La prescription de l’action en obligation de délivrance du bailleur : la Cour de cassation consacre le caractère continu au service de l’exécution forcée
I. Le caractère continu de l’obligation de délivrance, obstacle à la prescription de l’action en exécution forcée
A. La nature continue de l’obligation de délivrance, fondement de l’imprescriptibilité de l’action en nature
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur constitue, depuis l’origine du Code civil, l’une des obligations essentielles du contrat de louage. L’article 1719 du Code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Cette obligation, dont le contenu a été précisé par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui impose au bailleur de « remettre au locataire un logement décent », se caractérise par sa nature continue. La Cour de cassation, dans un arrêt de principe rendu par sa troisième chambre civile le 4 décembre 2025, a rappelé avec netteté que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B).
Ce caractère continu emporte une conséquence processuelle déterminante : le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, sans que le bailleur puisse lui opposer une quelconque prescription de l’action. La troisième chambre civile a confirmé cette solution à plusieurs reprises, en censurant les cours d’appel qui avaient cru pouvoir fixer le point de départ de la prescription à la date de conclusion du contrat ou à la date à laquelle le locataire avait eu connaissance des défauts affectant les lieux loués. Ainsi, le 2 avril 2026, la Cour de cassation a cassé un arrêt de la cour d’appel de Lyon qui avait déclaré prescrites les demandes de locataires tendant à la réalisation de travaux, au motif que le fait générateur remontait à 2006 et que les locataires n’avaient agi qu’en 2018. La Haute juridiction a énoncé que la cour d’appel aurait dû « rechercher, comme il le lui était demandé, si les parties avaient entendu modifier l’assiette du bail depuis sa conclusion et si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation en exécution forcée et en indemnisation » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181).
Par ailleurs, l’arrêt du 5 mars 2026 est venu préciser, dans le cadre d’un bail commercial, que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’il en résulte que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B). En l’espèce, des locataires d’un bail commercial se plaignaient de ne pas avoir accès à une cour incluse dans l’assiette du bail ; la cour d’appel de Rennes avait jugé leur action prescrite au motif qu’ils connaissaient la configuration de cette cour depuis 2003 et n’avaient agi qu’en 2019. La Cour de cassation a censuré cette analyse en rappelant que « le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice ».
La construction jurisprudentielle est désormais parfaitement cohérente. En effet, le louage de choses est, aux termes de l’article 1709 du Code civil, « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Ce contrat à exécution successive crée un rapport permanent d’obligation entre les parties, de sorte que l’obligation de délivrance se renouvelle à chaque instant du bail. Dès lors, la persistance du manquement constitue un fait nouveau et continu, qui empêche que la prescription puisse courir à l’égard de l’action tendant à obtenir l’exécution en nature de cette obligation. Le contentieux locatif, qui se nourrit de cette dynamique continue, impose aux praticiens une maîtrise affinée des régimes de prescription applicables (avocat bail d’habitation Paris).
B. La distinction de l’action en exécution forcée et de l’action en réparation, soumises à des régimes de prescription distincts
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile opère une distinction fondamentale entre deux actions que le locataire peut exercer à l’encontre du bailleur défaillant : l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance, d’une part, et l’action en réparation du préjudice de jouissance consécutif au manquement, d’autre part. Si la première échappe à toute prescription extinctive tant que le manquement perdure, la seconde est enfermée dans des délais de prescription dont la durée varie selon la nature du bail.
Cette distinction a été formalisée avec une netteté remarquable par l’arrêt du 4 juin 2026, qui énonce que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B). En l’espèce, une locataire qui avait pris à bail un logement meublé en 2005 se plaignait de l’indécence du logement et réclamait l’indemnisation de son préjudice de jouissance depuis l’origine du bail. La cour d’appel avait limité l’indemnisation à la période postérieure au 21 septembre 2013, faisant application implicite de la prescription triennale. La locataire soutenait devant la Cour de cassation que le préjudice de jouissance étant continu, la prescription triennale ne pouvait lui être opposée. La Cour a rejeté le pourvoi en rappelant que si l’exécution forcée peut être poursuivie sans limite de temps, la réparation du préjudice, quant à elle, est soumise au régime de prescription applicable au contrat de bail.
Cette architecture contentieuse est le produit d’une maturation jurisprudentielle qui a débuté avec l’arrêt du 4 décembre 2025. À cette occasion, la troisième chambre civile avait déjà posé le principe selon lequel « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail », pour en déduire que « la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ». Cette décision, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, a marqué le point de départ d’une construction jurisprudentielle méthodique qui trouvera son aboutissement dans l’arrêt du 4 juin 2026. Entre ces deux décisions, les arrêts du 5 mars 2026 et du 2 avril 2026 sont venus préciser, pour le premier, l’articulation avec le délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil applicable au bail commercial, et pour le second, les conséquences de la persistance du manquement sur le point de départ de la prescription.
En d’autres termes, le locataire dispose de deux leviers distincts : un levier conservatoire, l’action en exécution forcée, qui demeure ouvert aussi longtemps que le bailleur n’a pas régularisé sa situation, et un levier indemnitaire, l’action en réparation, dont l’effet rétroactif est limité par la prescription applicable au contrat. Cette dualité de régimes confère au droit du bail une efficacité remarquable : le bailleur ne peut jamais se retrancher derrière l’écoulement du temps pour échapper à son obligation de délivrer un logement décent, mais le locataire ne peut pas non plus accumuler indéfiniment des créances indemnitaires sans agir.
II. L’articulation des prescriptions extinctives dans le contentieux de l’obligation de délivrance
A. La prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour le bail d’habitation
Le bail d’habitation est régi, en matière de prescription, par un texte spécial : l’article 7-1, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Ce texte dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». La brièveté de ce délai, comparé au délai de droit commun de cinq ans prévu par l’article 2224 du Code civil, s’explique par la volonté du législateur de ne pas laisser subsister trop longtemps l’incertitude sur les rapports locatifs.
L’arrêt du 4 juin 2026 a précisé l’articulation entre ce délai triennal et le caractère continu de l’obligation de délivrance. Dans cette affaire, la locataire soutenait que le préjudice de jouissance étant continu, la prescription triennale ne pouvait lui être opposée pour limiter la période d’indemnisation. La Cour de cassation a écarté cet argument en énonçant que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’il en résulte que le locataire peut obtenir « la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ». La solution est donc la suivante : le caractère continu de l’obligation de délivrance emporte que l’exécution forcée peut être poursuivie sans limite de temps, mais il ne fait pas obstacle à ce que la réparation du préjudice soit limitée, dans son quantum, aux trois années précédant la demande.
Il convient de relever que la Cour de cassation, dans cet arrêt, a fait application de l’article 7-1 de la loi de 1989 dans sa rédaction issue de la loi ALUR, alors même que les faits étaient antérieurs à l’entrée en vigueur de cette loi. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 13 avril 2023, qui avait limité l’indemnisation à la période postérieure au 21 septembre 2013, correspondait à l’application de la prescription triennale, la locataire ayant assigné le bailleur le 10 août 2015. La Cour de cassation a validé ce raisonnement en rejetant le pourvoi, ce qui confirme que la prescription triennale de l’article 7-1 constitue bien le régime de prescription applicable à l’action en réparation du préjudice de jouissance dans le cadre d’un bail d’habitation.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile. Le 11 janvier 2024, la Cour avait déjà eu l’occasion d’appliquer ce texte en censurant une cour d’appel qui n’avait pas tiré les conséquences du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, en violation des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-15.848). De même, l’arrêt du 14 décembre 2023 avait déjà rappelé, en formation de section et avec publication au Bulletin, qu’« il résulte des articles 1719 du Code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au litige, que le bailleur est obligé de remettre au locataire un logement décent » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 21-21.964, FS-B).
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, pris pour l’application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, définit les caractéristiques du logement décent. La jurisprudence de la troisième chambre civile a régulièrement rappelé que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation de résultat, qui ne souffre aucune atténuation. L’arrêt du 16 mars 2023 a ainsi énoncé que « le bailleur est obligé de remettre au locataire un logement décent » et que cette obligation ne peut être écartée par une clause du bail (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 22-10.013). La combinaison de cette obligation de résultat avec le caractère continu de l’obligation de délivrance confère au locataire une protection particulièrement efficace : le bailleur ne peut jamais se prévaloir de l’écoulement du temps pour se soustraire à son obligation de mettre le logement en conformité avec les normes de décence.
B. La prescription quinquennale de droit commun pour le bail commercial et les baux dérogatoires
Le régime de prescription applicable aux baux commerciaux et aux baux dérogatoires du statut des baux commerciaux diffère sensiblement de celui applicable aux baux d’habitation. En effet, le bail commercial n’est pas soumis à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui ne régit que les baux d’habitation et les baux mixtes professionnels. Le délai de prescription applicable est donc celui du droit commun, prévu par l’article 2224 du Code civil, qui dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».
L’arrêt du 5 mars 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, a précisé l’application de ce délai quinquennal au contentieux de l’obligation de délivrance dans le cadre d’un bail commercial. La Cour a énoncé, au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil, que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». La symétrie avec la solution retenue pour le bail d’habitation est parfaite : l’exécution forcée est toujours possible, mais la réparation du préjudice est limitée, dans le temps, au délai de prescription applicable, soit cinq ans pour le bail commercial au lieu de trois ans pour le bail d’habitation.
Cette solution constitue un infléchissement significatif de la pratique antérieure de certaines cours d’appel. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 5 mars 2026, la cour d’appel de Rennes avait jugé que le délai de prescription avait commencé à courir le 23 janvier 2003, date de l’entrée en jouissance des lieux par les locataires, pour en déduire que leur action introduite le 20 juin 2019 était prescrite. La Cour de cassation a censuré cette analyse en rappelant que le manquement du bailleur persistait à la date de la demande en justice, ce qui rendait l’action en exécution forcée recevable. La différence entre la durée de la période indemnisable (cinq ans) et l’ancienneté du litige (plus de seize ans) illustre l’enjeu pratique considérable de cette construction jurisprudentielle : si le locataire peut toujours obtenir la mise en conformité des lieux, il ne peut prétendre à une indemnisation que pour les cinq dernières années, ce qui constitue une incitation puissante à ne pas différer l’introduction de l’instance.
Dans le même sens, l’arrêt du 4 décembre 2025, qui concernait également un bail commercial, avait déjà posé le principe selon lequel les obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, « de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ». La cour d’appel de Riom avait jugé que la locataire, qui connaissait l’état de vétusté des locaux avant même la signature du bail en 2012, était prescrite en son action introduite en 2018. La Cour de cassation a censuré cette décision en jugeant que la cour d’appel s’était déterminée « par des motifs insuffisants à écarter l’obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux et sans rechercher si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ».
Enfin, l’arrêt du 16 avril 2026 est venu rappeler que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent engage sa responsabilité et peut avoir des conséquences sur le versement de l’allocation de logement, en application de l’article L. 843-2 du Code de la construction et de l’habitation combiné avec l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 25-10.188). Cette décision souligne que le régime de la prescription de l’action en obligation de délivrance ne peut être isolé de son environnement normatif : il s’articule avec les règles relatives aux aides personnelles au logement, dont le versement peut être suspendu lorsque le logement ne satisfait pas aux normes de décence. Ainsi, le bailleur qui tarde à remédier à l’indécence du logement s’expose non seulement à une action en exécution forcée et en indemnisation, mais également à la suspension des allocations de logement versées au locataire, ce qui constitue une pression économique supplémentaire en faveur de l’exécution de ses obligations.
La cohérence d’ensemble de la construction jurisprudentielle mérite d’être soulignée. Qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial, la règle est identique : l’obligation de délivrance est continue, de sorte que l’exécution forcée peut être poursuivie sans considération de délai tant que le manquement perdure ; la réparation du préjudice, en revanche, est limitée dans son quantum à la période de prescription applicable, soit trois ans pour le bail d’habitation en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, soit cinq ans pour le bail commercial en vertu de l’article 2224 du Code civil. Cette construction, désormais solidement établie par quatre arrêts publiés de la troisième chambre civile, offre aux praticiens un cadre d’analyse clair et prévisible.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre le 4 décembre 2025 et le 4 juin 2026 dessinent un régime de la prescription de l’action en obligation de délivrance d’une remarquable cohérence. Le caractère continu de l’obligation de délivrance, fondé sur la nature même du contrat de louage défini par l’article 1709 du Code civil, constitue désormais le principe cardinal du contentieux locatif. Il emporte que l’action en exécution forcée est recevable sans limitation de durée, tandis que l’action en réparation du préjudice de jouissance est enfermée dans les délais de prescription propres à chaque type de bail : trois ans pour le bail d’habitation en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, cinq ans pour le bail commercial en application de l’article 2224 du Code civil. Cette construction confère au locataire une protection effective contre l’inertie du bailleur, tout en préservant la sécurité juridique par l’application des prescriptions extinctives aux demandes indemnitaires. Elle invite les praticiens à une vigilance renforcée : le locataire qui subit un manquement du bailleur à son obligation de délivrance doit agir sans délai pour préserver l’intégralité de ses droits à indemnisation, même si l’action en exécution forcée, elle, demeure toujours ouverte.
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