Démembrement de propriété et travaux immobiliers : la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire
Le démembrement de propriété divise les prérogatives du droit de propriété entre l’usufruitier, qui jouit du bien, et le nu-propriétaire, qui en conserve l’abusus. Cette dissociation engendre un abondant contentieux lors de la réalisation de travaux ou de réparations sur l’immeuble. La répartition légale, ancrée dans les articles 605 et 606 du code civil, impose une distinction stricte entre les réparations d’entretien et les grosses réparations, tout en prohibant l’application des règles de l’indivision aux relations entre ces deux titulaires de droits réels distincts. Une analyse de la jurisprudence de la Cour de cassation, incluant des arrêts majeurs de 2024 et 2026, permet d’en préciser les contours et les sanctions.
Par Maître Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris.
Le droit de propriété, traditionnellement défini par l’article 544 du code civil comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, peut faire l’objet d’un démembrement. Ce mécanisme, fréquemment issu de successions (comme l’option du conjoint survivant pour l’usufruit) ou de donations avec réserve d’usufruit, sépare l’usus et le fructus, dévolus à l’usufruitier, de l’abusus, conservé par le nu-propriétaire. Bien que cette dichotomie soit intellectuellement séduisante et patrimonialement avantageuse, elle se heurte inexorablement à la réalité matérielle de l’immeuble, lequel subit les outrages du temps et requiert un entretien constant.
Dès lors, la question de l’imputation financière et de l’initiative des travaux de conservation, d’entretien ou de rénovation se pose avec acuité. Le code civil anticipe ce conflit potentiel à travers deux textes fondamentaux : l’article 605, qui met à la charge de l’usufruitier les réparations d’entretien, et l’article 606, qui dresse la liste limitative des grosses réparations incombant au nu-propriétaire. La dialectique entre ces deux dispositions nourrit un abondant contentieux soumis aux juridictions du fond, lesquelles s’efforcent de qualifier la nature des travaux réalisés ou requis.
La Cour de cassation veille avec une particulière rigueur à l’étanchéité de cette frontière légale et à la nature juridique des liens unissant l’usufruitier et le nu-propriétaire. En effet, l’absence de droits de même nature interdit l’application des règles régissant l’indivision, obligeant les parties à se conformer au régime autonome du démembrement. Plus encore, la défaillance de l’usufruitier dans son obligation d’entretien peut être sanctionnée par la déchéance de son droit, véritable expropriation civile justifiée par la sauvegarde du bien démembré.
Il convient d’analyser la clef de répartition légale des réparations immobilières, fondée sur la distinction matérielle des travaux (I), avant d’envisager les sanctions et les particularités procédurales liées à l’absence d’indivision entre l’usufruitier et le nu-propriétaire (II).
I. La distinction fondatrice : réparations d’entretien et grosses réparations
Le législateur a conçu la répartition des charges d’entretien de l’immeuble démembré en fonction de l’utilité et de la lourdeur des travaux. L’usufruitier, percevant les fruits et jouissant de l’usage, assume l’entretien courant (A), tandis que le nu-propriétaire, garant de la pérennité de l’immeuble, supporte la charge du gros œuvre (B).
A. L’usufruitier débiteur des réparations d’entretien
L’article 605 du code civil énonce de manière péremptoire que « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien ». Cette disposition logique fait peser sur celui qui jouit effectivement du bien la responsabilité de son maintien en l’état. Les réparations d’entretien se définissent par défaut : il s’agit de toutes les dépenses nécessaires à la conservation de l’immeuble qui ne relèvent pas des grosses réparations de l’article 606. Elles englobent ainsi les ravalements de façade, la réfection des peintures, l’entretien des canalisations, le remplacement des équipements vétustes de chauffage ou de menuiserie, ou encore la réparation d’une toiture lorsque celle-ci n’est pas entièrement refaite.
L’obligation d’entretien de l’usufruitier n’est pas une simple faculté ; elle constitue une charge consubstantielle à son droit de jouissance. L’usufruitier doit agir en « bon père de famille » et prévenir la dégradation de l’immeuble. La jurisprudence rappelle régulièrement que le nu-propriétaire ne saurait être inquiété pour des travaux d’entretien courant.
Cette répartition stricte a été rappelée avec clarté par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 2 mars 2022. Dans cette affaire successorale complexe, un nu-propriétaire, occupant le bien à titre gratuit, réclamait à l’usufruitière le remboursement de divers travaux. La Cour de cassation, censurant la cour d’appel, a jugé que l’occupant « ne pouvait réclamer à l’usufruitière le remboursement des travaux qui, tout en constituant des réparations autres que locatives mises à la charge du bailleur par l’article 1720 du code civil, relevaient du domaine des grosses réparations imputées au nu-propriétaire par l’article 605 du même code » [[Cass. civ. 1re, 2 mars 2022, n° 20-21.641, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/621f1707459bcb7900c39e7b]]. La Cour prend soin de distinguer les obligations incombant au bailleur dans un contrat de louage de celles liant l’usufruitier au nu-propriétaire. La qualité d’usufruitier prime, et ce dernier ne peut être tenu au-delà des strictes réparations d’entretien.
B. Le monopole du nu-propriétaire sur les grosses réparations
En contrepoint de l’obligation d’entretien, l’article 605 alinéa 2 précise que « les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ». L’article 606 du code civil procède ensuite à une énumération exhaustive : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »
Bien que la liste de 1804 paraisse surannée, la jurisprudence s’y tient fermement. La réfection intégrale d’une toiture relève du nu-propriétaire, tandis qu’un remaniement partiel relève de l’usufruitier. Ce monopole du nu-propriétaire sur le gros œuvre s’accompagne toutefois d’une limite procédurale redoutable : sauf clause contraire insérée dans l’acte constitutif de l’usufruit, l’usufruitier ne dispose d’aucune action pour contraindre le nu-propriétaire à exécuter les grosses réparations.
Il en résulte que si le nu-propriétaire reste inactif, l’usufruitier peut être contraint d’avancer les fonds pour sauvegarder son droit de jouissance. Il ne pourra en réclamer l’indemnisation qu’à la fin de l’usufruit, sur le fondement de la théorie des impenses ou de l’enrichissement sans cause, évalué à la plus-value apportée à l’immeuble. La répartition légale des charges entre usufruitier et nu-propriétaire instaure ainsi un équilibre précaire, où la préservation de la substance de l’immeuble dépend de l’action diligente de chacun de ses acteurs.
II. L’absence d’indivision et l’extinction sanction de l’usufruit
Le contentieux des travaux sur les biens démembrés bute fréquemment sur une erreur de qualification procédurale : la confusion entre démembrement et indivision (A). Par ailleurs, le manquement persistant de l’usufruitier à ses obligations d’entretien l’expose à la sanction la plus lourde prévue par le code civil : l’extinction anticipée de son droit pour abus de jouissance (B).
A. L’incompatibilité des règles de l’indivision
L’indivision et le démembrement de propriété sont deux situations juridiques fondamentalement distinctes. L’indivision met en présence plusieurs personnes titulaires de droits de même nature sur un même bien. Le démembrement, à l’inverse, superpose des droits de nature différente (usage et jouissance d’un côté, disposition de l’autre). Il en résulte une règle jurisprudentielle constante : il n’existe aucune indivision entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Cette étanchéité interdit à l’un de recourir aux mécanismes protecteurs de l’autre, et notamment à l’article 815-2 du code civil, qui autorise un indivisaire à prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien indivis et à en exiger le remboursement immédiat. La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 2 mars 2022 précité : « il n’existe pas d’indivision entre l’usufruitier et le nu-propriétaire dont les droits sont de nature différente, de sorte que [le nu-propriétaire] ne pouvait avoir reçu mandat de son co-indivisaire en nue-propriété d’accomplir des travaux d’entretien incombant à l’usufruitière » [[Cass. civ. 1re, 2 mars 2022, n° 20-21.641, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/621f1707459bcb7900c39e7b]].
Cependant, cette absence d’indivision ne fait pas obstacle à ce qu’une véritable indivision puisse coexister parallèlement au démembrement, notamment lors de la liquidation des successions. Un arrêt extrêmement instructif de la première chambre civile, rendu le 20 mai 2026, a mis en exergue cette complexité. Dans cette affaire, la veuve détenait, suite à l’option exercée sur la donation au dernier vivant, un quart de l’immeuble en pleine propriété et les trois quarts en usufruit. Le fils du défunt détenait, pour sa part, les trois quarts en nue-propriété. La veuve a fait réaliser des travaux de réfection de la toiture et en a demandé le remboursement à son beau-fils sur le fondement de l’indivision.
La cour d’appel l’en avait déboutée, jugeant que la veuve jouissait de l’usufruit sur l’intégralité de la maison et que, par conséquent, appliquer les règles de l’indivision reviendrait à nier les règles régissant ce démembrement. La Cour de cassation a censuré cet arrêt avec fermeté : « alors qu’il existe une indivision quant à la propriété des biens entre une épouse survivante qui détient des droits en pleine propriété sur une partie d’un immeuble et un enfant qui détient des droits en nue-propriété sur l’autre partie » [[Cass. civ. 1re, 20 mai 2026, n° 24-12.274, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0d4d4ecdc6046d47463630]]. La superposition partielle des droits (pleine propriété d’un côté, nue-propriété de l’autre) engendre bien une indivision quant à la propriété du bien, autorisant la veuve à actionner l’article 815-2 du code civil pour obtenir le remboursement des travaux conservatoires de toiture.
B. L’abus de jouissance et la sanction de la déchéance
La carence de l’usufruitier dans son obligation d’entretien n’est pas dépourvue de conséquences. L’article 618 du code civil dispose que l’usufruit peut cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. Cette action en déchéance, réservée au nu-propriétaire, constitue le moyen de coercition le plus efficace pour protéger la substance de l’immeuble.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt rendu le 14 novembre 2024, a illustré la sévérité de cette disposition. Dans ce dossier, une veuve usufruitière avait quitté l’immeuble depuis plus de vingt ans. Le bien, ayant subi plusieurs inondations et l’installation de volatiles dans les combles, se trouvait dans un état de détérioration massive touchant le gros œuvre. Face à l’action en déchéance initiée par les nues-propriétaires (les filles issues du premier lit du défunt), l’usufruitière faisait valoir que le nu-propriétaire devait lui-même veiller à l’entretien de son immeuble, sans avoir à être informé de la nécessité de travaux.
La Cour de cassation balaye cet argument. Elle valide le raisonnement de la cour d’appel qui, ayant constaté l’abandon de la maison et « une absence totale d’entretien du bien par l’usufruitière ayant entraîné une importante détérioration du gros œuvre », en a « souverainement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que l’abus de jouissance commis justifiait le prononcé de l’extinction du droit d’usufruit » [[Cass. civ. 3e, 14 nov. 2024, n° 23-19.437, https://www.courdecassation.fr/decision/6735a1eb8bdc6c39ccf79810]].
Cette jurisprudence consacre la primauté de la fonction de conservation inhérente à l’usufruit. L’usufruitier ne saurait opposer l’inaction des nus-propriétaires pour s’exonérer de ses propres carences fautives. L’abandon du bien équivaut à un abus de jouissance actant la mort prématurée du démembrement.
Conclusion
La dialectique entre usufruitier et nu-propriétaire repose sur un équilibre subtil, modelé par les articles 605 et 606 du code civil. La jurisprudence récente confirme la vitalité de ces dispositions centenaires tout en adaptant leur application aux complexités liquidatives contemporaines. Il apparait crucial pour les praticiens du droit immobilier d’anticiper ces difficultés dès la rédaction des conventions constitutives d’usufruit, par l’insertion de clauses dérogatoires précisant contractuellement la charge et l’initiative des travaux, sous peine de voir le patrimoine se dégrader au fil d’un interminable contentieux.
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