Le 19 juin 2026, le débat sur les locations Airbnb a repris avec un signal très concret : à Nice, le conseil municipal a adopté un assouplissement de la règle locale applicable aux résidences principales, en repassant de 90 à 120 jours de location par an selon les informations de presse disponibles. Pour les propriétaires, les locataires, les conciergeries et les copropriétés, la question n’est donc plus seulement de savoir si la règle nationale autorise 120 jours. La vraie question est plus précise : quelle règle locale s’applique à l’adresse du logement au moment où l’annonce est publiée, louée ou contrôlée ?
La confusion est fréquente. Un propriétaire lit que la résidence principale peut être louée 120 jours par an et pense être protégé. Une commune a pourtant pu abaisser ce plafond à 90 jours. Une autre peut revenir vers 120 jours. Une résidence secondaire n’entre pas dans la même logique. Un lot situé dans une copropriété peut aussi être bloqué par le règlement, même lorsque la mairie paraît plus souple.
Avant de remettre une annonce en ligne, il faut donc vérifier le statut exact du logement, la délibération communale applicable, le numéro d’enregistrement, le changement d’usage éventuel, le DPE lorsque la règle locale l’exige, et les preuves permettant de répondre à un contrôle.
La règle nationale : 120 jours pour la résidence principale
L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme définit le meublé de tourisme et encadre la déclaration préalable. Depuis le 20 mai 2026, toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location doit procéder à une déclaration soumise à enregistrement auprès du téléservice national. Cette déclaration indique notamment si le logement constitue la résidence principale du loueur.
Pour une résidence principale, le texte fixe une limite : le logement ne peut pas être loué plus de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Cette limite ne vise donc pas toutes les locations Airbnb. Elle vise le logement effectivement occupé comme résidence principale par le loueur.
La résidence principale n’est pas une étiquette de confort. C’est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf exceptions. Si le propriétaire vit ailleurs, si le bien sert d’investissement locatif, si le logement est occupé ponctuellement seulement, ou si une société l’exploite comme activité touristique, le plafond de 120 jours ne suffit pas à sécuriser la location.
Pourquoi une commune peut descendre à 90 jours
Le même article permet à la commune, par délibération motivée, d’abaisser le nombre maximal de jours de location d’une résidence principale, dans la limite de 90 jours. C’est l’outil utilisé par plusieurs villes pour reprendre la main sur les locations de courte durée.
Le point pratique est essentiel : le seuil applicable n’est pas seulement national. Il dépend aussi de la commune. Un propriétaire peut donc être en règle dans une ville à 120 jours et en infraction dans une autre à 90 jours, avec le même nombre de nuitées.
La commune doit motiver sa décision. En pratique, elle invoque souvent la tension sur le logement, les nuisances de voisinage, la fraude à la résidence principale ou la nécessité de préserver l’habitation à l’année. Lorsqu’une délibération locale existe, il faut la lire attentivement : date d’entrée en vigueur, logements concernés, articulation avec le numéro d’enregistrement, contrôles, justificatifs demandés.
Nice montre que la règle peut aussi être assouplie
Le cas niçois est intéressant parce qu’il rappelle qu’une règle locale n’est pas toujours un durcissement définitif. Une commune peut décider d’abaisser le plafond, puis revoir son équilibre politique ou économique. Pour un loueur, cela ne signifie pas qu’il faut se précipiter. Il faut vérifier la délibération exacte et sa date d’entrée en vigueur.
Si la commune repasse de 90 à 120 jours, plusieurs questions demeurent.
Le changement vaut-il immédiatement ou seulement pour l’année civile suivante ?
S’applique-t-il à toutes les résidences principales ou seulement à certaines zones ?
Faut-il renouveler ou mettre à jour le numéro d’enregistrement ?
Les locations déjà réalisées sous l’ancien plafond restent-elles contestables ?
La copropriété interdit-elle ou limite-t-elle l’activité malgré l’assouplissement municipal ?
Ce sont ces points qui font la différence entre une annonce rentable et un contentieux. L’assouplissement annoncé ne purge pas automatiquement les manquements passés. Il ne transforme pas non plus une résidence secondaire en résidence principale.
Résidence principale, résidence secondaire : ne mélangez pas les régimes
La règle des 90 ou 120 jours concerne le logement déclaré comme résidence principale. Pour une résidence secondaire, le sujet principal est souvent ailleurs : changement d’usage, déclaration, numéro d’enregistrement, compensation éventuelle et contrôle de la commune.
Dans les communes où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation, louer une résidence secondaire en meublé touristique peut nécessiter une autorisation préalable. Le propriétaire qui raisonne uniquement en nombre de jours manque alors le vrai risque. Même peu loué, un logement d’habitation transformé en meublé touristique peut être discuté si l’autorisation manque.
Le même raisonnement vaut pour une SCI, une conciergerie ou un investisseur qui utilise un lot d’habitation comme hébergement touristique. Le plafond de 120 jours n’est pas un sauf-conduit. Il protège seulement le propriétaire occupant qui loue sa résidence principale dans le cadre prévu par le Code du tourisme.
Que risque le loueur en cas de dépassement ou de fausse déclaration ?
L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme prévoit plusieurs sanctions. Le défaut de déclaration ou les fausses déclarations peuvent entraîner des amendes administratives. Le non-respect du plafond applicable à la résidence principale peut entraîner une amende civile pouvant aller jusqu’à 15 000 euros. Certaines infractions liées à l’annonce ou au numéro de déclaration peuvent exposer à des montants plus élevés.
La commune peut demander au loueur le nombre de jours de location. Le loueur doit répondre dans le délai prévu, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration. Les plateformes peuvent aussi devenir une source de preuve, car les annonces, calendriers, commentaires et historiques de réservation matérialisent les périodes de location.
Il faut répondre avec méthode. Une réponse vague ou contradictoire peut aggraver le dossier. Le premier réflexe doit être de reconstituer l’année civile : nuits louées, plateformes utilisées, périodes bloquées, occupation personnelle, justificatifs de résidence principale, échanges avec la mairie, autorisations locales et règlement de copropriété.
La copropriété peut rester un obstacle
Même lorsque la mairie assouplit sa position, la copropriété ne disparaît pas du dossier. Le règlement de copropriété peut limiter l’activité commerciale, interdire certains usages incompatibles avec la destination de l’immeuble ou permettre au syndicat des copropriétaires d’agir en cas de nuisances.
Le propriétaire doit donc vérifier deux niveaux. D’abord le droit public local : déclaration, plafond, changement d’usage, autorisation. Ensuite le droit privé de l’immeuble : destination bourgeoise, clauses de jouissance, nuisances, rotation de voyageurs, sécurité des parties communes.
Un voisin ou un syndic n’a pas besoin d’attendre une sanction municipale pour agir si l’activité trouble l’immeuble. Inversement, une plainte de copropriété ne prouve pas automatiquement une infraction au Code du tourisme. Les deux contentieux se croisent, mais ils ne se confondent pas.
Que faire avant de remettre une annonce Airbnb en ligne ?
Avant toute nouvelle location, il faut d’abord identifier la qualité du logement. Est-ce réellement votre résidence principale ? Disposez-vous d’un avis d’imposition, de factures, d’une assurance habitation et d’éléments cohérents avec cette occupation ?
Il faut ensuite vérifier la règle locale. Le plafond est-il de 120 jours ou abaissé à 90 jours ? La commune a-t-elle adopté une nouvelle délibération ? À quelle date ? Le logement est-il dans un secteur particulier ? Le numéro d’enregistrement est-il actif et correctement repris dans l’annonce ?
Troisième étape : contrôler le changement d’usage. Si le logement n’est pas votre résidence principale, ou si l’exploitation touristique devient l’usage réel du local, il faut vérifier si une autorisation est nécessaire. À Paris, en petite couronne et dans plusieurs communes tendues, ce point est central.
Quatrième étape : relire le règlement de copropriété. Une annonce conforme en mairie peut rester dangereuse si elle déclenche une action du syndicat des copropriétaires.
Cinquième étape : conserver les preuves. La défense d’un loueur se prépare avant le contrôle, pas après l’assignation. Calendriers, réservations, factures, attestations d’occupation, captures d’annonces, échanges avec la plateforme et documents municipaux doivent être archivés.
Paris et Île-de-France : prudence renforcée
À Paris et en Île-de-France, il ne faut pas raisonner comme dans une commune touristique qui cherche à assouplir. Les contrôles de changement d’usage et de meublés touristiques y sont plus structurés. Les communes disposent souvent d’un enjeu fort de protection du logement permanent.
Pour une résidence principale, le plafond applicable doit être vérifié année par année. Pour une résidence secondaire, la question du changement d’usage doit être traitée avant la mise en ligne. Pour un locataire, une sous-location Airbnb sans accord écrit du bailleur peut aussi entraîner un contentieux locatif, indépendamment du dossier avec la mairie.
Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France dans les litiges de location meublée touristique, changement d’usage, sanctions communales, copropriété et baux d’habitation. L’objectif est d’identifier rapidement si le dossier relève d’une simple régularisation, d’une contestation d’amende, d’une défense devant le tribunal ou d’un conflit de copropriété.
Comment contester une demande de la mairie ?
Il faut d’abord lire la demande reçue. La mairie réclame-t-elle le nombre de jours loués ? Conteste-t-elle la résidence principale ? Vise-t-elle l’absence de numéro d’enregistrement ? Invoque-t-elle un changement d’usage ? Le fondement juridique commande la réponse.
Ensuite, il faut vérifier la période. Une commune ne peut pas mélanger plusieurs années sans précision. Le dépassement se calcule par année civile. Une modification locale du seuil doit aussi être replacée dans le temps : une règle nouvelle ne produit pas toujours les effets que la mairie lui attribue.
Enfin, il faut discuter le montant demandé. Une sanction doit être proportionnée au manquement, à la durée, au comportement du loueur, aux éventuelles régularisations et à la nature du logement. Un dossier avec erreur ponctuelle de déclaration ne se défend pas comme une exploitation organisée de plusieurs lots.
Les pièces à préparer
Les pièces utiles sont les suivantes : titre de propriété ou bail, règlement de copropriété, justificatifs de résidence principale, avis d’imposition, factures d’énergie, assurance habitation, numéro d’enregistrement, délibération communale applicable, historique de réservations, annonces publiées, relevés de plateformes, échanges avec la mairie, échanges avec la copropriété et, si besoin, documents relatifs au changement d’usage.
Pour un locataire, il faut ajouter l’autorisation écrite du bailleur, le bail, les échanges sur la sous-location, les sommes perçues et les éventuelles demandes de restitution. Sans accord clair, le risque locatif peut être aussi sérieux que le risque municipal.
Pour une conciergerie, il faut vérifier le mandat, les obligations d’information données au propriétaire, les clauses de responsabilité, les documents collectés avant mise en ligne et la traçabilité des réservations.
Sources utiles
Le cadre national résulte notamment de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, dans sa version applicable depuis le 20 mai 2026.
Pour replacer le dossier dans une stratégie immobilière plus large, vous pouvez consulter notre page consacrée à l’avocat en droit immobilier à Paris et notre analyse sur les meublés de tourisme en copropriété.
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