Depuis les décrets du 12 février 2026 sur la prévention des expulsions locatives, la CCAPEX revient plus souvent dans les dossiers de loyers impayés. Un locataire peut recevoir un courrier de saisine ou de convocation. Un bailleur peut apprendre que le commandement de payer ou la situation d’impayé a été signalé à la commission. Dans les deux cas, il ne faut pas traiter ce courrier comme une simple formalité administrative.
La CCAPEX, commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ne remplace pas le juge. Elle ne prononce pas l’expulsion. Elle sert à organiser le traitement du dossier avant que la situation ne devienne irréversible : dette locative, aide au logement, plan d’apurement, diagnostic social et financier, accompagnement, relogement éventuel, maintien dans les lieux ou poursuite de la procédure.
La réponse pratique est simple : lorsqu’une CCAPEX intervient, il faut reprendre le contrôle du calendrier. Le locataire doit répondre avec des pièces, un décompte, une proposition de paiement et les démarches sociales utiles. Le bailleur doit produire un dossier clair, justifier la dette, respecter les signalements obligatoires et éviter les erreurs de procédure. La commission peut alors devenir un outil utile plutôt qu’un courrier incompris.
CCAPEX : à quoi sert la convocation ou la saisine ?
La CCAPEX existe dans chaque département. L’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 lui donne une mission de coordination, d’orientation et d’avis dans les situations d’impayés ou de menace d’expulsion. Elle peut notamment orienter vers le fonds de solidarité pour le logement, les services sociaux, la commission de surendettement, ou les acteurs chargés du diagnostic social et financier.
En pratique, une saisine CCAPEX signifie que le dossier est déjà identifié comme sensible. Il peut s’agir d’un impayé de loyers, d’un commandement de payer, d’une assignation à venir, d’une décision d’expulsion, d’une demande de concours de la force publique, d’un congé contesté ou d’une situation de menace d’expulsion sans relogement.
Le courrier reçu doit donc être lu avec attention. Il faut vérifier qui saisit la commission, quel logement est concerné, quelle dette est mentionnée, quelles pièces sont demandées, quelle date est fixée et si une réponse écrite est possible avant examen du dossier.
La CCAPEX n’efface pas la dette et ne bloque pas automatiquement l’expulsion
Une erreur fréquente consiste à croire que la saisine de la CCAPEX suspend toute procédure. Ce n’est pas exact. La commission peut favoriser une solution, mais elle ne remplace ni le paiement du loyer courant, ni la réponse au commandement de payer, ni la présence à l’audience devant le juge.
Si un commandement de payer a été délivré, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire ne produit effet qu’après le délai légal resté infructueux. Le commandement doit contenir plusieurs mentions obligatoires, dont le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’information sur le fonds de solidarité pour le logement et la possibilité de demander des délais au juge.
Si une assignation est déjà délivrée, l’audience garde son importance. Le juge peut vérifier la dette, apprécier les démarches réalisées, accorder des délais de paiement lorsque les conditions sont réunies, ou constater la résiliation du bail. La CCAPEX peut éclairer le dossier, mais elle ne suffit pas si le locataire ne reprend pas le loyer courant ou si le bailleur ne sécurise pas ses pièces.
Que doit faire le locataire après une convocation CCAPEX ?
Le locataire doit d’abord reconstruire le dossier. Il ne faut pas répondre par une phrase générale indiquant que la situation est difficile. Il faut montrer ce qui s’est passé, ce qui est payé, ce qui reste dû et ce qui peut être proposé.
Les pièces utiles sont les suivantes : bail, dernier décompte locatif, quittances, appels de loyers, preuve des paiements, commandement de payer, assignation éventuelle, courriers CAF ou MSA, justificatifs de ressources, justificatifs de charges, demande FSL, demande Action Logement, dossier de surendettement s’il existe, justificatifs médicaux ou familiaux lorsqu’ils expliquent la baisse de ressources, et tout échange avec le bailleur ou l’agence.
Il faut ensuite préparer un tableau simple. Pour chaque mois, le tableau indique le loyer, les charges, l’aide au logement attendue, la somme payée, le reste dû et les démarches réalisées. Ce tableau aide la CCAPEX, mais aussi la CAF, le bailleur et le juge.
Le point le plus important reste la reprise du loyer courant. Un plan d’apurement n’a de valeur que s’il vient en plus d’un paiement régulier du loyer qui continue de courir. Lorsque le locataire ne peut pas payer le loyer courant, il faut le dire clairement et expliquer les démarches engagées : FSL, surendettement, demande de mutation, relogement, aide familiale, reprise d’emploi, régularisation CAF.
Que doit faire le bailleur après une saisine CCAPEX ?
Le bailleur doit éviter deux écueils. Le premier consiste à ignorer la commission en considérant que le dossier se jouera uniquement devant le juge. Le second consiste à transmettre un dossier incomplet, avec une dette globale impossible à vérifier.
Un dossier bailleur utile contient le bail, le décompte mois par mois, les relances, le commandement de payer, les justificatifs de signification, les courriers CAF ou MSA, les échanges sur un éventuel plan d’apurement, les paiements reçus, les refus ou absences de réponse, et les informations connues sur la situation du locataire.
Le décompte doit distinguer les loyers, les charges, les aides au logement, les paiements du locataire, les frais et les éventuelles régularisations. Une dette mal ventilée fragilise le dossier. Elle peut aussi empêcher la commission ou le juge de comprendre ce qui est réellement dû.
Le bailleur doit également vérifier le type de procédure applicable. Les bailleurs personnes morales ont des obligations particulières de saisine avant assignation. Les commandements délivrés pour certains bailleurs personnes physiques ou sociétés civiles familiales peuvent être signalés par le commissaire de justice lorsque les seuils d’impayé sont atteints. L’objectif est d’éviter qu’un dossier arrive trop tard au tribunal sans diagnostic social ni tentative de traitement.
Plan d’apurement : ce qu’il faut proposer à la CCAPEX
Un plan d’apurement est utile s’il est réaliste. Il doit préciser le montant exact de la dette, le paiement du loyer courant, la somme versée chaque mois sur l’arriéré, la date du premier paiement, la durée prévue et les conséquences d’un incident.
Le locataire doit éviter de promettre une mensualité impossible à tenir. Un échéancier trop ambitieux produit l’effet inverse : au premier incident, le bailleur pourra soutenir que la régularisation n’est pas sérieuse. Un plan plus modeste, accompagné de preuves de paiement et d’une demande d’aide, peut être plus crédible.
Le bailleur doit vérifier que le plan ne se limite pas à reporter la dette. Il faut que le loyer courant soit payé et que l’arriéré diminue. Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, il faut aussi vérifier si le versement direct au bailleur est possible ou déjà en place.
Pour approfondir ce point, le cabinet a publié un article dédié à l’APL suspendue, au plan d’apurement et aux recours après impayé.
Si une audience d’expulsion approche
La saisine CCAPEX ne dispense pas de préparer l’audience. Si une assignation a été délivrée, il faut vérifier la date d’audience, la date de notification au représentant de l’Etat, le commandement de payer, le montant réclamé et les pièces communiquées.
Le locataire peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire lorsque les conditions sont réunies. Il doit alors produire un dossier chiffré : ressources, charges, reprise du loyer courant, proposition d’échéancier, paiements récents, démarches auprès de la CAF ou de la MSA, demande FSL, éventuel dossier de surendettement.
Le bailleur doit prouver la régularité de la procédure et la réalité de la dette. Il doit aussi anticiper les contestations : paiements oubliés, aide au logement non imputée, charges non justifiées, frais discutables, logement indécent, demande de délais, procédure de surendettement ou diagnostic social et financier incomplet.
Pour la phase judiciaire, vous pouvez lire notre guide sur l’assignation en expulsion, l’audience et les pièces à préparer, ainsi que notre article sur l’expulsion du locataire pour loyers impayés et clause résolutoire. Le cabinet présente également son accompagnement en recouvrement de loyers à Paris.
Paris et Île-de-France : les réflexes utiles
À Paris, la CCAPEX peut intervenir dans des situations complexes : impayés anciens, congé, risque d’expulsion, demande de relogement, concours de la force publique ou coordination entre services sociaux. La DRIHL rappelle que la commission peut examiner les dossiers de locataires, bailleurs ou professionnels et que la saisine peut intervenir à différents stades de la procédure.
En Île-de-France, le calendrier pratique est souvent serré. Les loyers sont élevés, les dettes montent vite, les délais de relogement sont longs et les juridictions traitent de nombreux dossiers. Un mois perdu peut changer l’équilibre du dossier.
La méthode consiste à préparer un dossier unique utilisable partout : CCAPEX, CAF, FSL, bailleur, agence, commissaire de justice et tribunal. Ce dossier doit contenir une chronologie, un tableau de dette, les pièces de paiement, les justificatifs de ressources et une demande claire.
Si le logement se trouve à Paris ou en petite couronne, il faut aussi vérifier les interlocuteurs locaux : service social de proximité, FSL du département, ADIL, DRIHL, préfecture, CAF, commission de surendettement et tribunal judiciaire compétent.
Sources officielles à consulter
Les textes utiles sont notamment l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, le décret du 12 février 2026 relatif aux CCAPEX et le décret du 12 février 2026 sur le traitement des impayés de dépenses de logement.
La page officielle Service-Public sur les loyers impayés et l’expulsion du locataire donne une vue d’ensemble de la procédure. Pour Paris et l’Île-de-France, la page de la DRIHL sur les impayés de loyer et l’expulsion locative rappelle les contacts et démarches utiles.
À retenir
Une convocation ou une saisine CCAPEX est un signal d’alerte. Elle ne règle pas le litige à elle seule, mais elle peut aider à structurer une solution si le dossier est préparé rapidement.
Le locataire doit produire ses pièces, reprendre le loyer courant si possible, proposer un plan réaliste et préparer l’audience si la procédure est engagée. Le bailleur doit sécuriser le commandement, le signalement, le décompte et les preuves de sa créance.
Dans les deux cas, le dossier se gagne rarement par une seule phrase. Il se gagne par les dates, les pièces, les paiements et la cohérence du plan proposé.
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