La question revient avec la chaleur, les factures d’énergie et les logements classés F ou G : un locataire qui vit dans une passoire thermique peut-il arrêter de payer le loyer tant que le bailleur ne fait pas les travaux ?
La réponse courte est prudente : le locataire ne doit pas suspendre seul le paiement du loyer. Même si le logement est classé G, même si le DPE révèle une mauvaise performance énergétique, même si le bailleur tarde à agir, l’impayé expose le locataire à un commandement de payer, à la clause résolutoire et à une procédure d’expulsion.
Cela ne veut pas dire que le locataire est sans recours. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne respecte plus le niveau minimal de performance énergétique exigé pour la décence en métropole. Les logements classés F seront concernés à compter du 1er janvier 2028, puis les logements classés E à compter du 1er janvier 2034. Si le logement ne respecte pas ces exigences, le locataire peut demander des travaux, une réduction judiciaire du loyer, des dommages-intérêts ou une consignation encadrée.
Le point décisif est donc la méthode. Il faut construire le dossier avant d’agir sur le loyer.
Un logement classé G peut devenir juridiquement non décent
Le bailleur doit délivrer un logement décent. Cette obligation ne porte pas seulement sur les murs, l’humidité, l’électricité ou la sécurité. Elle inclut désormais un niveau minimal de performance énergétique.
En métropole, la loi du 6 juillet 1989 prévoit un calendrier progressif. Depuis le 1er janvier 2025, le logement doit être compris entre les classes A et F du DPE pour satisfaire au critère énergétique de décence. À partir du 1er janvier 2028, il devra être compris entre A et E. À partir du 1er janvier 2034, entre A et D.
En pratique, un logement classé G pose donc un problème immédiat lorsque le bail relève du parc locatif concerné. Le locataire peut demander au bailleur de mettre le logement en conformité. Il peut aussi contester une attitude consistant à promettre des travaux, à encaisser le loyer et à laisser la situation durer.
Mais le classement DPE ne suffit pas toujours à régler toute la discussion. Il faut vérifier la date du diagnostic, l’adresse exacte, la surface retenue, le lot concerné, le type de logement, l’existence éventuelle de travaux récents et la date du bail. Un DPE collectif, une estimation ancienne ou un diagnostic qui ne correspond pas au logement loué peuvent affaiblir le dossier.
Le locataire ne doit pas décider seul de ne plus payer
La tentation est forte : le logement est une passoire, le bailleur ne répond pas, les factures montent, donc le loyer serait bloqué. Juridiquement, ce réflexe est dangereux.
Le loyer reste dû tant qu’aucun accord écrit ou aucune décision ne permet de le suspendre, le réduire ou le consigner dans un cadre sécurisé. Un locataire qui garde les sommes sur son compte personnel pourra être traité comme un locataire impayé.
Le bailleur dispose alors d’un levier simple. Il peut délivrer un commandement de payer. Si le bail contient une clause résolutoire, le non-paiement peut ouvrir la voie à une résiliation du bail. Le débat sur le DPE et la décence existe toujours, mais le locataire commence la procédure avec un impayé à expliquer.
La bonne stratégie consiste à séparer les sujets. D’un côté, le locataire continue à sécuriser le paiement ou demande une consignation encadrée. De l’autre, il met le bailleur en demeure de produire un DPE valable, d’exécuter les travaux nécessaires et de répondre aux conséquences du logement non décent.
Que peut demander le locataire au bailleur ?
Le locataire peut d’abord demander la communication du DPE, si le diagnostic n’a pas été remis ou s’il paraît incohérent. Le DPE doit permettre de vérifier la classe énergétique du logement réellement loué.
Il peut ensuite demander les travaux nécessaires pour atteindre le niveau de décence applicable. La demande doit être concrète : nature des désordres, inconfort constaté, factures, humidité, ventilation, chauffage insuffisant, impossibilité de maintenir une température normale ou travaux promis mais jamais réalisés.
Si le bailleur ne répond pas, le locataire peut saisir le juge pour obtenir l’exécution de travaux. Le juge peut aussi décider une réduction du loyer, une suspension de son paiement ou une consignation jusqu’à réalisation des travaux. Cette décision est beaucoup plus solide qu’une suspension improvisée.
Le locataire peut enfin demander des dommages-intérêts si le manquement du bailleur lui a causé un préjudice : surconsommation d’énergie, privation de jouissance, inconfort prolongé, information trompeuse lors de la signature ou impossibilité d’utiliser normalement le logement.
La consignation du loyer doit être encadrée
La consignation n’est pas un simple virement sur un compte de côté. Elle suppose un cadre identifiable et une trace. Dans les dossiers sensibles, le locataire doit éviter toute ambiguïté : il ne s’agit pas de refuser de payer, mais de demander que le paiement soit sécurisé tant que le bailleur n’exécute pas ses obligations.
Avant toute consignation, il faut généralement envoyer une mise en demeure. Le courrier rappelle le bail, le DPE, le classement énergétique, les difficultés constatées, les demandes déjà faites et le délai laissé au bailleur pour répondre.
Si le bailleur reste silencieux, la demande peut être portée devant le juge. Le locataire pourra demander que les loyers soient consignés, réduits ou suspendus dans les conditions fixées par la décision. Le juge appréciera la gravité du manquement, les preuves, l’urgence et le comportement des deux parties.
Cette démarche protège mieux le locataire. Elle montre qu’il n’a pas cherché à créer un impayé, mais à obtenir une solution proportionnée face à un logement qui ne respecte pas les exigences légales.
Quelles preuves réunir avant d’agir ?
Le dossier doit être factuel. Le locataire doit réunir le bail, l’état des lieux, le DPE annexé au bail, l’annonce de location, les échanges avec l’agence ou le bailleur, les factures d’énergie, les photographies du logement, les relevés de température si le chauffage est en cause, et les demandes écrites déjà envoyées.
Il faut aussi conserver la preuve des travaux annoncés. Un SMS du bailleur indiquant que l’isolation sera refaite, un mail de l’agence promettant une intervention ou un devis communiqué puis abandonné peuvent devenir utiles.
Le locataire doit vérifier si le DPE correspond exactement au logement. L’adresse, l’étage, la surface, le numéro de lot et la date du diagnostic comptent. Dans les petites surfaces parisiennes ou les appartements sous toiture, une erreur de surface ou d’exposition peut changer la lecture du dossier.
Les captures d’écran doivent être datées. Les échanges doivent rester dans leur format d’origine. Les appels téléphoniques ne suffisent pas. Une chronologie courte, avec des pièces numérotées, vaut mieux qu’un récit général sur l’inconfort du logement.
Bailleur : comment éviter que le litige dégénère ?
Le bailleur doit répondre vite. Un silence prolongé transforme souvent un problème technique en contentieux locatif.
La première vérification consiste à reprendre le DPE. Est-il valable ? Porte-t-il sur le bon logement ? A-t-il été remis au locataire ? Le classement est-il G, F ou E ? Des travaux ont-ils été réalisés depuis le diagnostic ?
La deuxième vérification porte sur les travaux. Si le logement est classé G, le bailleur doit identifier ce qui peut être fait, dans quel délai, avec quelles autorisations et à quel coût. En copropriété, certains travaux relèvent des parties communes ou nécessitent une autorisation d’assemblée générale. Il faut le documenter au lieu de promettre une régularisation vague.
La troisième vérification porte sur le risque d’impayé. Si le locataire menace de ne plus payer, le bailleur doit éviter les réponses brutales. Une mise au point écrite peut rappeler que le loyer reste dû, tout en proposant une expertise, un calendrier de travaux ou une discussion sur une réduction amiable temporaire lorsque la situation le justifie.
Un bailleur qui prouve sa diligence sera mieux placé devant le juge qu’un bailleur qui ignore les courriers.
Paris et Île-de-France : un risque plus fréquent
À Paris et en Île-de-France, les litiges liés aux passoires thermiques sont plus sensibles. Les logements anciens, les petites surfaces, les derniers étages, les copropriétés contraintes et la tension locative créent des situations difficiles.
Le locataire signe parfois vite, par peur de perdre le logement. Le DPE est découvert après l’entrée dans les lieux. L’inconfort apparaît pendant une période de froid ou de chaleur. Le bailleur répond que les travaux dépendent de la copropriété. Le litige se cristallise alors sur le loyer.
Dans ce contexte, il faut articuler plusieurs règles : décence énergétique, obligation de délivrance, charges, travaux, trouble de jouissance, encadrement du loyer et procédure devant le juge des contentieux de la protection. Une stratégie mal préparée peut faire perdre du temps aux deux parties.
Pour un logement situé à Paris ou en petite couronne, la mise en demeure doit donc viser les bons objectifs : obtenir le DPE, demander la mise en conformité, proposer un calendrier, sécuriser le paiement du loyer et préparer une saisine si aucune solution n’est trouvée.
Les erreurs à éviter
La première erreur est de confondre colère et preuve. Un logement inconfortable doit être documenté par des pièces, pas seulement raconté.
La deuxième erreur est de suspendre le loyer sans cadre. Même lorsque le locataire a raison sur le fond, cette décision peut créer un impayé exploitable contre lui.
La troisième erreur est de se limiter au DPE. Le classement énergétique compte, mais il faut aussi montrer les conséquences concrètes sur l’usage du logement, les factures, la température, l’humidité ou les travaux impossibles.
La quatrième erreur est de laisser le bailleur dans le flou. La demande doit être précise : communication du DPE, travaux, calendrier, réduction de loyer, consignation ou indemnisation.
La cinquième erreur est d’attendre la procédure d’expulsion pour invoquer la passoire thermique. Le sujet doit être posé avant l’impayé, par écrit, avec une mise en demeure et des pièces.
Sources officielles utiles
- Service-Public : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025.
- Service-Public : les diagnostics que le bailleur doit fournir au locataire.
- Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : obligation de délivrer un logement décent.
- Article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 : dossier de diagnostic technique annexé au bail.
- Cour de cassation, 3e civ., 16 mars 2023, n° 22-10.013 : demande de travaux et suspension des loyers dans un litige locatif.
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