La force probante du procès-verbal de bornage dans le contentieux de l’empiètement immobilier
Le bornage constitue l’une des opérations les plus usuelles du droit de la propriété immobilière. Il répond à une nécessité pratique évidente : déterminer avec précision la ligne séparative entre deux fonds contigus. Pourtant, la force probante du procès-verbal qui le constate demeure une source récurrente de contentieux, spécialement lorsque l’un des propriétaires invoque un empiètement commis par son voisin. La question est d’importance car elle conditionne, en pratique, la recevabilité et le succès de nombreuses actions en revendication, en démolition ou en suppression de plantations. Un arrêt récemment rendu par le Tribunal judiciaire de Versailles le 12 mars 2026 (RG 23/06929) est venu rappeler, dans une espèce opposant deux propriétaires voisins, que le procès-verbal de bornage, s’il ne constitue pas un titre de propriété, n’en demeure pas moins un élément de preuve pertinent de l’assiette matérielle de l’empiètement dès lors que la propriété du fonds est par ailleurs établie par un titre. Cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisée au cours des dernières années, en distinguant soigneusement l’opération de bornage de la question de la propriété.
I. Le procès-verbal de bornage, instrument de fixation de la ligne divisoire distinct du titre de propriété
A. La nature juridique du bornage : une opération déclarative et non attributive
Le bornage est régi par les articles 646 et 647 du Code civil. Aux termes de l’article 646 du Code civil, « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs » (Legifrance). Ce texte confère à chaque propriétaire un droit, qui n’est pas susceptible de prescription extinctive, d’obtenir la fixation de la ligne divisoire. L’article 647 précise quant à lui les modalités pratiques de l’opération. La nature juridique du bornage est constante en jurisprudence : il s’agit d’une opération déclarative et non attributive de propriété. La Cour de cassation juge en effet de manière constante que le bornage ne constitue pas un acte translatif ou déclaratif de propriété, mais a pour seul objet de fixer la ligne séparative entre deux héritages contigus.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 28 mars 2024 (pourvoi n° 22-16.473, publié au Bulletin) (courdecassation.fr) en fournit une illustration éclairante. Dans cette espèce, un propriétaire se plaignait de l’empiétement sur sa parcelle d’un mur édifié par ses voisins le long d’une clôture grillagée. Il les avait assignés en bornage, estimant que les bornes antérieurement implantées en mars 1984 avaient disparu. La cour d’appel d’Orléans avait déclaré sa demande irrecevable, au motif que la clôture grillagée, érigée en 1989 par les auteurs du demandeur sur l’emplacement même de la limite séparative, matérialisait encore la ligne divisoire. La troisième chambre civile rejette le pourvoi en énonçant qu’« il résulte de l’article 646 du code civil que le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine ». La Cour approuve les juges du fond d’avoir souverainement retenu que « si les bornes avaient disparu, la limite résultant du bornage ne pouvait pas être regardée comme perdue, puisque les auteurs de M. [T] l’avaient eux-mêmes consacrée en implantant sur l’emplacement de celle-ci, en 1989, une clôture grillagée ».
Cette décision, publiée au Bulletin, consacre une règle essentielle : le bornage amiable antérieur épuise le droit d’agir en bornage, sauf à démontrer que les limites sont devenues incertaines en raison de la disparition des bornes. La simple allégation d’un empiétement ne suffit pas à rouvrir le débat sur la ligne divisoire lorsque celle-ci demeure identifiable. En conséquence, le propriétaire qui entend contester les limites fixées par un bornage antérieur ne peut le faire qu’en rapportant la preuve, qui lui incombe, que les bornes ont disparu et que la limite n’est plus déterminable. Cette charge probatoire, lourde, protège la stabilité des situations juridiques et la paix des voisinages.
Par ailleurs, la distinction entre le bornage et la propriété est fondamentale. L’opération de bornage a pour unique finalité de déterminer la ligne séparative. Elle ne tranche pas la question de savoir à qui appartient la bande de terrain comprise entre deux lignes concurrentes. Le propriétaire qui revendique la propriété d’une parcelle ne peut donc se fonder sur le seul procès-verbal de bornage pour établir son droit : il doit produire un titre ou, à défaut, justifier d’une possession conforme aux exigences des articles 2261 et 2272 du Code civil.
On notera à cet égard que le bornage peut être amiable ou judiciaire. Le bornage amiable, constaté par un procès-verbal signé des parties et du géomètre-expert, produit ses effets entre les signataires sans intervention du juge. Le bornage judiciaire, ordonné par le tribunal sur le fondement de l’article 646 du Code civil, donne lieu à un jugement qui fixe la ligne divisoire avec l’autorité de la chose jugée, mais toujours sans effet attributif de propriété. Dans les deux cas, le bornage ne constitue qu’une opération matérielle de fixation des limites, dont la force probante est indépendante de la forme, amiable ou judiciaire, qu’il revêt. Cette indifférence quant à la forme emporte une conséquence pratique majeure : le procès-verbal de bornage amiable, bien qu’il ne soit pas revêtu de l’autorité de la chose jugée, produit néanmoins un effet obligatoire entre les parties signataires, lesquelles ne peuvent plus agir en bornage tant que les limites demeurent certaines. La jurisprudence publiée de la troisième chambre civile, notamment l’arrêt du 28 mars 2024, confirme que cet effet obligatoire s’impose également aux ayants cause à titre particulier des signataires.
Dès lors, le procès-verbal de bornage amiable se distingue nettement du simple constat d’huissier ou du rapport d’expertise unilatéral. Il engage les parties qui l’ont signé et leurs ayants cause, non pas quant à la propriété des fonds, mais quant à la localisation de la ligne divisoire. Cette distinction entre la force obligatoire de l’accord sur les limites et l’absence d’effet sur la propriété constitue le point d’équilibre du régime juridique du bornage, tel que la Cour de cassation l’a progressivement construit depuis le dix-neuvième siècle.
B. L’absence d’autorité de chose jugée du procès-verbal de bornage sur la propriété
Si le bornage fixe définitivement la ligne divisoire entre deux fonds, il ne confère pas au procès-verbal qui le constate l’autorité de la chose jugée en matière de propriété. Il s’agit là d’une distinction fondamentale qui innerve l’ensemble du contentieux de l’empiètement. Le propriétaire qui a signé un procès-verbal de bornage ne renonce pas, par cet acte, à se prévaloir ultérieurement de la prescription acquisitive sur une portion de terrain que le géomètre a attribuée au fonds voisin.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 7 septembre 2023 (pourvoi n° 21-25.779) (courdecassation.fr) a posé ce principe avec une particulière netteté. Dans cette affaire, les consorts P., propriétaires d’une parcelle, invoquaient le bénéfice de la prescription acquisitive trentenaire sur une partie de la parcelle voisine qu’ils utilisaient aux fins de stationnement et d’entreposage depuis plus de trente ans. La cour d’appel de Chambéry avait rejeté leur demande, au motif que les procès-verbaux de bornage amiable des 19 mars 1991 et 4 juillet 2016, ratifiés sans réserve par les intéressés, rendaient leur possession équivoque à compter de 1991, « dans la mesure où ils ne pouvaient ignorer que le stationnement de leurs véhicules ou l’entreposage de leurs équipements se faisait en partie sur la portion de terrain identifiée par le géomètre comme ne leur appartenant pas ».
La troisième chambre civile casse cette décision au visa des articles 2261 et 2272 du Code civil, énonçant que « l’accord des parties sur la délimitation de fonds, qui n’implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses, ne suffit pas à entacher la possession invoquée d’un vice d’équivoque ». Cette motivation est capitale car elle distingue nettement deux plans : celui de la délimitation, sur lequel l’accord des parties produit effet, et celui de la propriété, sur lequel seul le titre ou la possession conforme aux exigences légales peut fonder un droit. En d’autres termes, le propriétaire qui signe un procès-verbal de bornage ne reconnaît pas, par cette signature, que son voisin est propriétaire des terrains situés au-delà de la ligne divisoire. Il accepte seulement que cette ligne constitue la limite entre les fonds, ce qui ne préjuge en rien de l’issue d’une action en revendication ou d’une exception de prescription acquisitive.
L’arrêt du 7 septembre 2023 a ainsi clarifié une difficulté récurrente dans la pratique notariale et judiciaire. En censurant la cour d’appel qui avait déduit de la signature du procès-verbal de bornage un vice d’équivoque de la possession, la Cour de cassation a réaffirmé l’autonomie conceptuelle de l’action en bornage par rapport aux actions réelles immobilières. Le bornage ne préjuge pas de la propriété, et la propriété n’est pas une condition du bornage.
II. La portée probatoire du procès-verbal de bornage dans le contentieux de l’empiètement
A. Le procès-verbal de bornage comme élément de preuve de l’assiette matérielle de l’empiètement
Si le procès-verbal de bornage ne constitue pas un titre de propriété, il n’en est pas pour autant dépourvu de toute valeur probatoire dans le contentieux de l’empiètement. Dès lors que le propriétaire du fonds établit son droit par un titre régulier, le procès-verbal de bornage peut valablement être invoqué pour démontrer l’assiette matérielle de l’empiètement, c’est-à-dire l’emplacement exact de la construction, de la plantation ou de l’ouvrage litigieux par rapport à la ligne divisoire.
Le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Versailles le 12 mars 2026 (RG 23/06929), commenté par Richard Jonemann sur le Village de la Justice le 16 juin 2026 (village-justice.com), illustre avec précision cette articulation probatoire. Dans cette espèce, les demandeurs sollicitaient la condamnation de leurs voisins à procéder à l’arrachage de divers végétaux, en se fondant sur un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites signé entre les défendeurs et le précédent propriétaire du fonds. Les demandeurs invoquaient le bénéfice de l’article 555 du Code civil (Legifrance), lequel offre au propriétaire sur le terrain duquel des plantations, constructions ou ouvrages ont été faits par un tiers la faculté soit d’en conserver la propriété, soit d’en demander l’enlèvement.
En défense, les voisins faisaient valoir que le procès-verbal de bornage ne constituait pas un acte translatif ou attributif de propriété et qu’il n’avait fait l’objet d’aucune publication au service de la publicité foncière. Le Tribunal de Versailles a écarté cette défense. Après avoir rappelé le principe constant selon lequel le procès-verbal de bornage ne constitue pas un titre de propriété, il a jugé que le procès-verbal de bornage n’était pas invoqué par les demandeurs comme titre de propriété sur la parcelle litigieuse, mais uniquement comme élément de preuve de l’empiétement sur leur fonds. La propriété des demandeurs était déjà établie par leur titre de propriété, versé aux débats. Le Tribunal en a déduit que les demandeurs étaient fondés en leur demande sur le fondement de l’article 555 du Code civil.
Cette décision met en lumière une distinction procédurale déterminante : le procès-verbal de bornage n’a pas à être publié au service de la publicité foncière pour être opposable à titre de preuve de l’empiétement, dès lors qu’il n’est pas invoqué comme titre de propriété mais comme élément de fait établissant l’emplacement matériel de la construction ou de la plantation litigieuse. La publication foncière n’est requise que pour les actes translatifs, déclaratifs ou constitutifs de droits réels immobiliers, ce que le procès-verbal de bornage n’est pas.
En conséquence, le propriétaire victime d’un empiétement peut utilement produire un procès-verbal de bornage, même ancien et non publié, pour démontrer que la construction ou la plantation de son voisin franchit la ligne divisoire. Cette preuve, combinée à son titre de propriété, suffit à caractériser l’empiétement et à fonder une action en suppression sur le fondement de l’article 555 du Code civil.
À cet égard, l’article 555 du Code civil offre au propriétaire du fonds une alternative claire : soit conserver la propriété des plantations, constructions ou ouvrages édifiés par le tiers, auquel cas il doit rembourser à ce dernier soit la plus-value apportée au fonds, soit le coût des matériaux et de la main-d’oeuvre ; soit en exiger la suppression, aux frais exclusifs du tiers et sans indemnité pour celui-ci. Le choix entre ces deux branches de l’alternative relève du pouvoir discrétionnaire du propriétaire du fonds, sous réserve de l’hypothèse particulière du tiers évincé de bonne foi, pour lequel le législateur a exclu la faculté de suppression. La combinaison de ce texte avec le procès-verbal de bornage est particulièrement efficace en pratique : le procès-verbal établit le franchissement de la ligne divisoire, et l’article 555 fournit le fondement juridique de l’action en suppression. Cette convergence entre l’élément probatoire et le fondement légal explique l’abondance du contentieux en la matière.
Le propriétaire dont le fonds est victime d’un empiétement dispose en outre d’une action sur le fondement de l’article 545 du Code civil, qui dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. La Cour de cassation juge de manière constante que tout empiétement, même minime, justifie la remise en état des lieux par la démolition de l’ouvrage irrégulièrement édifié. Cependant, la jurisprudence la plus récente tend à nuancer ce principe en introduisant un contrôle de proportionnalité lorsque la démolition porterait une atteinte disproportionnée au droit de propriété de l’auteur de l’empiétement, notamment au regard de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme.
B. Les limites à l’invocabilité du procès-verbal de bornage : nullité, prescription acquisitive et disparition des bornes
La force probante du procès-verbal de bornage connaît toutefois des limites, que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a contribué à préciser. La première limite tient aux conditions de validité de l’acte lui-même. La deuxième concerne l’incidence de la prescription acquisitive, qui peut neutraliser les effets du bornage. La troisième limite procède de la disparition matérielle des bornes, qui peut justifier une nouvelle action en bornage.
S’agissant de la validité de l’acte, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 28 novembre 2024 (pourvoi n° 23-18.286) (courdecassation.fr) a précisé les conditions dans lesquelles la nullité du procès-verbal de bornage peut être invoquée. Dans cette espèce, M. et Mme R. avaient acquis en 2015 une parcelle contiguë à celle de M. U. et de Mme J. L’acte de vente indiquait que l’acquéreur déclarait faire son affaire personnelle de l’existence d’un empiétement sur le fonds vendu, empiétement matérialisé par un procès-verbal de bornage établi en 1981. Les acquéreurs avaient assigné leurs voisins en destruction des ouvrages empiétant sur leur propriété. En défense, M. U. opposait la nullité du procès-verbal de bornage signé par son auteur, en invoquant un vice du consentement.
La cour d’appel de Bordeaux avait déclaré recevable cette exception de nullité. La troisième chambre civile casse l’arrêt au visa de l’article 1117 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, en rappelant qu’« une action en nullité pour vice du consentement est une action en nullité relative et que cette action étant réservée à celui des contractants dont le consentement a été vicié, l’acquéreur à titre particulier d’un bien est sans qualité pour engager une action en nullité à raison du vice du consentement dont aurait été victime le vendeur ». La Cour précise, au visa de la jurisprudence antérieure (1re Civ., 4 juillet 1995, n° 93-15.005, Bull. 1995, I, n° 291 ; 3e Civ., 18 octobre 2005, n° 04-16.832, Bull. 2005, III, n° 197), que la nullité relative pour vice du consentement est une action strictement personnelle au contractant dont le consentement a été vicié. L’ayant cause à titre particulier ne peut s’en prévaloir.
Par ailleurs, l’arrêt précise, en application de l’article 624 du Code de procédure civile, que la cassation du chef de dispositif rejetant la fin de non-recevoir entraîne, par voie de conséquence, la cassation des chefs de dispositif déclarant recevable la demande en nullité et l’annulant. La Cour, faisant application des articles L. 411-3, alinéa 1er, du Code de l’organisation judiciaire et 627 du Code de procédure civile, déclare M. U. irrecevable en sa demande d’annulation du procès-verbal de bornage. Cette décision renforce la sécurité juridique des procès-verbaux de bornage en limitant strictement le cercle des personnes habilitées à en contester la validité.
La deuxième limite à la force probante du procès-verbal de bornage réside dans l’incidence de la prescription acquisitive. Comme l’a jugé la troisième chambre civile dans son arrêt du 7 septembre 2023 précité, l’accord des parties sur la délimitation de fonds n’implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses et ne suffit pas à entacher la possession invoquée d’un vice d’équivoque. Il en résulte que le propriétaire qui a possédé une bande de terrain au-delà de la ligne divisoire fixée par un procès-verbal de bornage peut, s’il réunit les conditions de la prescription acquisitive trentenaire, acquérir la propriété de cette bande de terrain, nonobstant le bornage antérieur. La prescription acquisitive, fondée sur une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, l’emporte sur la délimitation conventionnelle résultant du bornage.
La troisième limite concerne la disparition matérielle des bornes. L’arrêt du 28 mars 2024 (publié au Bulletin) a rappelé que l’existence d’un bornage antérieur ne rend irrecevable une nouvelle action que si la limite séparative n’est pas devenue incertaine du fait de la disparition de tout ou partie des bornes. Dès lors que les bornes ont disparu et que la ligne divisoire n’est plus identifiable sur le terrain, le propriétaire retrouve son droit d’agir en bornage, sans que l’on puisse lui opposer l’autorité du bornage antérieur.
Ces trois séries de limitations dessinent un régime juridique équilibré, dans lequel le procès-verbal de bornage bénéficie d’une force probante certaine, sans pour autant paralyser les actions en revendication ou en prescription acquisitive que les propriétaires peuvent légitimement engager. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en précisant ces différents points d’articulation, contribue à la sécurité juridique des transactions immobilières tout en préservant la substance du droit de propriété.
Conclusion
Le procès-verbal de bornage occupe une place singulière dans le droit de la propriété immobilière. Acte déclaratif et non attributif, il fixe la ligne divisoire sans préjuger de la propriété des fonds. Sa force probante dans le contentieux de l’empiétement est ambivalente : insuffisant à fonder à lui seul un droit de propriété, il constitue néanmoins un élément de preuve pertinent de l’assiette matérielle de l’empiétement lorsque le titre de propriété est par ailleurs établi. La décision du Tribunal judiciaire de Versailles du 12 mars 2026, en admettant qu’un procès-verbal de bornage non publié puisse être invoqué comme preuve de l’emplacement de l’empiétement, s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle cohérente que la troisième chambre civile a construite par touches successives. Le praticien retiendra que le procès-verbal de bornage signé par les parties n’est pas un simple document dépourvu de portée juridique, mais un instrument probatoire dont l’efficacité dépend de l’usage qui en est fait et du contexte contentieux dans lequel il est invoqué.
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