière de délivrance. La troisième chambre civile y rappelle, à travers les moyens qui lui étaient soumis, le principe selon lequel « il incombe au bailleur d’établir qu’il a intégralement exécuté son obligation de délivrer la chose louée, de sorte qu’il incombe au bailleur d’établir, si cela est contesté, le périmètre des lieux loués afin de démontrer l’exécution de son obligation de délivrance conforme et intégrale » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-22.468). Ce renversement probatoire renforce considérablement la position du preneur qui invoque l’exception d’inexécution, puisqu’il suffit à ce dernier d’établir le contrat de bail et l’impropriété des locaux pour contraindre le bailleur à démontrer qu’il a satisfait à son obligation.
B. L’affranchissement de la mise en demeure préalable, innovation prétorienne majeure
L’apport fondamental de l’arrêt du 18 septembre 2025 réside dans l’affirmation que l’exception d’inexécution du preneur à bail commercial n’est subordonnée à aucune formalité préalable. Cette position constitue une innovation significative par rapport à la pratique antérieure qui, par analogie avec le mécanisme de la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du Code de commerce, exigeait fréquemment la délivrance d’un commandement ou d’une mise en demeure préalable.
L’article L. 145-41 dispose en effet que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Ce formalisme protecteur, conçu au bénéfice du preneur menacé d’expulsion, ne saurait être retourné contre lui pour entraver l’exercice d’un droit autonome fondé sur le droit commun des contrats. La Cour de cassation prend soin de distinguer les deux mécanismes : l’exception d’inexécution puise sa source dans la condition résolutoire sous-entendue de l’article 1184 ancien du Code civil, tandis que la clause résolutoire conventionnelle obéit au régime spécifique de l’article L. 145-41.
L’article 1220 du Code civil, relatif à l’exception d’inexécution anticipée, prévoit quant à lui que la suspension de l’obligation « doit être notifiée dans les meilleurs délais ». Cette exigence de notification, distincte de la mise en demeure, ne remet pas en cause le principe de l’absence de formalisme préalable mais impose au preneur une diligence d’information dont le non-respect pourrait être invoqué par le bailleur au soutien d’une demande de dommages et intérêts.
La Cour de cassation, dans l’arrêt du 18 septembre 2025, formule explicitement cette distinction en censurant la cour d’appel qui « en exigeant une mise en demeure, a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas ». Cette motivation, d’une rigueur remarquable, traduit la volonté de la Haute juridiction de ne pas entraver l’exercice d’un droit fondamental du preneur par des exigences procédurales que le législateur n’a pas instituées. Il en résulte que le preneur peut suspendre le paiement des loyers dès le jour où l’impropriété des locaux est acquise, sans avoir à justifier d’une interpellation préalable du bailleur.
Cette solution présente toutefois des risques pratiques considérables pour le preneur. La suspension unilatérale du paiement des loyers expose en effet ce dernier à une procédure d’acquisition de la clause résolutoire si le bailleur parvient à démontrer que les locaux demeuraient propres à l’usage contractuel. Il appartient donc au preneur, avant de suspendre le paiement, de constituer un dossier probatoire solide établissant de manière incontestable l’impropriété des locaux : constats d’huissier, rapports d’expertise, attestations, photographies datées et, le cas échéant, décisions administratives constatant l’impossibilité d’exploitation. La prudence recommande également d’informer le bailleur des désordres constatés, même si cette information n’est plus juridiquement requise, afin de prévenir toute accusation de mauvaise foi.
II. Les conséquences et l’articulation procédurale de l’exception d’inexécution
A. L’effet suspensif de l’obligation de paiement et ses limites temporelles et quantitatives
L’exception d’inexécution produit un effet suspensif limité à la période pendant laquelle les locaux demeurent impropres à l’usage contractuel. Dès que le bailleur a remédié au manquement, le preneur doit reprendre le paiement intégral des loyers, sans préjudice de son droit de solliciter une indemnisation au titre du préjudice de jouissance subi pendant la période d’impropriété. L’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-11.437) fournit à cet égard une indication précieuse sur le régime de la prescription applicable : le preneur peut « obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B).
Cette prescription triennale, issue de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 en matière de bail d’habitation, trouve son équivalent dans le droit commun de la prescription pour les baux commerciaux, régi par l’article 2224 du Code civil qui fixe le point de départ du délai quinquennal au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La nature continue du manquement du bailleur produit toutefois un effet renouvelant sur le délai de prescription, chaque jour d’impropriété constituant un fait dommageable nouveau, ce qui permet au preneur d’obtenir réparation pour l’intégralité de la période non prescrite.
L’effet suspensif de l’exception d’inexécution doit en outre être distingué de la réduction proportionnelle du loyer que le juge peut ordonner sur le fondement de l’article 1217 du Code civil. Alors que la suspension emporte cessation totale du paiement pendant la période d’impropriété, la réduction proportionnelle implique le maintien d’un paiement partiel correspondant à la valeur résiduelle de jouissance. La Cour de cassation n’a pas encore précisé si ces deux mécanismes peuvent être cumulés ou si le preneur doit opter entre l’un et l’autre, mais la logique du texte, qui prévoit expressément que « les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées », milite en faveur de la possibilité d’une suspension totale du paiement assortie, le cas échéant, d’une demande de réduction du loyer pour la période antérieure à l’impropriété totale.
Par ailleurs, la jurisprudence a précisé que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée que pour des manquements suffisamment graves. Un simple désagrément, une gêne temporaire ou un désordre mineur ne sauraient justifier la suspension totale du paiement des loyers. L’article 1219 du Code civil subordonne expressément l’exception d’inexécution à la condition que l’inexécution soit « suffisamment grave ». Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement ce seuil de gravité, en considération de la destination contractuelle des locaux et de l’importance de l’activité qui y est exercée.
En pratique, l’impropriété des locaux suppose une impossibilité totale ou quasi totale d’exploitation du fonds de commerce. Les hypothèses classiques comprennent les dégâts des eaux majeurs ayant entraîné l’effondrement d’une partie du local, les infiltrations rendant le local insalubre ou dangereux pour la clientèle, l’absence de raccordement aux réseaux essentiels (eau, électricité), ou encore les désordres structurels compromettant la sécurité de l’exploitation. Un arrêt de la Cour de cassation du 27 février 2020 avait déjà reconnu, en matière de bail commercial, que le défaut de jouissance imputable au bailleur pouvait justifier une réfaction du loyer, sans toutefois consacrer explicitement le mécanisme de l’exception d’inexécution que l’arrêt du 18 septembre 2025 a désormais solennellement reconnu (Cass. 3e civ., 27 fév. 2020, n° 19-14.461).
La charge de la preuve de l’impropriété incombe en principe au preneur qui invoque l’exception d’inexécution, conformément au droit commun de l’article 1353 du Code civil. Toutefois, le renversement probatoire opéré par la Cour de cassation dans l’arrêt du 18 juin 2026 (n° 24-22.468) vient atténuer cette charge : « il incombe au bailleur d’établir qu’il a intégralement exécuté son obligation de délivrer la chose louée » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-22.468). Cette inversion de la charge de la preuve, qui concerne la délivrance conforme et intégrale des locaux, permet au preneur de se borner à établir le contrat de bail et l’état d’impropriété des lieux, le bailleur devant alors démontrer qu’il a satisfait à son obligation de délivrance.
B. La dualité des armes procédurales : exception d’inexécution et clause résolutoire
L’articulation entre l’exception d’inexécution du preneur et la clause résolutoire du bailleur constitue l’un des enjeux les plus sensibles du contentieux des baux commerciaux. Chacune des parties dispose désormais d’une arme procédurale autonome : le bailleur peut actionner la clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers, tandis que le preneur peut opposer l’exception d’inexécution pour justifier ce défaut. La rencontre de ces deux droits antagonistes impose au juge un arbitrage délicat, dont l’issue dépendra de la capacité de chaque partie à apporter la preuve de la réalité et de l’imputabilité des manquements allégués.
Le bailleur qui se voit opposer une exception d’inexécution conserve la faculté de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, conformément à l’article L. 145-41 du Code de commerce. Si le preneur ne s’acquitte pas des causes du commandement dans le mois de sa délivrance, le bailleur peut assigner en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Il appartiendra alors au preneur, dans le cadre de cette instance, de démontrer que le défaut de paiement était justifié par l’exception d’inexécution. La coexistence de ces deux mécanismes crée une situation d’incertitude qui impose aux parties une rigueur particulière dans la documentation de leurs positions respectives.
La Cour de cassation, dans l’arrêt du 18 septembre 2025, a expressément fondé l’exception d’inexécution sur la condition résolutoire sous-entendue de l’ancien article 1184 du Code civil, dont elle rappelle qu’elle « est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement ». Cette référence n’est pas anodine : elle inscrit l’exception d’inexécution dans le mécanisme même de la résolution pour inexécution, établissant ainsi une symétrie entre le droit du bailleur d’invoquer la clause résolutoire conventionnelle et le droit du preneur d’invoquer la condition résolutoire légale. Les deux droits puisent à la même source mais empruntent des régimes procéduraux distincts.
L’arrêt du 18 juin 2026 (n° 24-22.468), qui ne censure pas le raisonnement des juges du fond sur le fond mais se borne à un rejet au terme d’une analyse circonstanciée des pièces, illustre la manière dont les juges apprécient concrètement, dans le cadre d’un bail commercial, les allégations réciproques des parties en matière d’occupation et d’obligation de délivrance. La cour d’appel de Lyon avait, en l’espèce, « analysé de façon circonstanciée les nombreuses attestations et courriers produits tant par la locataire que par la bailleresse » pour déterminer que l’espace litigieux n’était pas inclus dans l’assiette du bail (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-22.468).
Par ailleurs, la réforme du droit des baux commerciaux issue de la loi du 26 mai 2026 a introduit des dispositions relatives à la transparence financière, notamment par le renforcement de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, qui prévoit désormais un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail. Cette obligation de transparence, conjuguée à l’obligation de délivrance continue, renforce la position du preneur dans l’administration de la preuve des manquements du bailleur, en particulier lorsque le litige porte sur la répartition des charges et l’imputabilité des désordres.
En conséquence, l’état du droit positif peut être résumé comme suit. Le preneur à bail commercial dispose d’un droit autonome de suspendre le paiement des loyers lorsque les locaux sont rendus impropres à l’usage contractuel par un manquement du bailleur à ses obligations, sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. Ce droit trouve son fondement dans l’obligation continue de délivrance qui pèse sur le bailleur et dans le mécanisme de l’exception d’inexécution du droit commun des contrats. Toutefois, l’exercice de ce droit expose le preneur à un risque procédural significatif en cas d’appréciation erronée de la gravité du manquement ou de l’imputabilité des désordres, le bailleur pouvant alors actionner la clause résolutoire et solliciter l’expulsion du preneur ainsi que la condamnation de ce dernier au paiement des loyers échus.
Il est donc recommandé au preneur de ne suspendre le paiement des loyers qu’après avoir constitué un dossier probatoire exhaustif et, dans la mesure du possible, après avoir sollicité en justice l’autorisation de consigner les loyers ou une mesure d’expertise judiciaire destinée à établir contradictoirement l’état d’impropriété des locaux. Le preneur avisé combinera l’exception d’inexécution avec une action en exécution forcée des travaux nécessaires, sur le fondement de l’article 1217 du Code civil, afin de contraindre le bailleur à remédier aux désordres dans les meilleurs délais et de limiter ainsi la durée de la suspension des loyers.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 18 septembre 2025 constitue une avancée significative dans la protection du preneur à bail commercial, en consacrant un droit de suspension du paiement des loyers affranchi de toute formalité de mise en demeure préalable. Cette décision s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large, dont les arrêts des 4 et 18 juin 2026 sont les jalons les plus récents, qui tend à renforcer l’obligation de délivrance du bailleur et à en sanctionner plus efficacement l’inexécution. Le maniement de cette arme procédurale requiert toutefois une prudence certaine, tant les conséquences d’une suspension injustifiée peuvent être lourdes pour le preneur, exposé à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion. La constitution d’un dossier probatoire solide, le recours aux mesures d’instruction préventives et la recherche d’une solution négociée préalable demeurent les meilleures garanties d’un exercice réussi de l’exception d’inexécution dans le bail commercial.
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