L’unité d’exploitation dans le statut des baux commerciaux : la dispense d’immatriculation distincte à la lumière de l’arrêt du 19 mars 2026
Le statut des baux commerciaux, institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, subordonne son bénéfice à une condition cardinale : l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés. Cette exigence, qui irrigue l’ensemble du contentieux du renouvellement, a donné lieu à une construction prétorienne abondante dont l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 19 mars 2026 constitue un nouveau jalon. Par cette décision, la Cour de cassation précise les contours de la dispense d’immatriculation distincte lorsque plusieurs locaux forment une unité d’exploitation unique et indivisible.
La question présente un intérêt pratique considérable pour les praticiens du droit des affaires et de l’immobilier commercial. Le commerçant qui exploite son fonds dans plusieurs locaux contigus, sous des baux distincts, doit-il justifier d’une immatriculation pour chacun de ces baux ou peut-il se prévaloir d’une immatriculation unique couvrant l’ensemble de l’exploitation ? La réponse engage la survie même du droit au renouvellement et, par voie de conséquence, le droit à l’indemnité d’éviction.
Or, la jurisprudence antérieure à l’arrêt du 19 mars 2026 se caractérisait par une rigueur certaine dans l’appréciation de la condition d’immatriculation, notamment quant à sa temporalité. La troisième chambre civile avait ainsi jugé, dans un arrêt de section du 23 janvier 2020, que le preneur à bail commercial ne peut bénéficier du droit au renouvellement que s’il remplit les conditions exigées au premier alinéa de l’article L. 145-1-I du code de commerce tenant à son immatriculation et à l’exploitation d’un fonds. L’arrêt du 19 mars 2026 vient tempérer cette rigueur en consacrant une approche réaliste de l’unité d’exploitation.
Il convient dès lors d’examiner, dans une première partie, la condition d’immatriculation comme pierre angulaire du statut des baux commerciaux (I), avant d’analyser, dans une seconde partie, l’unité d’exploitation comme mécanisme prétorien de dispense d’immatriculation distincte (II).
I. La condition d’immatriculation, pierre angulaire du statut des baux commerciaux
A. Le principe de l’immatriculation au jour de la délivrance du congé
Aux termes de l’article L. 145-1-I du code de commerce, les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises (article L. 145-1 du code de commerce). Le législateur a ainsi érigé l’immatriculation en condition d’éligibilité au statut protecteur, à l’exception des hypothèses de location-gérance prévues à l’alinéa II du même article.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser avec une netteté particulière que cette condition d’immatriculation doit être satisfaite au jour de la délivrance du congé par le bailleur. Dans un arrêt de formation de section du 23 janvier 2020, publié au Bulletin, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que le preneur à bail d’un terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions ne peut bénéficier du droit au renouvellement que s’il remplit les conditions exigées au premier alinéa de l’article L. 145-1-I du code de commerce tenant à son immatriculation et à l’exploitation d’un fonds, et d’avoir constaté que la société locataire n’était pas, au moment de la délivrance du congé, immatriculée pour l’établissement secondaire exploité dans les lieux (Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, n° 19-11.215, FS-P+B+I – lien Cour de cassation).
Par cette décision, la haute juridiction a écarté l’argument selon lequel l’article L. 145-1, 2°, du code de commerce, relatif aux baux de terrains nus, constituerait une disposition autonome dispensant le preneur de justifier de son immatriculation. La Cour a, au contraire, réaffirmé le caractère unitaire de la condition d’immatriculation posée au premier alinéa de l’article L. 145-1-I, qui s’applique indistinctement à toutes les catégories de baux visées par ce texte.
Par ailleurs, la jurisprudence a précisé que la régularisation postérieure à la délivrance du congé est inopérante. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 28 janvier 2016, que le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés à la date du congé privait le preneur du bénéfice du statut, sans que l’immatriculation intervenue postérieurement ne puisse rétroactivement régulariser la situation (Cass. 3e civ., 28 janv. 2016, n° 14-24.261 – lien Cour de cassation). Cette solution, d’une rigueur certaine, impose au praticien une vigilance particulière dans le suivi administratif des sociétés locataires.
En outre, le Conseil constitutionnel a été amené à contrôler la conformité de ces dispositions à la Constitution. Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur les articles L. 145-1 et L. 145-8 du code de commerce, il a jugé que la condition d’immatriculation ne portait pas une atteinte disproportionnée à la liberté d’entreprendre ni au droit de propriété, dès lors qu’elle poursuit un objectif d’intérêt général de régulation des relations entre bailleurs et preneurs et que le législateur a prévu des tempéraments, notamment en faveur des héritiers du preneur décédé et des copreneurs non exploitants (Cons. const., décision n° 2011-139 QPC du 24 juin 2011 – lien Legifrance).
La pratique notariale et le contentieux révèlent que la condition d’immatriculation donne lieu à un abondant contentieux, principalement dans trois hypothèses : le défaut pur et simple d’immatriculation, le défaut d’immatriculation pour l’activité spécifique autorisée par le bail, et le défaut d’immatriculation pour l’établissement secondaire situé dans les lieux loués. Chacune de ces hypothèses appelle une analyse distincte quant à ses conséquences sur le droit au renouvellement et, le cas échéant, sur le droit à l’indemnité d’éviction.
A cet égard, l’article L. 145-8 du code de commerce rappelle que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation (article L. 145-8 du code de commerce). L’immatriculation et l’exploitation effective constituent ainsi les deux conditions cumulatives du droit au renouvellement.
L’article L. 145-17 du même code prévoit quant à lui que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, notamment en cas d’inexécution d’une obligation ou de cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds (article L. 145-17 du code de commerce). L’absence d’immatriculation peut, dans certaines circonstances, être invoquée par le bailleur au soutien d’un refus de renouvellement sans indemnité.
B. Les tempéraments issus de la commune intention des parties
Si la condition d’immatriculation est d’ordre public, la troisième chambre civile a néanmoins consacré un tempérament fondé sur la commune intention des parties. Dans l’arrêt précité du 28 janvier 2016, la Cour de cassation a validé le raisonnement de la cour d’appel qui avait estimé que, malgré l’absence de réunion des conditions impératives du statut des baux commerciaux, les parties avaient manifesté une volonté non équivoque de soumettre le bail à ce statut, et qu’une indemnité d’éviction était due par les bailleurs (Cass. 3e civ., 28 janv. 2016, n° 14-24.261).
Cette solution, qui peut paraître en tension avec le caractère d’ordre public du statut, s’explique par les circonstances particulières de l’espèce : les bailleurs étaient intervenus à l’acte de sous-location autorisant le preneur à ne pas exploiter personnellement le fonds de commerce. La cour d’appel avait analysé la commune intention des parties pour en déduire que le bail relevait du statut, nonobstant le défaut d’immatriculation. La Cour de cassation a approuvé cette analyse, consacrant ainsi la possibilité d’une renonciation implicite du bailleur à se prévaloir du défaut d’immatriculation lorsqu’il a, par son comportement, manifesté une volonté non équivoque de soumettre les relations locatives au statut.
Par ailleurs, la jurisprudence a reconnu que la preneuse personne physique immatriculée pour l’exercice d’une activité commerciale peut, dans certaines conditions, bénéficier du statut pour plusieurs locaux sans immatriculation distincte, dès lors que ces locaux forment un ensemble économique cohérent. C’est précisément sur ce fondement que l’arrêt du 19 mars 2026 est venu apporter des précisions décisives.
II. L’unité d’exploitation, mécanisme prétorien de dispense d’immatriculation distincte
A. La notion d’unité d’exploitation unique et indivisible
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 19 mars 2026 constitue une contribution majeure à la théorie de l’unité d’exploitation dans le contentieux du bail commercial. La Cour de cassation y énonce un principe dont la portée pratique est considérable : « le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581 – lien Cour de cassation).
En l’espèce, un établissement public à caractère industriel et commercial avait donné à bail en renouvellement à un même locataire deux locaux commerciaux contigus composant deux lots distincts d’un même immeuble, ayant la même adresse postale. Le premier bail était consenti pour une activité de parfumerie, le second pour une activité de textiles, lingerie et accessoires de mode. Le bailleur, invoquant l’absence d’immatriculation du locataire pour l’activité de textile, lui avait signifié un congé avec dénégation du droit au statut pour le second local.
La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 4 avril 2024, avait rejeté cette argumentation en relevant que le locataire était immatriculé pour l’exercice d’une activité de « parfumerie et articles de Paris et tous produits non réglementés en sédentaire et ambulant », que cette activité incluait celle de textiles, et que les deux locaux formaient une unité d’exploitation unique et indivisible. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi du bailleur, approuvant ainsi l’analyse de la cour d’appel.
La motivation de la Cour de cassation est particulièrement éclairante quant à la méthode d’appréciation de l’unité d’exploitation. Elle énonce que la cour d’appel a pu déduire l’existence d’une unité d’exploitation après avoir constaté que l’activité déclarée au registre du commerce incluait celle de textiles, que même si les deux locaux loués disposaient chacun d’une entrée, aucune barrière physique ne séparait les deux lots et que la clientèle circulait d’un lot à l’autre, que le droit d’étalage s’étendait devant les deux locaux sous un store-banne unique, que les conditions matérielles d’exploitation des deux locaux étaient identiques, avec des présentoirs, rayonnages et produits avec prix affichés accessibles à la clientèle, et qu’aucune comptabilité analytique distincte pour chacun des lots n’était dressée (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581).
Cette motivation, d’une précision remarquable, établit une grille d’analyse méthodique de l’unité d’exploitation. La Cour de cassation ne se contente pas d’un critère unique mais procède à une appréciation globale, combinant des indices matériels, économiques et juridiques. L’approche est résolument réaliste : elle privilégie la réalité de l’exploitation sur l’apparence juridique résultant de la pluralité des baux.
Cette méthode d’appréciation globale s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la troisième chambre civile qui, dans le contentieux du bail commercial, a toujours manifesté une préférence pour l’analyse concrète des situations d’exploitation. La Cour de cassation avait déjà adopté une approche similaire dans l’arrêt du 28 janvier 2016 en se fondant sur la commune intention des parties pour retenir l’existence d’un bail soumis au statut malgré le défaut d’immatriculation. L’arrêt du 19 mars 2026 prolonge cette logique en l’appliquant à la configuration particulière de la pluralité de locaux contigus exploités de manière unifiée.
B. Les critères matériels de l’unité d’exploitation selon l’arrêt du 19 mars 2026
L’analyse des motifs de l’arrêt du 19 mars 2026 permet de dégager une typologie des critères de l’unité d’exploitation, dont le respect cumulatif n’est pas formellement exigé mais dont la convergence emporte la conviction du juge.
En premier lieu, la continuité physique des locaux constitue un indice déterminant. La Cour relève expressément que les deux locaux étaient contigus, disposaient de la même adresse postale et, surtout, qu’aucune barrière physique ne les séparait. La clientèle pouvait circuler librement d’un lot à l’autre, ce qui caractérise une exploitation matériellement unifiée. Le droit d’étalage s’étendait devant les deux locaux sous un store-banne unique, renforçant l’impression d’unité commerciale aux yeux du public.
En deuxième lieu, l’identité des conditions matérielles d’exploitation constitue un critère essentiel. La Cour de cassation relève que les deux locaux étaient pourvus de présentoirs, rayonnages et produits avec prix affichés accessibles à la clientèle, dans des conditions strictement identiques. Cette uniformité de l’aménagement commercial traduit une volonté d’exploitation unifiée qui dépasse la simple juxtaposition de deux commerces distincts.
En troisième lieu, l’unité de gestion économique et comptable participe à la caractérisation de l’unité d’exploitation. La Cour relève qu’aucune comptabilité analytique distincte pour chacun des lots n’était dressée. Cette absence de séparation comptable, combinée à l’unité de la clientèle et à l’identité des conditions d’exploitation, atteste d’une gestion économique intégrée des deux locaux.
En quatrième lieu, la Cour prend en considération la cohérence des activités exercées. L’activité déclarée au registre du commerce — « parfumerie et articles de Paris et tous produits non réglementés en sédentaire et ambulant » — incluait objectivement celle de textiles mentionnée dans le second bail. Il n’y avait donc pas de divergence entre l’objet de l’immatriculation et les activités effectivement exercées dans l’ensemble des locaux.
Par ailleurs, la Cour de cassation a expressément écarté l’obligation pour le juge du fond de rechercher si le preneur avait, sans autorisation du bailleur, détruit une cloison séparative des locaux pour en faire un ensemble. Elle considère que cette recherche est rendue inopérante par les constatations objectives de la cour d’appel relatives à l’unité d’exploitation. Cette solution est remarquable en ce qu’elle fait prévaloir la réalité économique de l’exploitation sur les éventuelles irrégularités formelles qui auraient pu l’accompagner.
La portée de cet arrêt doit être rapprochée de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile qui avait déjà admis, dans un contexte différent, que la réalité de l’exploitation puisse suppléer aux insuffisances formelles. Dans l’arrêt du 23 janvier 2020, la Cour avait toutefois maintenu une exigence stricte quant à la date d’appréciation de l’immatriculation, en jugeant que le preneur devait être immatriculé « au moment de la délivrance du congé » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, n° 19-11.215). L’arrêt du 19 mars 2026 ne remet pas en cause cette exigence temporelle mais vient préciser que, lorsque le preneur est immatriculé pour une activité englobant celle exercée dans l’ensemble des locaux, une immatriculation distincte n’est pas requise pour chacun des baux.
En conséquence, l’arrêt du 19 mars 2026 consacre une approche fonctionnelle de la condition d’immatriculation. Il ne s’agit pas de dispenser le preneur de toute immatriculation mais d’admettre que l’immatriculation unique couvrant une activité englobante bénéficie à l’ensemble des locaux qui forment une unité d’exploitation indivisible. Cette solution s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle plus large qui privilégie la substance sur la forme dans l’application du statut des baux commerciaux.
Des lors, le praticien confronté à une situation de pluralité de baux pour des locaux contigus devra porter une attention particulière à la documentation des éléments constitutifs de l’unité d’exploitation. Il lui appartiendra de réunir les preuves de la continuité physique des locaux, de l’identité des conditions matérielles d’exploitation, de l’unité de la clientèle, de l’absence de comptabilité distincte et de la couverture des activités par l’immatriculation existante. La charge de la preuve de l’unité d’exploitation pèse sur le preneur qui s’en prévaut.
En conséquence, cette construction prétorienne s’inscrit dans une logique de protection du fonds de commerce qui caractérise l’ensemble du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-1-III du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, prévoit que si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce bénéficie des dispositions du chapitre, même en l’absence d’immatriculation de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants (article L. 145-1-III du code de commerce). Cette disposition, qui dispense les copreneurs non exploitants de l’obligation d’immatriculation, procède d’une logique analogue à celle de l’arrêt du 19 mars 2026 : le législateur a entendu éviter que des exigences formelles ne fassent obstacle à la protection du fonds lorsque la réalité de l’exploitation est établie.
Par ailleurs, l’article L. 145-1-II du même code étend le bénéfice du statut au propriétaire du fonds exploité sous forme de location-gérance, sans avoir à justifier de l’immatriculation (article L. 145-1-II du code de commerce). Ces deux tempéraments légaux, combinés à la construction prétorienne de l’unité d’exploitation, dessinent un régime de la condition d’immatriculation qui, sans renoncer à son caractère impératif, admet des assouplissements lorsque la protection du fonds le justifie.
En définitive, la solution dégagée par l’arrêt du 19 mars 2026 confère au juge du fond un office de qualification éminemment factuel, fondé sur un faisceau d’indices dont aucun n’est à lui seul déterminant mais dont la convergence permet de caractériser l’unité d’exploitation. Elle invite les praticiens à anticiper, dès la rédaction des baux distincts, les éléments matériels et comptables qui permettront, le cas échéant, d’établir l’unité d’exploitation devant le juge.
Conclusion
L’arrêt du 19 mars 2026 illustre la vitalité de la construction prétorienne du statut des baux commerciaux. En consacrant la dispense d’immatriculation distincte pour les locaux qui forment une unité d’exploitation avec le local principal d’exploitation, la troisième chambre civile apporte une sécurité juridique bienvenue aux preneurs qui exploitent leur fonds dans plusieurs locaux contigus. La grille d’analyse méthodique dégagée par la Cour — continuité physique, identité des conditions matérielles, unité de gestion économique, cohérence des activités — constitue un guide précieux pour les praticiens.
Cette solution s’inscrit dans une évolution plus large du droit des baux commerciaux qui tend à faire prévaloir la réalité de l’exploitation sur les constructions juridiques formelles. Elle invite les bailleurs à une vigilance accrue lors de la conclusion de baux distincts pour des locaux contigus et les preneurs à une documentation rigoureuse des éléments constitutifs de l’unité d’exploitation. La sécurité du droit au renouvellement et, partant, la pérennité du fonds de commerce en dépendent.
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