Depuis la reprise des expulsions après la trêve hivernale, beaucoup de locataires découvrent la procédure au moment où un commissaire de justice leur remet une assignation au tribunal. Pour le bailleur, c’est l’étape qui permet de demander au juge la résiliation du bail, le paiement de la dette, l’expulsion et parfois une indemnité d’occupation. Pour le locataire, c’est souvent le dernier moment utile pour contester la dette, demander des délais ou éviter que la clause résolutoire produise tous ses effets.
L’assignation en expulsion n’est donc pas un simple courrier d’avertissement. C’est l’acte qui ouvre l’audience devant le juge des contentieux de la protection. Elle doit être lue immédiatement, car le dossier se joue sur les dates, les pièces et les demandes formulées avant l’audience.
Assignation en expulsion : ce que le bailleur demande au juge
Dans un dossier de loyers impayés, le bailleur demande généralement quatre choses. Il demande d’abord la condamnation du locataire au paiement des loyers, charges, frais et indemnités dus. Il demande ensuite la constatation ou le prononcé de la résiliation du bail. Il demande aussi l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef. Il demande enfin la fixation d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation du bail.
Ces demandes doivent être distinguées. Un locataire peut reconnaître une partie de la dette tout en contestant certains frais. Il peut demander des délais de paiement. Il peut aussi contester la résiliation du bail si le commandement de payer est irrégulier, si la dette a été apurée, ou si les conditions de suspension de la clause résolutoire sont réunies.
La page officielle Service-Public sur les loyers impayés et l’expulsion du locataire rappelle que l’assignation vise notamment à demander au tribunal la condamnation au paiement et l’expulsion à la suite de la résiliation du bail. Elle précise aussi que l’audience doit avoir lieu au moins six semaines après la réception de l’assignation.
Le délai de six semaines avant l’audience
Le délai de six semaines est central. Il sert à permettre au locataire de préparer sa défense, de transmettre les informations utiles au diagnostic social et financier, de rechercher une solution amiable ou de demander une aide. Il sert aussi à informer les autorités compétentes, notamment lorsque la procédure relève de la prévention des expulsions.
Ce délai ne doit pas être perdu. Le locataire doit vérifier la date de signification, la date d’audience, le tribunal saisi, le montant réclamé et les pièces jointes. Le bailleur doit vérifier que l’acte est complet, que le décompte est clair et que les diligences préalables ont bien été faites.
Si l’audience est proche, il faut agir vite. Une demande de délai non documentée a peu de portée. Une contestation sans justificatifs peut être écartée. À l’inverse, un dossier ordonné peut permettre au juge de comprendre la situation réelle : dette ancienne ou récente, reprise du paiement courant, erreur de charges, versements non imputés, difficultés ponctuelles, mauvaise foi ou impossibilité durable de paiement.
Les pièces à réunir côté locataire
Le locataire doit d’abord réunir le bail, l’état des lieux, les quittances, les appels de loyers, le commandement de payer, l’assignation, les échanges avec le bailleur et tous les justificatifs de paiement. Il faut aussi préparer un tableau simple : mois par mois, loyer dû, somme payée, reste contesté ou reconnu.
Lorsque la dette est liée à une baisse de ressources, il faut produire les justificatifs utiles : perte d’emploi, arrêt maladie, séparation, changement familial, dossier CAF, demande FSL, dossier de surendettement, justificatifs de ressources et charges. Lorsque la dette est contestée, il faut produire les preuves : virement non imputé, reçu, régularisation de charges inexpliquée, logement indécent, accord écrit, erreur dans le décompte.
Il est souvent utile de rédiger une chronologie d’une page. Elle doit indiquer la date de signature du bail, le premier incident de paiement, les relances, le commandement de payer, les versements effectués, les démarches sociales et la date de reprise éventuelle du loyer courant.
Les pièces à réunir côté bailleur
Le bailleur doit présenter un dossier lisible. Il lui faut le bail signé, l’état des lieux, le décompte locatif, les relances, le commandement de payer, la preuve de signification, les éventuels échanges avec la CAF, l’assurance loyers impayés ou la caution, ainsi que les justificatifs de charges réclamées.
Le décompte est souvent le point faible du dossier. Il doit séparer loyers, charges, frais, indemnités et paiements reçus. Une dette présentée en bloc, sans ventilation, expose le bailleur à une contestation utile. Le juge doit pouvoir comprendre rapidement ce qui est réclamé et pourquoi.
Si le bailleur demande l’application de la clause résolutoire, il doit vérifier le commandement de payer. La fiche officielle précitée rappelle que le commandement doit notamment mentionner le délai accordé, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’information sur la possibilité de saisir le juge pour obtenir un délai et l’adresse du fonds de solidarité pour le logement.
Que peut demander le locataire à l’audience ?
Le locataire peut demander un délai pour payer la dette. L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement dans les limites prévues par le texte. En matière de bail d’habitation, Service-Public indique que le juge peut accorder un délai de remboursement pouvant aller jusqu’à trois ans lorsque le locataire a repris le paiement du loyer courant et peut rembourser la dette.
Le locataire peut aussi demander la suspension des effets de la clause résolutoire. L’objectif est clair : conserver le bail pendant l’exécution de l’échéancier. Mais cette demande suppose un dossier sérieux. Le juge regarde la reprise du loyer courant, la capacité de remboursement, les démarches engagées et l’historique du dossier.
Le locataire peut enfin contester la dette ou la procédure. Il peut soulever une erreur de montant, un paiement oublié, des charges non justifiées, une irrégularité du commandement, une assignation incomplète ou une difficulté liée au logement. La contestation doit être précise. Il ne suffit pas d’affirmer que la somme est excessive.
Que peut demander le bailleur à l’audience ?
Le bailleur doit demander des mesures cohérentes avec ses pièces. Il peut demander le paiement de la dette arrêtée à une date précise, la résiliation du bail, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, les frais et l’exécution provisoire lorsque les conditions sont réunies.
Il doit aussi anticiper la suite. Si le juge prononce la résiliation et l’expulsion, le commissaire de justice devra signifier la décision, puis délivrer un commandement de quitter les lieux. Lorsque l’occupant ne part pas, l’exécution matérielle suppose le respect des délais prévus par le code des procédures civiles d’exécution, notamment les articles L. 412-1 et suivants.
Le bailleur doit éviter les mesures de pression. Couper l’eau, l’électricité, retirer les meubles ou changer les serrures peut retourner le dossier contre lui. Même après un jugement, l’expulsion ne se fait pas par la force privée.
Audience d’expulsion : faut-il venir au tribunal ?
Oui. L’absence à l’audience est risquée. Si le locataire ne se présente pas et n’est pas représenté, le juge statue avec les seuls éléments fournis par le bailleur. Le locataire perd alors l’occasion d’expliquer sa situation, de contester le décompte, de produire des justificatifs ou de demander un échéancier.
Le bailleur doit lui aussi préparer l’audience. Un dossier incomplet peut conduire à un renvoi, à une réduction de la somme réclamée ou à une décision moins efficace. Lorsque l’enjeu financier est élevé, ou lorsque le locataire conteste sérieusement, l’assistance d’un avocat permet de cadrer les demandes et d’éviter les erreurs de procédure.
À l’audience, le juge cherche des éléments concrets : le montant exact de la dette, la date du premier impayé, les démarches déjà faites, la capacité réelle de paiement, la situation familiale, les aides demandées et l’existence d’une solution possible.
Après l’audience : jugement, commandement de quitter les lieux et trêve hivernale
Si le juge accorde des délais et suspend la clause résolutoire, le locataire doit respecter l’échéancier. En cas de non-respect, le bail peut être résilié et la procédure reprend. Si le juge prononce l’expulsion, la décision doit être signifiée par commissaire de justice.
Le commandement de quitter les lieux intervient ensuite. Lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit en principe un délai de deux mois après le commandement, sous réserve des exceptions et des délais que le juge peut accorder ou supprimer.
La trêve hivernale peut suspendre l’exécution matérielle du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions. Elle ne supprime pas la dette. Elle ne rend pas le bail automatiquement régulier. Elle reporte seulement l’exécution forcée lorsque les conditions de protection sont réunies.
Paris et Île-de-France : points d’attention pratiques
À Paris et en Île-de-France, les dossiers d’expulsion locative sont sensibles parce que la tension du logement pèse sur les délais de relogement, les démarches sociales et l’exécution. Le tribunal compétent dépend de l’adresse du logement : Paris, Bobigny, Nanterre, Créteil, Versailles, Pontoise, Évry, Meaux ou Melun selon les cas.
Le bailleur doit préparer un dossier chronologique et chiffré. Le locataire doit préparer un dossier social et financier crédible. Dans les deux cas, la qualité des pièces peut faire gagner ou perdre plusieurs mois.
Pour une vue d’ensemble sur la procédure après jugement, le cabinet renvoie également vers l’article avocat expulsion Paris. Le présent article se concentre sur l’étape de l’assignation et de l’audience.
À retenir
L’assignation en expulsion est l’acte qui place le dossier devant le juge. Elle ne doit jamais être traitée comme une simple formalité. Le bailleur doit prouver sa créance et sécuriser la procédure. Le locataire doit agir avant l’audience, produire ses justificatifs et formuler des demandes précises.
Le résultat dépend rarement d’un seul argument. Il dépend d’un dossier complet : dates, paiements, commandement, décompte, ressources, démarches sociales et capacité de remboursement.
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