La fixation du loyer du bail commercial renouvelé : le jeu du plafonnement et du déplafonnement dans la jurisprudence contemporaine (2023-2026)
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, consacre un dispositif d’une grande technicité dont le contentieux ne cesse de se renouveler devant les juridictions spécialisées. Au cœur de ce dispositif figure la fixation du loyer du bail renouvelé, soumise à une tension permanente entre deux principes que tout oppose : d’un côté, le plafonnement légal qui bride l’augmentation du loyer en la limitant à la variation d’un indice, et de l’autre, le principe de fixation à la valeur locative qui peut conduire, lorsque les conditions du déplafonnement sont réunies, à un ajustement bien plus significatif du prix. L’équilibre entre ces deux pôles constitue l’enjeu central des instances en fixation du loyer portées devant le juge des loyers commerciaux, lequel exerce une compétence exclusive pour trancher ces contestations en premier ressort. La période 2023-2026 a donné lieu à une production contentieuse abondante qui permet de dresser un panorama précis de l’application de ces règles par les juridictions du fond, singulièrement par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris dont les décisions, particulièrement motivées, offrent une grille de lecture actualisée des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. L’examen de cette jurisprudence récente révèle à la fois la stabilité des principes directeurs et la plasticité de leur mise en œuvre, laquelle dépend étroitement des circonstances factuelles propres à chaque espèce et aux évolutions du tissu commercial local.
I. Le principe du plafonnement : un mécanisme protecteur du preneur
A. L’assiette du plafonnement : la variation de l’indice des loyers commerciaux
L’article L. 145-33 du code de commerce pose en principe que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après cinq critères : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (article L. 145-33 du code de commerce). Ce principe de correspondance à la valeur locative est toutefois immédiatement tempéré par le plafonnement institué à l’article L. 145-34 du même code, lequel dispose qu’« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques » (article L. 145-34 du code de commerce). Il s’agit là d’une règle d’ordre public de protection dont le preneur peut seul se prévaloir et qui vise à éviter que le bailleur ne profite du renouvellement pour imposer une hausse déconnectée de l’évolution économique générale.
La jurisprudence rappelle avec constance, ainsi que le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris l’a énoncé dans une décision du 30 juillet 2025, qu’« il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d’un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire » (TJ Paris, 30 juillet 2025, n° 21/13183, courdecassation.fr). Cette formulation, qui reproduit une doctrine jurisprudentielle établie de longue date par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rappelle que le plafonnement ne joue que lorsque la valeur locative excède le loyer plafonné et qu’il constitue alors un tempérament au principe de fixation à la valeur locative, et non l’inverse. Par ailleurs, la même décision précise que le loyer doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au plafond, « sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative », et qu’« il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative » (TJ Paris, 30 juillet 2025, n° 21/13183, précité).
La mise en œuvre pratique de ce mécanisme suppose de déterminer avec précision le montant du loyer plafonné, opération arithmétique qui consiste à appliquer au dernier loyer contractuel le coefficient de variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou, pour les activités tertiaires, de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, dans une décision du 19 décembre 2025, a ainsi procédé au calcul suivant : « les indices des loyers commerciaux publiés par l’INSEE au troisième trimestre de l’année 2022, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française à la date d’effet du renouvellement du 1er janvier 2023, et au troisième trimestre de l’année 2013, soit neuf ans auparavant, étaient respectivement de 126,13 et de 108,47, de sorte que le loyer plafonné à compter du 1er janvier 2023 s’élève à la somme annuelle de : (51.600 x 126,13) ÷ 108,47 = 60.001 euros » (TJ Paris, 19 décembre 2025, n° 25/03599, courdecassation.fr). Cette méthodologie, qui applique l’indice trimestriel pertinent en l’absence de clause contractuelle désignant un autre indice, illustre le caractère mécanique de la détermination du plafond, lequel ne laisse place à aucune marge d’appréciation.
La loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a substitué à la pluralité d’indices antérieurement applicables l’ILC et l’ILAT comme indices de référence uniques pour le plafonnement du loyer des baux commerciaux. Comme l’a rappelé le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris dans une décision du 22 février 2024, l’expert fixe le montant du loyer plafonné « sur la base de l’indice des loyers commerciaux (ci-après ILC) devenu l’indice de référence depuis la loi du 18 juin 2014 » (TJ Paris, 22 février 2024, n° 20/10450, courdecassation.fr). Cette simplification a mis un terme aux controverses nourries que suscitait l’articulation entre l’indice du coût de la construction (ICC) et les indices trimestriels, tout en privant les parties d’un outil de référence historiquement plus favorable à l’augmentation des loyers.
B. L’office du juge des loyers commerciaux dans la mise en œuvre du plafonnement
Le juge des loyers commerciaux, juge spécialisé du tribunal judiciaire statuant selon la procédure sur mémoire prévue aux articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, exerce une compétence exclusive pour la fixation du prix du bail renouvelé, mais cette compétence ne s’étend pas au prononcé de condamnations pécuniaires. La décision rendue le 19 décembre 2025 par le juge parisien rappelle cette règle procédurale essentielle : « la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation » et « la décision définitive du juge des loyers commerciaux fixant le montant du loyer du bail renouvelé constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir, à ses risques et péril, en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés au bailleur » (TJ Paris, 19 décembre 2025, n° 25/03599, précité). Par conséquent, si le juge peut fixer le point de départ des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer, il ne peut prononcer la condamnation correspondante, laissant à la partie bénéficiaire le soin d’engager les voies d’exécution sur le fondement de la décision valant titre.
La coexistence du plafond indiciaire et de la valeur locative impose au juge une comparaison méthodique entre ces deux montants. En pratique, cette comparaison s’opère après que le juge a déterminé, d’une part, le loyer plafonné par application arithmétique de la variation indiciaire au loyer du bail expiré, et, d’autre part, la valeur locative au moyen des cinq critères de l’article L. 145-33. La décision du 19 décembre 2025 déjà citée offre une illustration limpide de cette démarche : après avoir évalué la valeur locative à la somme annuelle de 34.560 euros et constaté que le loyer plafonné s’élevait à 60.001 euros, le juge en a déduit que « dès lors que la valeur locative est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire, il y a lieu de retenir que la première représente le montant du loyer du bail renouvelé » (TJ Paris, 19 décembre 2025, n° 25/03599, précité). Cette hypothèse, où le loyer baisse par rapport au loyer plafonné, demeure relativement rare mais rappelle que le dispositif légal fonctionne dans les deux sens, sans jamais imposer au preneur un loyer supérieur à la valeur locative réelle.
L’office du juge s’étend également à l’appréciation des clauses du bail qui transfèrent sur le preneur des obligations incombant normalement au bailleur, ces clauses constituant, aux termes de l’article R. 145-8 du code de commerce, un facteur de diminution de la valeur locative. Dans l’affaire précitée du 19 décembre 2025, le juge a relevé que la clause mettant à la charge du preneur le respect des prescriptions administratives « est empreinte d’un caractère exorbitant de droit commun dès lors qu’elle opère un transfert sur la preneuse de la charge des travaux de mise en conformité des locaux », ce qui a justifié un abattement de 4 % sur la valeur locative (TJ Paris, 19 décembre 2025, n° 25/03599, précité). La jurisprudence de la troisième chambre civile, citée dans cette décision, rappelle en effet que « la clause mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité des locaux constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative » (Civ. 3e, 6 février 2020, n° 18-24.980 ; Civ. 3e, 24 novembre 2021, n° 20-21.570). Dès lors, même en l’absence de déplafonnement, la discussion sur les facteurs de minoration de la valeur locative peut conduire à une réduction substantielle du loyer.
II. Les causes de déplafonnement : l’irruption de la valeur locative
A. La modification notable des facteurs locaux de commercialité
Le déplafonnement du loyer permet au bailleur d’obtenir la fixation du loyer à la valeur locative, par dérogation au principe du plafonnement, lorsqu’il établit l’existence d’une modification notable de l’un des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. Parmi ces éléments, la modification des facteurs locaux de commercialité constitue le motif le plus fréquemment invoqué et le plus délicat à caractériser. L’article R. 145-6 du code de commerce définit ces facteurs comme dépendant « principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».
La charge de la preuve pèse sur le bailleur, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, et la jurisprudence de la Cour de cassation a précisé avec une grande constance les caractères que doit revêtir cette modification. Comme le rappelle la décision du 30 juillet 2025 déjà citée, « il appartient au bailleur d’apporter la preuve de l’existence d’une modification de l’un des éléments constitutifs de la valeur locative », celle-ci devant être « intervenue au cours du bail expiré, et non postérieurement à la date d’effet du bail renouvelé », présenter un « caractère notable, c’est-à-dire être suffisamment importante », et, s’agissant des facteurs locaux de commercialité, être « de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués » (TJ Paris, 30 juillet 2025, n° 21/13183, précité). Cette décision reproduit, de manière quasi exhaustive, la doctrine de la troisième chambre civile sur le sujet, en citant une quinzaine de précédents qui jalonnent la construction prétorienne des conditions du déplafonnement.
L’affaire jugée le 30 juillet 2025 offre une illustration éclairante de la manière dont la modification des facteurs locaux de commercialité peut être caractérisée. En l’espèce, le bailleur se prévalait de la création et de l’exploitation par le preneur d’une terrasse sur le domaine public devant le local commercial, à usage de restaurant. Le juge a retenu que « la terrasse créée et exploitée sur le domaine public au cours du bail expiré constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité dès lors qu’elle accroît tant la visibilité de l’établissement depuis l’extérieur que l’afflux de chalands, et présente une incidence favorable sur l’activité commerciale de restauration exercée par la S.A.R.L SOCIÉTÉ COTTEREAU JACQUET dans les locaux litigieux dans la mesure où elle permet d’atteindre un doublement de la capacité d’accueil du nombre de clients pouvant se restaurer simultanément à l’intérieur et à l’extérieur des locaux » (TJ Paris, 30 juillet 2025, n° 21/13183, précité). La décision se fonde sur une jurisprudence de la troisième chambre civile selon laquelle « peut constituer une telle modification notable des facteurs locaux de commercialité l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public autorisée par l’autorité administrative, laquelle contribue au développement de l’activité commerciale » (Civ. 3e, 13 octobre 2021, n° 20-12.901 ; Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 23-13.515).
À l’inverse, de nombreuses décisions rejettent la demande de déplafonnement lorsque le bailleur échoue à rapporter la preuve d’une modification suffisamment caractérisée. Ainsi, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, dans une décision du 14 mars 2025, a écarté le déplafonnement invoqué au titre de la modification des caractéristiques des locaux, après avoir constaté que les travaux réalisés par le preneur n’avaient pas modifié notablement les lieux, s’agissant de travaux « sans modifier l’intérieur de la boutique ni redistribuer des espaces » (TJ Paris, 14 mars 2025, n° 22/03428, courdecassation.fr). La même décision a relevé que l’expert judiciaire avait constaté dans le rayon de chalandise « une baisse de population de 9,74 %, des logements neufs en nombre très insuffisant en termes d’apport potentiel de clientèle », contredisant ainsi la thèse d’une amélioration de la commercialité. De même, par un arrêt du 23 mai 2024, la cour d’appel de Versailles a confirmé le rejet de la demande de déplafonnement formée par la bailleresse, en relevant que l’experte n’avait pas démontré une évolution du réseau de transports ces dix dernières années justifiant un déplafonnement du loyer (CA Versailles, 23 mai 2024, n° 22/05641, courdecassation.fr).
La modification notable doit, en tout état de cause, avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée dans les lieux. Comme l’a rappelé le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 11 juillet 2025, « la modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification » (TJ Bordeaux, 11 juillet 2025, n° 23/02077, courdecassation.fr). En d’autres termes, la preuve d’une modification notable d’un seul des quatre premiers critères de l’article L. 145-33 suffit à écarter le plafonnement, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une modification cumulée de plusieurs critères.
B. La durée du bail supérieure à douze ans et les autres causes de déplafonnement
L’article L. 145-34 du code de commerce contient une règle d’une importance pratique considérable en disposant que « les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Cette disposition signifie que le plafonnement tombe automatiquement lorsque le bail s’est prolongé tacitement au-delà de douze années, quelles que soient les circonstances locales de commercialité. Il s’agit là d’une cause objective de déplafonnement qui ne requiert aucune démonstration de modification des éléments de la valeur locative et qui joue de plein droit lorsque la durée du bail expiré, renouvellements et tacites prolongations compris, excède douze ans. La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 4 juin 2025, a ainsi rappelé le principe en énonçant que « la demande judiciaire de fixation du loyer à la valeur locative sollicitée par la société Picard ne rentre pas dans les prévisions de l’article L. 145-34 du code de commerce dans la mesure où la durée du bail échu n’est pas supérieure à douze années et où le preneur n’invoque pas une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 » (CA Versailles, 4 juin 2025, n° 23/01896, courdecassation.fr). A contrario, si la durée du bail expiré avait dépassé douze ans, le déplafonnement aurait été acquis sans qu’il soit besoin de démontrer une quelconque modification des facteurs locaux de commercialité.
Lorsque le déplafonnement est acquis et que le loyer doit être fixé à la valeur locative, l’article L. 145-34 prévoit un mécanisme d’étalement destiné à atténuer l’impact de la hausse pour le preneur : « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce dispositif, qui n’interdit pas l’augmentation mais en lisse les effets dans le temps, traduit la recherche d’un équilibre entre le droit du bailleur à percevoir la valeur locative et la protection du preneur contre une hausse brutale susceptible de compromettre la viabilité du fonds de commerce.
Par ailleurs, la révision triennale du loyer, régie par l’article L. 145-38 du code de commerce, constitue un autre mécanisme d’ajustement du prix qui obéit à une logique distincte de celle du renouvellement. Cet article dispose que « la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé » et que, par dérogation à l’article L. 145-33, « à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux » (article L. 145-38 du code de commerce). La révision triennale se distingue ainsi du renouvellement en ce qu’elle exige, pour échapper au plafonnement indiciaire, la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, seuil qui n’est pas requis pour le déplafonnement lors du renouvellement.
Enfin, la jurisprudence récente rappelle que l’étalement de la hausse du loyer déplafonné, prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34, ne s’applique pas aux baux dont la durée a excédé douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, la Cour de cassation ayant jugé que le plafonnement annuel de 10 % ne concerne que les hypothèses de déplafonnement fondées sur une modification notable des éléments de la valeur locative ou sur une clause contractuelle relative à la durée du bail. Cette distinction, qui n’est pas sans conséquence pratique pour la trésorerie du preneur, doit être prise en compte dans l’évaluation des risques contentieux liés à une procédure en fixation du loyer. En pratique, il appartient aux parties et à leurs conseils d’anticiper ces mécanismes en amont du renouvellement, notamment en recourant à une expertise amiable ou judiciaire avant dire droit lorsque les éléments de la valeur locative sont contestés, comme le permet l’article R. 145-30 du code de commerce.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence des juges des loyers commerciaux rendue entre 2023 et 2026 confirme que le dispositif légal de fixation du loyer du bail commercial renouvelé repose sur un équilibre subtil entre le principe de correspondance à la valeur locative et le mécanisme protecteur du plafonnement. Si l’application de ce dernier demeure largement mécanique en l’absence de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative, la caractérisation d’une telle modification, en particulier au titre des facteurs locaux de commercialité, requiert une démonstration rigoureuse qui, dans la plupart des cas, s’appuie sur une expertise judiciaire. La jurisprudence parisienne, qui constitue sur ce point un observatoire privilégié du contentieux des baux commerciaux, illustre la diversité des configurations factuelles et la précision avec laquelle le juge confronte les prétentions des parties aux données objectives du marché locatif local. La connaissance de ces mécanismes et de leur traitement juridictionnel constitue, pour le praticien, un préalable indispensable à toute stratégie contentieuse ou transactionnelle en matière de renouvellement du bail commercial.
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