La proportionnalité de la démolition des constructions irrégulières au regard de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme
I. Le trouble manifestement illicite, fondement classique de l’action en démolition
A. La constatation objective du trouble manifestement illicite en matière d’urbanisme
La démolition d’une construction irrégulière constitue l’une des sanctions les plus sévères du droit de l’urbanisme, en ce qu’elle emporte la disparition matérielle d’un ouvrage et, le plus souvent, la perte du logement de son occupant. Longtemps perçue comme la conséquence quasi-automatique de la violation des règles d’occupation des sols, cette sanction fait désormais l’objet d’un encadrement jurisprudentiel renforcé qui place la protection des droits fondamentaux de la personne au coeur de l’office du juge. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026, publié au Bulletin, illustre de manière éclatante cette évolution en consacrant le contrôle de proportionnalité exercé au regard de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme comme standard de la légalité des mesures de démolition ordonnées en référé. Cette décision, qui s’inscrit dans le prolongement direct d’un précédent du 9 janvier 2025, fixe avec une précision inédite les modalités selon lesquelles le juge peut concilier les impératifs de la police de l’urbanisme avec le droit au respect du domicile de l’occupant.
L’action en démolition d’une construction édifiée sans autorisation ou en méconnaissance des règles d’urbanisme constitue l’une des prérogatives les plus intrusives dont dispose l’autorité publique à l’encontre du droit de propriété. Le fondement procédural de cette action repose, devant le juge des référés, sur l’article 835, alinéa premier, du Code de procédure civile, aux termes duquel le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 25 juin 2026, que cette disposition autorise le juge des référés à ordonner la cessation du trouble manifestement illicite résultant de l’exécution de travaux en violation des règles d’urbanisme (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550, Publié au Bulletin). L’illicéité du trouble est caractérisée dès lors que les constructions ou aménagements litigieux ont été réalisés sans autorisation et en contravention avec la réglementation du plan local d’urbanisme.
La constatation de ce trouble ne requiert pas, en principe, l’établissement d’un préjudice personnel ou d’une intention fautive de la part du constructeur. Il suffit que l’atteinte aux règles d’urbanisme soit objectivement établie pour que le juge puisse prescrire les mesures de remise en état appropriées. Or, cette approche objective a progressivement été nuancée par l’introduction, dans le contrôle du juge judiciaire, d’un standard issu du droit européen des droits de l’homme. L’article 545 du Code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité, mais cette protection constitutionnelle du droit de propriété n’épuise pas l’exigence de proportionnalité qui s’impose désormais au juge lorsqu’il ordonne une mesure de démolition. La protection du droit au respect du domicile, garantie par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, est venue enrichir et renforcer le régime de la démolition en imposant un examen concret de l’atteinte portée aux droits de l’occupant.
Par ailleurs, le droit de l’urbanisme lui-même a connu une évolution significative avec l’ordonnance du 23 septembre 2015, qui a notamment réécrit les articles L. 480-13 et L. 480-14 du Code de l’urbanisme. Ces dispositions confèrent au juge pénal et au juge civil le pouvoir d’ordonner la démolition des ouvrages construits en méconnaissance des règles d’urbanisme, tout en lui laissant une faculté d’appréciation des circonstances de l’espèce. L’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme autorise notamment le juge répressif à surseoir à statuer sur la démolition ou la remise en état lorsque la construction est susceptible de régularisation. En conséquence, le législateur a lui-même introduit un principe de proportionnalité dans le prononcé de la sanction, que le juge civil des référés a étendu en intégrant le standard conventionnel de l’article 8 de la Convention européenne.
B. L’étendue du pouvoir souverain du juge dans le choix de la mesure de remise en état
Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate. Cette souveraineté, rappelée avec constance par la Cour de cassation, connaît toutefois une limite essentielle : la mesure ordonnée doit revêtir un caractère proportionné au regard des droits garantis par la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Dans l’arrêt précité du 25 juin 2026, la troisième chambre civile énonce que le juge des référés « apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate, sous réserve de son caractère proportionné au regard des droits garantis par la Convention susvisée » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550, précité). Cette formule, par sa généralité, érige le contrôle de proportionnalité en principe directeur de l’office du juge des référés chaque fois que la mesure ordonnée est susceptible de porter atteinte aux droits garantis par la Convention.
Cette réserve de proportionnalité s’est imposée de manière particulièrement visible dans les contentieux relatifs à la démolition des constructions irrégulières lorsque celles-ci constituent le domicile de l’occupant. La Cour de cassation a, en effet, été conduite à préciser les modalités concrètes du contrôle de proportionnalité en indiquant que le juge du fond peut valablement prendre en compte la vulnérabilité de l’occupant, son âge, son état de santé et la durée de son installation dans les lieux pour apprécier si la mesure de démolition revêt un caractère disproportionné. En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait retenu que le propriétaire, âgé de soixante-seize ans, était installé sur les parcelles concernées depuis de nombreuses années et souffrait de problèmes de santé, avant d’en déduire qu’en différant les mesures de démolition et d’enlèvement d’un an à compter de la signification de la décision, la mesure ordonnée, ainsi aménagée, ne constituait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des intéressés. La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement, consacrant ainsi la validité d’une méthode d’aménagement temporel de la sanction.
Dès lors, l’office du juge ne se réduit pas à un simple constat de l’illicéité du trouble et au prononcé mécanique de la démolition. Il lui appartient de procéder à une mise en balance des intérêts en présence, en confrontant les impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme aux droits individuels garantis par la Convention européenne. Cette évolution traduit une pénétration remarquable du standard conventionnel dans le contentieux de l’urbanisme, traditionnellement dominé par la primauté de l’intérêt général et la rigueur des sanctions attachées aux infractions aux règles d’occupation des sols. La circonstance que l’arrêt du 25 juin 2026 ait été rendu en formation de section et publié au Bulletin atteste de l’importance que la Cour de cassation attache à cette construction jurisprudentielle et de sa volonté d’en assurer la diffusion auprès des juridictions du fond.
II. L’émergence du contrôle de proportionnalité conventionnel sur les mesures de démolition
A. L’article 8 de la Convention européenne comme standard de contrôle de la mesure de démolition
L’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance, et qu’il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui. Ce texte, d’effet direct dans l’ordre juridique interne, impose au juge national de vérifier que toute mesure constitutive d’une ingérence dans le droit au respect du domicile poursuit un but légitime et demeure proportionnée à cet objectif.
La troisième chambre civile a pleinement intégré ce standard conventionnel dans l’office du juge des référés statuant en matière de démolition. L’arrêt du 9 janvier 2025 constitue une illustration éclatante de ce contrôle. Dans cette espèce, une propriétaire avait édifié sa maison d’habitation sur une parcelle donnée à bail commercial, et la cour d’appel avait ordonné la libération de la parcelle, ce qui impliquait la démolition de la construction. La Cour de cassation a censuré cette décision au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché, comme il le lui était demandé en substance, « si la libération sollicitée de la parcelle ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et au domicile de Mme [F] [K], au regard des troubles et préjudices subis par le locataire et de la possibilité de prononcer d’autres mesures pour sanctionner l’inexécution contractuelle » (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-14.246). Cet arrêt, également rendu en formation de section, constitue le précédent fondateur de la systématisation du contrôle de proportionnalité conventionnel en matière de démolition des constructions irrégulières.
En conséquence, le juge du fond ne peut plus se borner à constater l’illicéité de la construction ou de l’occupation pour ordonner mécaniquement la démolition. Il doit procéder à un examen concret de la proportionnalité de cette mesure au regard du droit au respect du domicile de l’occupant, en prenant en considération l’ensemble des circonstances de l’espèce, notamment la gravité relative du trouble subi par le demandeur, la possibilité d’y remédier par des mesures moins radicales que la démolition, et les conséquences personnelles et familiales de cette dernière pour l’occupant. Cette exigence d’un contrôle in concreto rejoint la méthode adoptée par la Cour européenne des droits de l’homme dans l’appréciation des ingérences dans le droit au respect du domicile, qui impose un examen attentif de la situation individuelle du requérant et de la proportionnalité de l’atteinte portée à ses droits.
Par ailleurs, la Cour de cassation a étendu ce raisonnement au-delà du seul contentieux de l’urbanisme. Dans un arrêt du 26 mars 2026, la troisième chambre civile a également rappelé, au visa de l’article 8 de la Convention, que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance » (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 25-10.744, Publié au Bulletin). Cette référence systématique au standard conventionnel atteste de l’ancrage désormais irréversible du contrôle de proportionnalité dans le raisonnement du juge judiciaire lorsqu’il est saisi d’une demande de démolition ou d’expulsion affectant le domicile d’une personne. L’alignement de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur les exigences de la Convention européenne des droits de l’homme participe d’un mouvement plus large de conventionalité du droit interne, qui conduit le juge national à intégrer les standards européens dans son office quotidien.
Cette évolution jurisprudentielle s’inscrit dans un contexte de multiplication des contentieux relatifs aux constructions irrégulières, souvent qualifiées de « cabanisation » dans le débat public, qui soulèvent des enjeux à la fois urbanistiques, environnementaux et sociaux. La tension entre la protection de l’environnement et des espaces naturels, d’une part, et le respect du droit au logement et au domicile, d’autre part, se trouve au coeur du raisonnement proportionnaliste que la Cour de cassation impose désormais aux juges du fond. En exigeant que le juge ne se contente pas d’un constat objectif de l’illicéité mais procède à une balance concrète des intérêts en présence, la Cour de cassation confère à l’office du juge des référés une dimension nouvelle, qui le rapproche de l’office du juge du fond statuant au principal.
B. Les aménagements temporels et la modulation de la mesure comme vecteurs de proportionnalité
L’arrêt du 25 juin 2026 illustre de manière topique la méthode par laquelle le juge peut concilier l’impératif de cessation du trouble manifestement illicite avec le respect du droit au domicile garanti par l’article 8 de la Convention. La cour d’appel de Paris, dont la décision est approuvée par la Cour de cassation, n’a pas renoncé à ordonner la démolition, mais elle a différé son exécution d’un an à compter de la signification de la décision. Ce faisant, elle a aménagé temporellement la mesure de façon à en atténuer la rigueur, sans pour autant sacrifier l’objectif de remise en conformité des lieux avec les règles d’urbanisme. Cette technique du sursis à exécution permet au juge de satisfaire simultanément les deux exigences en apparence contradictoires que sont la cessation du trouble illicite et la protection du domicile.
La Cour de cassation valide expressément cette méthode en retenant que la cour d’appel « a pu en déduire qu’en différant les mesures de démolition et d’enlèvement ordonnées à la date d’expulsion de M. [T] et de Mme [E], et en différant celle-ci d’un an à compter de la signification de la décision, la mesure ordonnée, ainsi aménagée, ne constituait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des intéressés, garanti par l’article 8 de la Convention susvisée, au regard des impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550, précité). La Cour prend soin de mentionner que c’est bien au regard des impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme que s’apprécie la proportionnalité, ce qui signifie que l’objectif de protection de l’environnement et de l’ordre public urbanistique constitue le but légitime susceptible de justifier l’ingérence dans le droit au respect du domicile.
Cette technique de l’aménagement temporel n’est pas isolée. Elle s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle plus large qui admet que la proportionnalité d’une mesure attentatoire aux droits fondamentaux puisse résulter non seulement de la nature même de la mesure prononcée, mais également des modalités de son exécution. Le sursis à exécution, en particulier, constitue un outil processuel permettant au juge de concilier des impératifs contradictoires : faire cesser le trouble à terme tout en préservant, pendant une durée raisonnable, la jouissance du domicile par son occupant. En l’espèce, la durée d’un an accordée au propriétaire pour quitter les lieux et procéder à la démolition a été jugée suffisante pour préserver la proportionnalité de l’atteinte, compte tenu de l’âge avancé de l’intéressé, de son état de santé et de la durée de son installation.
Par ailleurs, l’arrêt du 9 janvier 2025 ouvre une perspective complémentaire en suggérant que le juge doit également rechercher s’il existe « d’autres mesures pour sanctionner l’inexécution contractuelle » que la démolition de l’ouvrage (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-14.246, précité). Cette exigence de subsidiarité invite le juge à explorer, avant d’ordonner la mesure la plus radicale, les voies alternatives de nature à remédier au trouble sans porter une atteinte irréversible au droit au domicile. Il peut ainsi s’agir d’une indemnisation du préjudice subi par le demandeur, d’une régularisation administrative de la construction lorsque celle-ci est possible, ou encore d’une mise en conformité partielle des ouvrages. Cette approche, qui fait de la démolition une mesure de dernier ressort, est cohérente avec la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme qui exige que l’ingérence dans le droit au respect du domicile soit non seulement prévue par la loi et poursuive un but légitime, mais encore qu’elle soit nécessaire dans une société démocratique, c’est-à-dire qu’elle réponde à un besoin social impérieux et soit proportionnée au but légitime poursuivi.
Dès lors, le contrôle de proportionnalité s’exerce à un double niveau : celui du choix de la mesure elle-même, qui doit être adaptée à la gravité du trouble et aux intérêts en présence, et celui des modalités d’exécution de cette mesure, qui doivent permettre d’en atténuer les conséquences les plus sévères pour l’occupant du bien. Cette double exigence, désormais solidement ancrée dans la jurisprudence de la troisième chambre civile, confère au juge judiciaire un rôle de régulateur entre les impératifs de la police de l’urbanisme et la protection effective des droits fondamentaux de la personne. Elle invite également les parties au procès à articuler leur argumentation autour de ces deux axes, en démontrant soit le caractère indispensable et proportionné de la démolition sollicitée, soit l’existence de mesures alternatives moins attentatoires aux droits de l’occupant.
La portée de cette construction jurisprudentielle dépasse le seul contentieux de l’urbanisme pour irriguer l’ensemble du droit immobilier privé. Que l’on songe à l’action en démolition fondée sur un empiétement, à la libération des lieux ordonnée en référé à l’encontre d’un occupant sans droit ni titre, ou encore à l’expulsion du preneur à bail commercial après résiliation, le standard de l’article 8 de la Convention européenne impose désormais au juge de vérifier, dans chaque hypothèse où la mesure sollicitée affecte le domicile d’une personne, que l’atteinte portée à ce droit fondamental est proportionnée au but légitime poursuivi. La troisième chambre civile a, en des termes qui ne laissent place à aucune ambiguïté, fait de ce contrôle une condition de la régularité de la décision ordonnant une telle mesure, et ce quelle que soit la nature du trouble ou de l’inexécution contractuelle qui la justifie.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026 consacre l’aboutissement d’une construction jurisprudentielle qui, depuis l’arrêt du 9 janvier 2025, subordonne la légalité des mesures de démolition des constructions irrégulières à un contrôle de proportionnalité effectué au regard de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme. Ce contrôle impose au juge du fond de ne pas se borner à constater le caractère manifestement illicite du trouble résultant de la violation des règles d’urbanisme, mais de rechercher concrètement si la mesure de démolition ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit au respect du domicile de l’occupant, compte tenu de sa situation personnelle et de la possibilité de recourir à des mesures moins attentatoires. Les aménagements temporels, tels que le sursis à exécution ou le report de la démolition, constituent des instruments processuels permettant au juge de concilier les impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme avec la protection effective des droits fondamentaux garantis par la Convention. Cette évolution jurisprudentielle, qui affecte tant le contentieux de l’urbanisme que celui des baux et de la copropriété, confère au juge judiciaire un rôle central dans la mise en balance des intérêts publics et privés en présence, et invite les praticiens à intégrer systématiquement l’argumentation conventionnelle dans leurs écritures, qu’ils agissent en demande ou en défense à une action en démolition.
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