Vous rentrez de vacances et vous découvrez que votre maison, votre appartement ou votre résidence secondaire est occupé sans votre accord. Dans ce moment, le réflexe le plus dangereux est aussi le plus naturel : changer la serrure, couper l’eau, couper l’électricité ou demander à des proches de faire sortir les occupants. Il faut l’éviter. Même lorsqu’un logement est manifestement squatté, le propriétaire doit passer par une procédure encadrée.
La bonne stratégie consiste à qualifier très vite la situation, réunir les preuves, déposer plainte, faire constater l’occupation et saisir la préfecture si les conditions de l’évacuation administrative sont réunies. Cette voie peut être beaucoup plus rapide qu’une procédure judiciaire classique, mais elle suppose un dossier propre dès le départ.
Squat ou ancien locataire : la première distinction à faire
Le squat suppose une entrée dans les lieux sans autorisation, par effraction, manoeuvre, menace, contrainte ou voie de fait. C’est le cas, par exemple, si une porte a été forcée, si une fenêtre a été cassée, si les serrures ont été remplacées ou si des personnes se sont installées dans le logement pendant votre absence sans aucun titre.
La situation est différente si l’occupant était votre locataire et reste après un congé, après la fin du bail ou après des impayés. Dans ce cas, on parle le plus souvent d’un occupant sans droit ni titre à la suite d’une relation locative. La procédure peut alors passer par le juge, un commandement, une décision d’expulsion et le concours de la force publique. Elle ne se traite pas comme un squat découvert au retour des vacances.
Cette distinction est décisive, car la procédure préfectorale de l’article 38 de la loi DALO vise l’introduction et le maintien illicites dans le domicile ou dans un local à usage d’habitation. Pour un ancien locataire, il faut analyser le bail, les actes délivrés, les décisions déjà obtenues et les délais d’exécution.
Ce qu’il faut faire dans les premières heures
La priorité est de sécuriser la preuve sans entrer dans une confrontation. Photographiez les traces d’effraction visibles depuis l’extérieur si vous pouvez le faire sans risque. Conservez les échanges avec les voisins, les alertes de télésurveillance, les factures, l’attestation d’assurance habitation, la taxe foncière, les quittances d’énergie ou tout document établissant que le logement vous appartient ou constitue votre domicile.
Ensuite, déposez plainte rapidement. Le dépôt de plainte est une étape importante de la procédure administrative. Il permet de matérialiser l’entrée illicite et d’éviter que le dossier soit traité comme un simple conflit civil.
Il faut également faire constater l’occupation illicite. Selon les cas, ce constat peut être fait par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. Le constat doit être précis : adresse, identité connue ou inconnue des occupants, signes d’effraction, impossibilité d’accéder au logement, objets déplacés, changement de serrure, présence de meubles ou d’effets personnels appartenant aux occupants.
La demande au préfet : le coeur de la procédure rapide
L’article 38 de la loi DALO permet de demander au représentant de l’Etat dans le département de mettre les occupants en demeure de quitter les lieux. La demande peut être présentée par la personne dont le domicile est occupé, par une personne agissant pour son compte ou par le propriétaire du local occupé.
Le dossier doit en pratique contenir trois blocs de preuves :
- la plainte ;
- la preuve du domicile ou de la propriété ;
- le constat de l’occupation illicite.
Lorsque le propriétaire ne peut pas produire immédiatement son titre parce que les documents sont dans le logement occupé, le texte prévoit que le préfet peut solliciter l’administration fiscale pour établir le droit du demandeur. Il ne faut donc pas renoncer trop vite si certains papiers sont restés dans la maison.
Si les conditions sont réunies, le préfet doit statuer rapidement sur la mise en demeure. Le texte prévoit une décision dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. En cas de mise en demeure, les occupants disposent d’un délai d’exécution. Ce délai ne peut pas être inférieur à vingt-quatre heures ; il est plus long lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur.
Si la mise en demeure n’est pas respectée, le préfet doit procéder à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition de l’auteur de la demande dans le délai fixé. C’est ce mécanisme qui explique les recherches fréquentes sur la « loi 48h squat ». Mais il ne faut pas le comprendre comme un droit automatique à récupérer les clés en quarante-huit heures. Le délai de quarante-huit heures concerne la décision préfectorale, à partir d’un dossier complet et recevable.
Résidence principale, résidence secondaire, logement vide : les preuves changent
Pour une résidence principale, les preuves sont souvent plus simples : carte d’identité, avis d’imposition, assurance habitation, factures récentes, attestations de voisins, contrat d’électricité, photos du logement avant le départ.
Pour une résidence secondaire, il faut être plus rigoureux. L’administration devra comprendre que le logement est bien un local à usage d’habitation vous appartenant ou dont vous avez la jouissance. Les titres, factures, taxe foncière, assurance, relevés de consommation, photos et constats sont alors essentiels.
Pour un logement temporairement vide, en attente de vente, de travaux ou de location, il faut documenter l’usage d’habitation et le droit du propriétaire. Le dossier peut être plus discuté si les occupants prétendent avoir un accord, un bail verbal, une sous-location ou une autorisation donnée par un tiers. Dans ce cas, la qualité des preuves et la cohérence chronologique deviennent centrales.
Peut-on expulser soi-même les squatteurs ?
Non. Même lorsque la situation est choquante, le propriétaire ne doit pas organiser lui-même l’expulsion. Il ne faut pas entrer de force, retirer les affaires, couper les fluides, menacer les occupants ou demander à des tiers de les faire partir.
Ces gestes peuvent retourner le dossier contre le propriétaire : plainte adverse, accusation de violences, dégradation, violation de domicile ou contestation de la procédure. Ils peuvent aussi compliquer l’intervention de la police ou de la préfecture, car l’administration devra démêler une situation devenue confuse.
La meilleure position consiste à rester factuel : occupation découverte à telle date, preuves de votre droit, dépôt de plainte, constat, demande préfectorale, relances écrites. Si les occupants communiquent avec vous, ne promettez rien, ne signez rien et ne reconnaissez aucun accord sans analyse préalable.
Que faire si le préfet refuse ou ne répond pas ?
Un refus préfectoral peut intervenir si les conditions de l’article 38 ne sont pas considérées comme remplies ou si l’administration invoque un motif impérieux d’intérêt général. Le refus doit être analysé rapidement : absence de preuve de propriété, doute sur l’effraction, incertitude sur la qualité d’occupant, ancien locataire confondu avec squatteur, logement qui ne serait pas regardé comme entrant dans le champ du texte.
Selon le motif, il peut être utile de compléter le dossier, de produire un nouveau constat, de préciser la chronologie ou d’engager un recours administratif. Dans certains cas, il faut basculer vers une procédure judiciaire, notamment en référé, pour obtenir une décision d’expulsion.
Le point important est de ne pas perdre plusieurs semaines dans des échanges informels. Chaque étape doit être datée, documentée et reliée à une demande claire : mise en demeure préfectorale, concours de la force publique ou saisine du juge.
Et si les occupants disent avoir un bail ?
Les occupants peuvent parfois produire un document présenté comme un bail, un reçu, une autorisation ou un échange de messages. Il faut alors vérifier l’origine du document, l’identité de la personne qui aurait donné l’accord, les dates, les signatures, les paiements et la réalité de la remise des clés.
Un faux bail ou une autorisation donnée par une personne sans droit ne transforme pas nécessairement le squat en location valable. Mais la discussion peut ralentir le traitement administratif si le dossier n’est pas clair. D’où l’importance de produire les titres de propriété, les échanges avec l’agence, le mandat de vente ou de gestion, les plaintes pour faux si nécessaire, et tout élément montrant que vous n’avez jamais consenti à l’occupation.
Si un ancien locataire a remis les clés à un tiers, si un sous-locataire se maintient dans les lieux ou si un occupant prétend avoir payé quelqu’un, la qualification doit être vérifiée avec prudence. Le mauvais choix de procédure peut coûter plusieurs semaines.
Paris et Île-de-France : les bons réflexes pratiques
À Paris et en Île-de-France, il faut tenir compte de la densité des services, des délais d’intervention et de la nécessité de constituer un dossier très lisible. Un propriétaire domicilié à Paris, Bobigny, Nanterre, Créteil, Versailles, Evry ou Pontoise doit identifier rapidement la préfecture compétente, le commissariat ou la brigade territorialement compétente, et le commissaire de justice pouvant se déplacer vite.
Lorsque le logement est en copropriété, prévenez aussi le syndic si les parties communes, les badges, les boîtes aux lettres, les caves ou les compteurs sont concernés. Le syndic peut fournir des éléments utiles : signalement d’effraction, vidéos si elles existent et sont exploitables, courriels de voisins, intervention d’une entreprise ou dépôt de plainte pour les parties communes.
Si le bien est géré par une agence, demandez immédiatement le mandat, l’état du trousseau de clés, les derniers comptes rendus de visite, les échanges avec les candidats locataires et les éventuelles alertes. Ces pièces peuvent faire la différence entre une demande préfectorale claire et un dossier discuté.
Les pièces à réunir avant de saisir un avocat
Préparez un dossier court et chronologique. Il doit permettre de comprendre la situation en quelques minutes.
- titre de propriété, attestation notariale ou taxe foncière ;
- justificatifs de domicile ou d’usage du logement ;
- contrat d’assurance habitation ;
- photos, vidéos ou constats des dégradations et de l’occupation ;
- plainte déposée ou récépissé ;
- constat d’officier de police judiciaire, de maire ou de commissaire de justice ;
- échanges avec voisins, syndic, agence, police, mairie ou préfecture ;
- identité connue des occupants si elle existe ;
- historique des clés et des accès ;
- tout document remis ou invoqué par les occupants.
Classez les pièces par date. Évitez les captures isolées sans contexte. Si vous avez des messages, exportez la conversation complète ou conservez au minimum la date, le numéro, l’identité supposée et le fil de discussion.
Sources officielles utiles
La base principale est l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Il organise la demande de mise en demeure au préfet et l’évacuation forcée lorsque les conditions sont réunies.
La fiche Service-Public sur les squatteurs occupant un logement, vérifiée le 12 décembre 2025, rappelle aussi qu’un propriétaire ne doit pas forcer lui-même les occupants à libérer le logement.
Pour les situations qui relèvent en réalité d’un bail d’habitation impayé, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre notamment le commandement de payer et les délais liés à la clause résolutoire. Cette procédure n’est pas la même qu’une évacuation administrative de squat.
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