Un locataire découvre parfois le problème trop tard : l’annonce promettait un logement correct, le bail a été signé, l’état des lieux est passé, puis aucun diagnostic de performance énergétique n’a été remis. Dans d’autres dossiers, le DPE existe mais il est ancien, illisible, incohérent avec l’annonce ou impossible à vérifier. La question devient alors très concrète : le locataire peut-il réclamer le diagnostic, bloquer une augmentation de loyer, demander des dommages-intérêts, faire constater l’indécence du logement ou aller jusqu’à contester le bail ?
Le sujet est devenu plus sensible depuis que le calendrier des passoires énergétiques produit des effets directs sur la location. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne respecte plus le niveau minimal de performance énergétique exigé pour la décence en métropole. Les logements F sont concernés à compter du 1er janvier 2028, puis les logements E à compter du 1er janvier 2034. Sans DPE fiable, le locataire ne peut pas vérifier si le logement est seulement inconfortable ou juridiquement problématique.
Le bon réflexe n’est pas de cesser immédiatement de payer le loyer. C’est de mettre le bailleur en demeure de communiquer un DPE valable, de conserver les preuves et de choisir le recours adapté : demande de communication, contestation d’une hausse de loyer, action en exécution de travaux, demande de réduction de loyer ou indemnisation si l’absence de DPE a causé un préjudice réel.
Le DPE doit être disponible avant la location et annexé au bail
L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de fournir un dossier de diagnostic technique lors de la signature ou du renouvellement du bail. Ce dossier comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu par le code de la construction et de l’habitation.
Le même texte précise que le propriétaire bailleur tient le DPE à la disposition de tout candidat locataire. En pratique, le locataire doit donc pouvoir accéder à l’information énergétique avant de s’engager, puis retrouver le diagnostic dans le dossier annexé au contrat.
L’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation définit le DPE comme un document indiquant la consommation d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre, une classification du bâtiment, les conditions d’aération ou de ventilation, ainsi que des recommandations d’amélioration. L’article L. 126-28 ajoute que, lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le DPE à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire.
Si le bailleur n’a rien remis, il ne faut pas confondre trois situations :
- le DPE existe mais n’a pas été annexé au bail ;
- le DPE existe, mais il est périmé, incomplet ou ne correspond pas au logement loué ;
- aucun DPE n’a été établi alors que le logement est proposé à la location.
Les conséquences ne sont pas identiques. Une simple omission documentaire peut parfois être régularisée. Un DPE faux, trompeur ou incompatible avec l’état réel du logement peut ouvrir un contentieux plus sérieux.
Bail signé sans DPE : le bail est-il automatiquement nul ?
Non, l’absence de DPE ne rend pas automatiquement le bail nul. Le locataire doit éviter les affirmations trop rapides du type : « pas de DPE, donc je ne paie plus » ou « pas de DPE, donc le bail n’existe pas ». Cette stratégie peut se retourner contre lui, surtout si le bailleur engage ensuite une procédure pour impayés.
La première demande utile consiste à exiger la communication du diagnostic. Le courrier doit viser le bail, le logement, la date de signature, rappeler l’absence du DPE dans les annexes et demander une transmission sous un délai court. Il faut conserver la copie du bail, l’annonce, les captures de l’annonce, les échanges avec l’agence, les mails de signature électronique et tout message promettant une classe énergétique précise.
Si le bailleur transmet ensuite un DPE valable, le contentieux peut se limiter à la période pendant laquelle le locataire a été privé d’une information obligatoire. Si le DPE révèle une classe G ou une performance très dégradée, l’analyse change : il faut examiner la décence du logement, les travaux nécessaires, les hausses de loyer éventuellement interdites et les préjudices subis.
Si le bailleur ne répond pas, la mise en demeure devient la pièce centrale. Elle montrera que le locataire n’a pas agi brutalement, qu’il a demandé la régularisation et que le silence du bailleur a créé une incertitude sur la conformité du logement.
Peut-on suspendre le paiement du loyer ?
Dans la plupart des cas, il ne faut pas suspendre seul le paiement du loyer. Le non-paiement expose le locataire à un commandement de payer, à la clause résolutoire et, à terme, à une procédure d’expulsion. Même si le bailleur a commis une faute documentaire, le juge appréciera très concrètement la proportion entre l’irrégularité et la réaction du locataire.
La stratégie la plus solide est différente :
- demander le DPE par écrit ;
- contester séparément toute augmentation de loyer fondée sur un logement dont la performance énergétique n’est pas connue ;
- réunir les preuves d’inconfort ou de surconsommation ;
- demander une baisse de loyer ou des dommages-intérêts si un préjudice est démontré ;
- saisir le juge si le bailleur refuse de communiquer le diagnostic ou de traiter un problème de décence.
La consignation du loyer ne doit pas être improvisée. Elle suppose un cadre juridique précis et, en pratique, une décision ou une démarche sécurisée. Un locataire qui verse le loyer sur un compte personnel « en attendant » reste souvent considéré comme impayé.
Quels recours si le DPE révèle une classe G ?
La découverte d’une classe G est le cas le plus sensible depuis le 1er janvier 2025. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent répondant à un niveau minimal de performance énergétique. En métropole, ce niveau est fixé entre les classes A et F à compter du 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034.
Si le logement est classé G, le locataire peut demander au bailleur de s’expliquer et de produire les éléments de conformité. Il faut vérifier la date du bail, la date du DPE, le caractère exact du logement diagnostiqué, la surface prise en compte, le type de chauffage, les consommations retenues et les éventuels travaux réalisés depuis le diagnostic.
Le recours peut porter sur plusieurs points :
- la communication d’un DPE valable ;
- la réalisation de travaux permettant d’atteindre le niveau de décence ;
- la contestation d’une hausse de loyer ;
- la réparation du préjudice lié à une information trompeuse ou absente ;
- la diminution du loyer si le logement ne répond pas aux obligations du bailleur.
Le locataire doit rester précis. Un logement classé G ne donne pas automatiquement droit à une somme forfaitaire. Il faut documenter les conséquences : impossibilité de chauffer correctement, factures anormales, humidité, ventilation insuffisante, promesse de classe énergétique non tenue, refus du bailleur de régulariser, perte de chance de choisir un autre logement.
DPE absent, faux ou incohérent : quelles preuves réunir ?
Le dossier se gagne rarement avec une simple phrase dans un mail. Il faut reconstruire la chronologie.
Les pièces utiles sont les suivantes :
- l’annonce de location complète, avec la classe DPE affichée ou l’absence de classe ;
- le bail signé et toutes ses annexes ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- les mails ou SMS de l’agence et du bailleur ;
- les factures d’énergie déjà disponibles ;
- les photographies montrant l’état du logement, les fenêtres, les radiateurs, l’humidité ou les défauts de ventilation ;
- les demandes écrites de communication du DPE ;
- la réponse du bailleur ou son silence ;
- le DPE finalement transmis, avec son numéro, sa date, l’adresse exacte et la surface.
Si un DPE est communiqué après coup, il faut vérifier qu’il concerne bien le logement loué, et non l’immeuble entier ou un autre lot. En copropriété, un DPE collectif ne remplace pas toujours le diagnostic individuel nécessaire pour apprécier la situation du logement loué. L’écart peut être important pour un appartement sous les combles, un rez-de-chaussée humide ou un logement exposé plein nord.
Si le locataire envisage une action judiciaire, il faut aussi éviter d’altérer les preuves. Les captures d’écran doivent indiquer l’URL, la date, l’annonce et les informations énergétiques visibles. Les échanges avec l’agence doivent être conservés dans leur format d’origine.
Que demander au bailleur dans la mise en demeure ?
La mise en demeure doit rester courte et opérationnelle. Elle peut demander :
- la transmission du DPE annexable au bail ;
- la confirmation de sa date de validité ;
- l’identification du diagnostiqueur ;
- l’explication d’un éventuel écart entre l’annonce et le diagnostic ;
- la position du bailleur sur les travaux si le logement est classé G ;
- le gel ou la régularisation d’une hausse de loyer contestée ;
- une proposition amiable si le locataire a subi un préjudice documenté.
Il faut fixer un délai, par exemple huit ou quinze jours selon l’urgence. Il est préférable d’envoyer la demande par lettre recommandée ou par un moyen permettant de prouver la réception.
Le courrier ne doit pas annoncer une suspension unilatérale du loyer si cette stratégie n’est pas juridiquement sécurisée. Il doit préparer un dossier sérieux : demande claire, pièces jointes, délai de réponse, puis action adaptée en cas de silence.
Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est plus sensible
À Paris et en petite couronne, le DPE pèse fortement dans les litiges locatifs. Les logements anciens, les petites surfaces, les appartements sous toiture, les passoires thermiques et les relocations rapides créent des dossiers fréquents. La tension locative pousse aussi certains locataires à signer vite, puis à découvrir ensuite que le DPE manque ou que la classe affichée ne correspond pas au confort réel.
Pour un logement situé à Paris ou en Île-de-France, il faut croiser plusieurs sujets : performance énergétique, décence, encadrement du loyer, charges, travaux, humidité, ventilation et preuve de l’information donnée avant la signature. Un DPE absent n’est pas seulement une annexe manquante. Il peut devenir le point de départ d’une contestation plus large sur la qualité du logement et sur la loyauté de la mise en location.
Le tribunal compétent dépend de la nature du litige et de la localisation du logement. Pour les baux d’habitation, les demandes liées au bail, au loyer et à l’exécution des obligations du bailleur relèvent en pratique du juge des contentieux de la protection. Avant de saisir le juge, une mise en demeure bien rédigée peut permettre d’obtenir le DPE, de clarifier la classe du logement et d’éviter une procédure inutile.
Les erreurs à éviter
La première erreur est de mélanger tous les recours. L’absence de DPE, le logement non décent, la hausse de loyer, le défaut de chauffage et la fausse annonce ne se prouvent pas de la même manière.
La deuxième erreur est d’attendre trop longtemps. Plus le locataire tarde à demander le DPE, plus le bailleur pourra soutenir que le document n’était pas déterminant au moment de la signature.
La troisième erreur est de payer moins sans accord écrit ni décision. Une réduction spontanée du loyer donne au bailleur un angle procédural simple : l’impayé.
La quatrième erreur est de se contenter d’appels téléphoniques. En matière de DPE, il faut des écrits datés, des pièces et une chronologie.
La cinquième erreur est de viser le mauvais objectif. Si le locataire veut rester dans le logement, le recours doit viser la communication du DPE, la régularisation, les travaux ou la baisse de loyer. S’il veut partir, il faut plutôt documenter l’information manquante, le préjudice et les conditions de sortie.
Sources officielles utiles
- Article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 : dossier de diagnostic technique annexé au bail.
- Article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation : définition du DPE.
- Article L. 126-28 du code de la construction et de l’habitation : DPE tenu à disposition du candidat locataire.
- Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : obligation de logement décent et calendrier énergétique.
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Nous pouvons vous aider à déterminer s’il faut demander le diagnostic, contester une hausse de loyer, préparer une mise en demeure, négocier des travaux ou saisir le juge.
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