La rétractation de l’offre de vente dans le droit de préférence du preneur à bail commercial : l’arrêt de la troisième chambre civile du 25 juin 2026 et la frontière entre irrévocabilité de l’offre et exécution forcée
Le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr) constitue l’une des protections les plus significatives accordées au preneur à bail commercial depuis son introduction par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel. Ce dispositif impose au bailleur qui envisage de vendre le local à usage commercial ou artisanal d’en informer préalablement le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette notification valant offre de vente au profit de ce dernier. Le preneur dispose alors d’un délai d’un mois pour se prononcer, le texte précisant que la notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. La nature juridique de cette offre et, plus précisément, le régime de sa rétractation par le bailleur avant l’expiration du délai légal divisaient les juridictions du fond depuis l’entrée en vigueur du texte. Certaines cours d’appel considéraient que l’offre, une fois notifiée, était irrévocable et que le bailleur ne pouvait plus s’en dédire, tandis que d’autres admettaient la rétractation sous réserve de l’engagement de la responsabilité du bailleur.
Par un arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché cette question avec une clarté qui éclaire l’articulation entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit commun des contrats issu de l’ordonnance du 10 février 2016. La Cour énonce que si le bailleur reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B). Cette solution, qui combine les articles 1113 et 1116 du Code civil avec l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, opère une distinction fondamentale entre l’irrévocabilité de l’offre, qui protège le preneur contre les ventes concurrentes, et la sanction de sa violation, qui relève exclusivement de la responsabilité extracontractuelle. Par cette décision, la Haute juridiction consacre une construction prétorienne qui, tout en préservant l’effectivité du droit de préférence, en circonscrit rigoureusement la portée.
L’arrêt mérite une analyse approfondie. Il convient d’examiner, d’une part, la manière dont le mécanisme de l’article L. 145-46-1 consacre une offre irrévocable pendant le délai légal (I), et, d’autre part, les conséquences juridiques de la rétractation anticipée de cette offre, limitées à une action en responsabilité sans exécution forcée (II).
I. La notification de l’article L. 145-46-1, une offre irrévocable mais rétractable du bailleur
A. La consécration légale d’un droit de préférence au profit du preneur
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ». Ce texte, inséré dans le statut des baux commerciaux par la loi du 18 juin 2014, poursuit un objectif double : protéger le fonds de commerce exploité par le preneur en lui permettant de devenir propriétaire des murs, et prévenir les ventes occultes qui priveraient le locataire de toute possibilité d’acquérir le local. La finalité du dispositif est ainsi de permettre au preneur commerçant ou artisan de pérenniser son exploitation dans les lieux en acquérant la maîtrise de l’immeuble, ce qui constitue un prolongement naturel de la protection de la propriété commerciale.
Le mécanisme est rigoureusement encadré. La notification doit être adressée au locataire lui-même, et l’arrêt du 25 juin 2026 rappelle, en creux, que l’offre adressée à la sous-locataire — titulaire du bail commercial dérivé — ne satisfait pas à cette exigence. En l’espèce, les bailleurs, propriétaires indivis d’un local commercial loué depuis le 22 septembre 2004, avaient fait signifier par notaire, le 15 janvier 2021, un projet de vente à la sous-locataire, filiale de la société locataire. La Cour de cassation relève que « l’offre, désignant la locataire comme destinataire, a été notifiée à la sous-locataire », ce qui met en lumière l’importance de l’identification précise du bénéficiaire de la notification. La sous-locataire avait pourtant accepté l’offre par lettre recommandée du 27 janvier 2021, mais cette acceptation, émanant d’une personne non destinataire de l’offre, était dépourvue d’effet.
La portée de ce droit de préférence a déjà donné lieu à un contentieux nourri. La Cour de cassation a notamment eu l’occasion de préciser que la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial échappe au droit de préemption du preneur, conformément aux exceptions énumérées au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 (C. com., art. L. 145-46-1, al. 7). De même, le droit de préemption ne s’applique pas à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ni à la cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur. Ces exceptions, d’interprétation stricte, visent à concilier la protection du preneur avec la liberté de gestion patrimoniale du bailleur. L’article L. 145-15 du même code (legifrance.gouv.fr) vient renforcer ce dispositif en réputant non écrite « toute clause, stipulation ou arrangement ayant pour effet de faire échec au droit de préférence du preneur ».
Par ailleurs, le législateur de 2014 a prévu un mécanisme de renouvellement de l’offre en cas d’évolution des conditions de la vente. L’article L. 145-46-1 dispose ainsi que « dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix ». Cette disposition, qui constitue un droit de seconde chance au profit du preneur, témoigne de la volonté du législateur d’assurer une transparence totale du processus de cession. Le formalisme imposé par le texte — lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé — participe de cette exigence de traçabilité et de sécurité juridique.
B. Le délai d’un mois, source d’une irrévocabilité protectrice du locataire
La notification vaut offre de vente, et le locataire « dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ». L’arrêt du 25 juin 2026 confirme que, pendant ce délai, le bailleur est lié par son offre. La Cour énonce en effet que « le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle ». Cette formulation consacre l’irrévocabilité de l’offre pendant le délai d’un mois, ce qui interdit au bailleur de contourner le droit de préférence du preneur en vendant le bien à un tiers avant que le locataire n’ait pu exercer son droit. La nullité ainsi encourue, qui sanctionne la violation d’une disposition d’ordre public, peut être invoquée par le preneur évincé.
Le mécanisme légal prévoit également qu’en cas d’acceptation par le locataire, celui-ci dispose d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. La loi ajoute que « si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet ». Cette construction révèle la volonté du législateur de concilier la protection du preneur avec la nécessité de ne pas bloquer indéfiniment la situation. Le délai légal constitue ainsi une période de suspension de la liberté contractuelle du bailleur, justifiée par la protection du fonds de commerce. La disposition selon laquelle les quatre premiers alinéas de l’article doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification, témoigne de l’importance que le législateur attache à l’information du preneur.
Or, l’arrêt du 25 juin 2026 ajoute une précision décisive : la rétractation de l’offre par le bailleur avant l’expiration du délai légal est possible, à condition qu’elle n’ait pas encore été acceptée. La Cour distingue ainsi deux hypothèses : la vente conclue avec un tiers avant l’expiration du délai, qui est nulle, et la rétractation pure et simple de l’offre, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, qui est valable mais engage sa responsabilité. Cette distinction, qui puise sa source dans l’articulation des articles 1113 et 1116 du Code civil avec l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, constitue l’apport principal de l’arrêt. En l’espèce, les bailleurs avaient informé la locataire, par lettre du 28 janvier 2021, de ce qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre était inopérante, manifestant ainsi sans équivoque leur volonté de se rétracter.
II. La rétractation anticipée de l’offre, une violation sanctionnée sans exécution forcée du contrat
A. La distinction prétorienne entre l’offre irrévocable et le contrat non encore formé
Le droit commun de la formation du contrat, tel qu’il résulte de l’ordonnance du 10 février 2016, fournit la grille d’analyse. L’article 1113 du Code civil (legifrance.gouv.fr) dispose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur ». L’article 1116 du même code (legifrance.gouv.fr) précise que l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable. La rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat. Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ». Ces deux textes, qui codifient la jurisprudence antérieure, posent le principe selon lequel la violation d’un engagement unilatéral de volonté ne peut pas suppléer l’absence de rencontre des consentements.
L’arrêt du 25 juin 2026 applique cette distinction au droit de préférence du preneur commercial. La Cour énonce qu’il « résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». Cette formulation, d’une précision remarquable, opère une double dissociation qui structure le régime juridique du droit de préférence.
En premier lieu, elle distingue l’irrévocabilité de l’offre à l’égard des tiers de sa rétractabilité à l’égard du destinataire. Le bailleur ne peut pas vendre à un tiers pendant le délai d’un mois — la sanction est alors la nullité de la vente. Mais il peut renoncer à son projet de vendre et rétracter son offre tant qu’elle n’a pas été acceptée. En second lieu, elle distingue la violation de l’interdiction de rétracter — qui est acquise, puisque l’article L. 145-46-1 ne prévoit pas expressément de délai de rétractation — de la sanction de cette violation. La Cour refuse d’assimiler la rétractation fautive à une acceptation tacite de l’offre par le preneur, et écarte la voie de l’exécution forcée. Cette solution est conforme à la lettre de l’article 1116, alinéa 2, qui énonce sans ambiguïté que la rétractation « empêche la conclusion du contrat ».
Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation sur l’article 1116 du Code civil. La troisième chambre civile avait déjà jugé, dans une espèce étrangère au statut des baux commerciaux, que la rétractation d’une offre de vente avant son acceptation empêche la formation du contrat et n’expose son auteur qu’à des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-20.403). L’arrêt du 25 juin 2026 transpose ce raisonnement au droit spécial des baux commerciaux, en l’adaptant aux spécificités de l’article L. 145-46-1. La solution est également cohérente avec la jurisprudence de la première chambre civile, qui juge de façon constante que la rétractation d’une offre avant son acceptation, même fautive, ne permet pas au juge de prononcer la formation forcée du contrat.
À cet égard, la décision du 25 juin 2026 s’inscrit dans un mouvement plus large de rationalisation du droit de la formation du contrat. La réforme de 2016 a en effet entendu clarifier les effets de la rétractation fautive en écartant expressément l’exécution forcée du contrat non conclu, rompant ainsi avec certaines solutions antérieures qui, au nom de la théorie de l’engagement unilatéral de volonté, admettaient la formation forcée. La troisième chambre civile applique ce cadre renouvelé avec une rigueur qui mérite d’être saluée, en refusant de faire produire à l’article L. 145-46-1 des effets que son texte ne prévoit pas.
B. Les conséquences pratiques : la responsabilité extracontractuelle du bailleur face à l’impossible exécution forcée
La portée pratique de l’arrêt est considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux et, en particulier, pour les avocats spécialisés en bail commercial. En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait, par arrêt du 15 novembre 2024, constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique, retenant qu’ils « ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ». La Cour de cassation censure cette analyse en énonçant que la cour d’appel a statué ainsi « après avoir retenu que l’offre avait été rétractée par les bailleurs avant son acceptation par la locataire », ce qui constitue une violation des articles 1113 et 1116 du Code civil et de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.
Ainsi, le preneur à bail commercial qui se voit notifier une offre de vente au titre de l’article L. 145-46-1 ne dispose pas d’un droit d’option irréversible. Si le bailleur se ravise avant l’acceptation — par exemple parce qu’il renonce à son projet de cession pour des raisons familiales, fiscales ou patrimoniales —, le locataire ne peut pas contraindre le bailleur à vendre. Sa seule voie de recours est l’action en responsabilité extracontractuelle fondée sur l’article 1240 du Code civil (legifrance.gouv.fr), qui exige la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. La charge de la preuve pèse intégralement sur le preneur demandeur à l’action.
Cette solution peut paraître sévère pour le preneur qui, fort du dispositif protecteur de l’article L. 145-46-1, pouvait légitimement escompter devenir propriétaire des murs. Elle est néanmoins cohérente avec les principes généraux du droit des obligations, qui répugnent à imposer à une partie la conclusion forcée d’un contrat contre sa volonté. L’article 1116 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, consacre expressément cette solution en énonçant que la rétractation fautive « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ». La frontière est ainsi nettement tracée entre la protection du consentement — qui interdit la vente forcée — et la sanction de la déloyauté — qui ouvre droit à réparation.
En conséquence, le préjudice indemnisable du preneur ne saurait inclure le gain manqué résultant de la non-acquisition du local — ce que la Cour de cassation désigne comme « la perte des avantages attendus du contrat ». Le preneur pourra en revanche solliciter la réparation des frais engagés en pure perte : honoraires de notaire, frais d’agence, coûts de l’emprunt bancaire sollicité, et plus généralement toute dépense exposée en contemplation de l’acquisition projetée. La démonstration de ces préjudices suppose une rigueur probatoire que les praticiens ne doivent pas sous-estimer. Le preneur devra notamment établir que les frais dont il demande le remboursement ont été exposés en lien direct avec l’offre rétractée et qu’ils sont devenus inutiles par suite de cette rétractation.
Par ailleurs, l’arrêt du 25 juin 2026 confirme la portée de la nullité de la vente conclue avec un tiers avant l’expiration du délai d’un mois. Cette nullité, qui sanctionne le non-respect du droit de préférence, constitue une protection résiduelle mais efficace du preneur : le bailleur ne peut pas, en vendant précipitamment à un tiers, priver le locataire de son droit d’acquérir. La distinction est ainsi faite entre le bailleur qui renonce à vendre — hypothèse dans laquelle seule une action en responsabilité est ouverte — et le bailleur qui vend à un tiers en violation du droit de préférence — hypothèse dans laquelle la nullité de la vente peut être invoquée. Cette dualité de sanctions, proportionnée à la gravité du manquement, reflète la recherche d’un équilibre que la Cour de cassation s’attache à préserver.
Cette construction jurisprudentielle s’articule harmonieusement avec les autres garanties offertes par le statut des baux commerciaux, que le cabinet analyse régulièrement dans ses pages dédiées aux baux commerciaux. L’article L. 145-15 répute non écrite toute clause ayant pour effet de faire échec au droit de préférence du preneur. L’article L. 145-14, quant à lui, garantit au preneur le droit au renouvellement de son bail ou, à défaut, le paiement d’une indemnité d’éviction. Ces dispositions forment, avec l’article L. 145-46-1, un ensemble cohérent de protections qui encadrent la propriété commerciale sans la transformer en droit de propriété sur les murs. L’arrêt du 25 juin 2026 rappelle ainsi que le statut des baux commerciaux, aussi protecteur soit-il, ne crée pas au profit du preneur un droit absolu d’acquérir l’immeuble.
En pratique, l’arrêt du 25 juin 2026 invite les praticiens à une vigilance accrue. Dès la réception de la notification valant offre de vente, le preneur doit agir avec célérité : formaliser son acceptation dans le délai d’un mois, éventuellement sous condition suspensive d’obtention de prêt, et conserver toute trace des démarches accomplies. Le bailleur, de son côté, doit mesurer les risques de la rétractation : s’il renonce à vendre après avoir notifié l’offre, il s’expose à une action en responsabilité dont le quantum dépendra des diligences accomplies par le preneur. La solution retenue par la Cour de cassation, en écartant l’exécution forcée tout en maintenant la nullité des ventes à des tiers et la possibilité de dommages-intérêts, réalise un équilibre pragmatique entre la protection du fonds de commerce et la liberté contractuelle du propriétaire. Elle constitue, à n’en pas douter, un arrêt de principe dont la publication au Bulletin et la formation de section signalent l’importance aux juridictions du fond.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 apporte une contribution décisive à l’interprétation de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. En distinguant l’irrévocabilité de l’offre à l’égard des tiers — qui fonde la nullité des ventes concurrentes — de sa rétractabilité à l’égard du preneur — qui exclut l’exécution forcée mais engage la responsabilité extracontractuelle du bailleur —, la Cour de cassation consacre une solution équilibrée, respectueuse des principes généraux du droit des obligations tout en préservant l’effectivité du droit de préférence. La solution, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, s’impose désormais aux juridictions du fond. Elle rappelle que le statut des baux commerciaux, s’il est d’ordre public, n’a pas pour effet de créer au profit du preneur un droit d’acquisition absolu : la propriété commerciale ne se confond pas avec la propriété immobilière, et le législateur comme le juge veillent à maintenir cette distinction fondamentale.
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