Le bail mobilité attire de plus en plus de propriétaires qui veulent louer un logement meublé entre deux périodes d’Airbnb, à un étudiant, à un salarié en mission, à un stagiaire ou à une personne en formation.
Le contrat paraît simple : une durée courte, pas de renouvellement automatique, pas de dépôt de garantie, un locataire censé quitter les lieux à la date prévue.
La difficulté commence lorsque le terme arrive et que le locataire ne part pas.
Depuis la loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, une évolution est annoncée pour les logements situés dans certaines résidences à vocation d’emploi : la durée pourrait aller d’une semaine à dix-huit mois. Mais Service-Public précise qu’un décret doit encore permettre l’entrée en vigueur de cette règle. Pour les baux mobilité ordinaires, le réflexe reste donc le même : vérifier le contrat, la durée, le motif de mobilité et les preuves disponibles avant d’agir.
L’enjeu est concret.
Si le bail est valable et arrivé à son terme, le locataire n’a plus de titre d’occupation. Le bailleur doit alors organiser une sortie juridiquement propre, sans changer les serrures, sans couper l’électricité et sans expulser lui-même.
Si le bail mobilité est mal rédigé, si le motif de mobilité n’est pas justifié, si la durée dépasse le plafond légal ou si les parties ont enchaîné des contrats irréguliers, le locataire peut soutenir que le bail doit être requalifié en bail meublé classique.
La stratégie n’est donc pas seulement de demander au locataire de partir. Elle consiste d’abord à sécuriser le fondement juridique de la demande.
Vérifier que le bail mobilité est valable
Le bail mobilité est prévu par le titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989.
Il ne peut pas être utilisé pour n’importe quelle location meublée courte.
Le locataire doit être dans une situation de mobilité au début du bail : études supérieures, formation professionnelle, contrat d’apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire.
Cette situation doit pouvoir être prouvée par un document.
Le contrat doit aussi mentionner expressément qu’il s’agit d’un bail mobilité régi par la loi du 6 juillet 1989. Il doit indiquer sa durée, le motif qui justifie le recours à ce bail, le loyer, les charges et les éléments habituels du logement meublé.
L’article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’un mois et une durée maximale de dix mois. Il est non renouvelable et non reconductible. La durée peut être modifiée une seule fois par avenant, mais la durée totale ne peut pas dépasser dix mois, sauf cas particulier des résidences à vocation d’emploi prévu par la loi du 26 novembre 2025 et en attente de décret.
La conséquence est importante.
Si le contrat ne respecte pas ces conditions, le litige ne se résume plus à une simple fin de bail. Le locataire peut contester la qualification de bail mobilité et soutenir qu’il bénéficie du régime plus protecteur de la location meublée classique.
Avant toute procédure, le bailleur doit donc réunir le contrat signé, le justificatif de mobilité, les états des lieux, l’inventaire du mobilier, les échanges sur la date de sortie et les preuves de paiement ou d’impayé.
Le locataire doit-il donner congé à la fin du bail mobilité ?
Non.
Lorsque le bail mobilité arrive à son terme, le contrat prend fin à la date prévue.
Le locataire n’a pas à donner congé pour quitter les lieux à l’échéance normale. Le bailleur n’a pas non plus à lui délivrer un congé pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux.
La situation est différente si le locataire veut partir avant la date prévue. Dans ce cas, l’article 25-15 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet de résilier le contrat à tout moment avec un préavis d’un mois. Le congé doit alors être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
À l’expiration du préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.
À l’expiration du contrat, la logique est la même : le maintien dans les lieux ne crée pas un nouveau bail mobilité.
Si les parties veulent continuer la location du même logement, elles doivent signer un nouveau bail soumis au régime de la location meublée classique. Le bailleur qui laisse la situation durer sans réaction prend un risque probatoire. Il peut devenir plus difficile d’expliquer que le maintien était refusé, surtout si les loyers continuent d’être encaissés sans réserve.
Que faire dès que le locataire reste dans les lieux ?
La première étape consiste à écrire immédiatement.
Le courrier doit rappeler la date de fin du bail, demander la restitution des clés, fixer une date de remise des lieux et indiquer que toute occupation postérieure donnera lieu à une indemnité d’occupation.
Il faut éviter les formulations ambiguës.
Ne pas écrire que le bail est prolongé.
Ne pas proposer un nouveau loyer sans réserve.
Ne pas accepter un nouveau versement en laissant croire qu’un nouveau bail est né.
Si le locataire paie une somme après la fin du bail, le bailleur doit la qualifier d’indemnité d’occupation et non de loyer, au moins dans ses échanges écrits. Cette distinction peut devenir décisive devant le juge.
Le bailleur doit ensuite faire constater la situation si le locataire refuse de remettre les clés : échanges écrits, absence d’état des lieux de sortie, non-restitution des clés, occupation matérielle du logement, éventuels impayés, impossibilité de relouer.
Dans les dossiers tendus, un commissaire de justice peut être utile pour signifier une mise en demeure et préparer l’assignation.
Peut-on demander une indemnité d’occupation ?
Oui, si le locataire reste dans les lieux après la fin du bail.
L’indemnité d’occupation compense le fait que le bailleur ne récupère pas son logement alors que le contrat est terminé.
En pratique, elle est souvent calculée sur la base du dernier loyer et des charges. Le juge peut toutefois l’apprécier en fonction des pièces produites, de la durée d’occupation et de la valeur locative du logement.
Les décisions récentes rendues en matière de baux d’habitation rappellent régulièrement que la restitution des lieux suppose la remise des clés et que l’occupant sans droit ni titre peut être tenu à une indemnité d’occupation. Ce principe n’est pas propre au bail mobilité, mais il devient utile lorsque le contrat court est arrivé à son terme et que le locataire se maintient dans le logement.
Le bailleur doit donc chiffrer précisément la période postérieure au terme.
Il doit distinguer les sommes dues avant la fin du bail, qui relèvent du loyer et des charges, et les sommes dues après la fin du bail, qui relèvent de l’indemnité d’occupation.
Cette présentation évite de brouiller le dossier.
Faut-il saisir le juge pour expulser le locataire ?
Oui si le locataire refuse de partir.
Le propriétaire ne peut pas expulser lui-même l’occupant. Il ne peut pas changer les serrures, retirer les meubles, couper l’eau, couper l’électricité ou empêcher l’accès au logement.
Même lorsque le bail mobilité est terminé, l’expulsion forcée suppose un titre exécutoire.
Selon les cas, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection afin de faire constater que le bail a pris fin, faire juger que le locataire est occupant sans droit ni titre, obtenir son expulsion et demander une indemnité d’occupation.
Le dossier doit être préparé avec soin.
Le juge examinera notamment le contrat, la qualification de bail mobilité, la durée, le motif de mobilité, les justificatifs annexés, la date de fin, les échanges entre les parties et la réalité du maintien dans les lieux.
Si le bail mobilité est juridiquement fragile, le locataire peut soutenir qu’il ne s’agit pas d’un bail mobilité. Il peut demander l’application du régime de la location meublée classique. Dans ce cas, le propriétaire peut perdre le bénéfice de la sortie automatique au terme court du contrat.
Le risque de requalification du bail mobilité
La requalification est le principal risque pour le bailleur.
Elle peut être discutée lorsque le contrat ne mentionne pas le motif de mobilité, lorsque le locataire n’avait pas réellement la qualité exigée, lorsque le bail ne comporte pas la formule légale, lorsque le logement n’est pas meublé conformément aux exigences du régime, ou lorsque les parties ont contourné le plafond de durée par plusieurs contrats successifs.
Le point sensible est souvent le même : le bail mobilité ne doit pas servir à remplacer artificiellement un bail meublé classique.
Si le logement est occupé durablement par le même locataire, sans mobilité réelle, avec des avenants ou contrats successifs, le litige change de nature.
Le propriétaire ne doit donc pas se contenter d’un modèle téléchargé. Il doit conserver la preuve de la situation du locataire au moment de l’entrée dans les lieux et vérifier que le bail n’a pas été utilisé au-delà de son objet.
Paris et Île-de-France : attention à l’encadrement des loyers et aux locations touristiques
À Paris, dans plusieurs communes d’Île-de-France et dans d’autres territoires concernés, le bail mobilité n’échappe pas aux règles d’encadrement des loyers lorsqu’elles sont applicables.
Le propriétaire ne peut pas transformer le bail mobilité en zone libre de tout plafond.
Il doit aussi distinguer bail mobilité et location touristique.
Un logement proposé sur Airbnb peut être loué à un occupant en mobilité, mais le contrat doit correspondre à la réalité. La qualification dépend de l’usage du logement, de la durée, du profil de l’occupant, des justificatifs et de la destination réelle de la location.
À Paris, les règles de changement d’usage et de location meublée touristique peuvent ajouter un risque administratif distinct. Le bail mobilité ne doit pas être utilisé comme habillage contractuel pour contourner des restrictions applicables à la location de courte durée.
Les pièces à préparer avant d’agir
Avant de saisir le juge ou d’envoyer une mise en demeure, le bailleur doit réunir les pièces utiles.
Il faut notamment préparer le bail signé, l’avenant éventuel, le justificatif de mobilité du locataire, l’état des lieux d’entrée, l’inventaire du mobilier, les diagnostics annexés, les échanges sur la date de sortie, les preuves d’impayés, les virements reçus après le terme, la mise en demeure de quitter les lieux et tout élément établissant la non-restitution des clés.
Le locataire doit, de son côté, conserver les documents qui montrent que le bail mobilité ne correspondait pas à sa situation réelle ou que le propriétaire a tenté de prolonger irrégulièrement le contrat.
Ces pièces changent l’analyse.
Un bail mobilité régulier arrivé à son terme ouvre une voie claire vers la restitution du logement.
Un bail mobilité irrégulier expose au contraire le bailleur à une contestation sur la qualification même du contrat.
Sources officielles utiles
Les règles générales du bail mobilité sont présentées par Service-Public : fiche officielle sur le bail mobilité.
La durée du bail mobilité est fixée par l’article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989 : article 25-14 sur Legifrance.
La résiliation anticipée par le locataire et le préavis d’un mois sont prévus par l’article 25-15 : article 25-15 sur Legifrance.
Pour les garanties locatives, Action Logement présente la garantie Visale, souvent utilisée dans les baux mobilité : dossier Action Logement sur le bail mobilité.
À retenir
Le bail mobilité prend fin à la date prévue. Il n’est ni renouvelable ni reconductible.
Si le locataire reste dans les lieux, le bailleur doit agir par écrit, qualifier les sommes postérieures comme indemnité d’occupation et préparer une procédure d’expulsion si la remise des clés n’intervient pas.
La priorité reste de vérifier la validité du bail mobilité. Un contrat mal rédigé ou utilisé pour contourner le bail meublé classique peut se retourner contre le propriétaire.
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