La convention d’occupation précaire aux frontières du statut des baux commerciaux : la construction prétorienne d’un contrat innomé entre exclusion légale et risque de requalification
La convention d’occupation précaire occupe une place singulière dans le paysage du droit des baux commerciaux. Ni bail, ni prêt à usage, ni commodat, ce contrat innomé, dont l’existence est aujourd’hui expressément consacrée par l’article L. 145-5-1 du Code de commerce, permet à un propriétaire de conférer à un occupant un droit d’usage temporaire sur un immeuble, sans que ce dernier ne puisse revendiquer le bénéfice du statut protecteur des baux commerciaux. L’introduction de ce texte par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a constitué une avancée majeure en offrant un fondement législatif à une pratique contractuelle que la jurisprudence avait progressivement façonnée depuis plusieurs décennies. L’enjeu est considérable : la requalification d’une convention d’occupation précaire en bail commercial expose le propriétaire au paiement d’une indemnité d’éviction, à l’octroi d’un droit au renouvellement et à l’application de l’ensemble des dispositions d’ordre public du statut. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2020 et 2026, a précisé avec une rigueur croissante les conditions de l’exclusion légale et les conséquences contentieuses du détournement de la convention précaire. L’analyse de cette construction prétorienne révèle une tension constante entre la liberté contractuelle des parties et la protection de l’ordre public économique que constitue le statut des baux commerciaux.
I. La convention d’occupation précaire, un contrat expressément exclu du statut des baux commerciaux
A. Le fondement légal de l’exclusion : des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties
L’article L. 145-5-1 du Code de commerce dispose que n’est pas soumise au statut des baux commerciaux « la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » (C. com., art. L. 145-5-1). Ce texte, introduit par la loi du 18 juin 2014, consacre la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation qui exigeait déjà que la précarité de l’occupation soit justifiée par une cause objective extérieure aux contractants. La formule légale retient deux conditions cumulatives : d’une part, l’existence de circonstances particulières, d’autre part, l’indépendance de ces circonstances par rapport à la seule volonté des parties.
La notion de circonstances particulières a été précisée par la jurisprudence de manière pragmatique. Peuvent constituer de telles circonstances l’attente de la réalisation d’un projet immobilier nécessitant la libération des lieux, l’exécution de travaux de nature à rendre le local indisponible à terme, l’incertitude quant à l’issue d’une procédure administrative ou judiciaire affectant l’immeuble, ou encore la volonté de ne pas laisser un bien vacant dans l’attente de sa vente. Dans un arrêt du 26 mars 2020, la troisième chambre civile a ainsi validé l’exclusion du statut des baux commerciaux pour une convention qualifiée d’occupation précaire, après avoir constaté que le propriétaire justifiait d’un projet de démolition-reconstruction imputable à une opération d’aménagement public (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-12.015).
A contrario, lorsque la précarité invoquée ne repose sur aucune circonstance objective, ou lorsque les circonstances alléguées sont en réalité sous la maîtrise exclusive des parties, la convention ne peut échapper au statut. La Cour de cassation contrôle avec rigueur la réalité de la cause de précarité. Dans un arrêt du 24 novembre 2021, rendu au visa de l’article L. 145-1 du Code de commerce, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait admis le bénéfice du statut en faveur d’un preneur non immatriculé à la date de l’assignation, rappelant avec force que « le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation à la date de sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, n° 19-25.251). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction apprécie les conditions d’application du statut, y compris lorsque le demandeur soutient que le contrat qui lui a été imposé constituait une convention précaire de façade.
Par ailleurs, la loi du 18 juin 2014 a également réformé l’article L. 145-5 du Code de commerce relatif au bail dérogatoire, dont la durée ne peut excéder trois ans et qui, à l’expiration de ce délai, se transforme en bail commercial soumis au statut si le preneur est laissé en possession (C. com., art. L. 145-5). La distinction entre la convention d’occupation précaire et le bail dérogatoire est fondamentale : la première échappe durablement au statut tant que la précarité subsiste, tandis que le second est enfermé dans un cadre temporel strict au-delà duquel le statut s’applique de plein droit. La convention d’occupation précaire se distingue également du contrat de bail défini par l’article 1709 du Code civil, lequel dispose que « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » (C. civ., art. 1709). La différence essentielle réside dans l’absence de droit à la jouissance stable : l’occupant précaire ne peut escompter aucune durée certaine ni aucun droit au renouvellement.
B. La consécration jurisprudentielle de l’absence d’obligation de délivrance dans la convention d’occupation précaire
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 11 janvier 2024, publié au Bulletin, constitue une décision de principe dont la portée dépasse la seule espèce soumise à la Cour. Dans cette affaire, une société d’économie mixte avait consenti à un occupant une convention d’occupation précaire portant sur un local de stockage. À la suite d’un dégât des eaux, l’occupant avait assigné le propriétaire en indemnisation sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance. La cour d’appel avait fait droit à cette demande, retenant que l’existence d’infiltrations caractérisait un manquement à ladite obligation. La Cour de cassation a censuré cette décision au double visa des articles 1147, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et 1719 du Code civil.
La motivation de la Cour est d’une clarté remarquable. Elle rappelle d’abord que, selon l’article 1719 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Elle énonce ensuite le principe fondateur : « Une convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, l’occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1719 du code civil, mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-16.974, FS-B). Cette formulation consacre une dissociation nette entre le régime du bail, régi par des obligations légales impératives, et le régime de la convention d’occupation précaire, exclusivement gouverné par les stipulations contractuelles. L’occupant précaire ne bénéficie d’aucune obligation de délivrance de plein droit ; il doit démontrer que le propriétaire a manqué à une obligation expressément stipulée dans la convention.
Cette solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence plus ancienne, la Cour de cassation ayant déjà jugé, dès le 19 novembre 2014, qu’une convention d’occupation précaire n’est pas un bail, de sorte que les dispositions protectrices du statut ne lui sont pas applicables (Cass. 3e civ., 19 novembre 2014, n° 13-20.089, Bull. 2014, n° 150). L’arrêt du 11 janvier 2024 franchit cependant une étape supplémentaire en précisant que l’exclusion ne se limite pas aux seules prérogatives du statut des baux commerciaux — droit au renouvellement, indemnité d’éviction, plafonnement du loyer — mais s’étend également aux obligations essentielles du bailleur telles que définies par le droit commun du louage. L’occupant à titre précaire se trouve ainsi privé du socle minimal de protection que constitue l’obligation de délivrance, ce qui accentue la fragilité intrinsèque de sa position contractuelle.
La portée pratique de cette jurisprudence est considérable. Elle signifie que l’occupant qui subit un trouble de jouissance, une impossibilité d’exploitation ou un sinistre affectant les locaux ne peut invoquer une obligation légale de délivrance à l’encontre du propriétaire. Il doit, pour obtenir réparation, établir l’existence d’une clause expresse mettant une telle obligation à la charge de ce dernier, ou démontrer un manquement à une obligation contractuelle particulière. Cette solution, si elle renforce la sécurité juridique du propriétaire ayant recours à la convention précaire, impose corrélativement à l’occupant une vigilance accrue lors de la négociation et de la rédaction de la convention. La pratique contractuelle gagnerait à stipuler expressément, dans la convention précaire, l’étendue des obligations respectives des parties en matière d’entretien et de réparation des locaux, ainsi que le régime de responsabilité applicable en cas de sinistre, afin de prévenir les incertitudes contentieuses que l’absence de cadre légal supplétif pourrait engendrer.
II. Les risques de requalification et la sanction judiciaire du détournement de la convention précaire
A. La requalification en bail commercial : office du juge et conditions de la sanction
La convention d’occupation précaire, en raison même de son caractère excluant du statut des baux commerciaux, fait l’objet d’un contrôle juridictionnel étroit. Le juge n’est pas lié par la qualification donnée par les parties ; il lui appartient de restituer au contrat sa véritable nature au regard des conditions effectives de l’occupation. La requalification en bail commercial est encourue dès lors que les conditions posées par l’article L. 145-5-1 du Code de commerce ne sont pas réunies, en particulier lorsque les circonstances de précarité invoquées ne sont pas établies ou sont manifestement artificielles.
La Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur la motivation des juges du fond en la matière. Dans un arrêt du 9 septembre 2021, la troisième chambre civile a validé la requalification en bail commercial d’une convention qualifiée d’occupation précaire par les parties, après avoir constaté que l’occupation s’était poursuivie pendant une durée de vingt-trois mois sans que la cause de précarité alléguée ne soit démontrée (Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 20-18.036). De même, l’arrêt du 23 janvier 2020 a confirmé que le statut d’ordre public des baux commerciaux exclut toute convention qui ne caractériserait pas des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties, la Cour rappelant que la qualification de convention d’occupation précaire suppose que « l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de telles circonstances » (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 19-10.449).
L’arrêt du 5 mars 2026 fournit une illustration particulièrement éclairante des enjeux contentieux de la requalification. En l’espèce, une société propriétaire d’un garage automobile désaffecté avait successivement conclu avec un exploitant de bar éphémère un bail commercial de courte durée régi par l’article L. 145-5 du Code de commerce, puis deux conventions d’occupation précaire consécutives, pour des durées respectives de onze et quatorze mois. Le propriétaire avait ensuite résilié la convention de manière anticipée en invoquant un projet de démolition-reconstruction. L’occupant avait alors assigné en requalification des conventions en bail commercial et en paiement d’une indemnité d’éviction. La cour d’appel avait déclaré l’action irrecevable, estimant qu’une transaction était intervenue entre les parties. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 2044, alinéa 1er, du Code civil, reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir caractérisé l’existence de concessions réciproques, condition essentielle de la transaction (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-13.422). Cette décision illustre, au-delà de la question procédurale de la transaction, la récurrence des litiges portant sur la succession de contrats dérogatoires et de conventions précaires destinés à éluder le statut des baux commerciaux.
Le risque de requalification est d’autant plus élevé lorsque la convention précaire succède immédiatement à un bail dérogatoire, ou lorsque plusieurs conventions précaires sont conclues de manière successive entre les mêmes parties pour le même local. La jurisprudence considère en effet que la multiplication des conventions temporaires sans cause de précarité réelle caractérise une tentative de contournement du statut. Le juge peut alors, par une analyse globale de la relation contractuelle, requalifier l’ensemble de la période d’occupation en un bail commercial unique soumis au statut. La sanction est lourde : le propriétaire se trouve tenu de toutes les obligations du statut, y compris le paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, et ne peut opposer à l’occupant les clauses restrictives que le statut répute non écrites.
B. La prescription biennale de l’action en requalification : une construction prétorienne protectrice du preneur
L’action en requalification d’une convention d’occupation précaire en bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, lequel dispose que « toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans ». La détermination du point de départ de ce délai a donné lieu à une construction prétorienne significative, dont l’arrêt de formation de section du 25 mai 2023, publié au Bulletin, constitue le point d’orgue.
Dans cette affaire, une société exploitant un piano-bar-restaurant avait conclu avec une commune, sur une période de six années, sept conventions successives qualifiées de conventions d’occupation précaire, d’une durée de six mois chacune, pour le logement de son personnel. L’occupante, restée sans interruption en possession des lieux depuis 2009, avait assigné la bailleresse en 2016 aux fins de voir reconnaître l’existence d’un bail commercial. La cour d’appel avait déclaré l’action irrecevable comme prescrite, au motif que le délai de prescription avait commencé à courir à la date de conclusion de la première convention, soit le 9 novembre 2009. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa de l’article L. 145-60 du Code de commerce, en posant le principe suivant : « Le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946, FS-B).
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence protectrice des droits du preneur, emporte des conséquences pratiques considérables. Elle signifie que le propriétaire qui multiplie les conventions précaires successives ne peut opposer à l’occupant la prescription de son action en requalification en se prévalant de l’ancienneté de la première convention. Chaque nouvelle convention fait courir un nouveau délai de prescription pour l’action en requalification la concernant. La Cour de cassation a ainsi entendu neutraliser la stratégie consistant à égrener des conventions de courte durée pour épuiser le délai de prescription de l’action du preneur, tout en maintenant une relation d’occupation continue et stable qui, en réalité, caractérise un bail commercial.
Cette jurisprudence doit être articulée avec celle, également protectrice, relative au droit au maintien dans les lieux. L’arrêt du 11 janvier 2024 rendu par la même formation de section dans une affaire distincte a rappelé, au visa des articles 1103 du Code civil et L. 145-8 et L. 145-9 du Code de commerce, que « le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix », et qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872, FS-B). Ces deux arrêts du même jour, tous deux publiés au Bulletin et rendus en formation de section, témoignent de la volonté de la troisième chambre civile de renforcer la protection du preneur face aux tentatives de contournement du statut, tant par la voie de conventions précaires successives que par celle de congés avec offre de renouvellement à des conditions dégradées.
Par ailleurs, l’arrêt du 6 mai 2021 a précisé que la requalification en bail commercial peut être demandée y compris lorsque les parties ont initialement qualifié leur relation de convention d’occupation précaire, dès lors que les conditions de l’article L. 145-1 du Code de commerce sont réunies, en particulier l’exploitation d’un fonds de commerce et l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-12.041). Cette décision rappelle que l’immatriculation du preneur constitue une condition substantielle du bénéfice du statut, et que son défaut à la date de la demande en justice est sanctionné par l’irrecevabilité de l’action en requalification.
Conclusion
La convention d’occupation précaire, désormais expressément consacrée par l’article L. 145-5-1 du Code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, constitue un instrument juridique dont la légitimité est acquise mais dont l’usage doit être strictement circonscrit aux hypothèses de précarité objective. L’autonomie de ce contrat innomé par rapport au bail commercial comme au bail dérogatoire de l’article L. 145-5 est aujourd’hui fermement établie par une jurisprudence abondante et cohérente. La jurisprudence de la troisième chambre civile, consolidée entre 2020 et 2026, a dégagé un corpus de règles cohérent qui fixe avec précision les frontières de l’exclusion du statut des baux commerciaux. D’un côté, l’arrêt du 11 janvier 2024 consacre l’absence d’obligation légale de délivrance dans la convention précaire, ce qui en fait un contrat particulièrement avantageux pour le propriétaire. De l’autre, les arrêts du 25 mai 2023 sur la prescription biennale et du 5 mars 2026 sur la transaction en cas de succession de contrats rappellent que les juges disposent d’outils efficaces pour sanctionner les détournements. L’équilibre ainsi dessiné par la Cour de cassation invite les praticiens à une rédaction rigoureuse des conventions précaires, fondée sur l’identification explicite et documentée des circonstances objectives justifiant la précarité, et à une vigilance constante quant au risque de requalification lorsque l’occupation se prolonge sans que la cause de précarité ne subsiste. La frontière entre la convention précaire licite et le bail commercial déguisé demeure, en définitive, une question d’espèce dont le traitement jurisprudentiel, par sa technicité même, renforce la prévisibilité des solutions sans jamais les figer.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.