La convention d’occupation précaire dans le bail commercial : la construction prétorienne d’un régime d’exception entre autonomie contractuelle et risque de requalification
Dans un contexte économique où la flexibilité immobilière est devenue une exigence stratégique pour les entreprises, la convention d’occupation précaire connaît un regain d’intérêt pratique significatif. Cet instrument, qui permet d’occuper un local commercial en dehors du carcan protecteur mais contraignant du statut des baux commerciaux, offre aux propriétaires comme aux preneurs une souplesse que ni le bail commercial de droit commun ni le bail dérogatoire ne procurent. Encore faut-il que les conditions strictes posées par la loi et la jurisprudence soient respectées, sous peine de voir la convention requalifiée en bail commercial avec toutes les conséquences indemnitaires que cela emporte. L’analyse des décisions récentes de la troisième chambre civile de la Cour de cassation permet de mesurer l’équilibre délicat sur lequel repose ce régime d’exception.
I. Un contrat sui generis exclu du champ d’application du statut des baux commerciaux
A. La définition légale de la convention d’occupation précaire et sa distinction d’avec le bail dérogatoire
La convention d’occupation précaire constitue l’un des rares instruments par lesquels les parties à une relation locative professionnelle peuvent légitimement s’affranchir du statut des baux commerciaux, sans limitation de durée préétablie. L’article L. 145-5-1 du Code de commerce, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, en donne une définition qui fait de la cause de l’occupation le critère exclusif de son régime : « N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » (C. com., art. L. 145-5-1). La formule légale noue indissociablement l’exclusion du statut à l’existence d’une cause objective de précarité, étrangère au seul vouloir des contractants.
Cette disposition se distingue fondamentalement du bail dérogatoire régi par l’article L. 145-5 du même code, lequel permet aux parties de déroger au statut pendant une durée maximale de trois ans, à l’expiration de laquelle un nouveau bail soumis au statut s’opère automatiquement si le preneur est laissé en possession (C. com., art. L. 145-5). La convention d’occupation précaire, à l’inverse, n’est enfermée dans aucune limite temporelle : sa durée est fonction de la persistance des circonstances objectives qui la justifient. Les praticiens du droit des baux commerciaux savent que cette absence de plafond légal constitue à la fois un atout — elle permet une occupation temporaire aussi longue que l’exige la cause de précarité — et un risque, dans la mesure où la persistance anormalement longue de l’occupation peut fragiliser la qualification retenue.
La jurisprudence a progressivement dégagé plusieurs catégories de motifs légitimes de précarité, parmi lesquels figurent les projets de démolition ou de reconstruction de l’immeuble, les procédures d’expropriation en cours, l’attente d’une décision judiciaire, ou encore la vente prochaine d’une filiale dont le preneur est dépendant. Ainsi, la Cour d’appel de Bordeaux a jugé, par un arrêt du 6 octobre 2025, que la vente de la société filiale du preneur constituait un motif légitime de précarité justifiant l’exclusion du statut, dès lors que la réalisation de cette cession était un événement indépendant de la seule volonté des parties. En revanche, le simple souhait du propriétaire de reprendre les lieux à une échéance indéterminée, sans projet concret et objectivable, ne saurait constituer une circonstance particulière au sens de l’article L. 145-5-1.
Or, la frontière entre la convention d’occupation précaire et le bail dérogatoire n’est pas toujours aisée à tracer, et c’est précisément cette porosité qui alimente un contentieux nourri. Là où le bail dérogatoire repose sur une limite temporelle objective — trois années — dont le dépassement emporte soumission de plein droit au statut, la convention d’occupation précaire repose sur une cause extérieure aux parties, dont la disparition met fin au contrat sans que le preneur puisse revendiquer le bénéfice du statut ni une indemnité d’éviction. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, par un arrêt du 19 novembre 2014 publié au Bulletin, que « la convention d’occupation précaire ne constitue pas un bail » (Cass. 3e civ., 19 nov. 2014, n° 13-20.089, Bull. 2014, n° 150). Cette qualification sui generis emporte des conséquences considérables sur le régime des obligations pesant sur le propriétaire des lieux, et en particulier sur l’absence d’obligation légale de délivrance.
B. Les conséquences de l’exclusion du statut : l’absence d’obligation légale de délivrance et le régime de l’indemnité d’occupation
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 11 janvier 2024, en formation de section et publié au Bulletin, constitue une décision de principe sur l’étendue des obligations du propriétaire dans le cadre d’une convention d’occupation précaire. La Cour y énonce, dans un attendu dont la portée dépasse le seul litige dont elle était saisie, que « une convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, l’occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1719 du code civil, mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-16.974, FS-B). En d’autres termes, l’occupant précaire ne bénéficie pas de l’obligation légale de délivrance et d’entretien qui pèse sur tout bailleur en vertu de l’article 1719 du Code civil ; il lui incombe de démontrer que le propriétaire a manqué à une obligation expressément stipulée dans la convention.
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 19 novembre 2014 précité, confirme l’autonomie conceptuelle de la convention d’occupation précaire par rapport au contrat de bail. La Cour de cassation a en effet censuré la cour d’appel de Bordeaux qui avait condamné le propriétaire au titre d’un manquement à son obligation de délivrance, en retenant que l’existence d’infiltrations dans le local caractérisait un tel manquement, sans vérifier si la convention d’occupation précaire mettait une obligation de délivrance à la charge du propriétaire. Par cette censure, la Cour rappelle avec netteté que le régime de la convention d’occupation précaire est intégralement régi par les stipulations contractuelles, à l’exclusion de tout renvoi au droit commun du louage de choses. Les articles 1147 et 1719 du Code civil, fondements traditionnels de l’obligation de délivrance du bailleur, sont ainsi tenus en échec par la nature sui generis de la convention, ce qui impose aux praticiens une particulière attention lors de la rédaction des conventions d’occupation précaire.
Par ailleurs, cette décision éclaire de manière saisissante la situation du preneur qui, croyant bénéficier des protections inhérentes au statut des baux commerciaux, se retrouve privé de tout recours fondé sur l’obligation légale de délivrance. L’avocat en droit du bail commercial devra donc recommander à l’occupant précaire de négocier, dans la convention elle-même, des clauses expresses mettant à la charge du propriétaire des obligations de délivrance, d’entretien et de réparation, à défaut desquelles l’occupant ne pourra se prévaloir d’aucune protection légale en cas de sinistre ou de dégradation des locaux. La liberté contractuelle, ici, est à double tranchant : elle permet d’adapter le contrat aux besoins spécifiques des parties, mais elle expose l’occupant à une vulnérabilité significative si les stipulations sont insuffisantes, voire inexistantes, sur le terrain des obligations du propriétaire.
En conséquence, la question de l’indemnité d’occupation due par l’occupant précaire obéit également à un régime spécifique. La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 6 novembre 2025, que le montant de l’indemnité d’occupation est, sauf convention contraire, égal à la valeur locative du bien occupé, mais qu’un coefficient d’abattement peut être appliqué en cas de convention d’occupation précaire, à la condition que l’occupation soit réellement précaire, autorisée en raison de circonstances particulières objectives et que la précarité de l’occupation résulte d’un événement extérieur aux parties (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-11.404). Cet abattement de précarité, dont l’application relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond, constitue la contrepartie indemnitaire de l’absence de droit au renouvellement et de l’absence d’indemnité d’éviction qui caractérisent le régime précaire. Il n’en demeure pas moins que l’occupant précaire, s’il peut bénéficier d’une minoration de l’indemnité d’occupation, ne dispose d’aucune des protections offertes par le statut des baux commerciaux, ce qui rend d’autant plus cruciale l’analyse des conditions de la requalification.
II. Le risque de requalification et les instruments de sécurisation du régime
A. La requalification en bail commercial : conditions, prescription biennale et charge de la preuve
Dès lors que la convention d’occupation précaire a pour effet d’exclure l’application d’un statut d’ordre public, le risque de requalification en bail commercial constitue l’enjeu central du contentieux. La requalification peut être demandée par le preneur qui entend revendiquer le bénéfice du statut, notamment lorsqu’il est laissé en possession des lieux au-delà de la disparition des circonstances objectives de précarité, ou lorsque la cause de précarité invoquée se révèle fictive. La jurisprudence a progressivement construit les conditions de cette requalification, en s’attachant à la réalité de la cause de l’occupation plutôt qu’à la qualification formelle retenue par les parties.
À cet égard, la charge de la preuve du maintien des circonstances objectives de précarité pèse sur le propriétaire qui entend se prévaloir de la qualification de convention d’occupation précaire. La troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 10 avril 2025 rendu en formation de section, que le propriétaire ne peut se borner à invoquer la caducité d’un plan d’occupation des sols pour établir que la destination des parcelles mises à disposition allait être changée, sans démontrer que les perspectives d’urbanisation ont été maintenues (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-22.668, FS). Cette décision, rendue en matière de baux ruraux mais dont la logique est transposable aux baux commerciaux, illustre le principe selon lequel il incombe à celui qui se prévaut de la qualification dérogatoire d’en établir le fondement. Dès lors, le propriétaire qui consent une convention d’occupation précaire doit être en mesure de justifier, à tout moment et pendant toute la durée de l’occupation, de la réalité et de la persistance des circonstances objectives fondant la précarité.
Par ailleurs, l’enjeu procédural de la requalification est indissociable de la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du Code de commerce, aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (C. com., art. L. 145-60). La troisième chambre civile a rendu, le 25 mai 2023, un arrêt publié au Bulletin qui constitue une décision de principe sur le point de départ de ce délai dans l’hypothèse de conventions successives. La Cour y énonce que « le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946, FS-B).
Cette solution, qui s’écarte de la jurisprudence antérieure de certaines cours d’appel fixant le point de départ au jour de la conclusion du premier contrat de la série, ménage un équilibre entre la sécurité juridique du propriétaire et la protection du preneur. En l’espèce, la Cour censure l’arrêt de la cour d’appel de Chambéry qui avait retenu que le point de départ du délai de prescription était la date de conclusion de la convention initiale, en 2009, alors que la locataire demandait la requalification du dernier contrat conclu en 2014. Dès lors, la succession de conventions d’occupation précaire ne fige pas le point de départ de la prescription au jour de la première convention : chaque nouveau contrat ouvre un nouveau délai pour agir en requalification, ce qui oblige le propriétaire à s’assurer, à chaque renouvellement, de la persistance des conditions objectives justifiant la précarité.
Cette construction prétorienne du point de départ de la prescription biennale est cohérente avec la nature même de la convention d’occupation précaire, qui ne saurait être détournée de sa finalité pour imposer au preneur une occupation durable dépourvue des protections du statut. Le propriétaire qui multiplie les conventions successives sur une longue période, sans que les circonstances objectives de précarité ne se renouvellent réellement, s’expose à une requalification dont le délai de prescription sera apprécié au regard du dernier contrat conclu. Cette jurisprudence, en déplaçant le point de départ de la prescription à chaque nouveau contrat, renforce substantiellement la protection du preneur tout en imposant au propriétaire une vigilance renouvelée à chaque échéance contractuelle.
B. La transaction comme instrument de prévention du contentieux : validité et exigence de concessions réciproques
Le contentieux de la requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial peut être prévenu par la conclusion d’une transaction entre le propriétaire et l’occupant, pour autant que cette transaction satisfasse aux conditions de validité posées par l’article 2044 du Code civil. Ce texte dispose, en son alinéa premier, que « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître » (C. civ., art. 2044, al. 1er). L’autorité de la chose jugée qui s’attache à la transaction, en application de l’article 2052 du même code, en fait un instrument puissant de sécurisation des relations contractuelles entre propriétaire et occupant précaire.
Cependant, la troisième chambre civile, par un arrêt du 5 mars 2026, a rappelé avec fermeté les conditions de validité de la transaction dans ce contexte. La Cour a en effet censuré l’arrêt de la cour d’appel de Pau qui avait déclaré irrecevable l’action en requalification de la société occupante au motif qu’une transaction était intervenue entre les parties, sans caractériser de concession de la part de la société propriétaire (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-13.422). La Cour énonce, au visa de l’article 2044, alinéa premier, du Code civil, que les juges du fond ne peuvent déduire l’existence d’une transaction de la seule exécution par l’occupant de ses engagements de sortie des lieux et de cession d’actifs, sans constater que le propriétaire avait, de son côté, consenti une concession réciproque.
En l’espèce, la société occupante s’était engagée à libérer les lieux et à céder certains actifs mobiliers, en ce compris sa licence IV, à une nouvelle société d’exploitation choisie par le propriétaire, tandis que l’associé de la société occupante cédait par ailleurs ses parts sociales. Or, la Cour de cassation relève que ces circonstances ne caractérisent pas une concession de la part du propriétaire, lequel n’avait renoncé à aucune de ses prétentions à l’encontre de l’occupant. La seule réalisation des engagements de l’occupant ne suffit donc pas à établir l’existence de concessions réciproques, condition pourtant essentielle de la qualification de transaction au sens de l’article 2044 du Code civil.
Cette décision revêt une importance pratique considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux. Elle rappelle que la transaction destinée à prévenir ou à éteindre un contentieux de requalification doit nécessairement comporter des concessions de part et d’autre, dont l’existence doit pouvoir être caractérisée objectivement. Il ne suffit pas que l’occupant accepte de quitter les lieux sans indemnité : encore faut-il que le propriétaire renonce, en contrepartie, à faire valoir certains droits ou prétentions — par exemple, en renonçant à réclamer des arriérés d’indemnité d’occupation, ou en accordant un délai de départ supérieur à celui prévu par la convention. À défaut de telles concessions réciproques, l’acte qualifié de transaction par les parties pourra être privé de son effet extinctif, et l’occupant pourra valablement agir en requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial, dans le délai de prescription biennale courant à compter du dernier contrat conclu.
Dès lors, la sécurisation du régime de la convention d’occupation précaire passe par une double vigilance. Celle du propriétaire, d’abord, qui doit s’assurer de la persistance effective des circonstances objectives de précarité tout au long de l’occupation et, en cas de contentieux, consentir de véritables concessions dans la transaction, sous peine de voir l’acte privé de son autorité de chose jugée. Celle de l’occupant, ensuite, qui doit vérifier que les stipulations contractuelles définissent avec une précision suffisante les obligations du propriétaire, notamment en matière d’entretien et de réparations, à défaut desquelles il ne pourra se prévaloir d’aucune obligation légale de délivrance. La convention d’occupation précaire demeure ainsi un instrument contractuel à l’équilibre fragile, dont la solidité juridique dépend tout entière de la rigueur avec laquelle les parties en respectent les conditions d’existence et de mise en œuvre. Le praticien qui maîtrise cette dialectique entre autonomie contractuelle et risque de requalification disposera d’un outil efficace pour répondre aux besoins temporaires de ses clients, sans les exposer aux aléas d’un contentieux dont l’issue est par nature incertaine et potentiellement lourde de conséquences financières.
Conclusion
La convention d’occupation précaire, définie par l’article L. 145-5-1 du Code de commerce, occupe une place singulière dans le paysage des contrats d’occupation professionnelle. Ni bail commercial, ni bail dérogatoire, elle se caractérise par une cause objective de précarité qui, seule, justifie l’exclusion du statut protecteur des baux commerciaux. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont les arrêts du 11 janvier 2024, du 25 mai 2023, du 10 avril 2025 et du 5 mars 2026 constituent les jalons les plus récents, a construit un régime cohérent qui, d’une part, tire toutes les conséquences de la qualification sui generis de ce contrat — absence d’obligation légale de délivrance, possibilité d’abattement sur l’indemnité d’occupation — et, d’autre part, prévient les détournements du mécanisme en facilitant la requalification et en encadrant strictement les transactions. Le praticien qui conseille un propriétaire ou un occupant dans le cadre d’une telle convention devra ainsi veiller à la réalité de la cause de précarité, à la précision des stipulations contractuelles et au respect des conditions d’une éventuelle transaction, sous peine de voir le contrat privé de son effet dérogatoire au statut des baux commerciaux.
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