Lorsqu’une entreprise du bâtiment interrompt brutalement l’exécution de ses prestations, le maître de l’ouvrage se trouve confronté à une situation d’urgence juridique et matérielle. La caractérisation de cet abandon, distinct du simple retard d’exécution, exige une méthodologie probatoire stricte avant d’envisager la résolution du marché et la réparation des préjudices subis.
Par Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris.
L’exécution d’un marché de travaux privés repose sur l’obligation de résultat pesant sur l’entrepreneur, lequel s’engage à achever l’ouvrage dans les délais contractuels. La pratique du contentieux immobilier révèle toutefois une fréquence significative des interruptions unilatérales de travaux. Face au silence ou à la disparition de l’artisan, le maître de l’ouvrage ne dispose d’aucune faculté de procéder par lui-même au remplacement immédiat du cocontractant défaillant, sous peine de voir sa propre responsabilité engagée. La rupture du lien contractuel nécessite d’observer un formalisme rigoureux afin de cristalliser la carence de l’entreprise.
La réponse judiciaire à cette défaillance se fonde sur le droit commun des contrats, profondément remanié par l’ordonnance du 10 février 2016. La caractérisation préalable de la faute permet d’activer les mécanismes de résolution unilatérale ou judiciaire et d’obtenir l’indemnisation des pertes financières et des troubles de jouissance subis par le maître de l’ouvrage.
Il importe d’examiner dans un premier temps les critères permettant de qualifier juridiquement l’abandon de chantier avant d’analyser, dans un second temps, l’arsenal des sanctions et des recours ouverts à la victime de l’inexécution.
I. La caractérisation de l’abandon de chantier et l’exigence probatoire
La jurisprudence civile veille à distinguer l’interruption fautive et définitive des travaux des simples aléas ou retards d’exécution qui jalonnent la vie d’une opération de construction.
A. La distinction entre l’abandon de chantier et le retard d’exécution
Le retard dans la délivrance de l’ouvrage n’emporte pas, à lui seul, la qualification d’abandon de chantier. Les juridictions du fond exigent la démonstration d’une volonté non équivoque de l’entreprise de se soustraire à ses obligations contractuelles. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi rappelé avec fermeté que l’abandon de chantier se définit comme un acte unilatéral fautif résultant d’une défaillance de l’entreprise ; il ne peut pas se déduire d’un seul retard dans l’exécution des prestations dues ou de l’existence de réserves non levées [[Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 5 juin 2025, n° 21/06693, https://www.courdecassation.fr/decision/684281eba37c1f2d5056907e]].
La disparition des ouvriers, le retrait inexpliqué du matériel ou l’absence de réponse aux sollicitations de la maîtrise d’œuvre constituent autant de faisceaux d’indices. La cour d’appel de Nîmes a pu retenir que cette absence d’achèvement des travaux est constitutive de la part de la SARL CHARPENTE COUVERTURE LANGONAISE, tenue contractuellement de réaliser l’ensemble des prestations prévues au marché, d’un abandon de chantier [[Cour d’appel de Nîmes, 3 juillet 2025, n° 22/03071, https://www.courdecassation.fr/decision/686767017c03803a32c27221]]. La qualification d’abandon suppose donc une inexécution substantielle qui rend impossible l’achèvement de l’ouvrage dans des conditions normales.
B. La cristallisation de la preuve par la mise en demeure et le constat
Le maître de l’ouvrage qui allègue un abandon doit en rapporter la preuve matérielle. L’article 1226 du code civil impose au créancier de mettre le débiteur en demeure de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La lettre de mise en demeure, adressée par courrier recommandé avec accusé de réception, marque le point de départ du processus de rupture.
A l’issue du délai imparti, l’absence de reprise effective des travaux doit être judiciairement constatée. Le recours à un huissier de justice s’avère indispensable pour figer l’état d’inachèvement, recenser les matériaux abandonnés et documenter les éventuelles malfaçons apparentes. Le constat d’huissier dresse un état des lieux contradictoire ou quasi contradictoire de l’ouvrage inachevé, lequel servira de fondement exclusif au juge pour apprécier la gravité du manquement de l’entreprise défaillante. La constitution de ce socle probatoire interdit au constructeur d’invoquer ultérieurement une prétendue exception d’inexécution motivée par un défaut de paiement du maître de l’ouvrage.
II. Les sanctions de l’inexécution et la réparation des préjudices
Une fois l’abandon judiciairement ou matériellement acté, le maître de l’ouvrage dispose d’un choix d’actions tendant tant à la rupture du contrat qu’à la réparation de l’ensemble de ses préjudices.
A. La résolution du marché de travaux et l’intervention d’un tiers
La carence définitive de l’entrepreneur justifie la mise à néant du contrat. En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit d’une notification unilatérale en cas d’inexécution suffisamment grave, soit d’une décision de justice. La pratique judiciaire privilégie l’action en résolution lorsque le marché ne prévoit aucune stipulation expresse ou lorsque le maître de l’ouvrage entend se prémunir contre le risque d’une résolution unilatérale jugée ultérieurement abusive.
Le tribunal judiciaire d’Arras a récemment fait application de cette disposition en jugeant qu’au vu de l’ensemble de ces éléments, rien ne permet de démontrer que l’entreprise s’est exécutée, cette dernière n’étant de surcroît pas comparante à la présente instance et n’apportant aucun élément pour démontrer son exécution [[Tribunal judiciaire d’Arras, 11 juin 2026, n° 25/00745, https://www.courdecassation.fr/decision/6a2c5dbdcdc6046d47195ab5]]. Le juge prononce alors la résolution du marché et ordonne la restitution des sommes perçues qui excèdent la valeur des prestations réellement accomplies, ouvrant ainsi la voie à la reprise du chantier par une entreprise tierce.
B. L’indemnisation systématique des préjudices consécutifs
La résolution du contrat ne fait pas obstacle à l’indemnisation des dommages causés par la faute de l’entrepreneur, conformément à l’article 1231-1 du code civil. Le juge octroie au maître de l’ouvrage des dommages-intérêts compensatoires destinés à couvrir le surcoût généré par l’intervention d’une entreprise de substitution, laquelle applique souvent une tarification majorée pour la reprise d’un chantier sinistré.
A ce préjudice financier s’ajoute systématiquement la réparation des troubles de jouissance subis par le maître de l’ouvrage privé de son immeuble. Ainsi, la juridiction de première instance a logiquement constaté qu’en l’espèce, l’abandon du chantier a nécessairement créé un préjudice de jouissance et un préjudice esthétique au détriment du demandeur au vu des photographies versées aux débats [[Tribunal judiciaire d’Arras, 11 juin 2026, n° 25/00745, https://www.courdecassation.fr/decision/6a2c5dbdcdc6046d47195ab5]]. L’évaluation souveraine des juges du fond intègre la durée de la privation de jouissance, le coût d’un relogement éventuel ainsi que les frais annexes exposés pour sauvegarder l’ouvrage inachevé des intempéries.
L’abandon de chantier exige une stratégie contentieuse réactive et méthodologiquement irréprochable. L’intervention rapide d’un avocat en droit immobilier permet de figer l’état du chantier dans un cadre légal sécurisé, d’obtenir la résolution du contrat et de poursuivre le recouvrement des indemnités dues par le constructeur.
À propos de l’auteur
Maître Reda KOHEN est avocat au barreau de Paris et exerce en contentieux des affaires et en droit immobilier. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les entreprises, les maîtres d’ouvrage et les particuliers dans la gestion de leurs litiges constructifs et la défense de leurs intérêts patrimoniaux. Pour plus d’informations, visitez kohenavocats.fr.
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