Un logement squatté se vend rarement comme un logement ordinaire. Depuis plusieurs semaines, les faits divers autour de maisons récupérées très dégradées après une occupation illicite rappellent une réalité simple : attendre l’expulsion peut coûter cher, mais vendre trop vite peut aussi transférer un dossier explosif à l’acquéreur et exposer le vendeur à une contestation.
La vente reste juridiquement possible. La présence d’occupants sans droit ni titre n’empêche pas, à elle seule, de signer un compromis ou un acte de vente. Mais tout doit être dit, prouvé et organisé : la qualification du squat, les démarches déjà engagées, les risques de dégradation, les diagnostics, l’accès au bien, la décote, l’assurance, les charges et la procédure d’expulsion.
La mauvaise stratégie consiste à traiter le squat comme un simple problème de prix. La bonne stratégie consiste à sécuriser la vente comme un dossier contentieux.
Peut-on vendre une maison ou un appartement squatté ?
Oui, un propriétaire peut vendre un bien occupé illicitement. La difficulté n’est pas l’existence d’une interdiction générale, mais la capacité à informer correctement l’acquéreur et à rédiger un acte qui reflète la situation réelle du logement.
En pratique, trois situations doivent être distinguées.
Première situation : le logement est squatté au sens strict. Des personnes sont entrées sans droit, sans bail et sans autorisation. Le dossier relève alors de l’occupation illicite et peut, selon les preuves réunies, permettre une demande d’évacuation administrative ou une procédure judiciaire.
Deuxième situation : l’occupant était entré légalement, par exemple comme locataire, hébergé, ancien conjoint, ancien propriétaire ou bénéficiaire d’un accord verbal. Le mot « squat » est souvent utilisé dans le langage courant, mais le régime juridique peut être différent. La vente reste possible, mais l’acquéreur ne doit pas croire qu’il pourra obtenir une évacuation accélérée si le dossier relève en réalité d’un bail, d’un maintien dans les lieux ou d’un litige familial.
Troisième situation : le logement est inaccessible, dégradé ou partiellement vidé. Le problème devient aussi probatoire : impossible de vendre proprement si personne ne sait dire ce qui se trouve encore dans le bien, quels diagnostics sont fiables, quels travaux seront nécessaires et quelles procédures sont en cours.
Le point décisif : informer l’acquéreur sans minimiser le risque
Le vendeur doit éviter toute présentation ambiguë. Dire simplement que le bien est « occupé » ne suffit pas si l’acquéreur découvre ensuite une occupation violente, des serrures changées, des dégradations, des impayés de charges ou une procédure préfectorale refusée.
Le compromis doit décrire clairement :
- l’identité connue ou inconnue des occupants ;
- la date approximative de découverte de l’occupation ;
- les circonstances d’entrée dans les lieux si elles sont connues ;
- les plaintes, constats ou démarches déjà effectués ;
- l’existence ou non d’une décision de justice ;
- les demandes adressées au préfet, à la police, au maire ou au commissaire de justice ;
- les obstacles d’accès au logement ;
- les diagnostics impossibles ou réalisés sous réserve ;
- les dégradations visibles et les sinistres déclarés à l’assurance ;
- la personne qui supportera les frais et risques jusqu’à la signature définitive.
Cette transparence protège le vendeur. Elle évite que l’acquéreur invoque ensuite un défaut d’information, une erreur sur les qualités essentielles du bien ou une dissimulation.
Faut-il vendre avant ou après l’expulsion ?
La réponse dépend du coût du temps.
Vendre avant l’expulsion peut être rationnel si le propriétaire n’a plus la trésorerie pour supporter les charges, la taxe foncière, les frais d’avocat, le commissaire de justice, les réparations et l’incertitude. L’acquéreur reprend alors un actif risqué et exige une décote.
Vendre après l’expulsion permet souvent d’obtenir un meilleur prix, surtout si le logement peut être remis en état, visité, diagnostiqué et financé normalement. Mais cette option suppose de pouvoir mener la procédure à son terme et d’assumer les dégâts pendant l’attente.
La vraie comparaison n’est donc pas « prix normal contre prix décoté ». Il faut comparer :
- la valeur du bien libre et remis en état ;
- le coût probable de l’expulsion ;
- le coût des travaux ;
- les charges pendant la procédure ;
- la perte de temps ;
- le risque de nouvelles dégradations ;
- la probabilité de récupérer une indemnité d’occupation réellement solvable.
Un bien affiché avec une forte décote n’est pas nécessairement bradé si l’acquéreur reprend un contentieux long, un accès incertain et des travaux non chiffrés.
Quelle clause prévoir dans le compromis ?
Le compromis doit être rédigé sur mesure. Les clauses standard d’un compromis immobilier ne suffisent pas.
La première clause utile est une clause d’information sur l’occupation. Elle doit rappeler que le bien est occupé sans droit connu ou avec une situation d’occupation contestée, selon les pièces disponibles. Elle doit annexer les documents utiles : plainte, constat, titre de propriété, échanges avec l’assurance, courriers de mairie, décision préfectorale, assignation ou décision judiciaire.
La deuxième clause concerne l’accès. Si l’acquéreur n’a pas pu visiter certaines pièces, il faut l’écrire. Si les diagnostics ont été réalisés partiellement, ou si certains diagnostics n’ont pas pu l’être, il faut le documenter.
La troisième clause concerne la procédure. Le compromis doit préciser si le vendeur conserve la procédure d’expulsion jusqu’à la vente, si l’acquéreur la reprend après l’acte authentique, ou si une condition particulière est prévue.
La quatrième clause concerne les frais. Il faut attribuer les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de procédure, les éventuels frais de sécurisation, les frais de commissaire de justice et les frais d’assurance.
La cinquième clause concerne les sinistres. Si des dégradations sont découvertes entre compromis et acte authentique, le contrat doit dire si l’acquéreur peut renégocier, refuser de signer, ou signer avec transfert d’un dossier d’assurance.
Peut-on mettre une condition suspensive d’expulsion ?
Oui, mais ce n’est pas toujours compatible avec le marché réel du bien squatté.
Une condition suspensive peut prévoir que la vente ne se fera que si le logement est libéré avant une date déterminée. C’est protecteur pour l’acquéreur, mais peu attractif pour un vendeur qui cherche justement à sortir vite du dossier. En pratique, les acquéreurs spécialisés acceptent souvent de signer sans attendre la libération, mais en contrepartie d’une décote et d’une documentation complète.
L’absence de condition suspensive ne doit pas devenir une zone grise. Si l’acquéreur accepte le risque, il faut que son acceptation soit claire, écrite et éclairée. Plus le prix est bas, plus il faut expliquer ce que la décote rémunère : occupation, impossibilité d’accès, procédure, travaux, délais, risque d’assurance.
Quelle procédure d’expulsion transmettre à l’acquéreur ?
Le vendeur doit vérifier où en est réellement la procédure avant de promettre quoi que ce soit.
Pour un squat de domicile ou de local à usage d’habitation, l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 permet, sous conditions, de demander au préfet une mise en demeure de quitter les lieux. Il faut notamment déposer plainte, prouver le domicile ou la propriété, et faire constater l’occupation illicite. Le texte prévoit une décision préfectorale dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande, puis une mise en demeure et, si elle n’est pas respectée, une évacuation forcée.
Cette voie n’est pas automatique. Le préfet vérifie les conditions, la situation personnelle des occupants et l’existence éventuelle d’un motif impérieux d’intérêt général. Lorsque le local ne constitue pas le domicile du demandeur, le délai d’exécution de la mise en demeure ne peut pas être inférieur à sept jours.
Si la voie administrative n’est pas possible ou échoue, il faut envisager une procédure judiciaire. Dans ce cas, l’acquéreur doit savoir si une assignation a déjà été délivrée, si un avocat est saisi, si une audience est prévue, si un jugement existe et si le concours de la force publique a été demandé.
Attention à l’expulsion sauvage
Le propriétaire ne doit pas récupérer lui-même le logement par la force, même s’il est excédé. Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, menacer les occupants ou vider les lieux sans titre peut se retourner contre lui.
Le Code pénal réprime l’expulsion forcée d’un occupant sans concours de l’Etat. Le texte vise le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, sans avoir obtenu le concours de l’Etat.
À l’inverse, lorsque les faits constituent une violation de domicile, l’article 226-4 du Code pénal prévoit des peines lourdes contre l’introduction ou le maintien dans le domicile d’autrui. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le domicile peut être un local d’habitation contenant des meubles appartenant à la personne, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale.
La stratégie doit donc rester légale : preuve, plainte, constat, demande préfectorale ou juge, puis exécution encadrée.
Dégradations, assurance et indemnité d’occupation
La vente d’un logement squatté pose aussi la question des dégâts. Le vendeur doit réunir un dossier de preuve avant la signature, même s’il vend avec décote.
Les pièces utiles sont notamment :
- photos datées avant et après l’occupation ;
- ancien état des lieux, inventaire, factures de travaux et factures de mobilier ;
- constat de commissaire de justice si l’accès est possible ;
- plainte pour violation de domicile, dégradations ou vol selon les faits ;
- échanges avec l’assureur ;
- devis de remise en état ;
- relevés de charges et taxes ;
- éléments démontrant l’impossibilité de louer ou vendre normalement.
L’indemnité d’occupation peut être demandée aux occupants, mais son intérêt dépend de leur identification et de leur solvabilité. Dans beaucoup de dossiers, le vrai enjeu financier est ailleurs : préserver le dossier d’assurance, éviter une contestation de l’acquéreur, chiffrer la décote et accélérer une vente propre.
Paris et Île-de-France : vigilance accrue sur les biens vacants
À Paris et en Île-de-France, le sujet concerne souvent des appartements vacants, des successions, des indivisions, des biens en travaux ou des logements laissés libres avant vente. Le risque est renforcé lorsque plusieurs personnes ont les clés, lorsque le bien reste vide plusieurs mois ou lorsque la copropriété signale tardivement l’occupation.
Le vendeur doit agir vite avec le syndic, le gardien, les voisins, l’assurance et le commissaire de justice. En copropriété, il faut aussi vérifier les dégâts aux parties communes, les consommations d’eau, les nuisances et les éventuelles plaintes du voisinage. Un acquéreur francilien demandera presque toujours une décote si ces éléments ne sont pas documentés.
Pour les dossiers les plus tendus, le sujet rejoint plus largement la stratégie d’avocat en droit immobilier à Paris : vente, compromis, preuves, procédure d’occupation, charges et risques de contentieux après signature.
Que faire avant de signer ?
Avant de vendre, le propriétaire doit faire quatre choses.
D’abord, qualifier juridiquement l’occupation. Un occupant sans droit ni titre n’est pas toujours un squatteur au sens de la procédure accélérée. Cette distinction change les délais, les preuves et la valeur du bien.
Ensuite, constituer un dossier écrit. Le notaire, l’acquéreur, l’assureur et l’avocat doivent pouvoir comprendre la situation sans dépendre uniquement du récit du vendeur.
Puis, chiffrer plusieurs scénarios : vente immédiate avec décote, vente après évacuation, vente après travaux, ou procédure d’expulsion poursuivie jusqu’au bout.
Enfin, rédiger un compromis adapté. Le prix ne doit pas être le seul outil de sécurisation. Les clauses d’information, d’accès, de procédure, de sinistre et de transfert des frais sont souvent ce qui évite le contentieux après la vente.
Un logement squatté peut se vendre. Mais il doit se vendre comme un dossier à risques, pas comme une annonce immobilière classique.
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