L’expropriation pour cause d’utilité publique constitue une prérogative exorbitante de la puissance publique, autorisant l’administration à contraindre une personne physique ou morale à céder la propriété de son bien immobilier. Ce transfert forcé de propriété est soumis à une stricte condition d’indemnisation préalable et juste. La procédure d’expropriation engendre un contentieux abondant, principalement cristallisé autour de l’évaluation de l’indemnité principale, de l’indemnité de remploi, et de l’appréciation du préjudice indemnisable. Le juge de l’expropriation, juridiction judiciaire spécialisée, est compétent pour fixer judiciairement le montant de ces indemnités lorsque les parties ne parviennent pas à un accord amiable. La Cour de cassation, par plusieurs arrêts récents rendus au cours des années 2024 et 2025, a précisé les contours du principe de la réparation intégrale, les modalités d’évaluation en cas d’expropriation partielle, ainsi que les droits du propriétaire évincé en matière de rétrocession.
Il apparaît opportun d’examiner en premier lieu le principe de la réparation intégrale et ses limites jurisprudentielles (I), avant d’analyser les spécificités de l’expropriation partielle et les conséquences de l’impossibilité de rétrocession (II).
I. L’évaluation de l’indemnité d’expropriation et le principe de la réparation intégrale
Le droit de l’expropriation repose sur l’idée que le propriétaire évincé doit être replacé dans une situation patrimoniale équivalente à celle qui était la sienne avant la dépossession. Ce principe gouverne l’évaluation des indemnités (A), mais connaît des exceptions notables s’agissant des biens construits irrégulièrement (B).
A. Le droit à la réparation de l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain
Le législateur a posé un principe directeur fondamental à l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Ce texte impose à l’expropriant d’indemniser le propriétaire de toutes les conséquences dommageables résultant directement de la perte de son bien. Le juge de l’expropriation doit ainsi fixer une indemnité principale, correspondant à la valeur vénale du bien à la date de référence, ainsi qu’une indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais nécessaires pour acquérir un bien équivalent.
La jurisprudence de la Cour de cassation veille avec rigueur au respect de cette exigence. La troisième chambre civile rappelle de manière constante que les juges du fond doivent s’assurer que le montant alloué permet une véritable compensation du préjudice subi. Par un arrêt rendu le 6 mars 2025, la Cour suprême a réaffirmé ce fondement essentiel : « Selon l’article L. 321-1 du même code, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation » [[Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-22.427, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67c948d31a107e0f606ad711]].
Cette affirmation implique que le juge ne peut procéder à une évaluation forfaitaire ou minorée du bien. La méthode la plus couramment utilisée devant le juge de l’expropriation est la méthode par comparaison. Elle suppose de rechercher des mutations récentes de biens présentant des caractéristiques physiques, juridiques et de commercialité similaires à celles du bien exproprié, situées dans un secteur géographique proche. Le juge écarte les termes de comparaison qui n’offrent pas une pertinence suffisante et ajuste la valeur en fonction des abattements ou des majorations justifiés par l’état d’entretien, l’occupation éventuelle par un locataire ou la configuration des lieux.
L’indemnité de remploi, quant à elle, s’ajoute à l’indemnité principale. Elle est calculée selon un taux dégressif en fonction de la valeur de l’indemnité principale (généralement 20 % sur la première fraction, 15 % sur la deuxième et 10 % sur le surplus). Son versement est de droit, sauf si l’expropriant démontre que l’exproprié était notoirement sur le point d’aliéner son bien ou qu’il ne subira aucun frais de réinvestissement.
B. Les limites à l’indemnisation : le cas des constructions irrégulières
Si le principe de réparation intégrale vise à compenser la perte d’un droit de propriété, encore faut-il que ce droit soit juridiquement protégé. La jurisprudence a dû se prononcer sur la délicate question de l’indemnisation des constructions édifiées sans autorisation administrative ou en violation des règles d’urbanisme. Le propriétaire exproprié peut-il exiger d’être indemnisé pour la valeur d’un bâtiment illégalement construit ?
Dans un arrêt du 15 février 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché cette difficulté de façon particulièrement stricte. La Cour précise que la seule constatation de l’édification irrégulière d’une construction sur un terrain inconstructible suffit à exclure tout droit à indemnisation au titre de cette construction, quand bien même l’action pénale ou l’action civile en démolition de la commune seraient prescrites.
Les hauts magistrats affirment en ce sens : « Dès lors, faute pour son propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation » [[Cass. 3e civ., 15 fév. 2024, n° 22-16.460, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/65cdb6f62425a7000825828c]].
Cette décision est fondamentale en pratique. Elle rappelle aux propriétaires qu’une tolérance factuelle de l’administration face à une infraction d’urbanisme ne crée pas un droit acquis valorisable devant le juge de l’expropriation. Lors du transport sur les lieux et de la fixation des indemnités, le juge ne valorisera que le terrain nu. L’expropriant échappe ainsi à l’obligation de financer la valeur d’une construction dont la présence même caractérise une violation de la règle de droit public.
Cette sanction souligne l’interdépendance étroite entre le droit de l’urbanisme et l’évaluation immobilière devant la juridiction de l’expropriation. Il incombe donc à l’avocat du propriétaire exproprié de vérifier l’exacte régularité des ouvrages, de produire les permis de construire et déclarations d’achèvement de travaux correspondants pour garantir la prise en compte intégrale des superficies bâties lors du chiffrage de l’indemnité principale.
II. L’expropriation partielle et l’impossibilité de rétrocession
Outre l’évaluation du bien et la légalité de son édification, la phase contentieuse révèle des complexités liées aux modalités mêmes de l’expropriation. L’appréciation d’une dépossession qui ne porte que sur une fraction de la propriété foncière exige une méthodologie spécifique (A). Par ailleurs, le sort du bien qui n’a pas reçu son affectation d’utilité publique confère à l’ancien propriétaire un droit de rétrocession dont la mise en œuvre est soumise à des conditions temporelles strictes (B).
A. L’appréciation de la situation privilégiée en cas d’expropriation partielle
L’expropriation ne frappe pas systématiquement la totalité d’une unité foncière. Il est fréquent que la déclaration d’utilité publique et l’arrêté de cessibilité ne visent qu’une emprise restreinte du terrain, indispensable à l’élargissement d’une voirie ou à l’aménagement d’une infrastructure. Dans cette hypothèse d’expropriation partielle, la question de la méthode d’évaluation de la surface acquise s’avère stratégique.
Le juge de l’expropriation doit déterminer si la parcelle expropriée doit être qualifiée de terrain à bâtir ou de terrain naturel. Pour opérer cette qualification, et pour apprécier la valeur intrinsèque de l’emprise, faut-il regarder uniquement le morceau de terre détaché par la procédure, ou bien l’ensemble de la propriété foncière à laquelle il appartenait avant la division ?
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 6 mars 2025 précité, apporte une réponse claire à cette interrogation méthodologique. Elle valide l’approche consistant à se référer aux caractéristiques globales du tènement originaire : « En cas d’expropriation partielle, la qualification, à la date de référence, des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécient, à cette même date, au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée, et non en fonction de la seule emprise, qui résulte de l’expropriation » [[Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-22.427, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67c948d31a107e0f606ad711]].
Cette règle de l’appréciation globale est protectrice pour l’exproprié. Elle empêche l’expropriant d’isoler artificiellement une fine bande de terre (l’emprise) qui, prise isolément, serait insusceptible de recevoir la moindre construction en raison de sa taille réduite, et de lui affecter corrélativement la valeur modique d’un terrain non constructible ou d’un délaissé foncier. En se référant à la consistance initiale du bien, le juge préserve la valeur proportionnelle du mètre carré de la propriété d’origine. Si le terrain initial était constructible ou bénéficiait d’une situation de centre-ville valorisante, l’emprise retranchée se verra attribuer cette même valeur unitaire.
De surcroît, le juge de l’expropriation dispose du pouvoir de fixer une indemnité pour dépréciation du surplus de la propriété. Si la perte de l’emprise réduit la constructibilité du reste de la parcelle, nuit à son usage normal ou porte atteinte à sa configuration, le propriétaire peut obtenir la compensation de ce préjudice indirect au moyen de cette indemnité spécifique.
B. Les conséquences de l’impossibilité de la rétrocession de l’immeuble
La légitimité de la privation de propriété réside dans le motif d’utilité publique qui sous-tend la procédure. L’article L. 421-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique organise une sanction sévère à l’encontre de l’autorité expropriante qui ne donnerait pas au bien la destination initialement prévue dans la déclaration d’utilité publique. Si, à l’issue d’un délai de cinq années consécutives à l’ordonnance d’expropriation, le bien n’a pas reçu l’affectation projetée ou a cessé de la recevoir, l’ancien propriétaire (ou ses ayants droit) est fondé à en exiger la rétrocession.
Toutefois, la restitution en nature de l’immeuble s’avère parfois impossible en pratique, notamment si le bien a été transformé de manière irréversible, démoli, ou aliéné à un tiers de bonne foi. Face à cette impossibilité de restituer, le juge doit convertir l’obligation de rétrocession en l’octroi de dommages-intérêts compensatoires. La détermination de la période de calcul de ce préjudice a fait l’objet de précisions récentes.
Dans un arrêt du 10 juillet 2025, la Cour de cassation est venue éclairer les règles régissant l’indemnisation de la perte de la plus-value du bien et la réparation du trouble de jouissance consécutif au maintien illégitime de la dépossession. La haute juridiction énonce que : « La rétrocession n’étant pas une résolution du transfert de propriété intervenu par expropriation, mais une nouvelle vente opérant sans rétroactivité, elle n’affecte pas l’indemnité versée à l’exproprié » [[Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 24-10.964, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/686f55a93f11a71c18e869aa]].
Poursuivant son raisonnement quant aux dommages-intérêts s’y substituant, la Cour ajoute que : « L’impossibilité de rétrocession du bien exproprié se résout en dommages-intérêts » [[Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 24-10.964, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/686f55a93f11a71c18e869aa]].
Pour évaluer la privation de la plus-value foncière que l’immeuble a acquise au fil du temps et la privation de jouissance, la Cour de cassation fige avec précision le délai de calcul. La période de préjudice ne court pas depuis la date initiale de l’ordonnance d’expropriation. Elle débute précisément au jour où l’exproprié a notifié son intention de reprendre son bien par la délivrance d’une assignation. Ce point de départ matérialise la mise en demeure faite à l’autorité expropriante de restituer le bien. Par conséquent, l’indemnisation couvre la perte de la chance de bénéficier de la plus-value générée par l’immeuble entre le jour de la demande en rétrocession et le jour où la juridiction constate formellement l’impossibilité matérielle ou juridique de rétrocéder en nature.
Cette solution souligne l’importance d’agir avec célérité. L’ancien propriétaire, constatant le défaut d’affectation du bien exproprié au-delà de la cinquième année, doit promptement assigner la collectivité ou l’établissement public foncier. C’est cet acte introductif d’instance qui cristallise ses droits à réparation pour l’avenir. L’accompagnement par un conseil aguerri au droit public et au contentieux de l’expropriation permet d’introduire cette demande stratégique en respectant le rigoureux formalisme imposé par la procédure civile et de présenter des rapports d’expertise destinés à chiffrer l’évolution de la valeur vénale foncière.
En conclusion, la procédure d’expropriation exige une expertise transversale, sollicitant la maîtrise du droit administratif pour la phase d’utilité publique, et du droit judiciaire pour l’indemnisation. Les positions récentes de la Cour de cassation consolident un équilibre indispensable entre les nécessités d’aménagement des personnes publiques et le droit constitutionnel de propriété, en circonscrivant scrupuleusement la notion de préjudice indemnisable.
À propos de l’auteur
Maître Reda KOHEN est avocat au Barreau de Paris, associé fondateur du cabinet Kohen Avocats. Le cabinet accompagne les propriétaires fonciers, les entreprises et les particuliers confrontés à une procédure d’expropriation afin de garantir le respect de leurs droits et la perception d’une indemnité juste et intégrale. Retrouvez plus d’informations sur le site du cabinet Kohen Avocats.
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