Le congé pour vente n’est pas seulement une lettre de fin de bail.
C’est un acte lourd. Le locataire quitte son logement parce que le bailleur affirme vouloir vendre libre. Il cherche un autre appartement, avance un dépôt de garantie, supporte un déménagement, parfois change d’école, de quartier ou de budget. Puis, quelques semaines ou quelques mois plus tard, il découvre que le logement n’a pas été vendu. Il est remis en location.
La question est immédiate : le congé était-il frauduleux ?
La réponse n’est pas automatique. Un bailleur peut échouer à vendre. Un projet de vente peut être abandonné pour des raisons sérieuses : offre insuffisante, refus de prêt de l’acquéreur, problème découvert au diagnostic, changement objectif de situation. Mais la remise en location rapide, sans preuve de démarches de vente, peut devenir un indice fort. Le dossier se gagne alors sur la chronologie, les annonces, les mandats, les visites, les diagnostics, les échanges et le prix réellement affiché.
Pour le cadre général du contentieux locatif, voir aussi la page du cabinet consacrée au bail d’habitation. Cet article traite d’un sous-angle précis : que faire lorsque le congé pour vendre a servi, en réalité, à récupérer un logement pour le relouer.
1. Le congé pour vente doit correspondre à une vraie décision de vendre
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de donner congé au locataire, notamment lorsqu’il décide de vendre le logement. En location vide, le congé pour vente vaut en principe offre de vente au locataire. Il doit respecter des formes strictes, un délai de préavis et des mentions précises.
Le même article prévoit aussi une sanction spécifique : le fait de délivrer un congé frauduleusement justifié par la décision de vendre ou de reprendre le logement peut être puni d’une amende pénale, jusqu’à 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale.
Le point central est donc l’intention du bailleur au moment où il délivre le congé.
S’il voulait réellement vendre, puis a échoué, le congé n’est pas nécessairement frauduleux. S’il n’a jamais eu l’intention sérieuse de vendre et a utilisé la vente comme prétexte pour libérer le logement, la contestation devient sérieuse.
La nuance est importante.
La remise en location ne suffit pas toujours, seule, à faire condamner le bailleur. Elle devient probante lorsqu’elle s’ajoute à d’autres éléments : absence de mandat, absence d’annonce, prix volontairement dissuasif, absence de visite, relocation rapide, travaux légers suivis d’un nouveau bail, contradiction dans les explications du bailleur.
2. Quels indices permettent de soupçonner un congé frauduleux ?
Le locataire doit raisonner comme un enquêteur civil.
Il ne suffit pas d’écrire que le bailleur a menti. Il faut aligner les indices.
Les signaux les plus utiles sont les suivants :
- le logement est remis en location peu après le départ ;
- aucune annonce de vente sérieuse n’a été publiée ;
- le bailleur refuse de communiquer un mandat de vente ou des preuves de visites ;
- le prix annoncé dans le congé était très supérieur au marché ;
- le bien est proposé à la location saisonnière ou meublée après un congé pour vente ;
- le bailleur a reloué après de simples travaux de rafraîchissement ;
- le nouveau loyer est nettement plus élevé ;
- le bailleur a tenu, avant le congé, des propos laissant entendre qu’il voulait seulement récupérer le logement.
Chaque indice isolé peut être discuté. Ensemble, ils forment une chronologie.
Exemple fréquent : un locataire reçoit un congé pour vente six mois avant l’échéance. Il refuse d’acheter. Il quitte les lieux. Deux mois après, l’appartement apparaît sur une annonce de location. Le bailleur explique qu’il n’a pas réussi à vendre, mais ne produit ni mandat signé, ni diagnostics, ni annonces, ni offres refusées. Dans ce cas, la remise en location devient difficile à expliquer.
À l’inverse, si le bailleur produit un mandat d’agence, des diagnostics, des annonces, des comptes rendus de visites, une promesse qui a échoué ou des échanges avec des acquéreurs, le dossier du locataire est moins solide. La relocation peut alors être présentée comme une décision postérieure à l’échec de la vente.
3. Que faut-il prouver si le logement a été reloué ?
La preuve se prépare immédiatement.
Le locataire doit conserver le congé, l’enveloppe, l’accusé de réception ou l’acte de commissaire de justice, les échanges avec le bailleur, l’état des lieux de sortie, les justificatifs de déménagement et le nouveau bail qu’il a dû signer.
Il doit ensuite documenter la remise en location :
- captures d’écran de l’annonce de location, avec date visible ;
- URL de l’annonce ;
- constat de commissaire de justice si l’enjeu financier le justifie ;
- témoignage d’un voisin ou du gardien indiquant l’arrivée d’un nouveau locataire ;
- nouvelle plaque de boîte aux lettres ;
- annonce Airbnb ou location meublée ;
- échanges avec l’agence si le logement est remis sur le marché ;
- comparaison du prix de vente annoncé et des prix de marché.
Le plus utile est souvent la sommation interpellative par commissaire de justice. Elle peut demander au bailleur, ou à l’agence, de répondre sur des points simples : le bien a-t-il été mis en vente ? À quelle date ? Par quel mandat ? À quel prix ? Combien de visites ? Pourquoi la vente n’a-t-elle pas abouti ? À quelle date le logement a-t-il été reloué ?
Ces réponses, ou l’absence de réponse, structurent ensuite le débat devant le juge.
4. Quels recours si le locataire est encore dans les lieux ?
Si le locataire n’a pas encore quitté le logement, la stratégie est différente.
Il peut contester le congé avant l’échéance du bail. L’objectif est alors d’empêcher le congé de produire effet, ou de faire constater qu’il est irrégulier ou frauduleux. La contestation peut porter sur la forme du congé, le délai, la description du bien, le prix, le droit de préemption, la protection du locataire ou la réalité du motif de vente.
Dans ce cas, le sujet n’est pas encore l’indemnisation après départ.
Le sujet est le maintien du bail.
Il faut agir vite, car attendre l’échéance en espérant régler le problème après coup affaiblit souvent la position du locataire. Un congé contesté avant départ se plaide autrement qu’un congé frauduleux découvert après relocation.
Le locataire doit éviter deux erreurs.
Première erreur : rester dans les lieux sans stratégie. Si le congé est finalement jugé valable, il peut être considéré comme occupant sans droit ni titre et s’exposer à une procédure d’expulsion.
Deuxième erreur : partir sans réserver ses droits alors que des indices existaient déjà. Le départ ne prive pas nécessairement de recours, mais il déplace le débat vers l’indemnisation.
5. Quels recours si le locataire a déjà quitté le logement ?
Lorsque le locataire est parti, il est souvent trop tard pour demander simplement la poursuite du bail. L’action utile devient une action en responsabilité.
Le locataire peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice causé par le congé frauduleux :
- frais de déménagement ;
- frais d’agence ;
- dépôt de garantie et frais d’entrée dans un nouveau logement ;
- surcoût de loyer ;
- éloignement du lieu de travail ou de l’école ;
- perte de chance d’acheter le logement si le droit de préemption a été neutralisé ;
- préjudice moral lié au départ imposé.
Il peut aussi demander le remboursement de frais directement liés au départ : constats, courriers, démarches, voire frais irrépétibles si une procédure judiciaire est engagée.
La difficulté est de relier chaque poste au congé. Le juge indemnisera mieux un dossier chiffré qu’une demande globale.
Un tableau simple est souvent décisif :
- date du congé ;
- date de départ ;
- date de remise en location constatée ;
- éléments prouvant l’absence de vente réelle ;
- dépenses supportées ;
- justificatif de chaque dépense ;
- préjudice demandé.
Le site Service-Public rappelle, dans sa fiche sur les préavis et formalités du congé donné par le propriétaire, que le congé du bailleur obéit à des conditions distinctes selon le type de bail. C’est précisément pour cette raison qu’il faut repartir du bail et de la lettre reçue avant d’assigner.
6. La remise en location après congé pour vente n’a pas le même régime que le congé pour reprise
Beaucoup de confusions viennent du congé pour reprise.
Dans un congé pour reprise, le bailleur affirme vouloir habiter le logement ou y loger un proche. Si le logement est reloué rapidement, la contradiction est frontale : il n’a pas occupé le bien comme annoncé.
Dans un congé pour vente, la situation est plus subtile. Le bailleur n’a pas promis d’habiter. Il a annoncé une vente. La relocation ultérieure doit donc être analysée à partir des démarches de vente réellement accomplies.
Un échec de vente n’est pas une fraude.
Une fausse vente en est une.
La différence se prouve avec les pièces.
Le juge regarde notamment si le bailleur a eu un comportement compatible avec la vente : estimation, mandat, diagnostics, diffusion de l’annonce, visites, négociation, baisse éventuelle du prix, offre d’achat, promesse avortée. Plus ce dossier de vente est vide, plus la remise en location devient suspecte.
Une décision publiée sur le site de la Cour de cassation, rendue par le tribunal judiciaire de Caen le 13 janvier 2025, RG n° 24/01466, illustre ce raisonnement de preuve : le juge y rappelle qu’un congé pour vendre frauduleux est celui qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire. La vérification porte donc sur les faits, pas seulement sur l’intitulé de la lettre.
7. Le prix de vente peut aussi révéler la fraude
Le congé pour vente doit indiquer un prix et des conditions.
Un prix élevé n’est pas automatiquement frauduleux. Le propriétaire reste libre de fixer le prix auquel il souhaite vendre. Mais un prix déconnecté du marché, combiné à une absence de démarches sérieuses, peut alimenter la démonstration.
Le raisonnement est simple : si le prix est tellement haut qu’aucune vente réaliste n’était envisageable, le locataire peut soutenir que l’offre n’avait pas pour but de vendre, mais seulement de libérer le logement.
Là encore, il faut objectiver.
Il faut comparer :
- le prix mentionné dans le congé ;
- les ventes comparables du secteur ;
- les estimations obtenues ;
- les annonces similaires ;
- les éventuelles baisses de prix ;
- le délai entre le départ du locataire et la relocation.
Le prix ne fait pas tout. Mais il peut donner du poids aux autres indices.
8. Quelle stratégie adopter avant d’assigner ?
Avant la procédure, trois étapes sont utiles.
D’abord, réunir les preuves sans prévenir trop tôt le bailleur. Les captures d’annonce doivent être datées. Les échanges doivent être conservés. Si l’enjeu est important, un constat de commissaire de justice est préférable à de simples copies d’écran.
Ensuite, envoyer une mise en demeure précise. Elle doit rappeler le congé, le départ, la remise en location constatée, puis demander la communication des preuves de vente : mandat, diagnostics, annonces, visites, offres, raisons de l’abandon du projet. Le ton doit rester factuel.
Enfin, chiffrer le préjudice. Un locataire qui réclame seulement « réparation du préjudice subi » laisse au juge un dossier flou. Un locataire qui produit les frais de déménagement, le nouveau bail, le différentiel de loyer, les frais d’agence et les justificatifs de déplacement donne au juge une base de calcul.
À Paris et en Île-de-France, ce type de litige relève en pratique du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent selon la situation du logement. Le dossier doit donc être préparé comme un contentieux locatif : bail, congé, preuve de notification, preuve de départ, preuve de relocation, preuve du préjudice.
9. Les cinq angles à vérifier avant de conclure à la fraude
Avant d’engager une procédure, il faut vérifier cinq points.
Premier point : le congé était-il régulier formellement ? Une irrégularité de délai ou de contenu peut suffire, sans même prouver la fraude.
Deuxième point : le bailleur a-t-il réellement tenté de vendre ? C’est le coeur du dossier.
Troisième point : la remise en location est-elle rapide et inexpliquée ? Plus le délai est court, plus l’indice est fort.
Quatrième point : le locataire peut-il prouver un préjudice personnel ? Le départ forcé ne se chiffre pas abstraitement.
Cinquième point : le dossier permet-il une demande proportionnée ? Une assignation fondée sur une simple suspicion expose à une décision décevante. Une assignation fondée sur une chronologie documentée devient beaucoup plus sérieuse.
10. Ce qu’il faut retenir
La remise en location après un congé pour vente n’annule pas automatiquement le congé.
Mais elle oblige à vérifier la réalité du projet de vente.
Si le bailleur a donné congé pour vendre, n’a entrepris aucune démarche sérieuse, puis a reloué le logement, le locataire dispose d’un angle de recours solide. La clé n’est pas l’indignation. La clé est la preuve : annonces, mandat, diagnostics, visites, chronologie de la relocation, nouveau bail, surcoûts subis.
Le bon dossier montre une chose simple : le congé ne correspondait pas à une décision réelle de vendre, mais à un moyen de faire partir le locataire.
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