Le propriétaire qui veut récupérer un logement loué ne peut pas simplement demander au locataire de partir.
En 2026, le sujet revient fortement dans les baux d’habitation, parce que les ventes de logements occupés, les congés pour reprise familiale et les contestations de congé frauduleux se multiplient dans les zones tendues. La fiche officielle Service-Public sur le congé donné par le bailleur a été vérifiée le 1er juin 2026. La Cour de cassation a aussi rendu, le 16 avril 2026, une décision importante sur le congé pour reprise : lorsque le bénéficiaire désigné dans le congé décède avant la date d’effet, le congé perd son effet.
La règle pratique est simple à formuler, mais exigeante à appliquer.
Le bailleur doit choisir un motif légal, respecter le bon délai, notifier le congé dans la bonne forme, viser les bonnes personnes, joindre les documents nécessaires et conserver les preuves. À défaut, le locataire peut contester le congé et obtenir qu’il soit déclaré nul ou sans effet.
Les trois motifs possibles pour donner congé au locataire
Pour un bail d’habitation vide soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut donner congé que pour trois raisons.
Il peut vouloir vendre le logement libre de tout occupant.
Il peut vouloir reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou y loger un proche autorisé par la loi.
Il peut invoquer un motif légitime et sérieux, par exemple des impayés, des troubles de voisinage, une absence d’assurance, une sous-location interdite ou un usage du logement contraire au bail.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé doit indiquer le motif allégué, à peine de nullité. Le juge peut ensuite vérifier la réalité de ce motif, même d’office.
Le choix du motif n’est donc pas une formule administrative. Il oriente tout le dossier.
Un congé pour vendre doit préparer une vente réelle.
Un congé pour reprise doit désigner le bon bénéficiaire et démontrer une intention réelle d’occuper le logement comme résidence principale.
Un congé pour motif légitime et sérieux doit être appuyé par des faits précis et des pièces.
Le délai de préavis : six mois en location vide
En location vide, le congé du bailleur doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail.
Il ne suffit pas de poster la lettre six mois avant. Ce qui compte, c’est la réception effective par le locataire, ou la signification par commissaire de justice.
Si le locataire ne retire pas le recommandé, le délai ne commence pas à courir. C’est un piège fréquent.
Dans un dossier sensible, le recours au commissaire de justice est souvent plus sûr. Il donne une date de signification et évite de découvrir trop tard que le recommandé n’a pas été remis.
Le congé peut être délivré plus tôt. Dans ce cas, il prendra effet à la date normale d’échéance du bail. Cette anticipation peut être utile lorsque la vente est importante ou lorsque le bailleur sait que le locataire contestera.
En location meublée, le régime est différent. Le délai du bailleur est en principe de trois mois avant l’échéance du bail. Il faut donc vérifier le type exact de bail avant de rédiger le congé.
Congé pour vendre : prix, conditions et droit de préemption
Le congé pour vendre est le plus risqué lorsqu’il est traité comme une simple lettre de fin de bail.
En location vide, le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Il doit indiquer le prix, les conditions de la vente, la description du logement et les annexes louées, comme une cave ou un parking. Il doit aussi reproduire les mentions légales exigées et être accompagné de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire.
Le locataire dispose alors d’un droit de préemption. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis.
Si le bailleur vend ensuite à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, une nouvelle notification peut être nécessaire. À défaut, la vente peut être exposée à une contestation.
Le congé pour vente doit donc être cohérent avec le projet réel.
Un prix manifestement artificiel, une absence de démarche de vente ou une remise en location rapide après le départ du locataire peuvent alimenter une contestation. Le locataire évincé pourra rechercher la nullité, l’indemnisation de son préjudice ou la sanction du congé frauduleux selon les circonstances.
Sur ce point, un article distinct du cabinet traite déjà de la situation dans laquelle le logement est remis en location après un congé pour vente : recours du locataire après remise en location du bien.
Congé pour reprise : le bénéficiaire doit être clairement désigné
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement pour y habiter ou pour y loger certaines personnes proches : conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire depuis au moins un an, ascendant, descendant, ou ascendant ou descendant du conjoint, partenaire ou concubin.
Le congé doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que le lien avec le bailleur.
Il faut aussi pouvoir justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.
La Cour de cassation l’a rappelé le 12 octobre 2023. Le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs au congé lorsqu’ils établissent l’intention du bailleur au jour de sa délivrance. Dans cette affaire, la Cour relève que la cour d’appel pouvait tenir compte « d’éléments postérieurs dès lors qu’ils étaient de nature à établir cette intention » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580).
Lien officiel : Cour de cassation, 12 octobre 2023.
La décision du 16 avril 2026 ajoute un point pratique important.
La Cour de cassation juge que les conditions de la reprise doivent être appréciées en la personne du bénéficiaire désigné dans le congé. Elle retient que le décès de ce bénéficiaire avant la date d’expiration du préavis « prive d’effet le congé aux fins de reprise » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191).
Lien officiel : Cour de cassation, 16 avril 2026.
La conséquence est directe : on ne peut pas toujours remplacer en cours de route le bénéficiaire annoncé dans le congé par un autre membre de la famille. Le congé doit correspondre à une reprise réelle, par une personne identifiée, dans une situation qui tient jusqu’à son effet.
Motif légitime et sérieux : les pièces comptent plus que les formules
Le motif légitime et sérieux sert souvent lorsque le bailleur reproche au locataire des manquements répétés.
Les exemples les plus fréquents sont les impayés, les retards systématiques, les troubles de jouissance, les dégradations, l’absence d’assurance ou le refus de laisser réaliser des travaux nécessaires.
Mais le motif doit être démontré.
Un congé qui se contente d’écrire que le locataire « ne respecte pas ses obligations » est fragile. Il faut dater les incidents, produire les relances, les mises en demeure, les constats, les attestations, les plaintes éventuelles, les décomptes de loyers ou les échanges avec le syndic.
Le juge peut vérifier la réalité du motif. Il peut déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n’est pas justifiée par des éléments sérieux.
Le bailleur doit donc préparer le dossier avant d’envoyer le congé, et non après la contestation.
Le locataire, de son côté, doit répondre par écrit s’il conteste les faits. Il doit conserver les paiements, les échanges, les justificatifs d’assurance, les demandes de travaux, les preuves de décence du logement ou, au contraire, les éléments montrant que le bailleur cherche un prétexte.
Le congé doit être adressé aux bonnes personnes
Le congé doit être envoyé à tous les titulaires du bail.
Si plusieurs locataires ont signé, chacun doit recevoir le congé.
Si le bailleur a été informé du mariage du locataire, il faut être particulièrement attentif : le conjoint peut devoir être destinataire du congé même s’il n’a pas signé le bail.
La même vigilance s’impose lorsque deux partenaires de Pacs ont demandé à figurer au bail.
Un congé envoyé à une seule personne alors que le bail ou la situation familiale impose une notification plus large peut devenir contestable.
Dans les dossiers de colocation, de séparation ou de décès, il faut reprendre le bail, les avenants et les échanges pour identifier les bons destinataires.
Locataire protégé : l’âge et les ressources peuvent bloquer le congé
Le locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds applicables bénéficie d’une protection particulière.
Dans certains cas, le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail sans proposer un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans un périmètre géographique compatible.
La protection peut aussi jouer lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, sous conditions de ressources.
Il existe des exceptions, notamment lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures aux mêmes plafonds.
À Paris et dans les communes limitrophes, ce point est souvent décisif. Les plafonds de ressources et la notion de logement à proximité doivent être vérifiés avec précision.
Que peut faire le locataire qui reçoit un congé ?
Le locataire doit d’abord identifier le motif.
S’agit-il d’une vente, d’une reprise ou d’un motif légitime et sérieux ?
Il doit ensuite vérifier la date de réception, l’échéance du bail, le mode d’envoi, les destinataires, le contenu de la lettre, la notice jointe, les pièces citées et la cohérence du motif.
Si le congé est pour vente, il faut examiner le prix, les conditions, les annexes visées et le droit de préemption.
Si le congé est pour reprise, il faut regarder le bénéficiaire, son lien avec le bailleur, son adresse et la réalité du projet d’habitation.
Si le congé invoque un motif légitime et sérieux, il faut répondre aux faits reprochés point par point.
Le locataire ne doit pas attendre l’expiration du bail pour réagir si le congé paraît irrégulier. Une contestation argumentée, accompagnée de pièces, peut permettre d’éviter une procédure d’expulsion ou de préparer utilement la défense devant le juge des contentieux de la protection.
Paris et Île-de-France : les congés sont souvent plus contestés
À Paris et en Île-de-France, la tension locative rend les congés plus sensibles.
Un locataire qui reçoit un congé pour vente ou reprise peut avoir de grandes difficultés à se reloger. Le juge regardera donc avec attention la régularité de l’acte, la réalité du motif et la situation du locataire protégé.
Le bailleur doit aussi tenir compte des délais judiciaires pratiques.
Si le congé est contesté ou si le locataire se maintient dans les lieux, il faudra saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent. À Paris, Nanterre, Bobigny, Créteil, Versailles, Pontoise, Évry ou Meaux, les délais peuvent peser sur le calendrier de vente ou de reprise.
Il est donc préférable de sécuriser le congé avant son envoi : échéance du bail, calcul du délai, choix du mode de notification, contenu obligatoire, justificatifs du motif et stratégie si le recommandé n’est pas retiré.
Les pièces à réunir avant d’envoyer ou de contester le congé
Le bailleur doit préparer le bail, les avenants, l’état civil ou la qualité du bénéficiaire de la reprise, les justificatifs du projet de reprise, les éléments de mise en vente, les diagnostics utiles, les décomptes d’impayés, les mises en demeure, les constats, les attestations et les échanges avec le locataire.
Le locataire doit conserver le congé reçu, l’enveloppe ou l’acte de signification, le bail, les preuves de paiement, les échanges avec le bailleur, les demandes de travaux, les justificatifs de situation personnelle, les preuves de ressources lorsqu’une protection est invoquée et tout élément montrant que le motif annoncé n’est pas réel.
Le dossier se joue souvent sur des détails.
Une date de réception.
Un prix de vente.
Un destinataire oublié.
Une notice absente.
Un bénéficiaire mal désigné.
Une preuve de reprise inexistante.
Sources officielles utiles
La fiche Service-Public vérifiée le 1er juin 2026 présente les formalités du congé donné par le propriétaire : Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le régime du congé du bailleur, du congé pour vente, de la reprise, du locataire protégé et du congé frauduleux : article 15 sur Legifrance.
Pour les litiges d’expulsion ou de maintien dans les lieux après l’échéance, le cabinet a aussi publié une page dédiée : avocat expulsion Paris.
Pour une analyse plus large des contentieux locatifs, ventes occupées, copropriété et stratégie immobilière, voir également la page avocat droit immobilier Paris.
À retenir
Le congé du bailleur n’est valable que s’il repose sur un motif légal et s’il respecte les conditions de forme et de délai.
En location vide, le préavis du bailleur est de six mois et le congé pour vente vaut offre de vente au locataire.
Le congé pour reprise doit désigner un bénéficiaire autorisé et reposer sur une intention réelle et sérieuse.
Le motif légitime et sérieux doit être prouvé par des faits précis.
Le locataire peut contester un congé irrégulier, frauduleux ou insuffisamment justifié.
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