Le déplafonnement du loyer en bail commercial : panorama de jurisprudence de la troisième chambre civile (2022-2025)
Le renouvellement du bail commercial constitue un moment décisif dans la vie du contrat. À cette occasion, le loyer peut évoluer dans deux directions opposées : soit il demeure encadré par le mécanisme du plafonnement, soit il échappe à ce dernier pour être fixé à la valeur locative. L’article L. 145-34 du code de commerce organise cette alternative avec une précision que la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse d’affiner. Les décisions rendues entre 2022 et 2025 dessinent un régime du déplafonnement à la fois plus exigeant dans ses conditions et plus rigoureux dans ses effets. L’enjeu pratique est considérable, car la différence entre un loyer plafonné et un loyer fixé à la valeur locative peut aisément atteindre un rapport de un à trois, voire davantage dans les secteurs géographiques où la demande locative est la plus soutenue. La maîtrise de ces règles intéresse donc autant les avocats que les propriétaires bailleurs et les preneurs à baux commerciaux, qui doivent en anticiper les conséquences bien en amont de l’échéance du contrat. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, par sa densité et sa technicité, offre désormais un cadre suffisamment lisible pour guider cette anticipation.
Le plafonnement constitue le principe. À moins d’une modification notable des éléments énumérés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (article L. 145-34, alinéa 1er, du code de commerce). Ce mécanisme, conçu comme une protection du fonds de commerce, garantit au preneur une forme de stabilité économique en limitant l’augmentation du loyer à l’évolution indiciaire. Le déplafonnement, par contraste, suppose une altération substantielle de l’économie du contrat. La jurisprudence récente en précise les ressorts autant qu’elle en borne les conséquences. La présente étude se propose d’en dresser un panorama ordonné, en distinguant les conditions d’ouverture du déplafonnement de ses effets sur la détermination du prix du bail renouvelé.
I. Les conditions du déplafonnement : un régime d’exception strictement encadré
A. Les causes légales de déplafonnement
Le législateur a prévu plusieurs hypothèses dans lesquelles le loyer du bail renouvelé échappe au plafonnement. La première tient à la durée du bail expiré. Lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, le plafonnement cesse de s’appliquer de plein droit. La troisième chambre civile en a tiré une conséquence essentielle dans un arrêt du 16 octobre 2025 : l’étalement de la hausse prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 ne bénéficie pas au preneur dont le bail s’est prolongé au-delà de douze ans par tacite reconduction. La Cour énonce que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin).
La deuxième cause de déplafonnement réside dans la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce. Ces éléments sont les caractéristiques du local loué, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Sur ce dernier point, la chambre rappelle avec constance que la preuve d’une modification notable doit être rapportée par le bailleur et que l’appréciation du caractère notable relève du pouvoir souverain des juges du fond. Ainsi, dans un arrêt du 4 juillet 2024, elle approuve une cour d’appel d’avoir retenu que la locataire qui bénéficiait, antérieurement au bail expiré, d’une large terrasse, n’avait pas bénéficié d’une extension notable de celle-ci, et en déduit que « la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité n’étant pas rapportée par les bailleurs, la demande en fixation d’un prix déplafonné devait être rejetée » (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-13.515).
La modification notable peut également résulter de l’évolution des obligations respectives des parties. La troisième chambre civile a jugé le 23 janvier 2025 que la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur constitue un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial. Tel est le cas de l’obligation faite au bailleur, par l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant. La Cour retient que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial », peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, publié au Bulletin).
La troisième cause de déplafonnement tient à la nature même des locaux. Les locaux monovalents, c’est-à-dire ceux qu’il n’est pas possible d’affecter à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses, échappent au plafonnement en application de l’article R. 145-10 du code de commerce. La Cour de cassation a confirmé cette analyse le 18 décembre 2025 à propos de locaux à usage de contrôle technique, station-service et réparation automobile, en relevant que ces locaux avaient été construits et aménagés à l’effet de servir à un seul type d’exploitation et ne pouvaient être transformés en vue d’une utilisation différente sans réalisation de travaux importants et coûteux, le fait que le coût d’une dépollution soit à la charge du bailleur ou du preneur étant indifférent (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-15.417).
Une quatrième cause, plus rare, tient à la clause du contrat relative à la durée. Lorsque le bail a été conclu pour une durée contractuelle supérieure à neuf ans, le plafonnement ne s’applique pas, conformément au premier alinéa de l’article L. 145-34. Par ailleurs, dans un arrêt du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport, la Cour de cassation a précisé que les parties à un bail stipulant un loyer comprenant une part variable restent libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative, sauf volonté commune contraire. Le fait que la contestation sur le prix puisse aboutir au maintien du loyer antérieur « ne méconnaît pas le droit d’accès au juge consacré par l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport).
B. La charge de la preuve et l’office du juge
Il incombe au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative. Cette charge probatoire est lourde et la jurisprudence en sanctionne avec rigueur les défaillances. Dans un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait retenu l’évolution des facteurs locaux de commercialité sur une période excédant celle du bail à renouveler. Elle énonce que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006).
La modification doit en outre présenter un caractère notable et avoir une incidence favorable sur l’activité exercée dans les lieux. La simple constatation d’une disproportion entre le loyer plafonné et la valeur locative ne suffit pas à caractériser une modification notable au sens des textes. La troisième chambre civile l’a rappelé le 16 mars 2023 en rejetant un pourvoi qui soutenait qu’une simple minoration notable de la valeur locative lors de la fixation du prix d’origine pouvait fonder un déplafonnement (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.713).
L’office du juge des loyers commerciaux est défini par l’article R. 145-23 du code de commerce. Sa compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Cette délimitation a des conséquences pratiques majeures. Dans un arrêt du 1er juin 2022, la Cour de cassation a cassé pour défaut de réponse à conclusions une décision qui n’avait pas examiné le moyen subsidiaire du bailleur invoquant, à défaut de déplafonnement automatique par la durée, une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le juge est tenu de répondre à l’ensemble des moyens opérants soulevés par les parties (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-12.894).
Par ailleurs, la qualification du moyen soulevé par le preneur pour s’opposer au déplafonnement revêt une importance procédurale déterminante. Lorsque les parties sont convenues d’un loyer comprenant une part variable sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux, le moyen tiré de cette exclusion ne constitue pas une fin de non-recevoir mais une défense au fond. La Cour de cassation l’a affirmé avec netteté le 30 mai 2024 : le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative à ce motif, mais doit l’examiner au fond en recherchant si les parties ont exprimé une volonté commune contraire d’exclure la fixation judiciaire (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, précité). Cette distinction entre fin de non-recevoir et défense au fond emporte des conséquences procédurales significatives, la première pouvant être soulevée en tout état de cause tandis que la seconde oblige le juge à un examen complet du litige.
II. Les effets du déplafonnement : fixation à la valeur locative et étalement de la hausse
A. La détermination du loyer déplafonné
Lorsque les conditions du déplafonnement sont réunies, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce. Les critères de la valeur locative sont énumérés par ce texte : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage. Chacun de ces éléments fait l’objet d’une appréciation concrète par le juge, qui dispose d’un pouvoir souverain d’évaluation. La complexité de cette évaluation justifie le recours fréquent à une expertise judiciaire, le juge des loyers commerciaux n’étant pas tenu par les conclusions de l’expert mais devant néanmoins motiver sa décision au regard de l’ensemble des critères légaux.
La troisième chambre civile veille à ce que les juges du fond ne se méprennent pas sur les critères pertinents. Dans l’arrêt du 25 janvier 2023 relatif à la pharmacie Dubo, elle a rappelé que l’impôt foncier mis à la charge du preneur par le bail constitue une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative. Conformément à l’article R. 145-8 du code de commerce, « les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, publié au Bulletin).
De même, l’évolution des charges supportées par le bailleur à raison d’obligations légales nouvelles est intégrée à l’évaluation de la valeur locative. L’arrêt du 23 janvier 2025 a ainsi validé la prise en compte de l’obligation d’assurance de responsabilité civile du copropriétaire non-occupant, imposée par la loi ALUR du 24 mars 2014, dont l’augmentation cumulée avec d’autres charges avait abouti à une baisse du revenu locatif de près de 28 % au cours du bail expiré, ce qui caractérisait une modification notable des obligations des parties (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, précité).
La liberté contractuelle n’est toutefois pas absente du processus. L’arrêt du 30 mai 2024 rappelle que les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé sont supplétives de la volonté des parties. Celles-ci peuvent toujours convenir d’un mode de fixation du prix excluant le recours au juge des loyers commerciaux, à la condition que cette volonté commune soit exprimée dans le contrat ou résulte d’éléments extrinsèques. Cette solution préserve l’équilibre entre l’impératif de protection du fonds de commerce et l’autonomie de la volonté des parties au bail commercial. En pratique, il est recommandé aux parties d’anticiper, dès la rédaction du bail ou de ses avenants, les modalités de fixation du loyer lors du renouvellement, en précisant notamment si elles entendent ou non recourir à une fixation judiciaire à la valeur locative.
B. L’étalement de la hausse : un mécanisme distinct du déplafonnement
L’article L. 145-34, dernier alinéa, dispose qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce mécanisme d’étalement constitue un tempérament important à la brutalité que pourrait revêtir le passage d’un loyer plafonné à un loyer de valeur locative.
La Cour de cassation a toutefois apporté une clarification fondamentale dans l’arrêt du 25 janvier 2023. Elle y énonce que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative ». Ce dispositif, étant distinct de celui de la fixation du loyer, n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux. Il appartient aux parties, et non au juge, d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive. La Cour de cassation censure donc les décisions qui, comme en l’espèce, fixent directement l’étalement de la hausse (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, précité).
Cette solution a été réaffirmée et précisée le 16 octobre 2025. La Cour de cassation y rappelle que l’étalement ne s’applique que dans deux hypothèses : la modification notable des éléments de la valeur locative et la clause contractuelle relative à la durée du bail. Il ne bénéficie donc pas au preneur dont le bail s’est trouvé déplafonné du seul fait d’une tacite prolongation au-delà de douze ans. La distinction est d’importance : le déplafonnement par l’effet de la durée n’ouvre pas droit à l’étalement (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, précité).
Par ailleurs, lorsque le bailleur refuse le renouvellement et exerce son droit d’option après fixation judiciaire du prix, le preneur qui se maintient dans les lieux devient redevable d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative. La Cour de cassation a jugé le 27 février 2025 que cette indemnité se substitue rétroactivement au loyer dû à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement. La troisième chambre civile énonce que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, publié au Bulletin). Cette décision illustre l’articulation entre les règles du déplafonnement et le droit d’option du bailleur, qui peut toujours refuser le renouvellement dans les conditions des articles L. 145-57 et suivants du code de commerce.
La combinaison de ces règles dessine un régime dans lequel les parties ne sauraient improviser. La chronologie des opérations de renouvellement obéit à un formalisme strict : demande de renouvellement par le preneur, acceptation ou refus du bailleur, notification d’un mémoire en fixation du loyer, saisine du juge des loyers commerciaux, puis, le cas échéant, exercice du droit d’option dans le mois de la signification de la décision définitive. Chaque étape emporte des conséquences juridiques distinctes, et la jurisprudence de la troisième chambre civile apporte sur chacun de ces points des précisions dont la technicité ne doit pas dissimuler l’importance pratique. Le contentieux du déplafonnement demeure l’un des plus nourris du droit des baux commerciaux, et la Cour de cassation, par un contrôle étroit de la qualification des faits et du respect des règles de compétence, en assure la cohérence d’ensemble.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel de la troisième chambre civile sur la période 2022-2025 révèle une double orientation. D’une part, un resserrement des conditions du déplafonnement, qui impose au bailleur une démonstration rigoureuse de la modification notable intervenue au cours du seul bail à renouveler et ayant une incidence favorable sur l’activité du preneur. D’autre part, une clarification des effets du déplafonnement, avec l’affirmation du caractère extrajudiciaire de l’étalement de la hausse et la distinction nette entre les différents régimes de sortie du plafonnement selon leur cause. La maîtrise de ces règles, qui intéressent tout praticien du droit des baux commerciaux, commande une analyse précise de chaque espèce au regard des textes et de la jurisprudence la plus récente. Elle invite également les rédacteurs d’actes à porter une attention particulière à la clause de durée du bail et aux stipulations relatives au loyer variable, dont les conséquences sur le régime du renouvellement peuvent être déterminantes. Dans un contexte où la valeur des fonds de commerce et le montant des loyers constituent des variables économiques sensibles, la sécurité juridique offerte par une jurisprudence désormais stabilisée constitue un atout que les parties et leurs conseils auraient tort de négliger lors de la négociation du bail renouvelé.
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