La fixation du loyer du bail commercial renouvelé : panorama de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. Le principe du plafonnement légal et ses exceptions
A. Les fondements du plafonnement : l’article L. 145-34 du code de commerce
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, soumet la fixation du prix du bail renouvelé à un mécanisme de plafonnement destiné à protéger le locataire contre une augmentation brutale du loyer lors du renouvellement. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose, en son premier alinéa, qu’« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques ».
Ce principe de plafonnement indiciaire constitue l’épine dorsale du droit des baux commerciaux depuis la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel. Il impose que la variation du loyer, lors du renouvellement, ne puisse excéder l’évolution de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon l’activité exercée. L’article L. 145-33 précise que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d’après cinq critères : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La Cour de cassation veille avec une rigueur constante au respect de ce dispositif légal, dont l’architecture a fait l’objet de plusieurs arrêts récents de la troisième chambre civile.
Le quatrième alinéa de l’article L. 145-34 écarte l’application du plafonnement « lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Cette disposition, d’apparence simple, a donné lieu à une clarification jurisprudentielle importante rendue par la troisième chambre civile le 16 octobre 2025. La Cour y rappelle que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). La distinction opérée entre le dépassement de la durée de douze ans par tacite prolongation et le dépassement contractuel revêt une portée pratique considérable, car elle commande l’application ou non du mécanisme d’étalement prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34.
L’article L. 145-36 renvoie au pouvoir réglementaire le soin de fixer les éléments permettant de déterminer le prix des baux portant sur trois catégories particulières de locaux : les terrains, les locaux construits en vue d’une seule utilisation et les locaux à usage exclusif de bureaux. Les articles R. 145-10 et R. 145-11 du code de commerce soustraient respectivement ces deux dernières catégories au mécanisme du plafonnement. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, le 18 décembre 2025, que « la règle du plafonnement n’était pas applicable aux baux portant sur des locaux monovalents, soumis à l’article R. 145-10 du code de commerce » et qu’étaient monovalents « les locaux qu’il n’était pas possible d’affecter à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses » (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-15.417).
Par ailleurs, pour les locaux à usage exclusif de bureaux, l’article R. 145-11 du code de commerce prévoit que le prix du bail renouvelé est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sans être plafonné. La même décision du 18 décembre 2025 précise que, « pour établir si les locaux, objet du bail, étaient à usage exclusif de bureaux, il convenait de se référer, non pas à l’activité effectivement exercée par le locataire, mais à l’usage prévu par le bail » (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-12.594). Cette précision, en apparence anodine, emporte une conséquence décisive : la qualification des locaux s’apprécie au regard de la clause de destination stipulée dans le bail, et non au regard de l’activité réellement déployée par le locataire.
B. Les causes de déplafonnement : des régimes distincts aux conditions strictes
Au-delà des catégories particulières de locaux qui échappent par nature au plafonnement, l’article L. 145-34 du code de commerce autorise le déplafonnement du loyer du bail renouvelé dans deux hypothèses : la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 d’une part, et l’exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail d’autre part. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a précisé, avec une netteté qui mérite l’attention, les conditions d’application de ces deux régimes de déplafonnement.
La modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue le motif de déplafonnement le plus fréquemment invoqué par les bailleurs. L’enjeu principal, que la Cour de cassation a tranché par un arrêt publié au Bulletin le 18 septembre 2025, porte sur le degré de preuve exigé du bailleur. La troisième chambre civile y énonce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). Cette solution consacre une approche objective et prospective des facteurs locaux de commercialité, qui dispense le bailleur de rapporter la preuve, souvent difficile, de l’impact concret de ces facteurs sur le chiffre d’affaires du preneur.
En revanche, la modification notable ne peut être appréciée que sur la période du bail à renouveler. Par un arrêt du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait pris en compte une évolution démographique et touristique sur une période de trente ans, au motif que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative » (Civ. 3e, 25 janv. 2024, n° 22-21.006). La Cour exige que la modification soit caractérisée « sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail », ce qui circonscrit rigoureusement l’office du juge du fond dans l’appréciation des facteurs locaux de commercialité.
L’article L. 145-36, combiné à l’article R. 145-10 du code de commerce, exclut également du plafonnement les locaux monovalents, c’est-à-dire ceux qui ont été construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation. La troisième chambre civile a confirmé, le 18 décembre 2025, que la charge du coût des travaux de transformation nécessaire à un changement d’affectation était indifférente pour apprécier le caractère monovalent des locaux, le fait « que le coût d’une telle dépollution soit à la charge du bailleur ou du preneur étant indifférent » (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-15.417). Une solution qui renforce la sécurité juridique du bailleur en écartant toute discussion sur l’imputation du coût des travaux dans l’appréciation de la monovalence.
Enfin, la jurisprudence admet que le loyer puisse être déplafonné en cas de minoration notable de la valeur locative lors de la fixation du prix d’origine, laquelle peut consister, selon l’arrêt du 16 mars 2023, en un prix anormalement bas consenti à l’origine (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-24.713). Cette cause de déplafonnement, d’origine prétorienne, s’ajoute aux causes légales et témoigne de la volonté de la Cour de cassation de ne pas figer indéfiniment des situations locatives déséquilibrées.
II. L’office du juge des loyers commerciaux dans la fixation du prix
A. La compétence exclusive du juge des loyers : périmètre et méthode
L’article L. 145-57 du code de commerce organise la procédure de fixation judiciaire du prix du bail renouvelé. Il prévoit que, pendant l’instance, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien et que, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement. L’article R. 145-23 du même code attribue compétence exclusive au président du tribunal judiciaire, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, quel que soit le montant du loyer.
Cette compétence exclusive a été réaffirmée avec force par la troisième chambre civile dans son important arrêt du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport annuel. La Cour y pose le principe selon lequel « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative » (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin et au Rapport). L’arrêt opère un revirement partiel par rapport à la jurisprudence antérieure qui cantonnait le juge des loyers commerciaux à un simple constat de l’accord des parties, en ajoutant que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond (…), de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ».
La détermination de la valeur locative obéit à une méthodologie rigoureuse. Les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce imposent au juge de prendre en considération les obligations respectives des parties, et notamment les charges qui incombent normalement au bailleur mais dont il s’est déchargé sur le locataire sans contrepartie, lesquelles constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Par un arrêt du 8 février 2024, la troisième chambre civile a rappelé que « sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur et (…) les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (Civ. 3e, 8 fév. 2024, n° 22-24.268).
La Cour censure ainsi les décisions qui, pour refuser d’appliquer un abattement au titre de la taxe foncière, se fondent sur le fait que le transfert de cette charge serait « couramment pratiqué dans le secteur » ou que les termes de comparaison retenus par l’expert correspondraient à des baux mettant également la taxe foncière à la charge du preneur, sans rechercher si ce transfert constituait une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative. Cette jurisprudence, constante, garantit que l’appréciation de la valeur locative ne soit pas faussée par des pratiques sectorielles qui méconnaîtraient la répartition légale des charges entre bailleur et locataire.
L’article L. 145-38 du code de commerce organise, distinctement, la révision triennale du loyer. La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé et, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel, à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Ce mécanisme de révision, distinct du renouvellement, obéit à une logique propre qui n’a pas donné lieu, sur la période récente, à des évolutions jurisprudentielles significatives.
B. Les frontières de l’office juridictionnel : étalement, loyer binaire et droit d’option
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a délimité avec une précision croissante les frontières de l’office du juge des loyers commerciaux, en distinguant ce qui relève de la fixation du prix — qui entre dans sa compétence exclusive — de ce qui relève des relations contractuelles entre les parties, qui échappe à son office.
Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit qu’en cas de déplafonnement, « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce mécanisme d’étalement de la hausse, destiné à amortir l’impact du déplafonnement pour le locataire, a donné lieu à une décision importante de la Cour de cassation le 25 janvier 2023. La troisième chambre civile y juge que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative. Ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Civ. 3e, 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié au Bulletin).
Cette solution, qui prive le juge des loyers commerciaux du pouvoir de fixer l’échéancier d’étalement, présente un intérêt pratique considérable pour les praticiens des baux commerciaux : elle signifie que l’étalement de la hausse du loyer déplafonné relève de la négociation entre les parties et non de l’intervention du juge. Le juge fixe le prix du bail renouvelé à la valeur locative ; l’application du plafond de 10 % par an relève, quant à elle, de l’accord des parties ou, à défaut, du contentieux de droit commun devant le tribunal judiciaire.
L’arrêt du 30 mai 2024, déjà évoqué, a par ailleurs tranché la question épineuse du sort des baux stipulant un loyer binaire, c’est-à-dire un loyer composé d’une part fixe et d’une part variable indexée sur le chiffre d’affaires du preneur. La Cour de cassation y confirme que le juge des loyers commerciaux « ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé », mais ajoute immédiatement que, même en l’absence de clause expresse, il doit rechercher si les parties ont manifesté une volonté commune de soumettre au juge la fixation du minimum garanti à la valeur locative (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-16.447).
Cette solution marque une inflexion notable par rapport à la jurisprudence antérieure, qui considérait que la stipulation d’un loyer variable excluait par principe toute fixation judiciaire à la valeur locative. La troisième chambre civile admet désormais que les parties puissent, sans clause expresse, avoir entendu soumettre au juge la fixation du prix, et il incombe alors à celui-ci de rechercher cette volonté dans le contrat ou dans des éléments extrinsèques. La qualification du moyen soulevé par le locataire pour s’opposer à une demande en fixation judiciaire du prix revêt à cet égard une importance décisive : un tel moyen s’analyse en une défense au fond, et non en une fin de non-recevoir, de sorte que le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable la demande du bailleur sans examiner le fond du litige.
Enfin, la question du droit d’option du bailleur, régi par l’article L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce, a été précisée par un arrêt du 27 février 2025. La Cour de cassation y rappelle que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Civ. 3e, 27 fév. 2025, n° 23-18.219, Publié au Bulletin).
Cette décision, qui s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence relative aux articles L. 145-28 et L. 145-57 du code de commerce, consacre le caractère rétroactif de la substitution de l’indemnité d’occupation au loyer, dès lors que le bailleur, après avoir accepté le principe du renouvellement, exerce finalement son droit d’option et refuse celui-ci. La solution se fonde sur une lecture combinée de l’alinéa 1er de l’article L. 145-28 — qui dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue — et de l’alinéa 2 de l’article L. 145-57 — qui organise la procédure de fixation du prix et le droit d’option. L’indemnité d’occupation, distincte du loyer, correspond alors à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33.
Par ailleurs, l’arrêt du 16 octobre 2025 apporte une précision utile quant au champ d’application du mécanisme de l’étalement. La Cour y rappelle que ce dispositif « ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans », à l’exclusion des baux ayant excédé douze ans par l’effet d’une tacite prolongation (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 23-23.834). Le bailleur qui obtient le déplafonnement du loyer en raison du dépassement de la durée de douze ans par tacite prolongation peut donc percevoir immédiatement la totalité de la valeur locative, sans être tenu par le mécanisme d’étalement sur plusieurs années.
L’ensemble de ces décisions dessine une politique jurisprudentielle cohérente, qui tend à renforcer la sécurité juridique des parties au bail commercial tout en préservant la substance du statut protecteur des baux commerciaux. La troisième chambre civile s’attache à clarifier les conditions du déplafonnement, à préciser l’office du juge des loyers commerciaux et à garantir une détermination de la valeur locative conforme aux critères légaux. L’évolution la plus notable réside assurément dans l’arrêt du 30 mai 2024, qui, en admettant que le juge des loyers commerciaux puisse fixer le prix d’un loyer binaire à la valeur locative même en l’absence de clause expresse, ouvre une voie procédurale nouvelle aux bailleurs confrontés au refus du locataire de renégocier le minimum garanti.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel ici dressé met en évidence une double tendance dans l’office de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. D’une part, la Haute juridiction consolide les garanties procédurales offertes au bailleur désireux d’obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, en élargissant l’accès au juge des loyers commerciaux et en précisant les conditions du déplafonnement. D’autre part, elle préserve l’équilibre du statut des baux commerciaux en maintenant des exigences strictes quant à la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et en cantonnant l’office du juge à la seule fixation du prix, à l’exclusion de l’étalement de la hausse.
Le praticien du droit immobilier retiendra de ce corpus jurisprudentiel trois enseignements majeurs. Premièrement, la modification notable des facteurs locaux de commercialité s’apprécie de manière objective et prospective, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’incidence effective de cette modification sur le commerce du preneur. Deuxièmement, l’étalement de la hausse du loyer déplafonné, prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34, échappe à l’office du juge des loyers commerciaux et relève de la libre négociation des parties, sauf à saisir le tribunal judiciaire d’une contestation distincte. Troisièmement, l’arrêt du 30 mai 2024 ouvre une perspective nouvelle pour les baux à loyer binaire, en permettant au juge des loyers commerciaux de rechercher, au-delà de la lettre du contrat, la volonté commune des parties de soumettre la fixation du prix à son appréciation.
Ces évolutions jurisprudentielles, qui s’inscrivent dans le cadre législatif inchangé des articles L. 145-33 à L. 145-38 du code de commerce, confèrent au juge des loyers commerciaux un rôle central dans la régulation du contentieux locatif commercial, tout en rappelant que la fixation du prix demeure, en dernier ressort, l’expression de la liberté contractuelle des parties.
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